電建地產(chǎn)多元化融資實踐

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，長期受到國家宏觀調(diào)控管理，房地產(chǎn)市場和融資環(huán)境面臨嚴(yán)峻的考驗，融資規(guī)模和融資渠道雙雙受限，傳統(tǒng)融資方式面臨巨大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了融資約束的嚴(yán)重制約。在房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境，中國電建地產(chǎn)集團有限公司深入探究電建地產(chǎn)現(xiàn)有融資模式、融資困境以及問題根源，由此摸索創(chuàng)新融資模式，新提出了“1+4+N”的融資模式，并以此為指導(dǎo)方針，開展并實施多元融資創(chuàng)新策略。本文將借鑒行業(yè)先進理念，分析電建地產(chǎn)融資現(xiàn)有特點，構(gòu)建出適合公司狀況的多元化融資渠道體系，結(jié)合公司具體的融資案例分析，以便多層次、全方位地闡述電建地產(chǎn)創(chuàng)新融資模式的技術(shù)平臺以及價值分析，并提出電建地產(chǎn)創(chuàng)新融資未來的優(yōu)化方向。

[關(guān)鍵詞]創(chuàng)新融資;房地產(chǎn);多元化融資

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展自始至終離不開資金的支持，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源一是自有資金，二是銷售回籠資金，三是外部融資。國家長期以來對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀調(diào)控管理，2016年9月30日國家出臺新一輪宏觀調(diào)控措施，特別是在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位后，中央及地方針對房地產(chǎn)的“五限”即：限購、限價、限賣、限貸、限商先后出臺，對房地產(chǎn)的調(diào)控進一步加強，房地產(chǎn)市場和融資環(huán)境面臨前所未有的考驗。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金有限的情況下要實現(xiàn)既定戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，保持良性發(fā)展，一方面要向內(nèi)挖潛，加快資金回籠，另一方面就是要沖破融資困境，為此，創(chuàng)新融資顯得尤為迫切和重要。

二、電建地產(chǎn)發(fā)展概況

中國電建地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“電建地產(chǎn)”）作為電建集團房地產(chǎn)板塊發(fā)展平臺，重組成立于2005年11月，是國務(wù)院國資委核定的首批16家主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的中央企業(yè)之一，歷經(jīng)多次增資，現(xiàn)注冊資本金至80億元，公司擁有從設(shè)計、開發(fā)、園林及物業(yè)管理的完整產(chǎn)業(yè)鏈，控股上市公司南國置業(yè)，開發(fā)持有三亞康年、林芝五洲皇冠和荊州溫德姆三個酒店。近年來公司緊跟國家城市群發(fā)展規(guī)劃，制定并形成了“4+8+N”投資戰(zhàn)略布局，形成了六大區(qū)域共同發(fā)展的格局，并依靠電建集團資源優(yōu)勢，不斷開拓海外及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，近年來發(fā)展成效顯著。截止2018年底，公司已進入國內(nèi)27個城市，年銷售規(guī)模已超過400億元，總資產(chǎn)規(guī)模超過1200億元。近五年來，公司銷售排名始終位居房地產(chǎn)行業(yè)百強以內(nèi)，2014—2016連續(xù)三年進入50強，在房地產(chǎn)協(xié)會公布的全國2018年房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力排名中位居53位。

根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，電建地產(chǎn)進一步明確了“三核兩驅(qū)”戰(zhàn)略發(fā)展模式，即三個核心業(yè)務(wù)：智慧地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)，兩個驅(qū)動：業(yè)務(wù)經(jīng)營和資本運營，在2018年度提前實現(xiàn)“十三五”目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進一步提出了到2021年實現(xiàn)千億銷售額的更高戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，致力于將電建地產(chǎn)建設(shè)成為國內(nèi)領(lǐng)先、國際知名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)運營商。

三、電建地產(chǎn)創(chuàng)新融資面臨的內(nèi)外部環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)基于國家現(xiàn)行的土地招拍掛制度和商品房銷售政策、開發(fā)產(chǎn)品特殊的商品屬性以及本企業(yè)自身情況等決定了其在投融資活動中具有與其他行業(yè)不同的特點：一是房地產(chǎn)企業(yè)投融資受國家宏觀調(diào)控政策影響巨大;二是房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入特別是土地儲備投入集中且資金量巨大;三是投資回收周期較長，在企業(yè)處于快速發(fā)展階段對外源性融資依賴性強，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)杠桿普遍較高，資金風(fēng)險偏大。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的外部環(huán)境

