沈陽市公租房供給與需求差異對(duì)策研究

駱遠(yuǎn)婷++李延++罡莊嚴(yán)

[摘要]文章以沈陽市公租房為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)公租房供給過程中存在與需求不匹配的現(xiàn)象，包括區(qū)位需求不匹配、配套設(shè)施供需不同步、居住條件供需不對(duì)稱、管理方式與效率不滿足需求等，分析其中的原因，并給出相應(yīng)的建議供政府部門參考。

[關(guān)鍵詞]沈陽市；公租房；供給與需求

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621175

公租房作為有別于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房，中央政府制定的公租賃房政策是利民的，由于不能明確要求地方政府在哪建設(shè)、怎樣建設(shè)等，地方政府在執(zhí)行政策過程中，擁有很大的“自主權(quán)”，完成住房保障工程，有時(shí)會(huì)停留在“量”的指標(biāo)上，以數(shù)量保障需求，來解決中低收入者的住房問題。當(dāng)前，沈陽市快節(jié)奏地、大面積地建設(shè)公租房，但供給數(shù)量仍十分有限，數(shù)量仍然難以滿足受眾需求。自2014年，廉租房與公租房并軌運(yùn)行后，公租房的保障作用越發(fā)重要，建設(shè)公租房就越要注意供給與需求的差異，充分發(fā)揮有限公租房的保障作用。

1概念界定

現(xiàn)階段，公共租賃房與廉租住房并軌，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度逐漸縮減，公共租賃房的建設(shè)轉(zhuǎn)為重點(diǎn)。公共租賃房簡(jiǎn)稱公租房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的新型保障性住房。租賃期限一般不超過5年。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公租房。2012年7月15日施行的《公共租賃住房管理辦法》?，F(xiàn)普遍將新就業(yè)無房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等保障對(duì)象歸為“夾心層”，買不起商品房也買不起經(jīng)濟(jì)適用房的群體，長(zhǎng)期扎根于城市，卻面臨嚴(yán)重的住房問題，公租房的供給為“夾心層”提供了一種選擇，雖然公租房充當(dāng)著過渡性住房，但對(duì)緩解中低收入者的住房壓力有著很大的作用，也有利于社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2沈陽市公租房供給現(xiàn)狀

沈陽市在加快公租房建設(shè)的步伐，逐步完善了住房保障政策措施，不僅建設(shè)公租房，而且發(fā)放一定的租房補(bǔ)貼，幫助貧困低下收入家庭解決了住房困難。

根據(jù)沈陽住房保障網(wǎng)沈陽住房保障網(wǎng)http：//syszfbzcom數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽公租房近年的供給情況可歸納為以下五個(gè)方面的特點(diǎn)：①建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，保障家庭數(shù)量多；②實(shí)物供給由經(jīng)濟(jì)適用房為主過渡到以公租房為主；③公租房以補(bǔ)貼形式供給逐年大幅度增加；④拓寬公租房的來源渠道，初步建立住房保障與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售互動(dòng)通道；⑤同批次公租房項(xiàng)目完工進(jìn)度不一；⑥公租房申請(qǐng)者范圍擴(kuò)大，現(xiàn)主要解決本市中低收入住房困難的家庭、外來務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生以及在沈無房的科研單位的科研人員及官兵的住房問題。

經(jīng)過走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)公租房存在的問題有：交通不方便、通勤時(shí)間比較長(zhǎng)、周圍配套設(shè)施不健全、戶型不合理、申請(qǐng)手續(xù)復(fù)雜、物業(yè)管理不合理、審核監(jiān)管不嚴(yán)、申請(qǐng)到住上等待時(shí)間比較長(zhǎng)、房屋建設(shè)質(zhì)量差、安全措施不到位、銀行等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少、缺少路燈樓梯燈等。這些問題正是公租房供給與需求不匹配的表現(xiàn)，公租房供給數(shù)量不能滿足受眾需求，如果供給與需求不匹配程度大，有限的公租房沒有滿足租戶需求，那么投入的資源未得到充分利用，公租房的保障作用也未真正發(fā)揮。

