住房公積金按揭貸款預(yù)抵押登記不受法律保護(hù)

高遠(yuǎn)剛

摘要：通過(guò)從一則案例入手，介紹該案件的審理、判決以及債權(quán)的清收過(guò)程，分析并解讀住房公積金按揭貸款預(yù)抵押的期房無(wú)優(yōu)先受償權(quán)的基本法律知識(shí)，并指出實(shí)施住房公積金個(gè)人住房按揭貸款保證金制度在住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控方面的重要性。

關(guān)鍵詞：住房公積金;期房按揭;預(yù)抵押登記

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0064-68 收稿日期：2020-02-01

1 案例

1.1 基本案情

四川省宜賓市興文縣畜牧水產(chǎn)局職工程某，于2018年4月向興文嘉記置業(yè)有限公司預(yù)購(gòu)了該公司開發(fā)的“大龍城”商品住房一套，在交付了首付款后于2018年10月以該套住房抵押，在宜賓市住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱“市公積金中心”）辦理了期房按揭貸款230000元，同時(shí)在興文縣國(guó)土資源局進(jìn)行了預(yù)購(gòu)房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記。因借款人程某嗜賭如命導(dǎo)致債臺(tái)高筑，無(wú)還款能力，于2019年3月自殺身亡。2019年3月開始，該筆貸款出現(xiàn)逾期，截至2019年8月28日，連續(xù)逾期6期，逾期貸款本息227734.7元，其中本金225882.41元、利息1852.29元。2019年7月20日，市公積金中心興文縣管理部（以下簡(jiǎn)稱“興文管理部”）委托中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司興文縣支行（以下簡(jiǎn)稱“興文農(nóng)行”）以原告身份，向興文縣人民法院提起訴訟請(qǐng)求：“1、判令被告程某、吳某（程某的法定繼承人）、興文縣嘉記置業(yè)有限公司償還原告發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款借款本金225882.41元及截至2019年7月20日的利息1852.29元，合計(jì)227734.7元，以后的利息、復(fù)利按合同約定計(jì)收。2、判令確認(rèn)程某所有坐落于興文縣古宋鎮(zhèn)大龍城小區(qū)5幢1單元23-4號(hào)房產(chǎn)（房屋備案合同號(hào)2017110141、他項(xiàng)權(quán)證川2018興文縣不動(dòng)產(chǎn)證明第0003272號(hào)）承擔(dān)抵押保證責(zé)任;原告享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)利。3、被告嘉記置業(yè)承擔(dān)階段性連帶保證擔(dān)保責(zé)任。4、案件訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)?！?/p>

興文縣人民法院受理并于2019年9月19日開庭審理。被告程天明、吳定會(huì)辯稱，原告所訴屬實(shí)，對(duì)原告訴請(qǐng)求的金額予以認(rèn)可，但程某、吳某作為貸款人程某的法定繼承人，自已聲明放棄對(duì)程某遺產(chǎn)的繼承，愿意將程某生前所購(gòu)房屋交由原告處置用于償還貸款。程某自認(rèn)程某的遺產(chǎn)（位于興文縣古宋鎮(zhèn)大龍城小區(qū)5幢1單元23-4號(hào)房）現(xiàn)由其控制管理，愿意作為遺產(chǎn)保管人參與本案訴訟。被告嘉記置業(yè)辯稱，原告所訴屬實(shí)，我方愿意承擔(dān)保證責(zé)任。興文縣人民法院建議庭外調(diào)解，繼承人以家屬已無(wú)還款能力為由放棄繼承權(quán)，興文縣人民法院宣布擇日再審。2019年10月25日興文縣人民法院再審，2019年11月4日興文縣人民法院作出判決（2019川1528民初1607號(hào)民事判決書）。

1.2 判決結(jié)果

2019年11月4日，興文縣人民法院判決書（2019）川1528民初1607號(hào)），依照《中華人民共和國(guó)合同法》第8條、第205條、第206條、第207條以及《中華人民共和國(guó)繼承法》第33條、第24條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第18條第2款、第26條第1款、第33條第1款、第34條第1款第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9條、第14條之規(guī)定，作出如下判決：

