房屋買賣按揭貸款返還問題研究

孫欣

摘要：因出賣人違約導(dǎo)致房屋買賣合同被解除的，非違約方依法可以主張其應(yīng)有的權(quán)益。但非違約方在解除買賣合同的同時(shí)能否一并主張解除按揭貸款合同。按揭貸款合同被解除后如何確定返還財(cái)產(chǎn)的主體問題司法實(shí)踐中存在不同的觀點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：買賣合同;貸款合同;返還財(cái)產(chǎn)

一、案情

再審申請(qǐng)人：十堰住房公積金管理中心

被申請(qǐng)人一：劉某、蔡某。

被申請(qǐng)人二：湖北武當(dāng)太極湖置業(yè)有限公司、中國工商銀行股份有限公司十堰城中支行。

湖北省丹江口市人民法院經(jīng)審理查明：劉某、蔡某夫妻于2011年10月9日與太極湖置業(yè)有限公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》。后于2011年12月15日，劉、蔡夫妻（作為借款人、抵押人）與十堰公積金中心（委托方）、工行十堰城中支行（作為貸款人）、太極湖置業(yè)公司（作為保證人）簽署了《住房公積金貸款抵押借款合同》。后因太極湖置業(yè)公司違反合同約定導(dǎo)致房屋買賣預(yù)售合同無法履行，劉、蔡夫妻向法院訴訟請(qǐng)求解除以上兩個(gè)合同并要求太極湖置業(yè)公司返還房屋首付款及違約金，要求工行十堰城中支行、十堰公積金中心返還其支付的借款。

二、審判

一審法院認(rèn)為，不管是商品房預(yù)售合同還是貸款抵押合同都是各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不存在無效或可撤銷情形，理應(yīng)受到法律保護(hù)。在本案中，貸款抵押合同的成立時(shí)基于商品房買賣合同的成立，二者存在密切的聯(lián)系。由于太極湖置業(yè)公司的違約導(dǎo)致商品房買賣合同已無法履行，按揭貸款合同也無法履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，本案就解除商品房預(yù)售合同及按揭貸款合同并無不當(dāng)。二審法院維持了一審法院的判決。

十堰公積金中心申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款之規(guī)定，二合同不應(yīng)合并審理，根據(jù)該條第二款之規(guī)定對(duì)劉、蔡夫妻二人負(fù)返還責(zé)任的是太極湖置業(yè)公司。湖北省高級(jí)人民法院經(jīng)再審支持了十堰公積金中心的訴訟請(qǐng)求。

三、評(píng)析

（一）本案存在的法律關(guān)系

本案存在三個(gè)法律關(guān)系。1.劉思陽、蔡紅蕓夫妻與太極湖置業(yè)有限公司之間的房屋買賣合同法律關(guān)系;2.劉思陽、蔡紅蕓夫妻（借款人身份）與工行十堰城中支行（受托方）、十堰公積金中心（委托方、實(shí)際貸款方）之間簽訂的住房公積金委托貸款協(xié)議法律關(guān)系;3.劉思陽、蔡紅蕓夫妻（借款人、抵押人）與工行十堰城中支行（貸款人）、太極湖置業(yè)公司（保證人）簽訂的《個(gè)人住房公積金（組合）貸款抵押借款合同》法律關(guān)系。

通過以上法律關(guān)系可以看出，在本案中十堰公積金中心是實(shí)際的出借人，劉、蔡夫妻是借款人，鑒于公積金的性質(zhì)，即《住房公積金管理?xiàng)l例》第十二條之規(guī)定：住房公積金管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，指定受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱受委托銀行）;住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同。工行十堰城中支行實(shí)際起到中間支付的橋梁媒介作用，因?yàn)樵诘谌齻€(gè)法律關(guān)系中其作為貸款人的身份款項(xiàng)來源于十堰公積金中心。但鑒于公積金的應(yīng)用程序，在第三個(gè)法律關(guān)系中工行十堰城中支行變?yōu)橘J款人身份。

（二）十堰公積金中心對(duì)劉思陽、蔡紅蕓夫妻二人是否負(fù)有返還已支付的貸款本息的責(zé)任

一、二審法院給予了支持的態(tài)度，其判決的法理基礎(chǔ)可能在于合同的相對(duì)性原理。如果單從合同解除的后果出發(fā)，根據(jù)《合同法》第97條的規(guī)定劉、蔡夫妻當(dāng)然有權(quán)主張返還已支付的借款。但是本案存在以下幾個(gè)問題。第一、商品房預(yù)售合同與按揭貸款合同是相互獨(dú)立的，二者非主從合同的關(guān)系，盡管二者確存在密切聯(lián)系。在二合同都合法有效的情況下應(yīng)分別審理，不應(yīng)一并審之;第二、合同解除的種類分為約定解除和法定解除，本案不存在約定解除的情形，且十堰公積金管理中心與工行十堰城中支行不存在根本違約的情形，因此劉、蔡夫妻二人解除按揭貸款合同的請(qǐng)求沒有法律依據(jù);第三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五第二款規(guī)定，原本由出賣人承擔(dān)的返還貸款之責(zé)任判定由委托人、擔(dān)保權(quán)人承擔(dān)，實(shí)為一種責(zé)任轉(zhuǎn)嫁，盡管二者可以通過訴訟路徑向出賣人追回但的確增加了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。

