工業(yè)用地使用權(quán)“租讓兩可”型供應(yīng)方式探索

黃歡

摘要：在當(dāng)前國(guó)家大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)的戰(zhàn)略背景下，如何深化工業(yè)用地供給側(cè)改革，創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式和使用制度，切實(shí)降低工業(yè)企業(yè)用地成本，優(yōu)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)新型工業(yè)化快速健康發(fā)展成為當(dāng)前熱點(diǎn)課題。如針對(duì)工業(yè)企業(yè)創(chuàng)設(shè)既可先租后讓、亦可先讓后租的“租讓兩可”型工業(yè)用地供應(yīng)方式，可切實(shí)提升工業(yè)用地節(jié)約集約使用水平，可切實(shí)滿足工業(yè)企業(yè)個(gè)性化便利化用地需求，可切實(shí)降低工業(yè)企業(yè)政策性制度性用地成本，可切實(shí)激發(fā)工業(yè)企業(yè)聚力研發(fā)與生產(chǎn)的活力。

關(guān)鍵詞：工業(yè)用地;工業(yè)用地供給側(cè)改革;“租讓兩可”型供應(yīng)方式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0031-33 收稿日期：2020-02-02

工業(yè)用途國(guó)有建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱工業(yè)用地）作為工業(yè)企業(yè)建設(shè)與生產(chǎn)的必要資源，承載實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用不言而喻。在當(dāng)前國(guó)家大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)、加快建設(shè)制造強(qiáng)國(guó)的戰(zhàn)略背景下，如何深化工業(yè)用地供給側(cè)改革，創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式和使用制度，切實(shí)降低工業(yè)企業(yè)用地成本，優(yōu)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)營(yíng)商環(huán)境，促進(jìn)新型工業(yè)化快速健康發(fā)展成為熱點(diǎn)話題。國(guó)家一些地方已進(jìn)行工業(yè)用地長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性出讓等靈活多樣的提高工業(yè)用地利用效率，降低工業(yè)企業(yè)用地成本，助推工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和提質(zhì)增效的有益探索，其中先租后讓一般是指國(guó)家將工業(yè)用地使用權(quán)提供給工業(yè)企業(yè)時(shí)即約定投入產(chǎn)出等條件，先將工業(yè)用地使用權(quán)出租給工業(yè)企業(yè)，達(dá)成約定條件后，再將工業(yè)用地使用權(quán)出讓給工業(yè)企業(yè)，并由工業(yè)企業(yè)支付租金和出讓金的行為，約定的租賃與出讓使用期限之和一般不超過(guò)30年，租賃使用期限一般不超過(guò)5年。本文認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家如針對(duì)工業(yè)企業(yè)創(chuàng)設(shè)既可先租后讓、亦可先讓后租的“租讓兩可”型工業(yè)用地供應(yīng)方式，可切實(shí)提升工業(yè)用地節(jié)約集約使用水平，滿足工業(yè)企業(yè)個(gè)性化便利化用地需求，降低工業(yè)企業(yè)政策性制度性用地成本，激發(fā)工業(yè)企業(yè)聚力研發(fā)與生產(chǎn)的活力。

1 “租讓兩可”型工業(yè)用地供應(yīng)方式概述

本文所稱“租讓兩可”型工業(yè)用地供應(yīng)方式，是指國(guó)家將工業(yè)用地使用權(quán)先行以招標(biāo)、拍賣、掛牌辦法出租或出讓給工業(yè)企業(yè)后，在相關(guān)條件下可協(xié)議將工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓或出租給工業(yè)企業(yè)，并由工業(yè)企業(yè)支付相應(yīng)工業(yè)用地使用年期出讓金和租金的行為，約定的“租讓兩可”型工業(yè)用地使用期限不超過(guò)20年，即約定的出讓使用期限與約定的租賃使用期限之和不超過(guò)20年，并在合同中明確工業(yè)企業(yè)使用工業(yè)用地的分類準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、投入產(chǎn)出要求、用地退出處理、租讓轉(zhuǎn)換條件、履約保證金等方面的內(nèi)容。市、縣人民政府“租讓兩可”型工業(yè)用地的出讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和各省地價(jià)評(píng)估技術(shù)要求，按照折算后不低于出讓時(shí)國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。市、縣人民政府以招標(biāo)、拍賣、掛牌供應(yīng)“租讓兩可”型工業(yè)用地的出讓起始價(jià)格應(yīng)當(dāng)依照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的最高使用期限進(jìn)行年期修正，租金起始標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依據(jù)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定并根據(jù)市場(chǎng)行情適時(shí)調(diào)整。