3公租房供需差異分析

31區(qū)位需求不匹配

目前公租房分布整體上“均勻”，但這種“均勻”是以地價(jià)為導(dǎo)向，并未基于申請(qǐng)者的需求，這種選址易使公租房郊區(qū)化，需要新建配套設(shè)施。造成需求匹配存在差異主要是因?yàn)楣夥扛浇煌ú槐憷?。具體來說，通勤公交車數(shù)量少，投入不足。沈陽市公租房位于城市郊區(qū)，居民可乘坐地鐵或公交車出行，一般公交車線路少、公交車數(shù)量不多，如麗水新城只有一路公交車，四路私營載客車（售票員按路段售票）。從站臺(tái)乘客及當(dāng)?shù)鼐用裾{(diào)查訪談得知，公租房附近乘車擁擠在公租房建立之前就存在，每到上班高峰期、假期，乘車排長(zhǎng)隊(duì)、車內(nèi)十分擁擠。隨著沈陽新區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，人口增加，公租房的區(qū)位需求越發(fā)激烈。其次，由于地鐵站口與公租房之間路段設(shè)施不完善，居民更多是選擇公交車出行，距離公租房最近的地鐵站口到公租房路段兩邊路燈少甚至沒有路燈，有的地面坑洼（麗水新城），雖然地鐵營運(yùn)時(shí)間比較長(zhǎng)，但是夜行不方便，這些影響著居民乘坐地鐵的出行便利性。

32配套設(shè)施供需不同步

配套設(shè)施建設(shè)跟不上公租房的建設(shè)，配租入住一兩年，租戶仍然就醫(yī)不方便、孩子就讀遠(yuǎn)、超市購物不便利。究其原因，主要是政府重視不足、資金不夠、規(guī)劃不完善。首先，政府對(duì)公租房配套設(shè)施建設(shè)重視不夠，有的地方政府思想上將公租房經(jīng)濟(jì)效益放在首位，認(rèn)為建設(shè)公租房投資大、回報(bào)率低，導(dǎo)致公租房資金投入不足，使得配套設(shè)施建設(shè)與公租房主體建設(shè)不同步，配套設(shè)施完善工作比較慢。其次，在建設(shè)公租房之前未做好資金與配套設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃，現(xiàn)階段采用招商招租形式建設(shè)配套設(shè)施，但是依靠投資商對(duì)教育、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等投資是“遠(yuǎn)水解不了近渴”，企業(yè)更多是出于經(jīng)濟(jì)利益投資，一方面公租房選址偏遠(yuǎn)，消費(fèi)受眾面窄、人數(shù)少，另一方面消費(fèi)水平受收入影響程度大，即使政府提供相應(yīng)的租金優(yōu)惠，商業(yè)者也猶豫投資公租房配套設(shè)施建設(shè)，因此，公租房規(guī)劃、選址很重要，轉(zhuǎn)變企業(yè)投資公租房配套設(shè)施建設(shè)思維。

33戶型供需不對(duì)稱

戶型單一是造成公租房房屋戶型供給與需求匹配存在差距的主要原因，沈陽市公租房主要提供兩室與單室兩種戶型（如圖1所示），據(jù)沈陽住房保障網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)，在配租過程中，由于單室戶型細(xì)細(xì)長(zhǎng)長(zhǎng)且沒有陽臺(tái)，在配租過程中，單室戶型往往剩余比較多。兩室戶型雖然能基本滿足租戶需求，但是不能滿足多人口家庭的居住需要。圖1沈陽市公租房戶型

34管理方式與效率不滿足需求

公租房政策的執(zhí)行效率，直接影響著租戶有效需求能否得到及時(shí)滿足，公租房供給與需求匹配上存在時(shí)間差。主要原因分為：①政府管理：一方面申請(qǐng)過程手續(xù)復(fù)雜，辦理時(shí)間長(zhǎng)。在申請(qǐng)過程中，申請(qǐng)者主要依據(jù)社區(qū)宣傳，缺少關(guān)于具體申請(qǐng)程序的宣傳，同時(shí)又受申請(qǐng)者自身?xiàng)l件限制，如知識(shí)水平不高、不會(huì)網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)等；另一方面公租房申請(qǐng)流程、審核時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致辦理時(shí)間長(zhǎng)，最終使得申請(qǐng)到入住等待時(shí)間長(zhǎng)。②物業(yè)管理：物業(yè)部門權(quán)責(zé)不明確，服務(wù)不到位。一方面與相關(guān)法律法規(guī)的缺少有關(guān)，另一方面與審核物業(yè)公司資格有關(guān)。有的物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有調(diào)換房屋等權(quán)力，并利用權(quán)力謀私利，致使租戶深感不公平，一些物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)不合理，租戶相關(guān)需求得不到保障。

