論房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律適用

摘 要：《民法典各分編（草案）》直接規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)，但僅有一個條款進行規(guī)制，無法覆蓋整個優(yōu)先承租權(quán)制度。房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)，在形成上是法定的，在行使上具有形成權(quán)性質(zhì)，在救濟上具有債權(quán)請求權(quán)性質(zhì);在沒有其他明文規(guī)定的前提下，房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度存在法律漏洞，應(yīng)當類推適用優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定;“同等條件”應(yīng)以相對同等說為限;當事人之間應(yīng)有權(quán)提前約定排除適用優(yōu)先承租權(quán)。

關(guān)鍵詞： 優(yōu)先承租權(quán) 房屋承租 法律適用

一、問題的提出

《民法典各分編（草案）》第525條第2款新增規(guī)定：租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。這賦予了房屋承租人法定的優(yōu)先承租權(quán)。之所以要賦予房屋承租人法定的優(yōu)先承租權(quán)，是因為房屋承租人相對于房屋出租方（一般也是所有權(quán)人）通常不具有更好的約定條件，常常處于弱勢地位。為落實黨中央提出的建立租購?fù)瑱?quán)住房市場的要求，基于政策考量進行法律上的傾斜性保護也就不足為奇。優(yōu)先承租權(quán)的設(shè)立，有利于促進住房租賃市場健康發(fā)展，客觀上使房屋承租人的承租利益獲得持續(xù)、安全的保障，維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定，有利于尋求房屋出租人、承租人之間的利益平衡，從“房住不炒”的角度來說，有利于樓市進一步降溫。

但是，僅此一款法律規(guī)定顯然無法覆蓋到優(yōu)先承租權(quán)制度整體，在法律沒有明文規(guī)定的前提下，優(yōu)先承租權(quán)能否類推適用房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，優(yōu)先承租權(quán)的行使條件和行使方式是什么，例如，如何界定“同等條件”，如何理解“租賃期間屆滿”，當事人是否能約定排除適用等諸多問題仍然在法律層面較為模糊，525條第2款無法單獨覆蓋到整個優(yōu)先承租權(quán)制度，因此本文將在學理上對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)如何適用進行思考研究，以期達到房屋出租人自由招租的意思自治與房屋承租人獲得持續(xù)安全保障的法益平衡。

二、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)

關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)，學界觀點不一，存在“形成權(quán)說”與“請求權(quán)說”的分歧，筆者所翻閱的相關(guān)研究資料對此問題都有涉及，雙方分歧點在于房屋承租的優(yōu)先承租權(quán)是否具有一方意思表示即可形成合同關(guān)系的強效力。主張“請求權(quán)說”的觀點認為，優(yōu)先租賃權(quán)的定位應(yīng)當與租賃合同的屬性相適應(yīng)。[1]租賃合同是典型的持續(xù)性合同，當事人雙方有著強烈的主觀信賴因素，賦予房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)易導(dǎo)致合同成立后難以履行，破壞雙方信賴因素。主張“形成權(quán)說”的觀點認為，優(yōu)先承租權(quán)是一種可以由出租人單方意思表示形成租賃關(guān)系的權(quán)利。[2]

本文認為，學界在此問題的分歧，忽視了優(yōu)先承租權(quán)的特殊性——基于法律特殊規(guī)定，其權(quán)利性質(zhì)根據(jù)權(quán)利的行使與救濟而不同。房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)在權(quán)利的行使上，應(yīng)同優(yōu)先購買權(quán)一致，都應(yīng)是形成權(quán)，權(quán)利的行使上是“物權(quán)化”的。而從權(quán)利被侵害后的救濟而言，卻難以做到行使時的強效力，只能遵循債權(quán)請求權(quán)救濟方式——違約金或違約損害賠償，難以強制締約。

三、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的類推適用

目前我國在法律層面尚無直接適用優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，只有在地方政府規(guī)章層面存在房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，如《上海市居住房屋租賃管理辦法》規(guī)定：居住房屋在租賃期間屆滿后繼續(xù)出租的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

