住房按揭貸款的風險及其規(guī)制

郭德香 陳昱州

摘?要：我國住房按揭貸款運行中存在明顯的信息不對稱，無論是基礎合同還是按揭貸款合同的當事人都面臨不同程度的風險。這種風險不僅體現(xiàn)在金融市場上，還體現(xiàn)在傳統(tǒng)的擔保領域，并將隨著住房按揭貸款證券化的發(fā)展而不斷加劇。為保障和推進住房按揭貸款的運行，應當厘清住房按揭貸款業(yè)務、以按揭資產(chǎn)證券化為代表的衍生業(yè)務的不同風險性，從政府職能配置、市場作用發(fā)揮、監(jiān)管理念創(chuàng)新等方面著力健全住房按揭貸款風險監(jiān)管體系，從現(xiàn)場監(jiān)管與非現(xiàn)場監(jiān)管、信息共享、風險預警等方面著力健全住房按揭貸款風險控制體系。

關鍵詞：住房按揭貸款;風險監(jiān)管;風險控制;信息不對稱

中圖分類號：D922.2文獻標識碼：A

文章編號：1003-0751（2019）09-0063-04

住房按揭貸款是個人購買住房的一種信貸方式，房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人和銀行都可以通過這種方式實現(xiàn)預期目的。2018年，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%。①住房按揭貸款不僅關系基礎民生，還涉及金融穩(wěn)定。住房按揭貸款具有天然的信息不對稱的特點，由此引發(fā)諸多風險。不良住房按揭貸款的影響會在銀行金融產(chǎn)業(yè)鏈條中被逐漸傳遞、擴大，隨著按揭資產(chǎn)證券化的發(fā)展，相關風險很容易被轉移給承受能力較弱的機構或個人。在我國，住房按揭貸款對滿足低收入群體購房需求有重要作用，可以看作社會資源再分配的一種方式。隨著房價逐漸上漲，按揭貸款成為多數(shù)家庭購房的支付方式。在此情況下，銀行很難單獨承受放貸壓力，如果這種壓力得不到釋放，資金無法進入房地產(chǎn)市場，將加劇房地產(chǎn)市場供需不平衡，導致房價進一步上漲。住房按揭貸款有足夠大的體量對整個金融產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠影響，建立和完善住房按揭貸款風險監(jiān)管與控制體系顯得十分必要。

一、信息不對稱引發(fā)住房按揭貸款風險

我國住房按揭貸款制度與英美法系國家的住房按揭貸款制度有較大差異。后者以土地為標的物進行住房按揭貸款，抵押人將土地所有權轉讓，債務人無法按期履行債務時，抵押人喪失贖回權（將土地賣斷給抵押權人）。這種通過土地所有權的轉移來保證債權實現(xiàn)的住房按揭貸款模式在我國不存在可移植的制度與文化土壤。在我國，住房按揭貸款分為現(xiàn)房按揭貸款與期房按揭貸款。在現(xiàn)房按揭貸款的情況下，購房人獲得房屋所有權并以房屋作抵押，與銀行之間產(chǎn)生抵押擔保關系。在期房按揭貸款的情況下，購房人以房屋期待權作擔保，與銀行之間產(chǎn)生擔保關系;房屋開發(fā)商與銀行之間產(chǎn)生保證擔保關系。與英美法系國家的住房按揭貸款制度相比，我國住房按揭貸款制度的一個顯著特點是房地產(chǎn)開發(fā)商在按揭貸款運行中有較強的擔保參與性。正因為此，在住房按揭貸款運行中，銀行、購房人和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱是一個重要的風險源。

