國(guó)外房地產(chǎn)“去庫(kù)存”之鑒

武小藝

摘要：自1996年末中央確定住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展且量?jī)r(jià)齊升之態(tài)勢(shì)。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，房地產(chǎn)滯銷(xiāo)、庫(kù)存過(guò)大的問(wèn)題與年俱增，嚴(yán)重地影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。黨中央國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)“去庫(kù)存”列為2016年全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。如今，住宅的“去庫(kù)存”效果顯著，非住宅卻困難重重。解析美、日、泰、德及歐盟一些國(guó)家房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的做法，以從中獲得一些啟示。

關(guān)鍵詞：國(guó)外;房地產(chǎn);去庫(kù)存

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0076-79 收稿日期：2019-09-05

房地產(chǎn)高企的庫(kù)存，引起黨中央國(guó)務(wù)院及各界的廣泛關(guān)注。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”列為2016年全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。在習(xí)近平總書(shū)記主持召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。這是十八大以來(lái)習(xí)近平總書(shū)記首次對(duì)于房地產(chǎn)庫(kù)存表態(tài)。近四年來(lái)，各省市因城施策去庫(kù)存，收到了較好的效果。從全國(guó)商品房待售面積看，去庫(kù)存的成效十分顯著，甚至出現(xiàn)了可以停止去庫(kù)存之說(shuō)，但是去庫(kù)存的效果是以住宅為主顯示的，非住宅去庫(kù)存進(jìn)展緩慢，成為房地產(chǎn)去庫(kù)存“最難啃的骨頭”。為此，有必要借鑒一些國(guó)外去庫(kù)存的做法與經(jīng)驗(yàn)，為我所用。

1美國(guó)

2008年，美國(guó)發(fā)生金融危機(jī)，一度出現(xiàn)了嚴(yán)重的房屋庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}。當(dāng)時(shí)，美國(guó)房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高（此前的歷史平均值為1.47%，2005年以前的最高值為2.0%）。但2015年底，美國(guó)房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。主要原因是：美國(guó)政府推出大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激方案。

第一，采取擴(kuò)張性的財(cái)政政策和貨幣政策。通過(guò)擴(kuò)大政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出，刺激經(jīng)濟(jì)，盤(pán)活房地產(chǎn)存量，同時(shí)解決就業(yè);通過(guò)各種稅收減免優(yōu)惠政策，吸引供給側(cè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化型投資，同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)釋放需求;通過(guò)利率杠桿降低融資成本和貸款成本，激發(fā)市場(chǎng)活力。

第二，救助房地美和房利美。國(guó)會(huì)批準(zhǔn)成立負(fù)責(zé)監(jiān)管兩個(gè)公司的聯(lián)邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先股向房利美和房地美各注入資金。美國(guó)救助“兩房”，利率降為零。并大量購(gòu)買(mǎi)MBS（Mortgage-Backed Security，抵押支持債券或者抵押貸款證券），以壓低長(zhǎng)期貸款利率。

第三，回購(gòu)房地產(chǎn)債券。美聯(lián)儲(chǔ)2012年9月13日推出第三輪量化寬松（即QE3），短期內(nèi)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。QE3確能在短期內(nèi)使住房抵押貸款擔(dān)保債券市場(chǎng)的流動(dòng)性得到改善，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)逐步走出低谷有積極作用。

第四，吸引外國(guó)人購(gòu)房，利用外部需求助力內(nèi)部市場(chǎng)。2015年12月23日，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬簽署了一項(xiàng)法案，放寬了實(shí)施35年之久的對(duì)外國(guó)資本投資美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國(guó)養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時(shí)，享有與美國(guó)養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開(kāi)始實(shí)施的《外國(guó)投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)征收的稅率。

2日本

20世紀(jì)80年代后期，由于日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。從1986年到1989年，日本的房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產(chǎn)。到1989年，國(guó)土面積僅相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。當(dāng)年日本的GDP為3萬(wàn)億美元左右，而當(dāng)年的全國(guó)住宅價(jià)值為6.47萬(wàn)億美元。也就是說(shuō)日本房地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)候住宅價(jià)值為GDP的200%以上。到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住宅，能買(mǎi)得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。日本政府在汲取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，推出了一系列改革措施。

第一，大量發(fā)行國(guó)債，利用國(guó)債建設(shè)公共配套設(shè)施，運(yùn)用支出調(diào)整政策與支出轉(zhuǎn)換政策，恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的活力，提高房地產(chǎn)的附加值。