《民法典各分編（草案）》第525條在原有的基礎(chǔ)上增加了第二款規(guī)定，使房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)從民商事習慣、判例、地方政府規(guī)章走向了未來的民法典。但是，《民法典各分編（草案）》一審、二審稿均只以525條第2款加以規(guī)定，僅僅一個法律條文不足以支撐起優(yōu)先承租權(quán)的制度建構(gòu)?？v觀當前的民法規(guī)范，除此條文以外并未有任何明文規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，因此如何適用房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)就成為了一項等待被填補的法律漏洞。

填補法律漏洞的第一步是尋求法律解釋，而“法律解釋之第一步固系文義解釋，而其終也，亦不能超過其可能之文義……所謂不能超過其可能之文義，并非不能超過文義，而是指不能超文義之預(yù)測可能性而言?！盵3]從文義上分析，“購買”與“租賃”所指向的是兩個截然不同的行為，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)屬于不同“種”的權(quán)利，盡管權(quán)利主體與所指對象都相同，但是前者的法律行為是購買，所產(chǎn)生的法律效果是所有權(quán)變動，后者的法律行為是租賃，僅僅是債權(quán)行為，絕非所有權(quán)的物權(quán)變動，優(yōu)先承租權(quán)很明顯超過了優(yōu)先購買權(quán)的預(yù)測可能性，而且相比于一時性的買賣而言，租賃是典型的持續(xù)行為，期間當事人雙方的信賴因素至關(guān)重要，以文義解釋的方法并不能填補優(yōu)先承租權(quán)的法律漏洞。

體系解釋，包括擴張解釋、限縮解釋、反對解釋和當然解釋。但是，擴張解釋與限縮解釋的前提均為不超過“文義預(yù)測可能性射程之內(nèi)”。[4]以優(yōu)先購買權(quán)反對解釋優(yōu)先承租權(quán)更是無從談起。當然解釋中的“舉重以明輕”和“舉輕以明重”也同樣不能解釋優(yōu)先承租權(quán)的適用，盡管相對于租賃房屋，購買房屋是“較重要”的行為，但這僅僅是從社會生活、價款的角度而言，在法律上兩者的行為是完全平等的，一售一租是并列平行的關(guān)系，孰輕孰重無從談起。

歷史解釋，即“探求立法者于制定法律時所作價值判斷及其所欲實踐的目的，以推知立法者之意思?！盵5]我國在明清時有“鋪底權(quán)”制度以保護商事承租人權(quán)益，但以明清時期制度解釋當代制度未免相隔太遠，且鋪底權(quán)制度本身由于賦予商事承租人過多傾斜性保護而逐步走向消亡。

“目的解釋，系指以法律規(guī)范目的，闡釋法律疑義之方法。”[6]嚴格來說，“保護房屋承租人利益”是政策考量因素，雖然在事實上房屋承租人經(jīng)常處于弱勢地位，但法律上的弱勢群體通常只包括勞動者、消費者等，在民法上的房屋承租人與房屋出租人是基于意思自治訂立合同，雙方是平等的法律主體。不能由立法目的推出優(yōu)先承租權(quán)，而只能由優(yōu)先承租權(quán)的具體規(guī)定推知當前政策導(dǎo)向。打破平等原則的優(yōu)先權(quán)種類應(yīng)被嚴格限定，只能由法律規(guī)定產(chǎn)生。目的解釋的路徑同樣不能填補優(yōu)先承租權(quán)立法空白。

“比較解釋，系指比較參酌外國立法及判例學說，作為詮釋本國法律之參考資料，以實踐其規(guī)范目的之解釋方法。”[7]域外法規(guī)對于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定多為商事租賃，且大多為約定權(quán)利[8]，與我國規(guī)定不甚相同，難以比較解釋來填補我國的法律漏洞。

“合憲解釋，系指以較高或憲法規(guī)范之意旨，而為解釋位階較低法規(guī)之方法。”[9]在我國關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)制度本身并無法律規(guī)定，憲法也并未有關(guān)的具體規(guī)定。