2 “租讓兩可”型工業(yè)用地主要管理思路

2.1 供應(yīng)對(duì)象

市、縣人民政府應(yīng)對(duì)涉及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)的工業(yè)企業(yè)優(yōu)先提供“租讓兩可”型工業(yè)用地。市、縣人民政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，按照土地使用標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)“租讓兩可”型工業(yè)用地開(kāi)發(fā)與投資強(qiáng)度等指標(biāo)的管控，鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)盤活利用存量工業(yè)用地與使用高標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

2.2 供應(yīng)程序

市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)會(huì)同發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等部門制定“租讓兩可”型工業(yè)用地供應(yīng)方案，明確地塊四至面積、出讓起始價(jià)格、租金起始標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)約束條件、租讓可轉(zhuǎn)換情形等，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后由市、縣國(guó)土資源主管部門實(shí)施。“租讓兩可”型工業(yè)用地應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌辦法出讓和出租，對(duì)涉及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)的工業(yè)企業(yè)優(yōu)先提供“租讓兩可”型增量工業(yè)用地，并明確不同地塊是先出讓還是先出租。

2.3 項(xiàng)目準(zhǔn)入

市、縣人民政府應(yīng)結(jié)合本地國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)用地政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)生命周期、生態(tài)文明建設(shè)等、重點(diǎn)規(guī)定戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，明確“租讓兩可”型工業(yè)用地項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。市、縣人民政府應(yīng)組織發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、國(guó)土資源、安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、財(cái)政、稅務(wù)、商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)計(jì)、消防等相關(guān)部門，從產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、稅收產(chǎn)出、資源消耗、技術(shù)創(chuàng)新等方面對(duì)申請(qǐng)“租讓兩可”型工業(yè)用地的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，符合準(zhǔn)入用地標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目提出具體土地使用約束性條件等。

2.4 約束內(nèi)容

“租讓兩可”型工業(yè)用地有償使用合同應(yīng)明確如下主要約束內(nèi)容：

⑴“租讓兩可”型工業(yè)用地合同中應(yīng)載明土地畝均投資強(qiáng)度、項(xiàng)目產(chǎn)值、納稅金額、綜合監(jiān)管等，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府結(jié)合本地實(shí)際情況規(guī)定。

⑵“租讓兩可”型工業(yè)用地先行以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓給工業(yè)企業(yè)后，合同中應(yīng)載明工業(yè)用地使用權(quán)出讓可轉(zhuǎn)為出租的情形：一般是指工業(yè)企業(yè)在達(dá)產(chǎn)后受讓工業(yè)用地使用期限屆滿之前為自身轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，融通資金缺口、規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，書面申請(qǐng)由市、縣人民政府返還部分原工業(yè)用地使用權(quán)出讓金后轉(zhuǎn)為租賃原工業(yè)用地使用權(quán)，市、縣人民政府經(jīng)審核批準(zhǔn)后一般按原土地使用權(quán)出讓價(jià)扣除土地實(shí)際使用年期的市場(chǎng)租金或打折（根據(jù)市場(chǎng)行情確定，扣率一般不超過(guò)20%）返還并轉(zhuǎn)為出租工業(yè)用地使用權(quán)給工業(yè)企業(yè);合同中應(yīng)載明工業(yè)用地使用權(quán)出租可轉(zhuǎn)為出讓的情形：一般是指工業(yè)企業(yè)經(jīng)審核符合約定的投入產(chǎn)出等條件的，可申請(qǐng)將原工業(yè)用地使用權(quán)由租賃轉(zhuǎn)為受讓，市、縣人民政府經(jīng)審核批準(zhǔn)后由工業(yè)企業(yè)支付原工業(yè)用地剩余年期出讓金。

