“租購并舉”政策下大學畢業(yè)生長期租房意愿研究

喻燕 周梓潔 黃鳳慈

摘要：“租購并舉”住房制度是保證全體人民住有所居的重大舉措。采用面談法及問卷調(diào)查法對廣東省501名大學畢業(yè)生的住房現(xiàn)狀、長期租房愿意及“租購并舉”制度的認知三方面進行調(diào)查，構建二元Logistic模型進行數(shù)據(jù)分析。研究發(fā)現(xiàn)：受訪者中僅有21.6%較了解“租購并舉”政策且只有3.7%享受保障性住房;受訪者長期租房意愿受年齡、教育程度、婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入等因素交錯影響，購買住房意愿仍然強于長期租房。針對調(diào)查結果，提出引導大學畢業(yè)生理性住房消費、提高大學畢業(yè)生住房支付能力、增加大學畢業(yè)生可支付住房供給、推進公共服務均衡化的政策建議。

關鍵詞：大學畢業(yè)生;租購并舉;住房需求;公共服務

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）10-0064-70 收稿日期：2019-09-15

1引言

近年來，由于城鎮(zhèn)化有關政策和規(guī)劃不到位，人口持續(xù)流人、城市更新、資本涌人等因素促動一線和熱點二線城市房價大漲。2018年，我國人均居住消費支出4647元，占人均消費支出比重高達23.4%，城鎮(zhèn)居民住房負擔過重。

2019年，全國高校畢業(yè)生人數(shù)高達834萬人，異地就業(yè)大學畢業(yè)生已成為我國最大流動人口主體與住房市場需求主體。作為城市外生型低收人群，他們渴望以較低成本、體面地在城市“安頓”下來，但因市民身份、社會福利、公共服務等方面政策排斥，成為住房貧困群體。沉重的住房負擔不僅增加了大學畢業(yè)生生活成本而且壓制了其創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力，大學畢業(yè)生“蝸居”“蟻族”、逃離“北上廣深”等住房問題已成為重點民生問題。

黨的十九大報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！薄白赓彶⑴e”的住房制度是我國住房供給側結構性改革的重大突破，核心是“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權住房”。

本研究通過調(diào)研大學畢業(yè)生對“租購并舉”政策的認知，分析大學畢業(yè)生長期租房意愿，提出大學畢業(yè)生住房保障建議，以提高“租購并舉”政策解決大學畢業(yè)生住房難問題的公平與效率。

2大學畢業(yè)生住房問題研究綜述

廉思（2009）首次提出了“蟻族”的概念，即“80后”大學畢業(yè)生低收入聚居群體，該群體高智、弱小、群居，與螞蟻有許多相類似的特點。張建坤、姚燕（2009）指出，解決大學畢業(yè)生住房問題可以幫助他們完成從“無產(chǎn)階級”向“中產(chǎn)階層”的過渡。石婷婷（2010）將大學畢業(yè)生住房貧困定義為低收入難以承受房租之重與沒有得到居住的最低權利。賀永泉（2010）指出，我國住房保障將大學畢業(yè)生與外來務工人員排斥在外，存在保障范圍盲區(qū)。劉洪辭（2012）認為，社會有責任研究“蟻族”群體的住房保障難題，推出滿足其需求的住房供給模式。劉于琪等（2014）指出，流人城市的新移民承受了制度變遷與身份變遷的“雙重”壓力，各級政府應消除制度壁壘，促進其政策融入和身份融人。盛明潔（2016）指出，低收入大學生（特別是畢業(yè)于非重點高校、來自社會中下層家庭的低收人大學生）是城市新弱勢群體，他們將租房期視作“購房過渡期”。廉思、趙金艷（2017）指出，住房成為階級身份反映，住房代際分化，阻礙底層青年通過自身努力晉升社會經(jīng)濟地位，影響青年婚姻決策。崔光燦（2018）建議，從人口管理、土地利用、房產(chǎn)資產(chǎn)配置等方面建立長效制度重點支持青年家庭特別是新進人才住房保障。黃建宏（2018）認為，青年住房貧困是個體市場能力與再分配能力雙重不足的結果，是個體自致能力不足以及家庭先賦性資本缺失共同作用的產(chǎn)物。翁堂梅（2018）認為，房價高漲在財富的代際傳遞效應下，制度完善與求職領域公平化是緩解蟻族生存現(xiàn)狀的途徑之一。