綜上所述，沒有任何可以準用其他法律規(guī)范的空間，對于房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)也無法以解釋的方法來發(fā)現(xiàn)規(guī)則，因此優(yōu)先承租權(quán)的具體規(guī)制在我國目前立法中是法律漏洞?！胺陕┒茨耸且环N法律違反計劃的不圓滿性。”[10]在其適用過程中為了填補法律漏洞，應(yīng)當類推適用與之最為相近的房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

學界對于類推適用基本涵義的界定是相對確定的。例如，楊仁壽先生認為：類推適用，系就法律未規(guī)定之事項，比附援引與其性質(zhì)類似之規(guī)定，而為適用。[11]王澤鑒認為：“類推適用，即將法律于某案例類型A所明文規(guī)定的法律效果，轉(zhuǎn)移適用于法律未規(guī)定的案例類型B之上?！秉S茂榮認為：“所謂類推適用，是指在對特定的案件缺乏法律規(guī)定時，法官比照援引與該案件類似的法律規(guī)定，將法律的明文規(guī)定適用于法律沒有規(guī)定、但存在與明文規(guī)定相類似的情形?！逼渲?，類推適用的步驟一般包括漏洞的判斷、類似性的判斷和比較點的分析。[12]

房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)，基于其背后的立法目的、法律關(guān)系結(jié)構(gòu)、法律性質(zhì)等相似性，可以認為兩種權(quán)利之間具有同質(zhì)性，根據(jù)類推適用的平等對待原則，類似情形應(yīng)當類似處理。

從立法目的上說，房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)是基于同樣的立法目的和規(guī)范意旨而被法律創(chuàng)設(shè)的：保護處于弱勢地位的房屋承租人基于對被租賃房屋所形成的依賴的居住或商用權(quán)益。因為房屋承租人已經(jīng)基于對房屋的持續(xù)占有，而產(chǎn)生以房屋為中心的法律關(guān)系和一定程度的依賴關(guān)系，此外考慮到房屋承租人可能付出的裝修、改造成本，或商業(yè)租賃中依靠地理位置產(chǎn)生的商業(yè)利益等因素，都是法律賦予房屋承租人優(yōu)先于第三人的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)的原因。都是從立法上通過限制房屋所有權(quán)人的自由處分權(quán)，來傾斜性保障房屋承租人的承租利益。

從法律性質(zhì)上說，房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)一樣，都是法律直接加以規(guī)定的權(quán)利，性質(zhì)上都是一種因法律直接規(guī)定而物權(quán)化的債權(quán)，如前所述，優(yōu)先承租權(quán)的形成依法律直接規(guī)定，權(quán)利的行使上是“物權(quán)化”的，在權(quán)利的救濟上仍然遵循其原本的債權(quán)請求權(quán)救濟方式——違約金或違約損害賠償，難以強制締約。民法賦予債權(quán)屬性的租賃權(quán)一定的物權(quán)效力是公權(quán)力對私權(quán)的干預(yù)，使本身只有相對效力的債權(quán)具有了對抗第三人的效力，而賦予這種物權(quán)效力的前提僅是假設(shè)認為承租人在雙方經(jīng)濟比較中處于弱勢而出于達到實現(xiàn)雙方利益平衡的目的。[13]

在法律關(guān)系結(jié)構(gòu)上，兩種權(quán)利都來源于合法有效的房屋租賃合同，其優(yōu)先權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)來源是一樣的。此外，兩者的權(quán)利主體都是房屋承租人，權(quán)利所指向的對象都是在其租賃期間內(nèi)所占有的房屋，權(quán)利相對人為房屋出租人。從權(quán)利所指向的法律行為來看，兩者不同在于房屋承租人的法律行為不同，即購買與承租。

兩種權(quán)利的比較點，可以認為是房屋承租人在房屋出租人處分房屋時，對于房屋承租人的傾斜性保護，都是平等的債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，法律特殊規(guī)定的優(yōu)先權(quán)。