近年來在“房住不炒”的總基調(diào)下，國家在原有的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策下，進一步收緊了信貸閘門，房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)象進一步加劇。主要體現(xiàn)在以下方面：

一是抑制消費需求，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢?！拔逑蕖敝?，限賣、限購、限貸都從需求端限制了消費者消費行為和消費能力，使市場整體成交量進一步萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠進一步放緩，開發(fā)周期進一步延長，資金周轉(zhuǎn)效率進一步降低，財務(wù)成本相應(yīng)提高。

二是封堵融資通道，嚴(yán)控對房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備融資。長期以來，除政府實施的土地一級開發(fā)外，國家從未放開對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備融資，后來隨著資管業(yè)務(wù)的興起，各類資金借助資管通道變相進入土地市場，2018年4月，中國人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外管局《關(guān)于規(guī)范資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》，對各類信托、基金、資產(chǎn)等通道業(yè)務(wù)進行了剛性約束，從而徹底封殺了之前金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備融資。

三是收緊金融機構(gòu)流動性，調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)信貸活動。一方面是收縮商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)整體的信貸額度，另一方面限制和規(guī)范商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)正常開發(fā)貸款發(fā)放，要求商業(yè)銀行只有當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金不低于項目總投資的35%，且“四證齊全”時才能發(fā)放貸款。

此外，地方房地產(chǎn)管理部門通過采用封閉管理方式加強了對銷售回籠資金的監(jiān)管。

（二）電建地產(chǎn)融資面臨的困難和問題

一是外部融資環(huán)境的嚴(yán)峻形勢及其不確定性加大了公司資金鏈風(fēng)險。近幾年來由于公司處于快速發(fā)展階段，公司整體債務(wù)規(guī)模和帶息負債率居高不下，在項目周轉(zhuǎn)和資金回籠沒有顯著改善的情況下，外部融資環(huán)境將直接影響到到期債務(wù)的償付，一旦不能銜接到位，將嚴(yán)重影響公司資金鏈安全。

二是公司快速發(fā)展對土地儲備的資金需求與宏觀調(diào)控背景下銷售回籠資金放緩的矛盾，加劇了對外部融資的依賴。對處于快速發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備投資往往具有超前性，既依賴于在建項目資金回籠，又依賴于外部融資，在受到宏觀調(diào)控影響導(dǎo)致銷售回籠放緩的情況下，無疑公司戰(zhàn)略發(fā)展對外部融資的依賴性更強。

三是公司快速發(fā)展推動資產(chǎn)負債率不斷上升，規(guī)模擴張與資本能力不足的矛盾更加凸顯。一方面，自2017年以來，中央明確提出要把國有企業(yè)降杠桿作為工作重中之重，要求中央企業(yè)主動作為，率先帶頭降杠桿，國務(wù)院國資委對各中央企業(yè)降杠桿減負債防風(fēng)險提出了明確目標(biāo)任務(wù);另一方面，隨著資產(chǎn)負債率的不斷上升和不斷向資本市場紅線的迫近，公司財務(wù)風(fēng)險越來越大?；谝陨蟽蓚€方面的情況，公司如果不能對投融資模式進行調(diào)整優(yōu)化，其發(fā)展顯然遇到了天花板。

四、近年來電建地產(chǎn)創(chuàng)新融資的具體做法

（一）電建地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式的演變

電建地產(chǎn)融資模式歷經(jīng)多次演變，從最初成立起步階段時的“3+N”，到快速發(fā)展階段的“3+3+N”和“5+3+N”，再到現(xiàn)在的“1+4+N”。前三個模式融資側(cè)重于銀行金融機構(gòu)和結(jié)構(gòu)化融資的創(chuàng)新，2018年新提出的“1+4+N”融資模式中，“1”指的是搭建一個金融平臺，“4”指的是交易所、銀行間、金交所以及境外4個資本市場，“N”指的是其他多個金融機構(gòu)及其特色金融服務(wù)方案?？梢姽救谫Y的側(cè)重點已開始轉(zhuǎn)向公司自身金融平臺的搭建和資本市場融資，再配合部分結(jié)構(gòu)化融資。這些融資模式的變化都是立足公司自身戰(zhàn)略發(fā)展階段和外部市場環(huán)境、融資環(huán)境的發(fā)展變化而變化的結(jié)果。