部分學者采用實證研究方法對新就業(yè)大學生住房保障問題進行了研究并提出相關建議。杭州市（石婷婷，2010）、武漢市（段洋，2013）、南京市（徐菊芬，2014）、烏魯木齊市（曹晶，2015）、沈陽市（劉寧等，2018）等，提出建議包括：建立大學生群體的廉租房租賃制度，以農(nóng)地置換城市住宅;發(fā)放公共租賃房“租賃券”，提高住房公積金對大學生的租金支付能力;財政補貼與階梯化補貼，私營企業(yè)參與建設青年公寓;在校大學生繳納住房公積金，鼓勵大學生合租、共有產(chǎn)權房等。

上述研究集中在大學生保障型住房供給制度和政策方面，從實證角度論證住房政策執(zhí)行與目標群體認知的研究明顯不足。

3廣東省“租購并舉”政策推進概況

根據(jù)廣東省教育廳歷年《廣東省高校畢業(yè)生就業(yè)質量年度報告》顯示，2015年至2018年廣東省大學畢業(yè)生人數(shù)逐年上升，2018年達到54.26萬人;大學生平均月薪逐年上漲，2018年達到4071元，見表1。近年來.廣東省大學畢業(yè)生中約90%以上留在廣東省就業(yè)，其中80%以上的人選擇在房價高企的珠江三角洲地區(qū)工作。經(jīng)測算，2018年廣州、深圳、佛山、肇慶四個城市的房價與大學生平均收入的房價收人比，見表2，其中廣州、深圳兩城市的房價收入遠超國際慣例認定的6-8倍的合理區(qū)間，遠超于異地就業(yè)大學生的住房支付能力。

2017年1月，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦[2017]7號），從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、落實優(yōu)惠政策、加強住房租賃監(jiān)管等方面探索實施以公租房、人才房、共有產(chǎn)權住房等為主，租售有機結合的住房保障政策。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部等九部門發(fā)布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房[2017]153號），選取了廣東省深圳、廣州、佛山、肇慶等14個城市開展住房租賃試點。2018年12月，廣東省委、省政府出臺《廣東中長期青年發(fā)展規(guī)劃（2018-2025年）》提出，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務工人員納入公租房保障范圍，鼓勵和支持有條件的用人單位為本單位新就業(yè)青年職工提供過渡性住房?！?019年廣東省人民政府工作報告》指出，堅持租購并舉，完善住房市場體系和住房保障體系，逐步推進解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

近年來，廣東省四個試點城市陸續(xù)出臺了一系列政策促進培育和發(fā)展住房租賃市場，在推進租賃住房建設、提高公租房運營保障、保障承租人公共服務權利等方面取得一定成效。

4廣東省大學生長期租房意愿調(diào)查

4.1研究對象與研究內(nèi)容

2018年11-12月間，課題組設計問卷，采用面談法問卷調(diào)查方式對廣東省部分已畢業(yè)五年內(nèi)的大學畢業(yè)生進行了調(diào)查研究，主要包括大學畢業(yè)生住房現(xiàn)狀、長期租房意愿、對“租購并舉”制度的認知三方面。

4.2研究方法

采用描述性分析和推斷性統(tǒng)計分析兩種方法進行數(shù)據(jù)分析，其中描述性分析主要采用單變量分析和相關分析方法。構建二元邏輯斯蒂回歸（BinaryLogistic）模型，研究被調(diào)查者對“租購并舉”政策的知曉程度，具體形式如下：