以上諸多的類似之處表明了房屋承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)在實質(zhì)上具有相似性，滿足類推適用的條件。本文認為，《民法典各分編（草案）》第五百一十七條、第五百一十八條能類推適用到房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。根據(jù)第五百一十七條，可以類推：出租人繼續(xù)出租租賃房屋的，應(yīng)當在出租之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利，但是房屋共有人承租或者出租人將房屋出租給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示承租的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)第五百一十八條，可以類推：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先承租權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔損害賠償責任，但是出租人與第三人訂立的房屋租賃合同的效力不受影響。

第五百一十七條的類推，排除了優(yōu)先承租權(quán)適用于房屋共有人承租和出租給近親屬的情形。房屋共有人承租或者以其他方式使用的，都可以看作是房屋所有人的自用。本文認為，和房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)一樣，優(yōu)先承租權(quán)是一種形成權(quán)。形成權(quán)的典型特征，在于法律賦予權(quán)利主體以單方面干預(yù)存在相對人的法律關(guān)系的權(quán)力。[14]形成權(quán)以法律為依據(jù)，以法律規(guī)定的特定的事實為其前提條件，這個特定的事實稱為“形成原因”。[15]若房屋所有權(quán)人不繼續(xù)出租另作他用，則不會產(chǎn)生優(yōu)先承租權(quán)的爭議。

對于第五百一十八條的類推，需要補充的是：優(yōu)先承租權(quán)一定程度上限制了房屋所有權(quán)人的處分權(quán)能，這時也必須衡雙方的利益，給承租人行使優(yōu)先承租權(quán)以一定期限的規(guī)定。如果過長則不利于穩(wěn)定民事法律關(guān)系，違背了交易安全和效率的法律價值，也不符合該制度的立法目的，與優(yōu)先認購權(quán)的十五日除斥期間的時長相同是比較合適的。

四、如何界定“同等條件”

如何界定優(yōu)先承租權(quán)中的“同等條件”是優(yōu)先承租權(quán)研究的一個關(guān)鍵問題，目前主要相關(guān)研究成果集中在房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)問題中。關(guān)于何為房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”，主要有兩種觀點。第一種觀點即“絕對同等說”，該觀點認為承租人購買租賃物的條件應(yīng)與第三人購買租賃物的條件完全一致;第二種觀點即“相對同等說”，該觀點認為同等條件首先應(yīng)該是價格、支付方式、租賃期限等合同的基本方面相同，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒有影響，則應(yīng)當認定為同等條件。[16]兩種觀點的分歧在于，判斷同等條件所需要考慮的因素及因素之間的重要性。

本文認為，與作為一時性合同的房屋買賣合同只需考慮金額問題不同，房屋租賃合同是一種繼續(xù)性合同。對于房屋出租人而言，其考察房屋承租人的因素主要在于按約定數(shù)額、期限支付租金以及按約定方法正當使用房屋，除此以外房屋承租人的生活或商事習慣、誠信度、對房屋出租人可能造成的義務(wù)負擔等實際上都是房屋出租人考慮的重要因素。而房屋買賣合同是一時性合同，雙方關(guān)心的更多是價金問題，一般情況下，在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)后房屋買受人如何使用是意思自治的范圍。

若將對于“同等條件”的分析應(yīng)用于優(yōu)先承租權(quán)問題上，絕對同等說實際上是將解釋“同等”的權(quán)利分配給了房屋出租人，因為對于房屋承租人和第三人而言，兩者不相同的條件在實踐中無疑會非常多，這種做法將打破原租賃關(guān)系當事人之間的法益平衡;本文傾向于在不損害房屋出租人利益的前提下（此處主要是指租金相關(guān)），遵守法律明文規(guī)定的房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)，不能因房屋出租人的喜好或房屋承租人與第三人之間的細微差別而否定優(yōu)先承租權(quán)。通過《民法典各分編（草案）》第525條第2款，可以看到這樣的價值抉擇：在不影響房屋出租人經(jīng)濟利益的前提下，為了優(yōu)先保障房屋承租人的承租利益，可以一定程度犧牲房屋出租人自由招租的意思自治。因此本文認為房屋優(yōu)先購買權(quán)中的“相對同等說”學說也同樣適用于優(yōu)先承租權(quán)。

