房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用

鄒尚勇

[摘 要]房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)證券化的體現(xiàn)，代表著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段。它作為一種全新的證券化形式，增加了房地產(chǎn)投資行業(yè)的收益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起。相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托資金理論事實(shí)上是世界金融市場(chǎng)步入新階段的標(biāo)志，有著重要的里程碑意義。伴隨著全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，各種產(chǎn)業(yè)都得到了更新和發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的發(fā)展更是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。文章圍繞房地產(chǎn)投資信托基金的現(xiàn)狀、面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)及解決措施幾個(gè)問題做出了解讀。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托;風(fēng)險(xiǎn)控制;工業(yè)地產(chǎn)

[中圖分類號(hào)]F832.49

1 前 言

我國(guó)出臺(tái)將房地產(chǎn)銀行信貸納入檢查范圍的相關(guān)政策后，相關(guān)的控制工作得到了持續(xù)的加強(qiáng)。在這種局勢(shì)之下，投資性房地產(chǎn)行業(yè)如魚得水，迅速得到發(fā)展壯大。然而，由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有發(fā)展到非常成熟的階段，同時(shí)，在政策方面也比較欠缺，國(guó)家關(guān)注的力度不夠，沒有給予足夠的重視，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也就加大了。針對(duì)這種問題，銀監(jiān)會(huì)于2005年發(fā)布212號(hào)文件，在此文件中，為了控制長(zhǎng)期存在的風(fēng)險(xiǎn)，提升了進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的起步資格。在這種管控之下，從文件發(fā)出起，房地產(chǎn)信托行業(yè)的產(chǎn)品發(fā)展逐步呈現(xiàn)出一種非常緩慢的態(tài)勢(shì)，其風(fēng)險(xiǎn)在一定意義上得到了較好的控制和改善。由此看出，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)而言，是不可能做到完全避免的，在風(fēng)險(xiǎn)來臨的時(shí)候，只要采取適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行處理，就不會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)信托基金這個(gè)行業(yè)而言，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)反而能起到一定程度的控制作用，這有利于防止這個(gè)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)不受控制。

2 我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的概念及狀況

所謂的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），實(shí)質(zhì)上就是指通過收益憑證的發(fā)行，將社會(huì)閑散財(cái)富聚集起來，讓信用好的金融機(jī)構(gòu)來管控這筆閑散資金，然后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資。這使得資金得到了有效的利用，同時(shí)，通過這種方式，加大了資金來源的多樣性，使得資金的價(jià)值可以有效地發(fā)揮出來，充分展現(xiàn)出貨幣性資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，使得房地產(chǎn)投資信托基金這個(gè)行業(yè)充滿發(fā)展的靈活性。并且，通過股票的方式也可以使得投資者獲得更高的收益，持有的時(shí)間也相對(duì)比較自由，既可以選擇定期的固定的方式，也可以選擇靈活的不定期的形式。投資者可以根據(jù)自己的需求來選擇適應(yīng)自身需要的投資方式。另外，通過加強(qiáng)政策控制，可以把房地產(chǎn)投資行業(yè)納入到國(guó)家的管控當(dāng)中來，通過宏觀調(diào)控，將這一產(chǎn)業(yè)控制在合適的范圍之內(nèi)。從某種意義上說，房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)業(yè)是國(guó)家需要重點(diǎn)管控的產(chǎn)業(yè)，必須加強(qiáng)監(jiān)管。之所以這樣說，是由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金需求量最大的一個(gè)行業(yè)。在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)著資金的高速且大量的運(yùn)轉(zhuǎn)，它具有非常大的重要性，因此需要國(guó)家的調(diào)控。從另一個(gè)方面來看，房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)具有高度的靈活性，而且這個(gè)信托市場(chǎng)實(shí)際上是非常不穩(wěn)定的，因此，是一個(gè)容易發(fā)生較大波動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，在這種狀況之下，它就具有一種自發(fā)性的特點(diǎn)，容易產(chǎn)生問題，所以政府的監(jiān)管就會(huì)顯得更加重要。國(guó)家如果想要促進(jìn)信托基金行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就必須投入人力物力，并且提起足夠的重視。只有這樣，才能保證整個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，保證其擁有更好的發(fā)展前景，進(jìn)而積極促進(jìn)該行業(yè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

