試析房屋買賣合同糾紛中的相關(guān)疑難問題

關(guān)鍵詞 房屋買賣 合同 糾紛 違約責(zé)任

作者簡介：趙倩，山東盈和盈律師事務(wù)所律師。

中圖分類號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.141

基于住房制度不斷改革與深化的背景下，城鎮(zhèn)的廣大居民對房屋居住的要求也不斷提高，眾多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春般興起，在市場環(huán)境中占據(jù)了穩(wěn)固的地位。但是在此基礎(chǔ)上，更加容易出現(xiàn)一系列的房屋買賣矛盾合同的糾紛問題，逐漸受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。因此，為了打造一個(gè)良好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境，就要從解決現(xiàn)存的司法難題入手，處理房屋買賣合同糾紛中的爭議與糾紛問題，以不斷達(dá)到最佳的合同糾紛問題處理效果。本文對房屋買賣合同中的司法難題進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

一、房屋買賣合同基本特點(diǎn)

（一）復(fù)雜性

對于購買房屋的表現(xiàn)形式進(jìn)行分析，不僅僅局限于使用與居住方面，還有許多方面的配套設(shè)施，例如物業(yè)公司、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、綠化環(huán)境以及周邊的地理位置等。由于房屋買賣的合同形式比較復(fù)雜，所以更容易出現(xiàn)房屋買賣的合同糾紛問題。

（二）將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為標(biāo)志

在進(jìn)行房屋買賣的時(shí)候，只有簽訂合同，并且確定雙方的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系等，并且實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)方面的信息登記，還能夠代表購買方能夠行使房屋的使用權(quán)。例如，在進(jìn)行商品房買賣交易時(shí)，立法中對商品房的預(yù)告登記制度進(jìn)行了明確的規(guī)定，也對財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記地位進(jìn)行了明確的界定。

（三）對合同履行作為進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控

就房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行分析，相關(guān)的工作人員要根據(jù)房屋買賣合同的實(shí)際情況，盡可能解決房屋買賣中存在的糾紛問題。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，房屋的買賣合同糾紛現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，主要的動(dòng)因就是房屋買賣合同當(dāng)中，會(huì)面臨不同的司法難題。因此，需要結(jié)合實(shí)際的問題利用適當(dāng)?shù)姆绞浇鉀Q。

二、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的主要原因

房屋屬于基本生產(chǎn)資料與生活資料，與個(gè)人與單位有直接的影響關(guān)系。首先，人口數(shù)量的不斷提升、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步，都會(huì)導(dǎo)致群眾的消費(fèi)需求與生活質(zhì)量不斷提升，進(jìn)而導(dǎo)致房屋建設(shè)與土地的共贏無法滿足需求，還可能會(huì)衍生出其他部分的利益矛盾。其次，由于受到許多客觀因素的影響出現(xiàn)糾紛問題，例如房屋質(zhì)量問題、市場價(jià)格波動(dòng)以及開發(fā)商由于特殊的原因，無法按時(shí)交房等問題。再次，由于商品房的買賣合同不夠規(guī)范，各項(xiàng)控制機(jī)制也沒有落實(shí)，在合同履行的過程中，出現(xiàn)了當(dāng)事人與雙方都發(fā)生違約情況的問題，還會(huì)引發(fā)利益矛盾。最后，商品房買賣合同的當(dāng)事人，一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律法規(guī)，危害他人基本利益，也是導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛問題的基礎(chǔ)原因。

三、房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題

（一）認(rèn)購協(xié)定與定金的基本效力

在房屋的銷售過程中，認(rèn)購協(xié)議屬于一種經(jīng)常被使用的文書，就當(dāng)前實(shí)際情況進(jìn)行分析，經(jīng)常出現(xiàn)因?yàn)楹炗喠苏J(rèn)購協(xié)議，但是無法順利達(dá)成買賣合同的案件頻發(fā)。買受人在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，需要支付一定金額的認(rèn)購金，金額為幾千元到幾萬元，如果雙方在后續(xù)無法達(dá)成正式的商品房買賣的合同，就可能會(huì)損害買受人的基本權(quán)益。從法院受理的眾多案件進(jìn)行分析，因認(rèn)購協(xié)議出現(xiàn)問題的，原告都是買受人。

（二）辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)承擔(dān)問題

針對于辦理房屋權(quán)屬證書出現(xiàn)的問題，經(jīng)常都是出賣人無法辦理國有土地使用證，對賣方的后續(xù)辦證產(chǎn)生影響。在購買了房屋之后。買受人僅僅能夠供自己進(jìn)行居住，但是后續(xù)的出租甚至是出售活動(dòng)都會(huì)受到一定程度的限制與影響[1]。許多經(jīng)營者在集體土地上建設(shè)商品房，導(dǎo)致消費(fèi)者無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。通過對法院受理的此類案件情況進(jìn)行分析，主要原因就是在房屋買賣合同沒有明確的條件下，如果認(rèn)定辦證的基本義務(wù)，并了解違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