我國住房按揭貸款制度是在買賣合同的基礎上加入了擔保法律制度，主要是為了解決購房人資金短缺的問題，同時促進銀行房貸業(yè)務的發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)商本金與效益的收回。但無論是在房產(chǎn)交易過程中還是在住房按揭貸款過程中，始終存在信息不對稱現(xiàn)象，金融違法犯罪的易發(fā)性凸顯。理論上講，住房按揭貸款的回收周期長且貸出款項的收回有抵押房屋和房地產(chǎn)開發(fā)商的保證，隨著時間的推移，貸款人獲得資金收益的安定性呈上升趨勢，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間根據(jù)擔保法簽署的保證金條款也會大大降低銀行資金回收不足或不能的風險。但實際上，存在房屋買賣合同法律關系是形成住房按揭貸款法律關系的前提，住房按揭貸款中各方關于房屋瑕疵和房價波動存在嚴重的信息不對稱。前者表現(xiàn)為各方掌握的按揭房產(chǎn)毀損滅失的信息不一致，致使住房按揭貸款的基礎合同法律關系不能正常維持;后者表現(xiàn)為住房按揭貸款數(shù)額一般是依據(jù)房價確定的，若房地產(chǎn)開發(fā)商虛報房價，就會出現(xiàn)擔保物不足值導致銀行資金不能及時充分回收的情況，且銀行對損失的嚴重程度難以準確衡量。②在資金借貸過程中，受專業(yè)素養(yǎng)、格式合同等方面因素影響，借款人掌握的信息十分有限，銀行也難以全面了解借款人的信用信息與資信狀況，借款人違約的風險隨時會發(fā)生。在貸款擔保過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為擔保人往往不具備掌握購房人真實信息的能力，缺乏了解借款人收入及信用水平的渠道，難以對相應的風險作出正確預判。

在住房按揭貸款證券化的過程中，銀行之間信息不對稱是另一個風險源。住房按揭貸款證券化是將住房按揭貸款的相關資產(chǎn)信托于中介機構（信托機構），受托機構以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券的結構性融資活動。住房按揭貸款證券化的實質(zhì)可以歸結為債權讓與法律關系和信托法律關系，由于涉及多方主體，這兩種法律關系都極為復雜。在住房按揭貸款證券化的過程中，信托機構作為住房按揭貸款表外業(yè)務的中介機構，處于從屬于銀行的地位，不僅自身與銀行、新的投資者之間存在信息不對稱，在一定情況下還會引發(fā)其他方面的信息不對稱。此外，住房按揭貸款證券化涉及貸款服務機構、資金保管機構、證券登記托管機構以及其他為證券化交易提供服務的機構，各主體之間很容易形成信息不對稱的累加，從而將風險擴大。

二、我國住房按揭貸款風險監(jiān)管與控制的不足

信息不對稱貫穿住房按揭貸款基礎業(yè)務運行的所有環(huán)節(jié)，既可能給基礎合同雙方和貸款銀行造成資金損失，也會給住房按揭貸款風險監(jiān)管與控制帶來困難。發(fā)放住房按揭貸款作為銀行的一個重要資金來源，其效益好壞直接決定自身發(fā)展甚至影響支付結算、投資等業(yè)務的開展，也決定銀行是否有能力進行持續(xù)的金融創(chuàng)新以及是否具備較強的不良資產(chǎn)吸收能力。在住房按揭貸款運行過程中，以銀行為中心的信息不對稱引發(fā)的問題主要體現(xiàn)在外部風險監(jiān)管和內(nèi)部風險控制兩個層面。

1.外部風險監(jiān)管不足

我國住房按揭貸款有較強的政策性，其運行中很容易產(chǎn)生風險，這種風險在金融杠桿的作用下會不斷擴大。由于信息不對稱，對這種風險的監(jiān)管存在諸多問題。目前，關于住房按揭貸款風險監(jiān)管的一項重要制度是抵押物價值重估和動態(tài)監(jiān)測。③該制度的實施可以在很大程度上防范住房按揭貸款風險，但其結果無異于將按揭貸款風險分配給購房人，并且由于監(jiān)管部門與銀行之間、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱，制度實施難度很大。