第二，采用擴(kuò)張性的貨幣政策增加流動(dòng)性，通過(guò)多輪降息，大幅降低利率，最后以零利率來(lái)推行量化寬松政策，通過(guò)降低購(gòu)房成本來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

第三，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾。一方面放寬限購(gòu)，鼓勵(lì)市民貸款購(gòu)房;另一方面幫助開(kāi)發(fā)商建立房地產(chǎn)投資信托基金，專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)地產(chǎn)投資的融資互助。

第四，調(diào)整行業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，放寬建筑物高度限制，縮短建筑方案審批周期，鼓勵(lì)環(huán)保節(jié)能建材的使用。

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)十多年的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整和洗牌，競(jìng)爭(zhēng)力弱的財(cái)團(tuán)及開(kāi)發(fā)商紛紛被淘汰，房地產(chǎn)庫(kù)存逐步被消化。

3泰國(guó)

泰國(guó)是東亞金融危機(jī)的起源地。20世紀(jì)80年代以來(lái)，泰國(guó)將出口導(dǎo)向型工業(yè)化作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。為了解決基礎(chǔ)設(shè)施落后和資金短缺等問(wèn)題，泰國(guó)政府進(jìn)行了一系列的改革措施，這其中包括開(kāi)放資本賬戶(hù)。當(dāng)時(shí)泰國(guó)土地價(jià)格低廉，勞動(dòng)力供給充足，工資和消費(fèi)水平都比較低，再加上政府的各種優(yōu)惠政策，大量外資迅速涌入泰國(guó)。在銀行信貸的大量擴(kuò)張下，首都曼谷等大城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)的超高利潤(rùn)更是吸引了大量的國(guó)際資本，兩者相互作用，房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。1989年泰國(guó)的住房貸款總額為459億泰銖，到1996年則超過(guò)了7900億泰銖，7年里增加了5倍多。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也迅速上升。1988-1992年間，地價(jià)以平均每年10%-30%的速度上漲;在1992-1997年7月，則達(dá)到每年40%，某些地方的地價(jià)1年竟然上漲了14倍。房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)度擴(kuò)張的銀行信貸推動(dòng)下不可避免地積聚了大量的泡沫。由于沒(méi)有很好地進(jìn)行調(diào)控，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)需求，構(gòu)成了巨大泡沫。1996年，泰國(guó)的房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。

為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅后的行業(yè)危機(jī)，泰國(guó)政府之后采取了多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)刺激措施。第一，降低地價(jià)以消化房地產(chǎn)庫(kù)存。1998年，泰國(guó)政府宣布降低首都曼谷和其他部分地區(qū)的官方參考地價(jià)，下降幅度高達(dá)45%。這一決定旨在扭轉(zhuǎn)不正常的房地產(chǎn)業(yè)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的不利影響，鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)目前大片閑置的商品房。第二，實(shí)行房地產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠刺激樓市需求。在房地產(chǎn)泡沫破滅后的幾年，為了恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，泰國(guó)政府陸續(xù)推出了各種支持措施如降低手續(xù)費(fèi)率、個(gè)人房地產(chǎn)貸款利息可抵扣應(yīng)納所得稅和降低房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅等，加上貸款利率大幅降低，泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求得以釋放。第三，泰國(guó)政府住房銀行引入專(zhuān)門(mén)的住房融資方案。自從1997年金融危機(jī)之后，泰國(guó)政府住房銀行在抵押貸款方面起著至關(guān)重要的作用。即使在1997至1998年問(wèn)資金流動(dòng)緊張的關(guān)鍵時(shí)期，大多數(shù)銀行都嚴(yán)格控制貸款。泰國(guó)政府住房銀行仍然繼續(xù)發(fā)放住房貸款。作為國(guó)家的有力工具，泰國(guó)政府住房銀行響應(yīng)政府政策，引進(jìn)多種創(chuàng)新的住房融資方案，促進(jìn)購(gòu)房需求，協(xié)助政府搞活房地產(chǎn)業(yè)，刺激危機(jī)后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從2000年起，泰國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步復(fù)蘇，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)也逐漸趨于穩(wěn)定。

4德國(guó)及歐盟一些國(guó)家

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在較長(zhǎng)的歷史時(shí)期一直保持平穩(wěn)運(yùn)行，得益于穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)定位、穩(wěn)定的貨幣條件、充分的住房供給、合理的住房需求。

