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    新型城鎮(zhèn)化背景下河南省房地產(chǎn)投資時(shí)空分布分析

    2019-12-04 04:17:21周笑影
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2019年30期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資空間分析新型城鎮(zhèn)化

    周笑影

    摘 要:在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化背景下,河南省房地產(chǎn)出現(xiàn)了過度開發(fā)導(dǎo)致房價(jià)過高、結(jié)構(gòu)失衡以及資源浪費(fèi)等現(xiàn)象。新型城鎮(zhèn)化政策不僅能夠扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不健康發(fā)展?fàn)顩r,而且為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了新的發(fā)展空間?;诖?,探討河南省房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、空間分布情況以及影響因素,發(fā)現(xiàn)河南省房地產(chǎn)投資整體呈現(xiàn)空間差異性,影響房地產(chǎn)投資的主要因素為人口和建成區(qū)面積。

    關(guān)鍵詞:新型城鎮(zhèn)化;房地產(chǎn)投資;空間分析

    中圖分類號:F299.23? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A? ? ? 文章編號:1673-291X(2019)30-0068-03

    引言

    簡單來說,城鎮(zhèn)化是人口向城市以及城市化生活方式的轉(zhuǎn)移和變遷的過程。房地產(chǎn)行業(yè)在這一過程中扮演者及其重要的角色,城鎮(zhèn)化影響著城市如何發(fā)展、向哪里發(fā)展,而房地產(chǎn)行業(yè)作為依托于城市的發(fā)展行業(yè),其發(fā)展方向也會隨之發(fā)生改變。同理,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會在一定程度上影響著城鎮(zhèn)化的發(fā)展[1~3]。目前,我國的城鎮(zhèn)化腳步逐步邁大,城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加速,傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了房價(jià)過高、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象,這些不良問題引起了人們的注意。隨著黨中央新型城鎮(zhèn)化概念的提出,為我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出了新思路[4~5]。河南省地處中原,位置得天獨(dú)厚,城鎮(zhèn)化率卻低于周邊城市。依托于中原城市群的發(fā)展戰(zhàn)略,在新型城鎮(zhèn)化的背景下,其城鎮(zhèn)化率不斷提升,房地產(chǎn)投資額也在不斷增加,房地產(chǎn)投資的空間聯(lián)系也在發(fā)生些微的改變。基于此,探尋分析河南省在新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)投資時(shí)空分布變化情況,分析探討其特點(diǎn),能更好地發(fā)揮新型城鎮(zhèn)化的優(yōu)勢,取長補(bǔ)短,解決房地產(chǎn)投資市場的問題,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)良好的發(fā)展。本文從經(jīng)濟(jì)社會等方面選取了一些指標(biāo),對河南省房地產(chǎn)投資進(jìn)行影響因素的分析[6~15],以此來更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)投資的進(jìn)行,為城市更好的發(fā)展提供一些建議。

    一、數(shù)據(jù)來源與研究方法

    1.數(shù)據(jù)來源

    本文數(shù)據(jù)涵蓋河南省18個(gè)市。整理提取了2010—2016年的《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》《河南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》《濟(jì)源市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》河南省18個(gè)市的房地產(chǎn)投資額,以及河南省17個(gè)地級市的人口、經(jīng)濟(jì)、行政數(shù)據(jù)。

    2.研究方法

    首先,全局空間自相關(guān)分析。通過全局自相關(guān)分析來展示房地產(chǎn)投資額的空間格局狀況。常用Morans I指標(biāo)度量,計(jì)算公式為:

    I=

    其中,Zi=Xi-? Wi,j=1/di,j。式中,n為河南省各市的城市個(gè)數(shù);XiXj為第i和第j城市的房地產(chǎn)投資額值;為所有城市的房地產(chǎn)投資額平均值;Wi,j為空間權(quán)重矩陣。-1