⑶工業(yè)企業(yè)取得“租讓兩可”型工業(yè)用地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)換原則：工業(yè)企業(yè)先行招標(biāo)、拍賣、掛牌受讓后轉(zhuǎn)為協(xié)議租賃工業(yè)用地使用權(quán)的，可再次轉(zhuǎn)為協(xié)議受讓工業(yè)用地使用權(quán);工業(yè)企業(yè)先行招標(biāo)、拍賣、掛牌租賃后轉(zhuǎn)為協(xié)議受讓工業(yè)用地使用權(quán)的，一般不得轉(zhuǎn)為租賃工業(yè)用地使用權(quán)?！白庾寖煽伞毙凸I(yè)用地以出讓為主、出租為輔。工業(yè)企業(yè)辦理相關(guān)核準(zhǔn)與許可等手續(xù)時(shí)，工業(yè)用地出讓合同與出租合同具有同等效用。

⑷工業(yè)產(chǎn)業(yè)生命周期一般是指在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，工業(yè)企業(yè)從開(kāi)始入行到完全停業(yè)的時(shí)間，一般分為初立階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段、衰退階段。市、縣人民政府應(yīng)根據(jù)工業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律、產(chǎn)業(yè)生命周期、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等綜合監(jiān)管工業(yè)企業(yè)，一旦察覺(jué)工業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)及其產(chǎn)業(yè)生命周期步入衰退階段時(shí)應(yīng)及時(shí)與工業(yè)企業(yè)溝通協(xié)商，妥善處置工業(yè)用地使用權(quán)，防止出現(xiàn)新型“僵尸企業(yè)”。

⑸工業(yè)企業(yè)取得“租讓兩可”型工業(yè)用地使用權(quán)后存在非因政府及其有關(guān)部門行為和自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置、擅自改變產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目與土地用途拒不整改或未在規(guī)定期限內(nèi)完成整改、違法建設(shè)拒不拆除或未在規(guī)定期限內(nèi)自行拆除等違反監(jiān)管協(xié)議或相關(guān)規(guī)定情形的，市、縣人民政府及其綜合執(zhí)法部門應(yīng)對(duì)工業(yè)企業(yè)采取扣罰定金或保證金、強(qiáng)制拆除違法建筑物或構(gòu)筑物、提前收回土地使用權(quán)、無(wú)償收回土地使用權(quán)等措施。

2.5 綜合考評(píng)

市、縣人民政府應(yīng)制定工業(yè)企業(yè)“租讓兩可”工業(yè)用地的評(píng)估審核操作細(xì)則，明確工業(yè)企業(yè)可租讓轉(zhuǎn)換工業(yè)用地時(shí)的相關(guān)指標(biāo)和要求。市、縣人民政府返還工業(yè)企業(yè)部分原工業(yè)用地出讓金后改為出租時(shí)應(yīng)暫扣工業(yè)企業(yè)一定比例的履約保證金，以加大綜合監(jiān)管力度、進(jìn)一步督促工業(yè)企業(yè)依法依規(guī)辦事。

2.6 協(xié)同監(jiān)管

市、縣人民政府應(yīng)責(zé)成發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、國(guó)土資源、安全生產(chǎn)、環(huán)保、財(cái)政、稅務(wù)、商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)計(jì)、消防等部門各司其職，不斷加強(qiáng)相關(guān)部門協(xié)同監(jiān)管、合規(guī)共管工業(yè)企業(yè)有償使用工業(yè)用地的合同履約行為，切實(shí)預(yù)防和及時(shí)處理工業(yè)企業(yè)違法違規(guī)行為。

3 結(jié)束語(yǔ)

市、縣人民政府應(yīng)自覺(jué)以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持創(chuàng)新引領(lǐng)發(fā)展，著實(shí)為工業(yè)企業(yè)減壓解困，持續(xù)優(yōu)化實(shí)體經(jīng)濟(jì)營(yíng)商環(huán)境，更好發(fā)揮政府在土地資源配置中的調(diào)節(jié)作用，將既包容變通又審慎監(jiān)管的“租讓兩可”型工業(yè)用地供應(yīng)方式，與長(zhǎng)期租賃、租讓結(jié)合、彈性出讓等工業(yè)用地供應(yīng)方式共同構(gòu)建工業(yè)用地供給體系，尤其應(yīng)為從事戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)的工業(yè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)便利服務(wù)，進(jìn)而助力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、助推經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。