以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的解釋路徑

崔曉磊

長春財(cái)經(jīng)學(xué)院，吉林 長春 130117

近年來，民間借貸糾紛成為司法實(shí)踐中民事糾紛的主要類型，僅2017年全國范圍內(nèi)就有近193萬案件。為了擔(dān)保民間借貸合同的履行，新型的交易方式也不斷產(chǎn)生，其中以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易類型最為常見，為此，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《民間借貸解釋》)設(shè)二十四條用于規(guī)制以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易形式。依據(jù)該條，法院依照民間借貸關(guān)系審理，使買賣合同徒有其名，難謂符合當(dāng)事人的交易設(shè)計(jì)，一刀切的做法也忽略的具體案件之間的區(qū)別。根據(jù)房屋買賣擔(dān)保民間借貸的司法裁判和理論學(xué)說，至少存在以下幾種解釋路徑。

一、房屋買賣與民間借貸并立說

房屋買賣與民間借貸并立說認(rèn)為，房屋買賣合同與民間借貸均為有效的合同，兩個(gè)合同是并立關(guān)系，當(dāng)事人可以選擇履行。該說的典型案例是“最高院(2011)民提字第344號”(以下簡稱朱嘉案)。

(一)典型案例：朱嘉案

基本案情：朱某某與嘉某某公司簽訂十四份《商品房買賣合同》，并辦理了銷售備案登記手續(xù)，嘉某某公司出具相關(guān)發(fā)票。之后，朱某某與嘉某某公司又簽訂一份民間借貸合同，約定朱某某借款1100萬元給嘉某某公司，若嘉某某公司到期償還了該筆欠款，朱某某把合同、備案登記和發(fā)票還給嘉某某公司，若嘉某某到期不能償還該筆欠款，嘉某某公司將以相關(guān)房屋抵頂給朱某某，雙方互相不支付任何款項(xiàng)。

當(dāng)事人、一審法院、二審法院、山西高院再審、最高院再審對本案事實(shí)認(rèn)定沒有爭議，爭議焦點(diǎn)在于當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的性質(zhì)是商品房買賣關(guān)系還是民間借貸關(guān)系。一審法院、二審法院認(rèn)定是商品房買賣合同有效，借款合同是對該合同的補(bǔ)充，因此是商品房買賣的法律關(guān)系。山西高院再審認(rèn)為借款合同是主合同，當(dāng)事人之間是民間借貸關(guān)系。最高院認(rèn)為：兩個(gè)合同均屬有效，同時(shí)存在房屋買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，當(dāng)事人可以選擇履行，朱某某與嘉某某公司的房屋買賣行為是民間借貸的擔(dān)保，同時(shí)民間借貸為房屋買賣的履行附加了解除條件，若嘉某某公司清償欠款，那么房屋買賣合同不再履行，若嘉某某公司未能清償欠款，則履行房屋買賣合同。

(二)房屋買賣和民間借貸并立觀點(diǎn)之評析

在房屋買賣和民間借貸并立說的視角下，房屋買賣與民間借貸均為有效合同，這種觀點(diǎn)符合意思主義的立場，充分考察了當(dāng)事人的訂立房屋買賣合同及借款合同的意思，沒有貿(mào)然否定房屋買賣合同的效力，這是其優(yōu)點(diǎn)，值得肯定。但是，房屋買賣與民間借貸并立說的觀點(diǎn)可能存在一定的問題：第一，如當(dāng)事人發(fā)生爭議訴至法院，債權(quán)人可以根據(jù)房屋價(jià)值的漲跌決定履行房屋買賣合同還是履行借款合同，而債務(wù)人處于完全被動(dòng)的地位，這對于平衡債權(quán)人和債務(wù)人的利益較為不利；第二，該種交易模式下，當(dāng)事人的真實(shí)意思是否存在瑕疵，以及真實(shí)意思如何確定可能存在一定的難度，比如在借款的時(shí)候，債務(wù)人相對于債權(quán)人處于弱勢地位，為了獲得借款，債務(wù)人對于債權(quán)人提出的條件均表示同意，這是否存在顯失公平、欺詐、脅迫等情形存有疑問；最后，房屋買賣與民間借貸并立的交易模式設(shè)計(jì)較為復(fù)雜，需要對房屋買賣合同附解除條件，否則可能存在兩個(gè)合同同時(shí)有效，需要雙重履行的問題。當(dāng)然，如果當(dāng)事人的交易模式清晰，法院裁判不應(yīng)當(dāng)拒絕承認(rèn)該種交易模式的效力，房屋買賣與民間借貸的并立說有待于司法實(shí)踐的進(jìn)一步的檢索和改進(jìn)。

二、房屋買賣合同無效說

房屋買賣合同無效說是指，在房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易關(guān)系中，房屋買賣僅作為一種擔(dān)保存在，不具有獨(dú)立存在的價(jià)值，又因?yàn)榉课葙I賣擔(dān)保民間借貸是一種(后)讓與擔(dān)保，違反《物權(quán)法》的禁止流押條款而無效。

(一)典型案例：楊嘉案

基本案情：楊某某與嘉某公司簽訂了房屋買賣協(xié)議，楊某某向嘉某公司支付了購房款340萬元，嘉某公司未楊某某出具了相關(guān)發(fā)票，只是相關(guān)發(fā)票由嘉某公司持有。雙方在房管局進(jìn)行了備案登記。楊偉鵬支付的340萬是向嘉美公司的債權(quán)人支付的欠款，而后嘉美公司又分期向楊偉鵬支付了61萬元，嘉美公司主張是借款利息，而楊偉鵬拒絕說明。