住房按揭貸款證券化也對住房按揭貸款風險監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。我國正在開展住房按揭貸款證券化試點工作，試點中暴露出的監(jiān)管問題非常復雜。比如，住房按揭貸款證券化過程中會形成按揭貸款衍生品，在其市場交易價格下降的情況下，銀行為維持市場信心，會主動買入證券或者與投資者約定按揭貸款債權贖回條款，對此，通過現(xiàn)有計量制度是很難確定風險大小的。住房按揭貸款證券化涉及多方主體，分業(yè)監(jiān)管很難應對相關風險。由于住房按揭貸款證券化仍在探索中，相應的監(jiān)管依據(jù)主要是一些部門規(guī)章④，缺乏完整的規(guī)范體系，所以即使監(jiān)管部門極為謹慎地實施監(jiān)管，監(jiān)管效果也十分有限。

住房按揭貸款監(jiān)管機構眾多，彼此之間信息不對稱也影響監(jiān)管效果。住房按揭貸款監(jiān)管涉及銀保監(jiān)會、住建部、中國人民銀行等機構之間的配合。其中，一些機構雖然不直接參與住房按揭貸款監(jiān)管，但能對監(jiān)管的順利運行發(fā)揮重要作用，而目前缺乏一套有效的機制以統(tǒng)籌發(fā)揮這些機構的效能。不同機構之間的信息需要共享，這涉及住房按揭貸款的順利運行，也涉及個人信息權保護。

2.內(nèi)部風險控制不足

從信息不對稱的視角看，控制住房按揭貸款風險需要銀行在自身業(yè)務發(fā)展中，對住房按揭貸款合同簽訂的規(guī)范性及相應的風險審計進行系統(tǒng)性的監(jiān)管，對借款人的信用評級及按揭貸款責任風險轉移等進行重點控制。從實際情況來看，銀行在這些方面還有很大的改進空間。住房按揭貸款是一種典型的零售業(yè)務，銀行面對的是購房者這一龐大的群體，如果實行住房按揭貸款證券化，銀行內(nèi)部控制風險的難度將進一步加大。住房按揭貸款證券化雖然會使銀行獲得更大收益，但所導致的信息不對稱意味著銀行將承擔更重的義務。這種信息不對稱的突出表現(xiàn)是：銀行對借款人的信用、收入等狀況了解不足，對接受其貸款債權轉讓的投資者的相關狀況了解不足，作為按揭貸款表外業(yè)務的發(fā)起機構與其貸款資產(chǎn)信托的受托機構之間存在信息不對稱。另外，住房按揭貸款證券化涉及債權、衍生品、資產(chǎn)池、信托財產(chǎn)等客體。其中，資產(chǎn)池是具有一定特征的資產(chǎn)組合，資產(chǎn)組合過程中會產(chǎn)生信息不對稱問題。無論是組建資產(chǎn)池還是保留單筆債權，銀行最終都是為了獲得債權利益。資產(chǎn)池顯然比單筆債權更易受潛在的信息不對稱風險波及，單筆資產(chǎn)一旦進入資產(chǎn)池，銀行與表外融資參與者之間的信息不對稱問題就更加突出。目前，銀行內(nèi)部缺乏住房按揭貸款風險控制規(guī)范，同業(yè)之間也沒有形成住房按揭貸款風險控制體系，急需通過立法明確相關規(guī)范。

三、我國住房按揭貸款風險監(jiān)管與控制體系的完善

住房按揭貸款風險來自基礎合同和金融市場兩個方面，因此，相應的監(jiān)管理念不僅要著眼于金融監(jiān)管，還要注重市場監(jiān)督。金融監(jiān)管要兼顧監(jiān)管與創(chuàng)新，能夠針對金融市場的特殊情況及時作出調(diào)整。市場監(jiān)督要充分考慮實體經(jīng)濟與金融市場的關系，既平衡金融業(yè)內(nèi)部的風險分配，又對實體經(jīng)濟的發(fā)展起到指導作用。從制度建設的角度看，住房按揭貸款風險管控體系要以銀行為中心，強化有關機構對住房按揭貸款的外部風險監(jiān)管，同時加強銀行業(yè)及金融輔助機構的內(nèi)部風險控制。