“一、被告興文縣嘉記置業(yè)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)償還原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司興文縣支行因程某所欠原告借款的本金225882.41元及截止至2019年7月20日的利息1852.29元;2019年7月20日以后的利息為年利率3.25%（執(zhí)行浮動(dòng)利率）逾期罰息為執(zhí)行貸款利率加收10%，復(fù)利按中國(guó)人民銀行規(guī)定計(jì)收;

二、駁回原告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司興文縣支行的其他訴訟請(qǐng)求;

三、案件訴訟費(fèi)2358元，由被告興文縣嘉記置業(yè)有限公司承擔(dān)。

雙方均表示不上訴?！?/p>

1.3 法院觀點(diǎn)

對(duì)該案件，興文縣人民法院在審理過(guò)程中，原告、被告雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)有四點(diǎn)，主要集中在原告是否享有抵押物的優(yōu)先受償權(quán)和被告嘉記置業(yè)的責(zé)任承擔(dān)兩個(gè)問(wèn)題上。關(guān)于這兩個(gè)問(wèn)題，興文縣人民法院的審理意見和觀點(diǎn)如下：

其一，第2點(diǎn)“關(guān)于原告是否享有抵押物的優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題”。法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第33條第1款“本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡?4條“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物”。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第9章第1條第1款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”和第14條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，原告就抵押物只辦理了抵押預(yù)告登記，并未辦理抵押登記，原告未取得抵押物權(quán)，不享有該房屋的優(yōu)先受償權(quán)。原告的主張不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

其二，第3點(diǎn)“關(guān)于被告嘉記置業(yè)的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題”。法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”，第205條“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付利息”，第206條“借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款…”，第207條“借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當(dāng)按照約定或者國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息的規(guī)定”，本案中，原告及被告嘉記置業(yè)在所簽的《住房公積金借款/擔(dān)保合同》第16條“（一）借款人發(fā)生下列任情況，均構(gòu)成違約：借款人連續(xù)3個(gè)月或者累計(jì)6個(gè)月未繳存住房公積金;第17條出現(xiàn)上述任一違約情形，貸款人有權(quán)行使下述一項(xiàng)或幾項(xiàng)權(quán)利;（二）宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用”。借款人程某因自殺導(dǎo)致從2019年3月19日起連續(xù)三個(gè)月未繳存住房公積金，原告要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)視為主債務(wù)履行期屆滿。同時(shí)該合同第12條第（一）項(xiàng)中約定“保證人在本合同項(xiàng)下提供的保證為連帶責(zé)任保證”，第（三）項(xiàng)中約定“保證期間見本合同第四十條的約定”，但該合同第40條為“此欄空白”，視為并未約定保證期間根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第26條第1款“連帶責(zé)任保證的保證人與債權(quán)人未約定保證期間的，債權(quán)人有權(quán)自主債權(quán)履行期屆滿之日起六個(gè)月內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，原告主張保證人嘉記置業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第18條第2款“連帶保證責(zé)任的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期間屆滿沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任”的規(guī)定，本案借款人已經(jīng)死亡，且借款人所購(gòu)房屋的權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，尚在被告嘉記置業(yè)的名下，購(gòu)房人未取得該房屋的處分權(quán)，原告請(qǐng)求擔(dān)保人即被告嘉記置業(yè)承擔(dān)保證責(zé)任，被告嘉記置業(yè)具有直接向原告支付欠款的責(zé)任。

1.4 清收過(guò)程

其一，積極追收。該筆貸款在逾期1期時(shí)興文管理部就進(jìn)行了電話催收，了解到該職工已死亡，及時(shí)與興文縣農(nóng)行工作人員和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約談借款人家屬，了解情況，同時(shí)送達(dá)《逾期催收通知書》。

其二，提起訴訟。在多次催收無(wú)果、連續(xù)逾期超過(guò)3期的時(shí)候，市公積金中心啟動(dòng)了依法追債程序。在做好前期準(zhǔn)備工作的前提下，2019年7月20日，興文管理部委托興文縣農(nóng)行以原告身份，向興文縣人民法院提起訴訟請(qǐng)求，依法清收債務(wù)。

其三，法院審判。興文縣人民法院受理后，于2019年9月19日開庭審理。興文縣人民法院建議庭外調(diào)解，但繼承人放棄繼承權(quán)，興文縣人民法院宣布擇日再審。2019年10月25日興文縣人民法院再審，2019年11月4日興文縣人民法院作出判決。

