房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃分析

嚴(yán)圣根

摘要：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，稅收部分的支出在企業(yè)整體的財(cái)務(wù)支出中占比較大，對(duì)企業(yè)的盈利情況以及發(fā)展情況都有著極為重要的影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所具有的特性使得土地增值稅成為企業(yè)稅收支出中最多的部分，故此，做好對(duì)土地增值稅的納稅籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是具有十分重要的意義。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，土地增值稅的納稅籌劃空間有了較大的提升，基于此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅實(shí)際情況出發(fā)，闡述納稅籌劃的內(nèi)容以及對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃所具有的重要意義，分析納稅籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃;具體措施

近些年來(lái)，我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正在不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展契機(jī)。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)高飛猛進(jìn)的背景下，也存在著許多挑戰(zhàn)。越來(lái)越多的競(jìng)爭(zhēng)者參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，謀求發(fā)展，必須采取有效措施來(lái)降低企業(yè)支出，保證企業(yè)的利潤(rùn)率。同時(shí)，由于我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，使得我國(guó)的土地增值稅稅率也在不斷的提高。鑒于此種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)土地增值稅的納稅籌劃加以重視，通過(guò)采取有效的措施來(lái)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展保駕護(hù)航。

一、納稅籌劃的內(nèi)涵概述

納稅籌劃是指企業(yè)為了達(dá)到實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的，通過(guò)對(duì)企業(yè)納稅操作環(huán)節(jié)制定規(guī)范化的流程，最終達(dá)到為企業(yè)節(jié)省稅收支出的目標(biāo)[1]。納稅籌劃主要包含避稅、節(jié)稅以及防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)部分，納稅籌劃本身要具有合法性，不能與國(guó)家的政策法令產(chǎn)生沖突或矛盾，還要注意籌劃具有政策導(dǎo)向性，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中要充分利用相關(guān)法律法規(guī)，采用符合國(guó)家政策導(dǎo)向的納稅籌劃策略。同時(shí)，由于國(guó)家的稅收政策并不是一成不變的，而是在不斷改進(jìn)和完善的過(guò)程中，故此，在納稅籌劃時(shí)還要注意籌劃的時(shí)效性。

二、土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的意義

從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的土地增值稅納稅籌劃工作開(kāi)展情況來(lái)看，許多公司的納稅籌劃并不理想，其根本原因是企業(yè)管理者以及相關(guān)人員并沒(méi)有意識(shí)到土地增值稅納稅籌劃對(duì)于企業(yè)來(lái)講具有怎樣的重要意義。為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)能獲得進(jìn)一步的提升，必須要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃重要性的認(rèn)識(shí)。筆者在此進(jìn)行三點(diǎn)論述，以期能為有需要的企業(yè)提供一定的參考資料。

（一）土地增值稅納稅籌劃能增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于較為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有運(yùn)作資產(chǎn)需求大，企業(yè)負(fù)債較高的特性。企業(yè)在日常的發(fā)展經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，如果現(xiàn)金流不足的情況則極容易導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率增高，降低企業(yè)的利潤(rùn)，制約企業(yè)的發(fā)展。而良好的土地增值稅納稅籌劃能為房地產(chǎn)企業(yè)減輕大量的稅收負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠節(jié)約資金，保證企業(yè)的現(xiàn)金流充足，從而提升企業(yè)的利潤(rùn)率，在一定程度上也增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）土地增值稅納稅籌劃能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率

前文中提及到，土地增值稅納稅籌劃工作的開(kāi)展必須具有合法的前提條件。在進(jìn)行納稅籌劃工作的制定過(guò)程中，要依照我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)制定規(guī)范化的納稅籌劃工作標(biāo)準(zhǔn)，使得企業(yè)管理人員在開(kāi)展稅務(wù)管理工作時(shí)有工作標(biāo)準(zhǔn)可循，保證各項(xiàng)工作流程的規(guī)范性，避免因操作不規(guī)范而引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及杜絕偷稅漏稅等違法現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）土地增值稅納稅籌劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的適應(yīng)“營(yíng)改增”政策