1.健全住房按揭貸款的外部風險監(jiān)管體系

要從監(jiān)管主體、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管措施等方面進行綜合考量，完善住房按揭貸款風險監(jiān)管體制。尤其要考慮信息不對稱情況下的風險監(jiān)管，創(chuàng)新住房按揭貸款監(jiān)管理念和相關制度。

（1）推動政府職能配置更加高效合理。住房按揭貸款及其金融衍生品發(fā)行的試點與推廣，需要相應的制度配套和政府職能配置。監(jiān)管機構要從金融市場的整體發(fā)展出發(fā)，針對銀行表內(nèi)外業(yè)務及住房按揭貸款運行中的系統(tǒng)性風險（尤其是信息不對稱問題），為達到一定的監(jiān)管效果而提出可行的監(jiān)管方案。該方案要注重有關職能部門之間的配合。第一，住房按揭貸款的基礎交易法律關系中的抵押涉及銀保監(jiān)會與住建部之間的職能協(xié)調(diào)。住建部對房地產(chǎn)市場有直接管控職能，對房地產(chǎn)開發(fā)商的準入資質(zhì)進行規(guī)制并對住房公積金進行管理，這些都會對購房者產(chǎn)生實際影響。在銀保監(jiān)會與住建部的職能協(xié)調(diào)問題上，由于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是銀行相關業(yè)務平穩(wěn)開展的基礎，所以要以保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為第一任務，使銀保監(jiān)會的監(jiān)管側重于處理銀行貸款及其衍生的金融業(yè)務的透明性和可預測性。第二，房屋瑕疵和購房人信用風險保險涉及銀保監(jiān)會與證監(jiān)會之間的職能配置。銀保監(jiān)會職能的合理運行能夠推動住房按揭貸款發(fā)展，進而促進相關證券業(yè)經(jīng)濟效益增長。保險公司一般有較高的風險分析與預測能力，基于此，銀保監(jiān)會與證監(jiān)會要共建信息分享通道。第三，住房按揭貸款的利率確定涉及銀保監(jiān)會與中國人民銀行之間的職能劃分。中國人民銀行可以通過調(diào)整利率以應對住房按揭貸款風險，但利率調(diào)整對經(jīng)濟發(fā)展的影響是綜合性的，銀保監(jiān)會掌握的金融監(jiān)管數(shù)據(jù)作為第一手資料，可以為中國人民銀行的金融決策提供重要依據(jù)。

（2）完善按揭貸款征信制度。信息披露是外部監(jiān)管的一項重要措施，而信息披露的關鍵是信用評級，因此，完善按揭貸款征信制度有利于強化外部監(jiān)管。按揭貸款征信制度的建立應從三個方面著手。首先，選擇合適的征信體系管理模式。目前，我國征信體系主要采取國家管理的模式，以后可以逐步向市場化管理的方向發(fā)展。其次，以現(xiàn)有征信系統(tǒng)為基礎。除了現(xiàn)有征信系統(tǒng)披露的個人信用信息，還要將個人房產(chǎn)信息納入個人信用信息的采集范疇，防范利用住房按揭貸款進行投機的行為。個人信用數(shù)據(jù)征集要有一套科學、規(guī)范的操作方法且經(jīng)本人同意，個人信用數(shù)據(jù)由第三方金融輔助機構保存。金融輔助機構可能會過度收集個人信息，鑒于此，應設定金融輔助機構征集個人信用信息的邊界，要求其對個人信用數(shù)據(jù)的準確性和保密性承擔責任。按揭貸款征信制度還應明確個人對其信用數(shù)據(jù)的監(jiān)督權，注重當事人救濟權的保障。最后，保證評級數(shù)據(jù)來源的可靠性及評級方法的規(guī)范性、專業(yè)性。評級標準的確定應注意潛在的風險和評級產(chǎn)品的以往信用水平，分析住房按揭貸款申請人的違約概率，關注評級結果的變化及其可能造成的偏差。

