公租房準(zhǔn)入與退出核準(zhǔn)制度分析

摘 ?要：本文選取最早一批開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)且準(zhǔn)入退出核準(zhǔn)制度相對(duì)完善的地區(qū)之一——上?！拔浵伖し俊奥?lián)明雅苑小區(qū)的公租房建設(shè)為典型項(xiàng)目，確定公租房的準(zhǔn)入退出條件，分析公租房的建設(shè)路徑，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：公租房;準(zhǔn)入;退出

一、引言

城市化是我國(guó)社會(huì)現(xiàn)代化的關(guān)鍵命題，城市化不僅是人口、產(chǎn)業(yè)的城市化，更意味著生產(chǎn)活動(dòng)的集聚效應(yīng)。然而，我國(guó)城市化中存在兩個(gè)突出特點(diǎn)：一方面土地城市化快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”，即農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化過(guò)程中的一種不完全現(xiàn)象，外來(lái)務(wù)工人員等城市“非正規(guī)”移民在住房方面“非市民”待遇對(duì)內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重抑制，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大阻礙。因此，使得城市“非正規(guī)”移民逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，而其中，最重要的是解決城市“非正規(guī)”移民的住房問(wèn)題。在國(guó)家出臺(tái)供應(yīng)最低收入群體的廉租房、供應(yīng)中等收入群體的經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)政策以外，公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房概念提出。旨在滿足收入超過(guò)廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人群和收入超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群的家庭的住房需求。

其中，上海閔行區(qū)聯(lián)明雅苑小區(qū)作為最早一批開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的地區(qū)之一，是政府和企業(yè)聯(lián)合建設(shè)的首批集體用地公租房，出租率高，投資回報(bào)率高，目前發(fā)展情況良好。因此以聯(lián)明雅苑的發(fā)展歷程剖析為例，確定公租房的準(zhǔn)入退出條件，分析公租房的建設(shè)路徑，對(duì)了解并滿足“夾心層”人群的住房需求有重要意義。

二、評(píng)價(jià)分析

公租房建設(shè)是我國(guó)保障性住房建設(shè)的重要一環(huán)，是為了保障農(nóng)民工及其他外來(lái)務(wù)工人群在城市住房權(quán)益的有力措施。上海公共租賃住房制度從準(zhǔn)公共物品屬性出發(fā)，體現(xiàn)公共服務(wù)職能。

（一）準(zhǔn)入退出制度存在彈性

根據(jù)國(guó)務(wù)院及其部委的規(guī)定，有關(guān)公租房保障對(duì)象的家庭收入、資產(chǎn)、住房等具體準(zhǔn)入條件，由市、縣人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、居民收入與住房狀況等實(shí)際情況合理確定。而上海市《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市保障性安居工程建設(shè)和管理的意見(jiàn)》等規(guī)定，保障對(duì)象為存在階段性居住困難的本市青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員及其他常住人口，采用的是僅面向現(xiàn)有住房保障制度未能覆蓋的城市“夾心層”的“補(bǔ)充型”規(guī)范模式。相比較北京和深圳，上海市最為獨(dú)特的是：將城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭納入共有產(chǎn)權(quán)住宅的保障。而國(guó)務(wù)院及其部委、其他三個(gè)城市則將此類(lèi)家庭納入公租房的保障范圍。

租房過(guò)渡期之后仍不具備購(gòu)買(mǎi)商品房能力，下一步該住哪里，上海閔行區(qū)采用了“緩沖期”這一機(jī)制的設(shè)計(jì)能夠提供“夾心層”群體繼續(xù)租住公租房的權(quán)力，提供上限2年的續(xù)租期，使得這一群體能在兩年間進(jìn)行房屋租住過(guò)渡，體現(xiàn)公租房作為社會(huì)保障性住房的根本特性。但同時(shí)，在這兩年的續(xù)租期內(nèi)，公租房的租金將根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定價(jià)，并每一年上漲一次，是在把握公租房保障性的屬性之外，考慮其作為準(zhǔn)公共物品有限的非競(jìng)爭(zhēng)性，以租金上漲的方式督促租住人盡快退出公租房的使用，給其他申請(qǐng)人以租住的機(jī)會(huì)，做到政策制定的人性化與管理的人情化，盡可能滿足最大限度的群體需求。