    其次,局部空間自相關(guān)分析。為更好地解釋河南省各市房地產(chǎn)投資額具有的空間相關(guān)性,進(jìn)行局部空間自相關(guān)分析。以局部Morans I值進(jìn)行度量,計(jì)算公式為:

    各參數(shù)含義均相同于上式。根據(jù)區(qū)域與區(qū)域間的相關(guān)性強(qiáng)度,分為四種類型。類型一,“高高”區(qū);類型二,“低高”區(qū);類型三,“低低”區(qū);類型四,“高低”區(qū)?!案吒摺眳^(qū)和“低低”區(qū)均存在較強(qiáng)的空間正相關(guān);而“高低”區(qū)則表示某一空間單元屬性值較高,而周圍單元較低;同理,“低高”區(qū)的空間單元?jiǎng)t存在較強(qiáng)的空間負(fù)相關(guān)。

    二、結(jié)果與分析

    1.河南省房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析。2010—2016年河南省城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)投資額情況(如圖1a所示)。研究期內(nèi),我國的城鎮(zhèn)化率不斷提升,由38.82%上升為48.5%。城鎮(zhèn)化率的提高與帶來房地產(chǎn)投資額規(guī)模的變化相伴而生,兩者變動(dòng)曲線基本保持一致。我們可以將房地產(chǎn)投資額變化分為三個(gè)階段:一是2010—2012年,房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢年平均增長461億元;二是2012—2015年,房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)快速增長階段年平均增長595億元;三是2015—2016年,房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)平緩增長態(tài)勢。

    2.全局自相關(guān)分析。接下來,對河南省各市進(jìn)行了全局自相關(guān)分析(如圖1b所示)。2010—2014年,空間差異性呈現(xiàn)變小—變大—變小—變大的趨勢。2014—2016年,空間差異性呈現(xiàn)變大的趨勢。2010—2016年,我們得到的Morans I值均為負(fù)值,也就是說,河南省各市的空間關(guān)系呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。這六年間,Morans I都在-0.2~-0.02之間,可以發(fā)現(xiàn)河南省各市之間的空間差異性很大,房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出空間差異性很大的局面,說明河南省房地產(chǎn)投資受不同的區(qū)位條件影響,發(fā)展得并不均衡。

    3.局部自相關(guān)分析。對河南省各市進(jìn)行了局部自相關(guān)分析,然后將高值與高值聚集區(qū)和低值與低值聚集區(qū)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì),可以發(fā)現(xiàn)在2010—2016年間,低值與低值的關(guān)聯(lián)城市一直只有1個(gè)。高值和高值關(guān)聯(lián)的城市只有2010年和2012年存在為1。首先,低值—低值關(guān)聯(lián)類型,即房地產(chǎn)投資額在空間上是低值聚集的情況。在河南省分析區(qū)域內(nèi)是濟(jì)源市,且在七年的觀測范圍內(nèi)一直保持不變。這也說明在這七年的觀測區(qū)內(nèi),河南省各市的房地產(chǎn)投資額變動(dòng)不是太大。其次,高值—高值關(guān)聯(lián)類型,即房地產(chǎn)投資額在空間上是高值聚集的情況。在種類型的房地產(chǎn)投資額空間差異性小,且會呈現(xiàn)空間的正相關(guān),該區(qū)域周圍的房地產(chǎn)投資額數(shù)額都比較大。在觀測期內(nèi),這樣的城市主要是周口市,該關(guān)聯(lián)區(qū)出現(xiàn)位置恒定不變。最后,其他關(guān)聯(lián)類型。包括了高—低關(guān)聯(lián)類型(即房地產(chǎn)投資額高值被低值包圍)和低—高關(guān)聯(lián)類型(即房地產(chǎn)投資額低值被高值包圍)。從上頁圖1c中可以看出,2013年、2016年的漯河市和駐馬店市;2014年、2015年的漯河市和周口市都是我們所說的低—高類型。2010年、2012年、2014年的鄭州市則屬于我們所說的高—低類型。整體來說,出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因可能是濟(jì)源市屬于河南省的一個(gè)縣級市,位置偏遠(yuǎn),位于河南省的邊界,發(fā)展并不迅速,經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及人口增長所能帶來的多住房需求的動(dòng)力并不足,而鄭州市作為河南省的省會城市,發(fā)展迅速,會遠(yuǎn)超于周邊的城市,所以會出現(xiàn)高—低類型的出現(xiàn)。但隨著中原城市群戰(zhàn)略的提出,各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展、城鎮(zhèn)化率進(jìn)程的不斷提升,房地產(chǎn)投資額的值也會不斷地上升,那么這種明顯的差異性會不斷縮小,所以這種高—低類型區(qū)會變少。低—低類型的出現(xiàn)可能是由于這些市位置較河南省中心發(fā)展地帶較遠(yuǎn),中心地帶所產(chǎn)生的輻射作用鞭長莫及,那么這些城市的發(fā)展速度可能不如其周邊城市的發(fā)展。所以,對于房地產(chǎn)發(fā)展的拉動(dòng)力較周邊地區(qū)弱一些,會產(chǎn)生房地產(chǎn)投資額不高聚集的現(xiàn)象。