其四，啟動(dòng)保證金清收程序。開庭審理后，興文管理部多次與法院溝通，了解到興文縣人民法院認(rèn)為預(yù)抵押的期房無(wú)優(yōu)先受償權(quán)、借款人家屬確實(shí)無(wú)償還能力后，市公積金中心依照《住房公積金個(gè)人貸款合作協(xié)議》《住房公積金借款/擔(dān)保合同》有關(guān)規(guī)定，立即啟動(dòng)了保證金清收程序。政策法規(guī)科、住房信貸科提前介入，采取電話、微信、QQ聯(lián)系和到現(xiàn)場(chǎng)座談等方式，幫助興文管理部出謀劃策，積極主動(dòng)給予幫助指導(dǎo)，親自修改有關(guān)文書材料。2019年11月13日，市公積金中心政策法規(guī)科針對(duì)興文管理部的報(bào)告情況，明確了三條意見：“一是嘉記置業(yè)開發(fā)應(yīng)該不折不扣執(zhí)行第一條判決結(jié)果，首先以該公司的自有資金如實(shí)支付，不能在該公司繳交的保證金中抵扣（因?yàn)楸ＷC金是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目樓盤的保證）。二是如果不行，走第二步以該公司的自有資金在扣除程某購(gòu)買房屋保證金11500元后如實(shí)支付。三是如果該公司確有困難，實(shí)在沒(méi)有自有資金支付，可以依據(jù)有關(guān)協(xié)議先在開發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳的該項(xiàng)目保證金大盤子中扣除，開發(fā)企業(yè)必須出具書面委托扣劃文書材料，并同時(shí)承諾在限期內(nèi)補(bǔ)齊所扣金額?！?2月2日，市公積金中心政策法規(guī)科商住房信貸科在興文管理部起草的《關(guān)于扣劃保證金的通知》中特別提示：“該筆款項(xiàng)在退還扣劃大龍城項(xiàng)目保證金時(shí)，對(duì)此次扣劃保證金金額予以抵扣核算，僅退還抵扣核算后的保證金?！苯?jīng)過(guò)溝通協(xié)商，興文嘉記置業(yè)有限公司同意按照有關(guān)協(xié)議扣劃保證金一次性清償該筆貸款本金余額和逾期利息、罰息，該筆貸款協(xié)議終止。

1.5 清收結(jié)果（扣劃開發(fā)企業(yè)保證金償還逾期貸款本息）

為加強(qiáng)貸后管理工作，強(qiáng)化逾期貸款催收力度，降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，市公積金中心較早就建立了住房公積金期房按揭貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證金制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為住房公積金借款人提供階段性擔(dān)保期間，如果借款人逾期還款達(dá)到扣劃保證金條件約定，市公積金中心將立即扣劃開發(fā)企業(yè)保證金用于償還逾期貸款，以確保住房公積金貸款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。2019年12月3日，市公積金中心按照《住房公積金個(gè)人貸款合作協(xié)議》《住房公積金借款/擔(dān)保合同》有關(guān)條款的約定，按程序經(jīng)批準(zhǔn)通知合作銀行扣劃了興文縣嘉記置業(yè)有限公司保證金230494.35元（含起訴日至扣款當(dāng)日的利息、罰息），清償了借款人程某住房公積金貸款全部逾期本息。至此，為該筆涉險(xiǎn)資金問(wèn)題的解決劃上了圓滿句號(hào)。

2 案件啟示

縱觀該案件的審理、判決以及債權(quán)的清收過(guò)程，確確實(shí)實(shí)給我們上了一堂生動(dòng)具體、意義深遠(yuǎn)的法治課。主要有以下三點(diǎn)體會(huì)：

一是普及了法律基本知識(shí)。為我們普及了住房公積金按揭貸款預(yù)抵押的期房無(wú)優(yōu)先受償權(quán)的基本法律知識(shí)?！段餀?quán)法》第179條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，這里明確指明了抵押權(quán)的核心權(quán)利即優(yōu)先受償權(quán)?！倍鴮?duì)于預(yù)告登記，《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這里并沒(méi)有提及優(yōu)先受償權(quán)，只是指明了預(yù)抵押登記具有對(duì)抗后續(xù)物權(quán)變動(dòng)的法律效力。因此，市公積金中心請(qǐng)求對(duì)債務(wù)人債權(quán)實(shí)行優(yōu)先受償權(quán)并不成立。