五、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的約定排除適用

雙方當事人對于房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的約定排除適用是一個法律行為?！兜聡穹ǖ洹返谝话偃臈l規(guī)定，法律行為違反法律上的禁止者無效，但法律另有規(guī)定者，不在此限。我國《合同法》第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，這里所謂的“強制性規(guī)定”僅指效力性強制性規(guī)定。如前所述，《民法典各分編（草案）》第525條第2款規(guī)定：租賃期間屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。那么，約定排除適用房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的合同是否有效就成為一個有爭議的問題。

要判斷前述意思表示是否有效，從體系出發(fā)，就要判斷其是否屬于效力性強制性規(guī)范，若不屬于效力性強制性規(guī)范，還需明晰房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定屬于何種民法規(guī)范。

時至今日，在學理上如何精確界定效力性強制性規(guī)范和管理性強制性規(guī)范仍然是一個充滿爭議的問題。但是從司法實務(wù)角度而言，影響合同效力的強制性規(guī)定大多屬行政法規(guī)范。[17]在界定效力性強制性規(guī)范時必須進行實質(zhì)的法益衡量，一邊是公民的意思自治，另一邊是國家利益和社會公共利益。效力性強制性規(guī)范， 意在禁止某類交易行為的發(fā)生， 以避免對實質(zhì)性的公共利益的損害， 因而違反此類強制性規(guī)范的行為無效;與此相對的管理性強制性規(guī)范， 意在禁止以違反法律的方式進行某類交易行為， 以避免對管理秩序造成危害， 違反此類強制性規(guī)范應(yīng)受法律制裁， 但行為效力不受影響。[18]

值得注意的是，民法規(guī)范中，任意性規(guī)范與強制性規(guī)范雖為基本的民法規(guī)范種類，但這種二分體系“即使是既有的民事立法也欠缺足夠的理論解釋力，更毋論我國未來的民法典?！盵19]理由在于，事實上有國家和地區(qū)提出“半強制性規(guī)范”以彌補任意性、強制性二分體系的缺陷;在理論上，有些規(guī)范沒有當事人沒有當事人約定排除適用的空間，如簡單規(guī)范——“調(diào)整非交易關(guān)系背景下民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系以及民事主體利益與公共利益之間關(guān)系的法律規(guī)范。”[20]再例如一些倡導(dǎo)性規(guī)范也難以劃為任意性規(guī)范。[21]

本文認為，賦予房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)范，即《民法典各分編（草案）》第525條第2款，應(yīng)為授權(quán)第三人規(guī)范。當租賃期間屆滿，房屋出租人已經(jīng)和其他潛在的承租人（稱為后承租人）商談租賃事宜時，本條款賦予了在房屋出租人和后承租人之外的特定第三人——房屋原承租人以優(yōu)先承租權(quán)，該房屋原承租人此時能取得決定影響自身利益的交易行為效力的權(quán)利，即房屋原承租人可以主張房屋出租人與后承租人之間的合同相對于自己無效（此處合同并非絕對無效，僅僅是不能相對于房屋原承租人這一特定第三人主張效力）。此外，“授權(quán)第三人規(guī)范非經(jīng)特定第三人主張不得成為裁判者的裁判規(guī)范，所以裁判者不得依職權(quán)直接去援引該類規(guī)范，這體現(xiàn)了對特定第三人意思自治的尊重。”[22]這同樣適用于優(yōu)先承租權(quán)。