（三）政策調(diào)整后稅費(fèi)分?jǐn)倖栴}

稅費(fèi)分?jǐn)偁幾h的主要含義就是指由于受到我國相關(guān)稅收政策的影響，有些房屋在履行買賣合同的時(shí)候，會(huì)跨越不同的稅收政策時(shí)期，由于政策處于不斷的變化中，對買賣雙方的利益產(chǎn)生影響。由于增值稅、契稅的減少或是增加，導(dǎo)致成本分?jǐn)偘l(fā)生變化。

（四）合同違約問題

合同違約問題主要有以下幾種類型：（1）預(yù)期違約，與一般的合同相同，我國商品房買賣合同的預(yù)期違約情況可以劃分為幾個(gè)類型，一是預(yù)期拒絕履行基本義務(wù)，在合同成立之后，一直到合同期滿之前。一方當(dāng)事人以言辭或是行為表示不再履行合同基本職責(zé)。二是預(yù)期無法履行，在合同履行期滿之前，有明確證據(jù)顯示一方的當(dāng)事人結(jié)合客觀的事實(shí)，推斷出另一方當(dāng)事人不能履行基本合同義務(wù)。（2）實(shí)際違約，主要就是指商品買賣合同的當(dāng)事人，無法履行債務(wù)與拒絕履行債務(wù)。

四、房屋買賣合同糾紛的司法應(yīng)對措施

（一）在簽訂合同之前，嚴(yán)格審查售房主體資格

如果出現(xiàn)了許多房屋買賣方面的問題，就可能是有對售房者的信用資格不夠了解導(dǎo)致的。要想杜絕出現(xiàn)糾紛問題，在簽訂合同之前，就要對開發(fā)商的五證進(jìn)行審查，在此之后在決定是否要簽訂意向書，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》與《商品房屋預(yù)售許可證》，尤其是針對《國有土地使用證》，不僅要了解土地的面積、銷售的地點(diǎn)與項(xiàng)目名稱等，避免開發(fā)商出售不屬于基本范圍的房屋。因此，在簽訂認(rèn)購協(xié)議的時(shí)候，購買方要明確如果無法簽訂主合同，賣方是否能夠?qū)⒄J(rèn)購金返還給買受人。在簽訂認(rèn)購書，繳納了認(rèn)購金以后，開發(fā)商是否會(huì)提出其他方面不合理的要求，否則就無法將認(rèn)購金退還。

（二）遵循我國基本條例，確定房屋權(quán)屬

在對房屋權(quán)屬證書的基本情況進(jìn)行分析的時(shí)候，就要結(jié)合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中第33條的規(guī)定，針對于預(yù)售的商品，購買人需要在商品房交付使用的90天之內(nèi)，進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，對于現(xiàn)售的商品房，要在簽訂合同的90天以內(nèi)，辦理好土地使用權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)商要發(fā)揮重要的引導(dǎo)作用，帶領(lǐng)買房者辦理相關(guān)的手續(xù)，如果有需要的話，還需要為買受人提供證明的材料。如果出賣人沒有及時(shí)提供產(chǎn)權(quán)證書，自然就會(huì)對買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理產(chǎn)生直接的影響[2]。所以，房屋的買受人與出賣者一定要相互理解與幫助，不僅要遵循當(dāng)事人的想法，出賣人還要承擔(dān)自己應(yīng)盡的義務(wù)。在簽訂協(xié)作之后，結(jié)合相關(guān)的約定，結(jié)合實(shí)際的辦證種類，做出明確的規(guī)定。

（三）履行基本的合同義務(wù)

如果當(dāng)事人已經(jīng)對稅費(fèi)的支付情況提出了較為明確的要求，就需要結(jié)合當(dāng)事人對稅費(fèi)支付的要求，遵循我國基本法律法規(guī)，將賣方作為主體。如果針對于當(dāng)事人雙方都做出了明確的支付稅費(fèi)規(guī)定，但是從宏觀的角度進(jìn)行分析，由于我國稅收政策的變化出現(xiàn)了稅費(fèi)增減的現(xiàn)象。除了要與當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商之外，發(fā)生的增減情況也必須要結(jié)合我國稅法的規(guī)定，了解基本的承擔(dān)主體與義務(wù)。如果雙方的意見不能統(tǒng)一，法院無法對合同內(nèi)容進(jìn)行更改，買方與賣方也必須履行基本的義務(wù)。