（二）電建地產(chǎn)多元化融資創(chuàng)新策略

一是努力搭建自身金融平臺。隨著電建地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)模的快速擴張，打造自身金融平臺顯得尤為重要：一方面是在國家對房地產(chǎn)金融調(diào)控的夾縫中存在著必然的融資需求，需要通過金融平臺通道予以實現(xiàn);另一方面是處于自身資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，在規(guī)模需求和資產(chǎn)負債率紅線約束下，需要通過自身金融平臺并結(jié)合不同的資金來源和合作主體實現(xiàn)項目的并表和出表。基于電建地產(chǎn)控股的上市公司南國置業(yè)自身發(fā)展的需要，股份公司批準(zhǔn)了南國置業(yè)與金融機構(gòu)合作設(shè)立基金管理公司的方案，以此為基礎(chǔ)，電建地產(chǎn)搭建了自身的金融平臺。雖然由于外部金融環(huán)境的變化，特別是2018年資管新規(guī)實施以來，基金平臺的作用發(fā)揮受到局限，但仍存在一定可操作的空間。目前，電建地產(chǎn)主要利用其搭建符合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的融資平臺，并通過發(fā)揮相關(guān)平臺的“殼資源”作用，有效實現(xiàn)了外部金融機構(gòu)和合作伙伴財務(wù)資源的導(dǎo)入和導(dǎo)出，積極推動實施存量項目的債轉(zhuǎn)股等，對優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)降杠桿、防風(fēng)險目標(biāo)發(fā)揮了積極作用。

二是充分利用好資本市場融資工具。除發(fā)揮好南國置業(yè)上市公司平臺作用，推動落實資本市場非公開發(fā)行實現(xiàn)股權(quán)融資外，再就是利用好國內(nèi)證券交易所市場、金融交易所市場、銀行間市場以及境外資本市場（主要是香港聯(lián)交所）等四個市場實施債務(wù)融資和權(quán)益融資（永續(xù)中票）。發(fā)行產(chǎn)品包括，證券交易所市場的小公募債、私募債、應(yīng)收賬款尾款A(yù)BS、物業(yè)收費權(quán)ABS等;金融交易所市場的應(yīng)收賬款A(yù)BS等;銀行間市場的超短融、短融、中期票據(jù)、永續(xù)中票等;此外，2018年，在電建集團的支持下，電建地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功發(fā)行3億美元高級無抵押債，實現(xiàn)了公司海外融資的新突破。資本市場直接融資對電建地產(chǎn)拓寬融資渠道和降低融資成本起到了十分重要的作用。

三是積極整合外部資源。當(dāng)前房地產(chǎn)市場和土地市場競爭都十分激烈，在一線和重點二線城市，單宗地塊單價和總價都畸高，單一房企實力再強也難以為繼，電建地產(chǎn)同樣如此。為此，電建地產(chǎn)基于自身資本和資金實力，從財務(wù)資金角度提出了不同情況下“操盤并表”（如與武漢地產(chǎn)合作的武漢“泛悅城”項目）、“聯(lián)合操盤”（如與華潤置地合作的北京“橡樹瀾灣”項目）、“小股操盤”（如與山西建投合作的北京“華萃西山”項目）等合作模式，以此整合外部資源，做大權(quán)益資本，一定程度上實現(xiàn)了不推高資產(chǎn)負債率的情況下財務(wù)杠桿的最大化。

四是強化與各銀行金融機合作，構(gòu)挖掘表內(nèi)融資潛力。2017年以來，金融監(jiān)管機構(gòu)對金融機構(gòu)提出了“兩個回歸”，即：回歸實體經(jīng)濟、回歸表內(nèi)，房地產(chǎn)項目前端融資路徑幾乎全部封閉。在此情況下，公司及時調(diào)整融資思路，一方面全面梳理每一個在建項目，根據(jù)項目建設(shè)資金缺口提出資金需求，挖掘項目融資潛力;另一方面加強與金融機構(gòu)總對總合作，實施總分支聯(lián)動，推動金融機構(gòu)通過單一項目方式或多個項目組合的項目池方式對在建項目表內(nèi)融資的支持，以此放大在建項目表內(nèi)融資，置換公司投入的土地購買資金，從而減輕了公司擴張發(fā)展帶來的資金壓力。