    4.房地產(chǎn)投資影響因素分析。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是受需求和資本多少的影響,當(dāng)需求量大、積累的資本多時(shí),那么該產(chǎn)業(yè)會進(jìn)入一個(gè)發(fā)展的空前繁榮時(shí)期,如多該產(chǎn)業(yè)的需求量小、積累的資本也少,那么該產(chǎn)業(yè)可能不會發(fā)展成為太大的規(guī)模。這兩個(gè)因素哪一個(gè)缺少,都會影響該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以,在選擇房地產(chǎn)投資額影響因素時(shí),從這兩個(gè)方面著手進(jìn)行考慮,并結(jié)合一定的社會經(jīng)濟(jì)等方面的因素來確定。本次研究選取人均GDP值、人口值、人均收入值、建成區(qū)面積值以及二次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的比重這5個(gè)指標(biāo)。通過分析發(fā)現(xiàn)人均GDP、人均收入、建成區(qū)面積、人口值均是房地產(chǎn)投資額的影響因素。其中,對房地產(chǎn)投資額具有較大影響的前兩位指標(biāo)為建成區(qū)面積和人口值。城市的不斷擴(kuò)張、人口數(shù)量增長均會對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的拉動(dòng)作用,經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升也會促使房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展。

    三、結(jié)論

    1.河南省房地產(chǎn)投資的空間集聚呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。河南省的房地產(chǎn)投資額具有空間差異性。河南省房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)波動(dòng)狀態(tài)的空間集聚。2010—2016年,周口市為主要的高值聚集區(qū),濟(jì)源市為主要的低值聚集區(qū),鄭州市為主要的高低聚集區(qū),漯河市、駐馬店市為低高聚集區(qū)。

    2.房地產(chǎn)投資額受多因素的復(fù)雜影響。人均GDP、人均收入、人口增長、建成區(qū)面積均會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生正相關(guān)的影響。其中,房地產(chǎn)投資額的前兩位影響因素是人口增長和建成區(qū)面積。

    四、討論

    在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的現(xiàn)階段,房地產(chǎn)行業(yè)和城鎮(zhèn)化存在一定影響關(guān)系。更好地解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題,應(yīng)該可以為城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來一定幫助。首先,我們要充分發(fā)揮地區(qū)與地區(qū)之間的聯(lián)動(dòng)作用,減少城市之間發(fā)展程度的差異性。其次,將房地產(chǎn)投資與地區(qū)實(shí)際情況結(jié)合,多角度全方位分析,從而制訂合理的投資計(jì)劃。另外,要做好房地產(chǎn)的保障性建設(shè)和質(zhì)量管控,為人們提供更好的住房條件。最后,我們要因地制宜,基于實(shí)際條件來進(jìn)行各個(gè)地市的房地產(chǎn)投資。

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