3 我國(guó)房地產(chǎn)信托基金年金的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)重要的，這一點(diǎn)不可否認(rèn)。然而，根據(jù)目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，這一行業(yè)事實(shí)上在我國(guó)的發(fā)展仍然是處在非常初級(jí)的階段，也就是說，在我國(guó)市場(chǎng)上的發(fā)展并不成熟，風(fēng)險(xiǎn)并不能得到有效的控制。同時(shí)，在運(yùn)行的時(shí)候也就會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)。

一般來說，對(duì)于所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以大致分為兩大類，一類是外在的風(fēng)險(xiǎn)，另一類是內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)。外在的風(fēng)險(xiǎn)主要是針對(duì)控制難度頗大的風(fēng)險(xiǎn)，這是由于整個(gè)的外在因素共同作用的結(jié)果，是由于市場(chǎng)的不確定性以及自發(fā)性導(dǎo)致的，這種風(fēng)險(xiǎn)一定程度上是不能被人力所改變的，只能通過政府的宏觀調(diào)控方式，才可以進(jìn)行相對(duì)的控制。然而，國(guó)家政策有時(shí)候并不符合實(shí)際，這是由于政府有時(shí)候推行的某些措施是不利于市場(chǎng)穩(wěn)定的。然而，信托基金行業(yè)實(shí)際上是與政策聯(lián)系相當(dāng)緊密的一個(gè)行業(yè)。比如：推行了控制企業(yè)規(guī)模的政策，也同樣會(huì)影響到房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)的穩(wěn)定。政府的相關(guān)政策還會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境受到影響，讓行業(yè)參與者的投資更加困難。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，各種各樣的問題影響著該行業(yè)的順利發(fā)展。全球化意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)，全球化的進(jìn)程越快，遇到的問題就越多。舉個(gè)例子，英國(guó)巴林銀行進(jìn)軍亞洲市場(chǎng)就是一個(gè)例子，由于控制不力，最終造成了巴林銀行的破產(chǎn)。這就要求企業(yè)進(jìn)行周密的計(jì)劃，選擇適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)，采取有效的戰(zhàn)略，開展成功的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。為了解決這些問題，政府頒布了一系列的法律法規(guī)和政策文件，希望可以順利地克服這種外在的風(fēng)險(xiǎn)。這種外在的風(fēng)險(xiǎn)還包括這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)對(duì)于市場(chǎng)需求這個(gè)因素有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)自身是有一個(gè)更新周期的，比如：一個(gè)房子的壽命是有限的。同時(shí)，人民的生活水準(zhǔn)也影響著人們對(duì)于房屋的需求。這樣看來，房地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)性還是很大的。一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，就會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)住房的需求下降，這就是一個(gè)非常不利的局面。并且，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)衰落階段的時(shí)候，將會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)下降，如果發(fā)生了這種局面，將會(huì)對(duì)投資者造成無法彌補(bǔ)的巨大損失。除此之外，外部風(fēng)險(xiǎn)還包括利率的變化。由于它的變化是具有復(fù)雜性的，沒有辦法來控制它的走向，因?yàn)闊o法完全分析和預(yù)測(cè)到它的變化。因此，也沒有有效的方法控制利率的浮動(dòng)。對(duì)于內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，主要指的是信托公司本身的安全性以及內(nèi)部問題。信息不夠健全將會(huì)使得投資者的決策失誤，沒有提前規(guī)劃好和分析好橫向信息，就會(huì)導(dǎo)致這種局面的出現(xiàn)。從一定意義上來說，這種錯(cuò)誤其實(shí)是可以避免的，可以減少的。除了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)意外，由于我國(guó)現(xiàn)在正處于發(fā)展不完善的階段，因此沒有完善的監(jiān)管制度來監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這也就使得許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，而且速度較快、規(guī)模較大，然而，眾多的企業(yè)都是不符合國(guó)家的規(guī)定的，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的失控。