首先，德國(guó)將房地產(chǎn)作為具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械制造、汽車(chē)、電子設(shè)備、化工制造是德國(guó)工業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代制造業(yè)創(chuàng)造高附加值，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)程度接近35%;德國(guó)還具有發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)約25%，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)僅占8%左右。房地產(chǎn)具有重要的社會(huì)福利性質(zhì)，房地產(chǎn)“服務(wù)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)定位決定了政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是保障居民住房需求。

其次，德國(guó)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)發(fā)展得益于穩(wěn)定的貨幣投放。德國(guó)M2增速-GDP增速，如表1所示。1996年至2010年德國(guó)M2增速-GDP增速僅為1.92%、2010年至2015年該比例為2.82%，均顯著低于中國(guó)同期M2增速-GDP增速（7.4%、7.27%）。M2/GDP衡量產(chǎn)出一單位GDP需要多少?gòu)V義貨幣投放，德國(guó)M2/GDP始終穩(wěn)定在1以?xún)?nèi)，不到1單位的廣義貨幣投放可以帶來(lái)l單位經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2000年后此比例基本穩(wěn)定在0.7左右，2008年金融危機(jī)后該比例也保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大幅上升。而中國(guó)M2/GDP近期始終高于1，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由2000年的1.366上升為2015年的2.057，增長(zhǎng)幅度為50.6%。以上兩指標(biāo)說(shuō)明德國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸納貨幣能力較強(qiáng)，德國(guó)貨幣投放整體保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)定的流動(dòng)性為良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了貨幣條件。

再次，德國(guó)實(shí)行由開(kāi)發(fā)商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房組成的多元住房供應(yīng)體系，特別是住宅公寓，保障了充足的住房供給。德國(guó)人的住房狀況由他們的公寓和房地產(chǎn)所在的住房市場(chǎng)決定。無(wú)論公寓位于柏林一米特區(qū)的弗里德里希大街還是小社區(qū)的“鄉(xiāng)村街道”。它們都發(fā)揮著重要的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)及其市場(chǎng)不是自說(shuō)自話(huà)：除了設(shè)計(jì)要求和住房政策干預(yù)外，它們還被證明是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、地理過(guò)程和結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物。其中，合作社共同建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過(guò)30%，同時(shí)政府對(duì)合作社建房給予多方面的政策支持，包括稅收、低息貸款等。政府充分考慮收入差距，對(duì)地產(chǎn)規(guī)劃中的高、中、低檔房屋比例進(jìn)行明確規(guī)定，同時(shí)為中低收人人群提供保障房。2014年德國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局公布，德國(guó)人均居住面積為43平方米，擁有自己住房者的人均居住面積為47平方米，住房供給較為充足。德國(guó)近4100萬(wàn)套房中有一半以上是公寓樓，而獨(dú)立式和半獨(dú)立式住宅僅有1820萬(wàn)個(gè)單位。就每個(gè)家庭可用的家庭生活空間而言，121平方米的單戶(hù)獨(dú)立住宅房屋面積遠(yuǎn)高于公寓樓的平均面積（90.7平方米），而67平方米的多戶(hù)住宅的公寓樓明顯低于平均面積。

總之，穩(wěn)定的貨幣環(huán)境、準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位及供需雙側(cè)的均衡發(fā)展，共同構(gòu)成了德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的良性發(fā)展，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

此外，歐盟一些國(guó)家對(duì)空置房屋采取的處罰措施都是比較嚴(yán)厲的。在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類(lèi)推。丹麥政府則在50多年前就開(kāi)始對(duì)閑置6周以上房屋者進(jìn)行罰款。在德國(guó)，業(yè)主必須使空置房得到重新利用，在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣€會(huì)推倒那些無(wú)法出租的住房。

綜上，典型國(guó)家去庫(kù)存更具體為嚴(yán)厲打擊空置房。我們理解，空置房包括住宅和非住宅，這些國(guó)家嚴(yán)厲處置空置房，一是為了使有限的房地產(chǎn)資源最大限度地得到利用;二是為了抑制投機(jī)炒作，平抑房?jī)r(jià);三是為了節(jié)約土地，提高土地利用率，四是不要讓空置房制約社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這對(duì)于研究我國(guó)的非住宅去庫(kù)存顯然是非常有益的。