（二）實(shí)現(xiàn)垂直公平的積極計(jì)劃

垂直公平表示的是不同家庭在不同收入預(yù)期的情況下能夠達(dá)到的收入計(jì)劃分配程度，而積極計(jì)劃是指能夠使低收入家庭獲得額外利益的計(jì)劃?！拔浵伖し俊边@一租賃性保障住房，滿足了包括城鎮(zhèn)住房困難家庭、外來(lái)務(wù)工群體以及大學(xué)生安居需求，是讓社會(huì)階層分布中的中低收入的群體獲得相同質(zhì)量住房服務(wù)的價(jià)格、政策補(bǔ)貼，解決當(dāng)下的迫切的住房需求，是良好運(yùn)行的積極計(jì)劃。聯(lián)明雅苑小區(qū)主要著眼于滿足周邊企業(yè)大部分員工的剛性需求，幫助其解決了住房問(wèn)題，并且降低準(zhǔn)入制度中的戶籍要求，設(shè)置合理的過(guò)渡期幫助入住群體順利過(guò)渡至商品房或限價(jià)商品房，是政府在考慮群體的實(shí)際情況下制定的一項(xiàng)過(guò)渡性舉措，既能夠滿足“夾心層”群體的住房需求，又能夠提升該群體的住房自信心，成功過(guò)渡至自主購(gòu)房，進(jìn)一步維系了群體間的住房平衡。

（三）周邊企業(yè)享有“螞蟻工房”的優(yōu)先準(zhǔn)入權(quán)利

梳理螞蟻工房的準(zhǔn)入制度可發(fā)現(xiàn)，企業(yè)有兩種路徑可為本企業(yè)員工申請(qǐng)公租房。第一，以企業(yè)的名義申請(qǐng)多套公租房，作為企業(yè)員工宿舍，申請(qǐng)公租房的員工可省略三級(jí)審核、兩級(jí)公示以及排號(hào)輪候的漫長(zhǎng)過(guò)程，可以經(jīng)由企業(yè)內(nèi)部的審核機(jī)制，流程直接減至一次審核、一次公示，大大縮短了員工等待時(shí)間，因租房困難而考慮的辭職、不申請(qǐng)入職等消極情緒可得到緩解，對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度、忠誠(chéng)度會(huì)得到提升。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，以集體的名義申請(qǐng)公租房，可以在制度、程序上“抄近道”，能夠大幅度減少多套房屋累計(jì)申請(qǐng)的時(shí)間，同時(shí)，員工簽訂住房協(xié)議能夠與勞工合同相關(guān)聯(lián)，提升租住時(shí)間和勞工合同時(shí)間的匹配度，員工簽訂租住房屋的合同更具備參考性。公租房由企業(yè)申請(qǐng)，為員工預(yù)留能夠作為企業(yè)吸引外來(lái)務(wù)工人員的條件之一，能夠增加員工的穩(wěn)定入職率，降低因住房困難的離職比例。申請(qǐng)一層多套房能夠促使企業(yè)員工產(chǎn)生一定聚集性，方便企業(yè)集中管理，也利于員工間相互熟悉，培養(yǎng)和諧的鄰里關(guān)系下，促進(jìn)和諧的企業(yè)文化氛圍的產(chǎn)生與發(fā)展。第二，企業(yè)推薦員工申請(qǐng)公租房，能夠使員工跳過(guò)第一輪審核，并在后續(xù)的住房配置中搶占一定的優(yōu)勢(shì)。沒(méi)有住房配置企業(yè)中的員工或者沒(méi)能夠申請(qǐng)員工宿舍的員工能夠持企業(yè)的推薦，跳過(guò)社區(qū)的初步審核，直接進(jìn)入?yún)^(qū)住房保障部門(mén)的復(fù)核，縮減審核時(shí)間，提升了住房配置時(shí)的成功率和提前入住率。能夠發(fā)揮企業(yè)在公租房申請(qǐng)中的優(yōu)先推薦權(quán)利，首先保障周?chē)髽I(yè)員工的住房問(wèn)題，提升員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度。

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作者簡(jiǎn)介：趙沛琪（1998-），女，漢族，浙江紹興人，本科，公共事業(yè)管理專(zhuān)業(yè)。