式（1）中，P為對租購并舉政策了解的發(fā)生概率，6[為常數(shù)項，x為自變量，β為自變量待估計系數(shù)。k為自變量個數(shù)，本研究中K=6，xk分別為性別（x1）、年齡（x2）、婚姻狀況（x3）、教育程度（x4）、畢業(yè)年限（x5）、月收人（x6）。

4.3數(shù)據(jù)采集及處理

采用“問卷星”軟件對目標調(diào)查對象發(fā)放并回收了549份問卷，其中有效問卷數(shù)量為501份，有效率為91.3%。有效樣本經(jīng)濟特征及變量賦，值見表3。

4.3.1被調(diào)查者住房現(xiàn)狀

（1）描述性分析

有效樣本住房現(xiàn)狀數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果如下：①64.91%大學畢業(yè)生租房居住，月租金集中在2000元以下占比84.54%。②以“城中村”出租屋為主，占比54.12%，居民小區(qū)為輔占比30.41%，政府保障性住房僅占比3.09%。③合租為主，計劃租房時間以1-5年為主。

（2）相關分析

選取“是否租房P1”與“租房方式P2”兩個問題來解析大學畢業(yè)生的租房現(xiàn)狀。結果顯示，不同性別、年齡、畢業(yè)年限、月收入對是否租房P1存在顯著性影響。婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入的取值之間對租房方式P2存在顯著性差異。對于婚姻狀況和畢業(yè)年限兩個變量，已婚群體對租房方式P2的影響程度超過未婚群體，且畢業(yè)年限越長，對租房方式的影響越大，見表4。

4.3.2被調(diào)查者長期租房愿意

（1）描述性分析

有效樣本長期租房愿意數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果如下：①理想中的租住房型，以一室一廳為主，兩室一廳為輔。②租房配套設施要求醫(yī)療衛(wèi)生設施、文化體育設施、商務服務設施為主。③尋找出租房信息途徑以互聯(lián)網(wǎng)為主，熟人介紹為輔。④希望政府補貼形式以租金補貼為主，保障性住房配租為輔。⑤期望租房月租金為2000元以下，不超過月收入的20%。⑥房東誠信、房租頻繁上漲是影響租房穩(wěn)定性的主要因素。⑦如果租房與購房享受同等權益，不會考慮長期租房占比61.11%、會考慮占比38.89%。⑧如果租房成本與購房成本相當，不會考慮長期租房占比74.31%，會考慮占25.69%。⑨如果租賃市場規(guī)范且管理健全，不會考慮長期租房占比66.44%，會考慮占比33.56%。

（2）相關分析

選取“理想租房類型P3”與“可接受租房價格P4”兩個問題分析大學畢業(yè)生長期租房意愿。結果顯示，不同年齡、受教育程度、婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入的對理想租房類型P3、可接受租房價格P4均存在顯著性差異。月收入對大學畢業(yè)生選擇理想房型、可接受的租房價格的影響程度均為最大，見表4。

4.3.3“租購并舉”政策的認知

（1）描述性分析

有效樣本對“租購并舉”政策認知數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果如下：①不了解“租購并舉”政策占比78.01%，較為了解占比17.36%、非常了解占比4.36%。②沒有享受“租購并舉”政策優(yōu)惠占比87.27%、享受占比12.73%。③沒有享受所在城市人才住房保障占比82.64%、已享受占比17.36%。④認為在“租購并舉”制度下租金會上漲的占比82.64%、持平占比33.8%、下降占比18.75%。