一審及二審法院均認(rèn)為雙方之間是商品房買賣關(guān)系，最高院再審則認(rèn)為雙方之間是民間借貸關(guān)系。最高院認(rèn)為，判斷楊某某與嘉某公司否存在民間借貸關(guān)系，并非單純依賴于雙方之間是否存在書面的借貸合同。只要債權(quán)人楊某某舉證證明了其與嘉某公司之間存在民間借貸關(guān)系即可，楊某某與嘉某公司又簽訂了房屋買賣協(xié)議，該房屋買賣協(xié)議構(gòu)成了二者之間的民間借貸的擔(dān)保，雖然以房屋買賣協(xié)議擔(dān)保民間借貸屬于非典型的擔(dān)保，楊某某與嘉某公司之間沒有成立抵押權(quán)或者質(zhì)押權(quán)，但既然房屋買賣協(xié)議具有了擔(dān)保的功能，就必須受到《物權(quán)法》中的“禁止流(押)質(zhì)”的原則的限制，相關(guān)的房屋買賣協(xié)議無效。

(二)房屋買賣合同無效說之評析

房屋買賣合同無效說更符合《民間借貸解釋》第二十四條第一款的規(guī)定，該學(xué)說存在一定的問題：首先，合同屬于私人自治的工具，合同無效是國家對私人合同關(guān)系最嚴(yán)厲的懲罰，因此，合同無效必須限于法律明確規(guī)定的情形，動(dòng)輒以合同無效處理新型的交易關(guān)系不符合私法自治的精神；其次，以房屋買賣擔(dān)保民間借貸并不屬于讓與擔(dān)?；蛘吆笞屌c擔(dān)保，只能認(rèn)定為是非典型的擔(dān)保方式，我國物權(quán)法關(guān)于禁止流(押)質(zhì)的原則并不必然適用于所有的擔(dān)保形式；最后，房屋買賣合同無效的法律后果仍然需要返還、賠償損失等，并不意味這房屋買賣合同無效就只需要按照民間借貸關(guān)系審理這樣簡單的處理。

三、民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說

民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說是最新的司法實(shí)踐及學(xué)理觀點(diǎn)，其理論基礎(chǔ)是債的更改(轉(zhuǎn)化)，根據(jù)該說，民間借貸法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系。該說的典型案例是“最高院指導(dǎo)案例72號：(2015)新民一初字第2號”(以下簡稱湯彥案)。

(一)典型案例：湯彥案

基本案情：湯某等四人與彥某公司先后簽訂多份借款合同，為擔(dān)保該借款合同履行，湯某等四人與彥某公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向房管部門辦理了備案登記。彥某公司到期不能償還借款，雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥某公司將其名下房屋出售給湯某等四人，購房款由債務(wù)人拖欠債權(quán)人的民間借貸本息代替，不足部分等到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢之后再由湯某等四人交給彥某公司。

一審法院認(rèn)為，房屋買賣合同不違反物權(quán)法禁止流質(zhì)規(guī)定，真實(shí)有效。最高院認(rèn)為，“當(dāng)事人之前確實(shí)存在民間借貸關(guān)系，且為履行該借款合同，簽訂了商品房預(yù)售合同并辦理了預(yù)告登記，但當(dāng)事人系爭商品房買賣合同是在債務(wù)人不能償還借款本息情形下重新協(xié)商，將民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉课葙I賣關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為購房款，此種交易不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《物權(quán)法》禁止流(押)質(zhì)的情形，也不屬于《民間借貸解釋》第二十四條的情形。湯某等人與彥某公司對于民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣的這種變化達(dá)成了一致，屬于合同自由的范疇，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻淖鹬?。?/p>

(二)民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說

最高院該指導(dǎo)案例是在《民間借貸解釋》之后頒布，這說明，在以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的解釋路徑上并非只有《民間借貸解釋》第二十一四條之唯一路徑，存在多種解釋的可能。該說有以下的優(yōu)勢：第一，和房屋買賣于民間借貸并立說相似，該說尊重私人之間的意思自治，符合意思主義的立場，對于以房屋買賣擔(dān)保民間借貸的交易模式具有相當(dāng)?shù)慕忉屃?；第二，民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說是以房屋買賣合同代替了民間借貸，避免了同時(shí)存在兩個(gè)有效合同的平衡問題，也避免了房屋買賣合同無效的復(fù)雜法律后果問題；第三，民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說關(guān)注了債之關(guān)系的動(dòng)態(tài)過程，符合債法的本質(zhì)，有債的更改的理論基礎(chǔ)，兼具理論與實(shí)踐價(jià)值。

四、結(jié)論：區(qū)分具體情形選擇解釋路徑

針對以買賣合同擔(dān)保民間借貸的行為，《民間借貸解釋》第二十四條規(guī)定按照民間借貸關(guān)系審理，但司法解釋一刀切的做法存在一定問題。根據(jù)理論界和司法實(shí)踐的裁判，以房屋買賣擔(dān)保民間借貸至少有三種解釋路徑：一是房屋買賣與民間借貸并立說；二是房屋買賣合同無效說，三是民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說。上述三種解釋路徑分別針對不同的情況，各有優(yōu)劣，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同案件的具體模式，判斷采用何種解釋路徑：首先，考察當(dāng)事人的意思，判斷房屋買賣與民間借貸是否存在并立的關(guān)系，若是則采用房屋買賣與民間借貸并立說的解釋路徑；其次，判斷房屋買賣合同訂立的目的是為了擔(dān)保民間借貸還是為了轉(zhuǎn)化民間借貸之債，對于前者適用房屋買賣合同無效說的解釋路徑，對于后者適用民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣說的解釋路徑；最后，無論采納何種解釋路徑，均以當(dāng)事人意思自治為先，只有當(dāng)事人意思自治與法律相悖，再適用法定規(guī)則。