（3）注重常態(tài)化監(jiān)管。無論是住房按揭貸款監(jiān)管機構的職能配置，還是相關征信系統(tǒng)及風險評級制度的完善，其主要目的都是改變信息不對稱的狀況，增強監(jiān)管的全面性和穿透力，減少按揭貸款參與主體的不良操作，避免引起較大的金融波動。為實現(xiàn)這樣的目的，應將常態(tài)化監(jiān)管作為住房按揭貸款風險監(jiān)管的重要內(nèi)容，通過構建科學、有效的風險預警機制，對比較突出的基礎房產(chǎn)價格和銀行貸款的重要指標進行優(yōu)先監(jiān)管。

2.完善住房按揭貸款的內(nèi)部風險控制體系

內(nèi)部風險控制是指銀行、金融輔助機構通過規(guī)范自身行為，預防風險發(fā)生。首先，構建針對銀行工作人員規(guī)范化操作的監(jiān)督機制。如果銀行內(nèi)部發(fā)生與住房按揭貸款有關的違法犯罪行為，就會對相關流動性資金的收回產(chǎn)生影響，在銀行內(nèi)部工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)商串通的情況下，案件所涉金額更大，嚴重損害銀行利益。鑒于此，銀行在辦理住房按揭貸款的過程中，不僅要對有關信息的真實性進行審查，還要對其工作人員的操作進行監(jiān)督?？梢圆扇‖F(xiàn)場監(jiān)督與非現(xiàn)場監(jiān)督“雙管齊下”的方法。現(xiàn)場監(jiān)督措施包括詢問工作人員要求其說明有關情況，查閱、復制有關材料，檢查工作人員是否依職權操作等。非現(xiàn)場監(jiān)督措施包括調(diào)查、審核貸款發(fā)放規(guī)模等。住房按揭貸款業(yè)務工作量大，單純進行現(xiàn)場檢查難以統(tǒng)籌兼顧，可將非現(xiàn)場監(jiān)督作為主要監(jiān)管方式。其次，健全住房按揭貸款證券化風險防范機制。住房按揭貸款證券化涉及多方主體，按揭貸款債權發(fā)生轉移，其風險也必然隨之轉移。銀行將信貸資產(chǎn)轉讓給信托機構設立信托資產(chǎn)后，將以委托人的身份出現(xiàn)在信托法律關系中。根據(jù)我國《信托法》關于委托人權利的規(guī)定，銀行在住房按揭貸款證券化過程中較之其他參與主體在信息獲取方面有明顯優(yōu)勢?；诖耍梢詷嫿ㄒ糟y行為核心的信息共享機制和風險預警機制，以化解信息不對稱引發(fā)的風險。最后，構建第三方輔助金融業(yè)發(fā)展機制。金融市場的發(fā)展需要金融從業(yè)者形成價值共識，在不損害價值共識的前提下從事金融活動。為維護金融市場價值共識，可以設立由金融從業(yè)者代表、政府部門代表、專業(yè)知識人員代表等組成的第三方機構（如非營利法人），由其對住房按揭貸款業(yè)務中的風險點進行排查，必要時承擔一定的保證責任。

注釋

①相關數(shù)據(jù)參見中國人民銀行發(fā)布的《2018年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》，http：//www.chinamfi.net/News_Mes.aspx？type=16&Id=62639，2019年1月25日。

②參見[美]弗蘭克·J.法博齊、阿南德·K.巴塔恰亞、威廉·S.伯利納：《抵押支持證券?房地產(chǎn)的貨幣化》，宋光輝、朱開嶼、劉璟譯，機械工業(yè)出版社，2015年，第17頁。

③參見《銀監(jiān)會關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2009〕59號）第4條。

④如《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》（建住房〔2005〕77號）、《金融機構信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會令2005年第3號）。

責任編輯：林?墨