二是顛覆了傳統(tǒng)錯(cuò)誤觀念。原來(lái)普遍認(rèn)為期房抵押按揭住房公積金貸款，在辦理了預(yù)抵押登記后就萬(wàn)事大吉了的傳統(tǒng)觀念得到徹底的摒棄。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)最早始見于1997年建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年修訂），該辦法第3條第4款規(guī)定，所謂“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。所謂“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)”的登記，依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款的規(guī)定，是指登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載，因?yàn)榇藭r(shí)商品房尚未建成，其上不可能成立所有權(quán)，亦不存在不動(dòng)產(chǎn)登記簿。在商品房建成之前，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)之預(yù)告登記，主要在于確保商品房建成且預(yù)購(gòu)人取得所有權(quán)登記后，這一所謂的“抵押權(quán)”能自動(dòng)轉(zhuǎn)換為該房屋上的抵押權(quán)，也就是轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。反而言之，如預(yù)購(gòu)人未取得所有權(quán)登記，房屋抵押權(quán)登記就無(wú)法完成，抵押權(quán)則不能產(chǎn)生。

三是顯示了實(shí)施住房公積金個(gè)人住房按揭貸款保證金制度在住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控方面的重要性。實(shí)施住房公積金期房按揭貸款保證金制度，即住房公積金繳存人購(gòu)買期房使用住房公積金按揭貸款時(shí)由住房公積金管理中心按一定比例向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取住房公積金按揭貸款保證金制度，為住房公積金管理中心發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房按揭貸款提供了第二還款來(lái)源，是防范和化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，對(duì)于確保住房公積金管理中心的資金安全具有重要意義。

3 思考及建議

透過(guò)該案例，更多的是給與了我們由此帶來(lái)的思考：

一是進(jìn)一步強(qiáng)化法律觀念。我們要高度重視相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的普及，找出差距，補(bǔ)齊短板，除了認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)住房公積金政策法規(guī)外，抓緊補(bǔ)上與住房有關(guān)的法律法規(guī)課這一非常重要課程，認(rèn)真學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，做到業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)同步推進(jìn)，全面發(fā)展，不斷提升法治意識(shí)水平。

二是進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，是政策性的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，國(guó)家沒(méi)有撥入信貸基金，完全靠自己做好歸集組織資金來(lái)發(fā)放貸款。貸款面對(duì)千家萬(wàn)戶，情況復(fù)雜，量多分散，貸款周轉(zhuǎn)慢，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，加上突發(fā)事件、自然災(zāi)害和少部分繳存職工（借款人）信用觀念淡薄，拖債賴債思想嚴(yán)重，造成了住房公積金貸款存在風(fēng)險(xiǎn)，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)不容忽視。

三是進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金個(gè)人住房按揭貸款保證金制度及相關(guān)配套建設(shè)。住房公積金按揭貸款是一種預(yù)抵押貸款，存在著諸多不可避免的不確定因素，如制度風(fēng)險(xiǎn)、政策和法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)等。就其本質(zhì)而言住房公積金按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)也是一種金融風(fēng)險(xiǎn)。推行和完善住房公積金期房按揭貸款保證金制度，是防范和化解住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，必須針對(duì)目前存在的問(wèn)題，在建立完善與之相配套的住房公積金期房按揭貸款準(zhǔn)入、審查、評(píng)估、跟蹤管理等系列制度和操作辦法等方面得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

四是進(jìn)一步強(qiáng)化加快“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”抵押登記進(jìn)程。要徹底改變預(yù)抵押登記就萬(wàn)事大吉的錯(cuò)誤觀念和做法，加大工作力度，組織力量對(duì)已發(fā)放公積金期房貸款的抵押物落實(shí)情況進(jìn)行集中清理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓緊辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，加快“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)”登記轉(zhuǎn)為完全“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)”登記速度，早日實(shí)現(xiàn)真正意義上的正式的抵押登記，確保住房公積金資金安全。