五是利用非銀行金融機構(gòu)的優(yōu)勢，構(gòu)建有特色的結(jié)構(gòu)化金融創(chuàng)新方案。長期以來，在國家宏觀政策持續(xù)收緊和房地產(chǎn)市場波動的大背景下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要法寶。電建地產(chǎn)依托央企背景和自身優(yōu)勢，利用信托、基金以及銀行資管、保險、證券資管公司等非銀行金融機構(gòu)業(yè)務(wù)的靈活性、多樣性和創(chuàng)新性特點，廣泛與其開展合作，通過結(jié)構(gòu)化創(chuàng)新融資方案，在遵循合法合規(guī)的前提下實現(xiàn)了銀行理財、保險、證券資金和信托代銷資金等與公司在建開發(fā)項目的對接落地，為公司快速發(fā)展對融資的需求提供了有益的補充。

五、電建地產(chǎn)創(chuàng)新融資的優(yōu)化方向

隨著中央提出“房子是用來住的”定位的進一步強化，國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控逐步由短期政策向長效政策的轉(zhuǎn)換，以及2017年以來中央和國務(wù)院國資委提出在中央企業(yè)實施“降杠桿”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新仍將任重道遠。為實現(xiàn)既定的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，未來電建地產(chǎn)將在堅持“1+4+N”融資模式的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推動落實融資創(chuàng)新，重點將圍繞以下方面進行展開。

一是借鑒此前國家為落實供給側(cè)改革部署推動的市場化債轉(zhuǎn)股政策措施和實施方案，廣泛尋求與各類銀行、非銀行金融機構(gòu)以及戰(zhàn)略合作伙伴的深度合作，重點梳理由電建地產(chǎn)獨立出資且“四證齊全”的在建開發(fā)項目總體資金需求、已獲取的存量融資等，通過規(guī)范化、法制法的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴股等方式引入增量資金，擴大權(quán)益資本并置換存量融資，既不影響在建項目開發(fā)，也有利于電建地產(chǎn)實現(xiàn)降杠桿的目標(biāo)。

二是根據(jù)金融監(jiān)管機構(gòu)“兩個回歸”的要求，積極梳理公司存量資產(chǎn)和既有債務(wù)，積極推動開展資產(chǎn)證券化融資業(yè)務(wù)，包括繼續(xù)發(fā)行應(yīng)收賬款尾款A(yù)BS、物業(yè)收費權(quán)ABS、租賃物業(yè)收費權(quán)ABS、商業(yè)物業(yè)CMBS以及供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)，進一步放大直接融資功能。

三是持續(xù)關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）政策的推出。作為市場化的融資工具，房地產(chǎn)投資信托基金能夠盤活存量資產(chǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度、減輕房企重資產(chǎn)壓力。隨著電建地產(chǎn)型商業(yè)物業(yè)比重的不斷增加，公司借鑒國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營商（如新加坡凱德、美國鐵獅門等）經(jīng)驗，強化商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，圍繞商業(yè)地產(chǎn)投、融、建、管、退全生命周期，基于資本思維的價值管理過程，通過經(jīng)營管理及資本化運作，獲得項目開發(fā)盈利+資本盈利。在國內(nèi)真正的REITS推出前，電建地產(chǎn)將研究嘗試進行類REITS等金融產(chǎn)品發(fā)行。

六、結(jié)語

創(chuàng)新無止境。這些年來電建地產(chǎn)在房地產(chǎn)融資創(chuàng)新方面做了一些工作，但與標(biāo)桿企業(yè)比較、與企業(yè)自身發(fā)展的要求比，仍有較大的追趕距離。為此，電建地產(chǎn)將充分借鑒行業(yè)先進理念，持續(xù)探索融資創(chuàng)新路徑和方法，為實現(xiàn)公司千億目標(biāo)和高質(zhì)量發(fā)展提供切實的保障。