（四）承擔(dān)商品房買賣合同當(dāng)中的違約責(zé)任

《合同法》中做出了明確的規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式有及時(shí)采取補(bǔ)救措施、賠償損失、修理以及退貨等方式，雙倍返還訂購金。在對商品房買賣合同眾多糾紛案件進(jìn)行處理的時(shí)候，違約方需要承擔(dān)的基本責(zé)任，具體闡述如下：（1）實(shí)際履行。在合同違約方?jīng)]有履行房屋買賣合同的時(shí)候，守約方可以向人民法院提出訴訟，并要求強(qiáng)制違約方根據(jù)合同的基本規(guī)定，履行自身的基本職責(zé)與義務(wù)，其主要的構(gòu)成件有：一是違約方出現(xiàn)違法行為;二是守約方要提出讓違約方履行合同債務(wù)的行為;三是違約方有能力繼續(xù)履行合同條款。另外，在不同的情況下，商品房買賣中的買受人能夠選擇要求對方，并根據(jù)履行合同的形式，承擔(dān)應(yīng)盡的責(zé)任，還可以要求解除合同并獲得相應(yīng)的賠償。（2）采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施。首先，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第13條第2款規(guī)定，如果開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量因素，并且還在保修期內(nèi)。出賣人就必須承擔(dān)應(yīng)盡的職責(zé)。如果出現(xiàn)出賣人拒絕修復(fù)，或是拖延修復(fù)房屋的現(xiàn)象。買受人就可以自己委托他人進(jìn)行修復(fù)，并有賣方承擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用與誤工費(fèi)等。

其次，《商品房買賣合同解釋》第14條第2款規(guī)定，如果交付的房屋面積誤差超過3%，買房人在同意繼續(xù)履行合同之后，房屋的實(shí)際面積就要大于合同約定的面積，面積的誤差比在3%之內(nèi)，則該部分的房款需要買方補(bǔ)足。房屋面積的誤差大于3%的那一部分則由賣方承擔(dān)。最終的所有權(quán)歸買方所有，房屋的實(shí)際面積與合同約定面積不符，賣方要?dú)w還3%以內(nèi)的房款。

再次，在商品房買賣合同簽訂之后，由于違約方不繼續(xù)履行基本合同義務(wù)，給守約方帶來較大的損失，違約方就要依法承擔(dān)賠償守約方因違約行為導(dǎo)致的損失即需要承擔(dān)的違約責(zé)任。通常情況下，賠償?shù)膿p失就是金錢補(bǔ)償，也有實(shí)物賠償?shù)姆绞?，根?jù)合同標(biāo)的之外的實(shí)物進(jìn)行賠償。

最后，在商品房買賣合同簽訂之后，違約金是由法律規(guī)定或是當(dāng)事人約定的，在一方當(dāng)事人無法履行合同的時(shí)候，就要向另一方當(dāng)事人，支付一定數(shù)額的金錢，并承擔(dān)違約責(zé)任。其中違約責(zé)任主要就是由以下兩種要素組成，一是發(fā)生了違約行為，違約行為的類型，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的規(guī)定或是法律進(jìn)行規(guī)定，二是如果原則中要求違約方有過錯(cuò)，或是故意的行為。

就實(shí)際情況進(jìn)行分析，常見的商品房買賣合同違約金的計(jì)算方式分為以下幾種：（1）根據(jù)逾期的天數(shù)進(jìn)行計(jì)算，并約定固定的萬分之幾的比例，在出現(xiàn)逾期交房或是逾期付款問題的時(shí)候，根據(jù)約定的百分比對違約金的數(shù)額進(jìn)行計(jì)算。對于前者來說，使用的基本原則就是根據(jù)合同約定的基本義務(wù)、逾期天數(shù)，計(jì)算出違約金的數(shù)額[3]。（2）針對合同中沒有做出明確約定的，根據(jù)逾期履行的天數(shù)，以銀行商業(yè)貸款逾期利息作為基礎(chǔ)目標(biāo)。對于后者來說，要根據(jù)合同約定的數(shù)額，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的違約金。但是最終的數(shù)額可以根據(jù)基本的程序要求，開展變更與調(diào)整工作。《合同法》第114條給予了當(dāng)事人請求減少違約金的權(quán)利，但是在出臺(tái)《商品房買賣合同法》之前，對于商品買賣合同中約定違約金過高，需要向人民法院請求減少的時(shí)候，減少的幅度沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致法院沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，案件的處理方式也不同。直到出臺(tái)了《商品房買賣合同法》之后，違約金過高的問題才徹底的解決了，當(dāng)事人以違約金過高為理由，申請適當(dāng)?shù)臏p少違約金的，要以違約金超過損失金額的30%作為基本標(biāo)準(zhǔn)。

五、結(jié)語

總而言之，與一般的商品買賣不同，房屋買賣更加復(fù)雜，屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程。在進(jìn)行房屋買賣的過程中，不僅僅會(huì)涉及到具體合同，還需要對各個(gè)條款進(jìn)行仔細(xì)的探究，并從全局性的角度出發(fā)，進(jìn)一步掌控雙方的買賣實(shí)力與動(dòng)機(jī)，了解各項(xiàng)法律法規(guī)。想要從根本上避免出現(xiàn)房屋買賣合同糾紛，就要保證鎮(zhèn)定的心態(tài)去處理，利用法律的武器武裝自己，掌握主動(dòng)權(quán)，并得到應(yīng)得的利益。

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