（2）Logit模型估計結果和穩(wěn)健性檢驗

利用SPSS24.0軟件對樣本數(shù)據(jù)進行回歸處理，經(jīng)過整理得到模型估計結果和穩(wěn)健性檢驗結果，見表5、表6。

X2=15.328，P<0.004，達到0.05的顯著水平;Hosmer-Lemeshow檢驗值=8.938，P>0.05，未達到顯著水平，說明自變量和因變量之間有很好的關聯(lián)度。且婚姻狀況、教育程度2個自變量與租購并舉政策的知曉程度有顯著關聯(lián)。

4.4結果分析

（1）64.91%受訪者選擇租房居住且僅有3.7%享受到政府保障性住房，超過八成以上選擇月房租在2000元以下的房子居住，計劃租房時間在五年以內(nèi)。

（2）受訪者長期租房愿意受年齡、教育程度、婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入等因素交錯影響，即使在租房與購房享受同等權益、租房成本與購房成本相當、租賃市場規(guī)范且管理健全條件下，大多數(shù)購買住房意愿仍然強于長期租房。

（3）受訪者對“租購并舉”政策認知度低，僅21.6%的人較了解“租購并舉”政策，且相對于珠三角地區(qū)，粵西地區(qū)、粵北地區(qū)、粵東地區(qū)的大學畢業(yè)生對“租購并舉”政策的了解程度更低。

5結論與政策建議

5.1研究結論

（1）大學生畢業(yè)生住房供需矛盾表現(xiàn)為：低收入水平與高額房價（房租）之間的矛盾;剛性住房需求與可支付房源短缺之間的矛盾;市場配置失靈與政府干預不足之間的矛盾。

（2）大多數(shù)大學畢業(yè)生把是否擁有住房作為社會分層新標準，租房只是剛“落腳”城市、收人較低時的過渡選擇，長期租房意愿不強。

（3）“租購并舉”住房政策的推廣和落實并沒達到理想效果，大學畢業(yè)生群體對“租購并舉”政策認知度低。

5.2政策建議

5.2.1加強政策宣傳，引導大學畢業(yè)生理性住房消費

精準宣傳“租購并舉”政策，鼓勵住房租賃消費、提升租房消費的獲得感。引導大學畢業(yè)生以積極的態(tài)度面對住房問題，從實際出發(fā)梯度消費，形成由“重購輕租”轉向“租購并舉”的消費觀念。

5.2.2完善差別化支持政策，提高大學畢業(yè)生住房支付能力

針對大學畢業(yè)生住房可支付能力，采取建立“先租后售”“租售銜接”“租購并舉”的階梯式住房補助政策，重點保障畢業(yè)不滿五年的大學生、高職高專畢業(yè)生、農(nóng)村困難畢業(yè)生群體。采取人才補貼、住房公積金支付租金、低息租房貸款等租房支持與降低首套房首付比、延長還款期限，低息貸款、利息抵稅等購房支持政策，保障大學畢業(yè)生群體“住有所居”。

5.2.3建立梯度化供給體系，增加大學畢業(yè)生可支付住房供給

針對大學畢業(yè)生住房需求，建立價格、面積、檔次、類型梯度化的多層次住房供應，加大大學畢業(yè)生可支付房源的市場供給與保障性供給。搭建大學生保障房監(jiān)管服務平臺，完善房屋租賃權備案登記制度，加強準人、使用、退出動態(tài)管理，提高房源使用效率。

5.2.4推進公共服務均衡化，促進大學畢業(yè)生全面發(fā)展

落實《中長期青年發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》要求，落實大學畢業(yè)生穩(wěn)定居住和享受公共服務的各項保障政策，剝離與住房掛鉤的市民權益與社會福利。將住房福利改善與大學畢業(yè)生教育層次提高、經(jīng)濟收入提升、社會階層提升相統(tǒng)一，促進大學畢業(yè)生全面施展才華，促進城市創(chuàng)新發(fā)展。

“青年興則民族興，青年強則國家強”。大學畢業(yè)生住房問題的妥善解決對于落實科教興國戰(zhàn)略、人才強國戰(zhàn)略、創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略具有重要意義。