4加強(qiáng)公租房供需匹配對(duì)策

41優(yōu)化區(qū)位布局

首先，基于需求選址。政府建設(shè)公租房，受限于財(cái)政資金的投入，要使有限的供給能有效地滿足申請(qǐng)者的需求，公租房選址要科學(xué)化、合理化、民意化。民意內(nèi)涵民智，民意關(guān)乎民生，重視民意，在了解租戶的居住需求基礎(chǔ)上選址。相關(guān)部門可以在申請(qǐng)者填報(bào)材料的時(shí)候進(jìn)行需求調(diào)查，并仔細(xì)做好記錄以及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。將租戶期望居住地點(diǎn)與現(xiàn)在居住或工作地點(diǎn)標(biāo)識(shí)成重心，利用重心法選擇相對(duì)集中的區(qū)域，確定區(qū)域之后再根據(jù)區(qū)域內(nèi)地價(jià)高低選擇地價(jià)相對(duì)低的地方，根據(jù)申請(qǐng)數(shù)量合理在區(qū)域內(nèi)建設(shè)公租房，避免摩擦性供需失衡。

其次，增加公共交通服務(wù)的投入。政府需要加大公共交通服務(wù)設(shè)施投入，改善目前的公租房周圍交通不便利現(xiàn)狀，可以增加通勤公交車數(shù)量，保障正常通勤需求，縮短等候時(shí)間，或者增設(shè)新的公交車線路，或者原有線路增加公交車站點(diǎn)，或者給予私營公交車補(bǔ)貼，降低私營公交車收費(fèi)，也可以增設(shè)專門到地鐵口的公交線路與公交車。

最后，改善公租房到地鐵口的道路設(shè)施。要解決地鐵“最后一千米”問題，先要修建出站口到公租房的道路，修平路面坑洼處，增設(shè)出站口與道路兩旁的路燈。規(guī)范地鐵口附近停車場(chǎng)所，加強(qiáng)地鐵口停車安全，有利于居民選擇騎自行車或電動(dòng)自行車到地鐵路口，縮短其通勤時(shí)間，如果隨便在路邊停放，不僅影響市容，也容易丟失。通過規(guī)范停車場(chǎng)所、增加停車安全保障、完善道路設(shè)施，地鐵出行的便利性將會(huì)大大增強(qiáng)，居民出行更加便利，公交車載客壓力也會(huì)減輕。

42加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)

首先，政府要重視公租房建設(shè)，轉(zhuǎn)變數(shù)量保障觀念，樹立需求保障理念，依據(jù)社會(huì)保障理論，政府是保護(hù)傘，建設(shè)公租房應(yīng)是社會(huì)效益放在首位，而不是考慮財(cái)政投入大、回報(bào)率低，其實(shí)，公租房未來回報(bào)率未必低，政府應(yīng)站在長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，未來公租房的保障對(duì)象中有很多是城市化進(jìn)程的入城人員，公租房周圍完善的配套設(shè)施能夠帶動(dòng)周圍土地的增值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來的回報(bào)率大。

政府重視公租房周圍配套設(shè)施建設(shè)，要加大投資力度，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。在公租房選址時(shí)，可與配套設(shè)施完善的小區(qū)相鄰（如圖2所示），提高周邊配套設(shè)施利用率，如果周邊配套設(shè)施不能滿足租戶需求，可增建配套設(shè)施，也可與開發(fā)商共建配套設(shè)施，公租房與商品房共享周圍的配套設(shè)施，大大減輕政府建設(shè)配套設(shè)施投入。

圖2配套設(shè)施規(guī)劃

完善的配套設(shè)施能夠帶動(dòng)該區(qū)域的土地增值，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生新的就業(yè)崗位。相鄰小區(qū)周圍需求增加，能夠吸引投資商進(jìn)行配套設(shè)施開發(fā)，提供相關(guān)配套服務(wù)。