4 我國(guó)房地產(chǎn)信托企業(yè)的改善措施

能夠看到的是，要想改善房地產(chǎn)信托企業(yè)，其實(shí)不是一朝一夕就能完成的。需要從多個(gè)方向上著力，按照分析出來的原因，一項(xiàng)一項(xiàng)地進(jìn)行解決。首先要加強(qiáng)法律法規(guī)的規(guī)范，把房地產(chǎn)行業(yè)的門檻抬得高一點(diǎn)。加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)于那些沒有把人民利益放在心上的企業(yè)淘汰掉。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，必須是通過嚴(yán)格監(jiān)督的高質(zhì)量行業(yè)。這個(gè)行業(yè)直接關(guān)系著人們的居住問題，衣食住行是人們生存最基本的需要，而“住”就是其中的一個(gè)重要的組成部分，是不能忽視的存在。其次應(yīng)該把所有的信息加以公開化呈現(xiàn)，對(duì)于那些違法亂紀(jì)的現(xiàn)象，堅(jiān)決不能縱容。這樣一來，有利于為房地產(chǎn)行業(yè)提供一個(gè)更加優(yōu)質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。每個(gè)企業(yè)都靠自己的本領(lǐng)進(jìn)行生存，不存在不公平的競(jìng)爭(zhēng)行為。這樣有利于提高房地產(chǎn)信托行業(yè)的質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)。

從另一個(gè)方面來看，信托企業(yè)自身要提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，不能一遇到絲毫風(fēng)險(xiǎn)就被擊敗了。同時(shí)，還要提前做好分析預(yù)測(cè)和估計(jì)，不要完全沒有預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里，學(xué)會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)降到最低也是一種能力和本事，對(duì)于股票，應(yīng)該進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，一次性投資過多，否則就可能出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象。利率的變動(dòng)是市場(chǎng)的結(jié)果和市場(chǎng)的產(chǎn)物，同時(shí)也受到國(guó)家相關(guān)政策的影響。國(guó)家采取比較積極的財(cái)政政策，一般情況下會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的效應(yīng)，很可能帶動(dòng)利率的向上調(diào)整。如果國(guó)家采取了比較消極的財(cái)政政策，基本上將會(huì)導(dǎo)致利率的下浮，對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來說也會(huì)產(chǎn)生不小的消極影響，這一點(diǎn)是需要注意的，但也是無法掌控的一個(gè)方面。

人才無論何時(shí)都是重要的資源，作為一個(gè)明智的企業(yè)，明智的領(lǐng)導(dǎo)者，應(yīng)該對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行積極的培養(yǎng)，引進(jìn)一些優(yōu)秀的新興技術(shù)型人才，這樣就會(huì)為企業(yè)的專業(yè)化提供更多的保證。對(duì)于人才的教育不能是固定的，必須要求他們具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資眼光，不能鼠目寸光，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要有一定的預(yù)知、感知能力，只有這樣，才能更好地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)，為企業(yè)創(chuàng)造出巨大的財(cái)富。此外，還要健全公司的規(guī)章制度，讓經(jīng)驗(yàn)豐富的專家加入董事會(huì)并積極參加決策及經(jīng)營(yíng)方針、戰(zhàn)略和長(zhǎng)期規(guī)劃的制定，監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表的制作過程。他們的參與將會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知更加具有科學(xué)性，看待和分析問題的角度更加專業(yè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控將會(huì)更加準(zhǔn)確。也許每個(gè)人的力量是有限的，但是如果企業(yè)把人才的力量集中起來，將會(huì)產(chǎn)生無窮無盡的力量。除了這些措施之外，還要加強(qiáng)宣傳和教育，促進(jìn)企業(yè)之間的和諧關(guān)系的產(chǎn)生，每一個(gè)行業(yè)都不是由單一的一個(gè)個(gè)體構(gòu)成的，都是由許許多多的企業(yè)構(gòu)成的。團(tuán)結(jié)各個(gè)企業(yè)的力量顯得非常重要?？梢圆扇「e極的方式把各個(gè)企業(yè)聯(lián)系在一起，增強(qiáng)企業(yè)之間的凝聚力，這樣可以帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)飛速的發(fā)展。這種發(fā)展不僅僅是數(shù)量上的增加，更是質(zhì)量上的飛躍。

5 結(jié) 語

通過以上的分析可以看出，房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展作為一個(gè)新生的行業(yè)，是創(chuàng)新精神的一種體現(xiàn)，是符合當(dāng)代社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的，然而，每一個(gè)新生事物的發(fā)展都必然面臨著非常大的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。雖然現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)信托行業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程之中和國(guó)際社會(huì)房地產(chǎn)信托行業(yè)相比，還存在著比較大的差距，但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也在不斷進(jìn)步，逐漸朝著國(guó)際社會(huì)的方向進(jìn)發(fā)，其發(fā)展前景十分可觀。

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