雖然優(yōu)先承租權(quán)是一項基于法律直接規(guī)定的法定權(quán)利，但是這并不妨礙優(yōu)先承租權(quán)的約定排除適用。本條款的規(guī)范目的在于使房屋承租人的承租利益獲得持續(xù)、安全的保障，維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定，雖然本條款也有出于增進社會經(jīng)濟效率的考慮，但與動輒可能損害國家、社會公共利益的強制性規(guī)范還是相差甚遠。本條款一般僅與合同當事人之間的利益相關(guān)，在房屋租賃期間屆滿時，房屋出租人應(yīng)優(yōu)先考慮原房屋承租人的承租利益，該規(guī)范更多是在交易關(guān)系中對交易各方私法上的利益安排，涉及的是對當事人之間的民事法律關(guān)系，因此出于對交易關(guān)系下雙方當事人自身的意思自治考慮，應(yīng)當允許雙方約定排除房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律適用。

六、小結(jié)

在我國，房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)原本是與房屋出租人的利益博弈中逐漸產(chǎn)生的，根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)中的案例顯示，大多數(shù)相關(guān)案件中，當事人都只是簡單約定一條優(yōu)先承租權(quán)，具體如何適用，既無約定，法律也未直接規(guī)定?！睹穹ǖ涓鞣志帲ú莅福返囊?guī)定，使房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)由約定權(quán)利走向了法定權(quán)利。本文從權(quán)利性質(zhì)、類推適用、同等條件的界定、約定排除等方面進行了分析，但是由于涉及到的優(yōu)先承租權(quán)的問題有時過于零散，筆者才疏學淺，本文只選擇了其中幾個問題進行分析，難以覆蓋到優(yōu)先承租權(quán)具體制度的各個方面，或許以評注形式，盡量全面地分析《民法典各分編（草案）》第525條第2款是更好的選擇。

雖然優(yōu)先承租權(quán)的法定權(quán)利地位在學界受到一些質(zhì)疑，例如優(yōu)先承租權(quán)抑制了當事人雙方一定程度的意思自治，可能限制了租賃房屋流通，抑制了公平競爭，易引發(fā)權(quán)利濫用現(xiàn)象，但是法定的優(yōu)先承租權(quán)是政策驅(qū)動法律的結(jié)果，基于現(xiàn)實考量，作為法律人應(yīng)思考的是如何將政策與現(xiàn)行法律制度更好地結(jié)合在一起，避免其在法律適用上空白或者較為模糊的局面。

注 釋

[1] 周峰：《優(yōu)先租賃權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先締約權(quán)》，載《人民司法》2011年第22期。

[2] 同上。

[3] 黃茂榮：《法學方法論》，中國政法大學出版社2013年版，第130頁。

[4] 同上，第150頁。

[5] 同上，第162頁。

[6] 同上，第172頁。

[7] 同上，第166頁。

[8] 周珺：《優(yōu)先承租權(quán)的立法定位及法律規(guī)制》，載《湖北社會科學》2012年第7期。

[9] 黃茂榮：《法學方法論》，中國政法大學出版社2013年版，第176頁。

[10] 同上，第191頁。

[11] 王澤鑒：《民法學說與判例基礎(chǔ)》（七），中國政法大學出版社2009年版，第69頁。

[12] 王利明：《法學方法論》，中國人民大學出版社2012年版，第482頁。

[13] 王澤鑒：《民法學說與判例研究》（七），中國政法大學出版社2009年版，第104頁。

[14] 參見【德】迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第79頁。

[15] 參見【德】迪特爾·梅迪庫斯：《德國民法總論》，邵建東譯，法律出版社2000年版，第291頁。

[16] 參見王利明：《物權(quán)法研究》（上），中國人民大學出版社2016年版，第747-748頁。

[17] 張華：《效力性強制性規(guī)定的類型化識別》，《人民司法》2013年第12期。

[18] 王軼：《民法典的規(guī)范類型及其配置關(guān)系》，《清華法學》2014年第6期。

[19] 同上。

[20] 同上。

[21] 同上。

[22] 同上。

作者簡介：陳百川（1994，10--）男，碩士研究生，主要研究民商法學方面。