在我國(guó)實(shí)施對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅改為增值稅制度以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅可以看作土地增值稅所包含的扣除項(xiàng)目加以扣除[2]。而在營(yíng)業(yè)稅改為增值稅制度實(shí)施以后，增值稅的性質(zhì)變?yōu)榱藘r(jià)外稅，并不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目而加以扣除，這種變化無(wú)疑使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后的財(cái)務(wù)壓力有所增加。在這種前提下，對(duì)土地增值稅進(jìn)行良好的納稅籌劃工作能降低由國(guó)家“營(yíng)改增”政策變化所帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力，同時(shí)也能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作開(kāi)展更具成效。故此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃工作可以說(shuō)是勢(shì)在必行的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的政策方面的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的主要目的是為了節(jié)省企業(yè)的稅務(wù)支出，主要做法是通過(guò)對(duì)有關(guān)政策法規(guī)的分析與利用，從而達(dá)到節(jié)約支出的目的。從我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃的具體情況來(lái)看，政策方面可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種表現(xiàn)形式。其一，是由于政策變動(dòng)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃工作策略時(shí)，都是以國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)作為出發(fā)點(diǎn)來(lái)展開(kāi)籌劃工作的。而在這種情況下，一旦國(guó)家的有關(guān)政策發(fā)生變化，現(xiàn)行的納稅籌劃政策就會(huì)失去適用性，從而引發(fā)納稅風(fēng)險(xiǎn)。其二是納稅籌劃工作人員能力不足，對(duì)于國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的理解與掌握程度不夠，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)制定的納稅策劃方案存在一定的問(wèn)題，容易造成企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的操作方面的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行土地增值稅納稅籌劃的過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)生由于人員操作不當(dāng)而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。納稅籌劃主要利用相關(guān)政策法規(guī)的優(yōu)惠條件以及空白區(qū)域，要對(duì)合法與違法的操作有明確的界定，這就要求在實(shí)際操作的過(guò)程中有較高的精準(zhǔn)性，一旦出現(xiàn)操作不規(guī)范、統(tǒng)籌不協(xié)調(diào)等問(wèn)題，可能引發(fā)企業(yè)納稅違法的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃措施

（一）制定完善的納稅籌劃工作策略

良好的工作策略是企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作的必要前提，能為企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作提供正確的方向保障。故此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅納稅籌劃工作之前，必須要制定一套良好的納稅籌劃工作策略。企業(yè)要通過(guò)抽調(diào)專業(yè)的人才或組建專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)對(duì)我國(guó)的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行審慎的分析，并結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來(lái)制定一套適用于企業(yè)自身的納稅籌劃工作策略。要對(duì)每一個(gè)籌劃環(huán)節(jié)都予以規(guī)范化的要求，保證企業(yè)的有關(guān)部門(mén)在開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)有正確的方向保障，提升企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作開(kāi)展的成效，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。

（二）合理利用國(guó)家的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)家出臺(tái)了許多對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅收優(yōu)惠的政策，其主要表現(xiàn)形式即是在稅收過(guò)程中的各種扣除[3]。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要合理的制定銷售產(chǎn)品的價(jià)格，國(guó)家現(xiàn)行的土地增值稅政策設(shè)置了一個(gè)納稅起征點(diǎn)，企業(yè)要充分利用這一政策，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就對(duì)項(xiàng)目的收入、支出以及利潤(rùn)率進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)算，并以預(yù)算數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合納稅起征點(diǎn)，分析并計(jì)算如何進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)才能保證企業(yè)利潤(rùn)最大化。其次，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要充分利用國(guó)家對(duì)企業(yè)的加計(jì)扣除政策。例如，我國(guó)某房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的過(guò)程中，將經(jīng)常被混為一談的管理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行了精確的記錄與區(qū)分，使得開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用部分可以作為直接管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用，按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)享受了20%的加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)，為企業(yè)減少了大量的稅務(wù)壓力。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要在這個(gè)市場(chǎng)上分一杯羹，就必須要保證企業(yè)具有一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而良好的土地增值稅納稅籌劃工作的開(kāi)展，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品定價(jià)時(shí)有更大的變動(dòng)空間，也能有效的減少企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的可能性，進(jìn)而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)提供助力。

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