43戶型多樣化

打破單一的兩種戶型結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)公租房時(shí)，根據(jù)需求情況，合理分配各種類型房屋數(shù)量，適當(dāng)增加多房間的房屋。雙室、多室供給數(shù)量增加，才能避免單室公租房剩余。在房屋設(shè)計(jì)上，邀請(qǐng)專家設(shè)計(jì)功能多樣的戶型，單室（如圖3所示）能夠通過再設(shè)計(jì)、再布置而改成兩室，合理規(guī)劃房屋面積，為房屋配有陽臺(tái)。

圖3公租房單室戶型

44提高管理服務(wù)效率

首先，形成保障需求的相關(guān)機(jī)制。政府要完善與租戶之間的溝通機(jī)制與反饋機(jī)制（如圖4所示），租戶訴諸需求缺乏正規(guī)、可行的渠道。政府不僅要在公租房建設(shè)前，收集民意，了解租戶需求，將租戶的需求作為做決策的重要參考，在申請(qǐng)者填寫申請(qǐng)資料的時(shí)候，可填寫個(gè)人對(duì)住房的需求，而且要在建設(shè)后、管理中提供反饋渠道，及時(shí)了解租戶對(duì)居住的滿意程度以及管理中的不足，分析政策落實(shí)與租戶期望的差距，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，改進(jìn)公租房存在的不足，為其他公租房建設(shè)與管理提供參考，如果租戶的不滿與意見長(zhǎng)時(shí)間得不到解決，容易引起社會(huì)的不穩(wěn)定，政府部門應(yīng)聯(lián)合小區(qū)物業(yè)，定期對(duì)租戶進(jìn)行民意調(diào)查。保障租戶的需求得到有效落實(shí)還需要相應(yīng)的法律機(jī)制，如物業(yè)管理的考核機(jī)制、住房調(diào)換機(jī)制等。

其次，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)。政府部門應(yīng)明確物業(yè)部門的管理權(quán)力，制定有關(guān)調(diào)換房屋的章程以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)以房屋調(diào)換謀取私利現(xiàn)象，物業(yè)部門應(yīng)專人專責(zé)，建立責(zé)任追究制，減少租戶心中的疑慮與擔(dān)心。定期開展職業(yè)培訓(xùn)與思想、素質(zhì)教育活動(dòng)，建立管理考核制度，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)理念、服務(wù)水平，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)，增強(qiáng)物業(yè)管理人員的責(zé)任意識(shí)，開通監(jiān)督熱線，鼓勵(lì)租戶參與監(jiān)督、評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

最后，明確規(guī)范管理職責(zé)。政府應(yīng)明確相關(guān)管理部門的權(quán)責(zé)，管理者有法可依，明確管理權(quán)責(zé)，租戶有法可依，有處尋幫助。將服務(wù)的滿意度納入工作考核，促進(jìn)工作人員提升管理服務(wù)水平。規(guī)范管理，能夠提高工作效率，并且簡(jiǎn)化辦理手續(xù)，從而縮短手續(xù)辦理時(shí)間，切實(shí)做到為民服務(wù)。

圖4溝通與反饋機(jī)制

總之，公租房有效滿足租戶需求不僅要在建設(shè)之前，收集申請(qǐng)者的需求與意向，立足于住戶的需求規(guī)劃公租房建設(shè)，而且要在建設(shè)與管理過程中，滿足租戶的交通便利、配套設(shè)施、居住條件等方面的需求。本文通過分析供需匹配差異及產(chǎn)生的原因，給出改進(jìn)對(duì)策。隨著住戶需求的豐富、公租房的發(fā)展，公租房有效滿足租戶需求還需要形成機(jī)制，確保公租房能夠有效滿足中低收入者的住房需求，積極形成政府主導(dǎo)、公眾積極參與的公租房建設(shè)與管理模式，促進(jìn)公租房充分發(fā)揮住房保障作用。本文的研究缺少定量分析，對(duì)沈陽市公租房的供給與需求還需廣泛的實(shí)證調(diào)查，深入分析。

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