湖北省高級(jí)人民法院認(rèn)為，職工對(duì)住房公積金擁有所有權(quán)，由于住房公積金由公積金管理中心統(tǒng)一管理，所以其處分權(quán)受有一定條件的限制。在本案中最終承擔(dān)返還責(zé)任的主體是太極湖置業(yè)公司而非十堰公積金管理中心或工行十堰城中支行，因此其主張對(duì)象錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五第二款規(guī)定商品房擔(dān)保貸款因商品房買賣合同被解除而解除的，出賣人應(yīng)將收受的購房貸款及購房本金、利息返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。

（三）在十堰公積金中心沒有提出訴訟請(qǐng)求的情況下，原審法院徑行判決是否違反法定程序

第一、從合同相對(duì)性層面講，劉思陽、蔡紅蕓是借款方（債務(wù)人身份），十堰住房公積金中心、工行十堰城中支行是貸款方（債權(quán)人身份），太極湖置業(yè)公司是接收方。同時(shí)劉思陽、蔡紅蕓相對(duì)于太極湖置業(yè)公司是債權(quán)人身份。因此劉思陽、蔡紅蕓要求十堰住房公積金中心、工行十堰城中支行返還已支付借款的要求不甚合理，其最終債務(wù)人應(yīng)為太極湖置業(yè)公司。第二、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款明確規(guī)定作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的擔(dān)保權(quán)人未提出訴訟請(qǐng)求的應(yīng)僅審理商品房買賣合同糾紛。在本案中十堰住房公積金中心應(yīng)為由獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三、其在沒有提出合并審理的情形下一審法院徑行合并審理的行為違反了民事訴訟法中當(dāng)事人的處分原則。

程序與效率是民事訴訟制度理應(yīng)追求的價(jià)值目標(biāo)，二者的價(jià)值取向是一致的。在具體案件中二者存在不可調(diào)和的矛盾。對(duì)于二者價(jià)值理念追求不同，不同法官會(huì)作出不同的判決，即同案不同判。當(dāng)二者存在矛盾時(shí)，法官必須面對(duì)價(jià)值優(yōu)先問題。一、二審法官就選擇了效率價(jià)值，再審法官則選擇了程序正義。在本案中看似一、二審已解決了貸款返還問題，最終的返還者是太極湖置業(yè)公司，但是判決之后還面臨一個(gè)重大的問題——執(zhí)行。筆者搜索了本案的執(zhí)行文書結(jié)果發(fā)現(xiàn)，由于太極湖置業(yè)公司資金不足，無可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致執(zhí)行終結(jié)。因此，一、二審的判決結(jié)果與再審判決結(jié)果在最終的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)上出現(xiàn)了兩級(jí)分化的結(jié)果。

（四）劉、蔡夫妻二人可否請(qǐng)求太極湖置業(yè)公司向十堰住房公積金中心償還相應(yīng)的貸款本息

盡管湖北省高院以不告不理原則撤銷了丹江口市人民法院的第四項(xiàng)判決，但從判決思路講是正確的。這就涉及到如下問題：當(dāng)十堰住房公積金中心怠于行使其權(quán)利時(shí)，劉思陽、蔡紅蕓夫妻二人可否向法院主張由太極湖置業(yè)公司向十堰住房公積金中心償還相應(yīng)的貸款本息？答案是肯定的。第一、劉思陽、蔡紅蕓對(duì)公積金貸款本質(zhì)上而言是享有所有權(quán)的（其貸款可以看作提前預(yù)支行為），作為債權(quán)人當(dāng)然可以向太極湖置業(yè)公司主張之;第二、如果完嚴(yán)格按照合同相對(duì)性原理，十堰住房公積金中心只能向劉思陽、蔡紅蕓夫妻主張相應(yīng)的貸款，而劉、蔡夫妻二人卻不能向太極湖置業(yè)公司主張之，作為無過錯(cuò)方反而成為最終的債務(wù)承擔(dān)者，顯然違背公平正義原則。當(dāng)劉、蔡夫妻二人追回債權(quán)額后再返還于十堰住房公積金中心也不失為一種解決方法。本案的關(guān)鍵問題在于，劉、蔡夫妻二人，十堰住房公積金中心都沒有向太極湖置業(yè)公司主張相應(yīng)的債權(quán)額，從而導(dǎo)致一、二審法院違背民事訴訟法的基本原則而導(dǎo)致相關(guān)判決被撤銷。

四、結(jié)語

程序與效率相比較而言，程序是第一位的，效率的實(shí)現(xiàn)是建立在程序正義之上的，正如培根說：“一次不公正的審判，其惡果甚至超過十次犯罪。因?yàn)榉缸镫m是無視法律——好比污染了水流，而不公正的審判則毀壞法律——好比污染了水源。”處分原則作為民事訴訟法中一項(xiàng)基本原則，法官在判案時(shí)應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的決定，當(dāng)事人沒有沒有提出的事項(xiàng)法官不能做出裁判，必須由當(dāng)事人決定審判對(duì)象，法官不能逾越而為之。沒有建立在程序之上的效率難以保證司法的公正性。一、二審法官為提高訴訟效率，達(dá)到良好的社會(huì)效果把相關(guān)糾紛一并審理，徹底違反了程序正義，違反了民事訴訟法的基本原則，由于執(zhí)行無果導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁，無益于司法公正的實(shí)現(xiàn)。在案件事實(shí)清楚，法律無明確之規(guī)定時(shí)，法官審理案件時(shí)可以充分把程序與效率結(jié)合起來，發(fā)揮自由裁量權(quán)，但兩者存在不可調(diào)和的矛盾之時(shí)，應(yīng)守護(hù)程序正義，尊重民事訴訟法的基本原則。

（作者單位：青島科技大學(xué)法學(xué)院）