房地產項目現金流全過程管理思路研究

謝美花

摘要：企業(yè)生存發(fā)展的基本是安全、穩(wěn)定的現金流，特別是對于房地產企業(yè)來講。由于對資金產生較大需求，開發(fā)時間較長等特點降低了資金鏈安全程度，導致企業(yè)擴大了運營風險。因此，在開發(fā)房地產項目全過程中科學應用資金是公司必須高度關注的問題。本文針對房地產項目現金流全過程，基于現金流管理現狀，提出各個環(huán)節(jié)管理思考。

關鍵詞：房地產項目;現金流;全過程管理

一旦房企行業(yè)出現斷裂資金問題，必將對銀行系統(tǒng)造成重創(chuàng)，甚至威脅社會的穩(wěn)定發(fā)展，嚴重威脅金融系統(tǒng)的可靠性，經濟出現迅速緊縮，大量與其有關的公司破產。迫切需要結合公司發(fā)展環(huán)節(jié)，采取對應的管理現金流的方法，及時監(jiān)控管理，認真反饋結果，令公司產生文化凝聚力，幫助企業(yè)總結最佳的發(fā)展道路。通過合理方法對現金流量科學估算，進一步控制各個開發(fā)環(huán)節(jié)產生的現金流。本文在這一前提下探究現金流管理工作。

一、管理現狀

（一）資本市場發(fā)展缺乏完善性

我國自20世紀90年代開始發(fā)展資本市場，房地產行業(yè)需要大規(guī)模融資，相應融資決策與發(fā)展都需要將市場作為基礎。因此，市場缺乏完善性將對資金來源造成巨大威脅，影響現金流管理。

當前，我國的信用系統(tǒng)不夠完善。銀行在市場中主動性嚴重不足，靈活性嚴重不足的業(yè)務和品種，影響了企業(yè)融資。由于市場中增加了上市門檻的高度，無形之中提高了融資難度。降低了資金使用效率。當前我國很多房地產企業(yè)規(guī)模相對不大，嚴重依賴市場融資，影響了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）資金來源渠道單一

首先，對現金流來源科學分析：

1.自有資金

在開發(fā)項目之前，房地產企業(yè)必定具備一部分自有資金。具體是引入合伙人資金以及通過股票發(fā)行獲得資本市場的資金。

2.銀行信貸

我國房地產金融關鍵還是銀行信貸，初步產生各種融資形式共存的格局，在發(fā)展過程中缺少完善性。最關鍵的依然是銀行信貸，決定了其限制企業(yè)的程度[1]。

3.股權融資

我國房地產金融中股權融資占據一定比例。加之其他上市企業(yè)利用證券融資向地產行業(yè)注入資金，在產業(yè)整體資金來源中上市融資的比例也會增加。

4.其他形式

聯建和參建屬于一種合伙制的融資。一個房地產項目通過若干參與者聯合經營，是多個投資者共同產生的投資行為，科學利用外部投資模式。我國房地產企業(yè)正處在初級利用該模式的階段，規(guī)模相對不大[2]。

當前我國房地產企業(yè)擁有超過75%的平均負債率，由于缺少多元化的融資手段，一般都是由銀行提供資金，來源相對單一。地產商在缺少自有資金的狀況下，開發(fā)過程中習慣于使用貸款、墊資和預付款等方式。在支出部分購置土地費用以后，地產商在前期開發(fā)中可以使用貸款，利用墊資或變相墊資使項目封頂，再支付其他一般項目資金，通過預付款的方式開展接下來的項目開發(fā)工作。

（三）成本控制體系不健全

公司對產品進行生產與銷售時產生的全部費用總和即成本。但是，具體工作中，很多公司一般把生產產品作為管理成本的核心，重視管理生產形成的成本，忽略了內部其他非生產部門影響成分的情況，比如，管理部門和研發(fā)設計部門形成的費用等。更加不用說強調外部價值鏈。這種高度關注管理生產成本難以達到市場經濟發(fā)展需求，限制了公司的可持續(xù)發(fā)展，削弱了競爭水平。企業(yè)無法統(tǒng)一的生產和經營，出現大規(guī)模積壓產品現象，不符合市場發(fā)展需求。成本控制工作避免滯留在計劃經濟采取的產供銷方式上，需要結合市場特點開展客觀預測[3]。

二、全過程資金流管理

（一）投資決策分析

這是開發(fā)項目的關鍵內容，整體規(guī)劃運營流程，在數據調研分析的前提下，采取經濟可行的方案，避免不恰當的決策導致投資的盲目性。比如在籌資操作中有關行為不恰當產生財務威脅，負債權益缺少平衡的比重，增加了投入成本等;投資操作中形成的短期行為和盲目投資嚴重侵占與消耗資本，使企業(yè)發(fā)生現金流嚴重不足的問題，降低了使用和回報資金的效率。在這一環(huán)節(jié)，經過合理預測各項指標，針對進度編制科學計劃，不僅科學指導了后續(xù)管理工作，還可以準確發(fā)現資金斷裂風險，設計預防和解決措施，充分保證在實施項目中的銜接度。比如構建管理信息平臺，安排專業(yè)人員單獨管理，掌握工作方位職責，整體評估結果，制定獎懲制度[4]。

除了內部管理因素之外，還應對外部環(huán)境影響情況科學思考。國家改變政策和法律規(guī)定，市場經濟發(fā)展等都會影響管理?；诨I資方面分析，調整準備金率一定程度導致銀行調節(jié)銀根，增加地產企業(yè)取得貸款的困難程度，使項目產生其他風險。隨著不斷增加的庫存量，嚴重失衡的供求比重必定影響銷售，當難以迅速變現庫存時，難以及時補充，不利于今后的項目建設工作，甚至威脅其他項目的開展。

（二）前期工作準備

在本環(huán)節(jié)流出現金的關鍵內容即獲得土地使用權，獲取方法各種各樣，牽涉到轉讓、招投標和競拍等。不斷加大的競爭壓力造成企業(yè)必須通過更高的價格獲取使用權，使現金流異常緊張或是短暫性斷裂?？梢园凑沼媱潱Y合貼現方法對企業(yè)能夠承受的最高價進行倒擠，或通過應急方法籌集現金。

除了以上內容之外，還包括各項審批、招投標內容、項目現場準備工作等。通過合理調整與處理，設計相對合理的項目工期計劃達到應用資金要求，有效減輕企業(yè)承受巨大壓力，嚴控經營風險，最大程度保證安全。在這一過程中對現金流入形式無法嚴格規(guī)范，企業(yè)大多數情況下利用前期籌劃現金以及自有資金發(fā)展項目，若發(fā)生緊張的成本以及監(jiān)理方實施的監(jiān)督工作是本階段關鍵管理內容。因此，在建設開發(fā)整體流程，嚴格比較投資決策與建設環(huán)節(jié)產生的現金流，認真規(guī)劃與控制構成各種成本的因素。

在建設環(huán)節(jié)，預售通過現金方式把銷售收入劃入管理系統(tǒng)中，產生現金回流，也是真實的項目收入，這一環(huán)節(jié)的回籠資金概率相當于整體投資的50%-70%。這部分現金可以對前期投入現金有效彌補，為項目后續(xù)操作提供全新資金，創(chuàng)造豐厚利潤。

（三）項目竣工

竣工操作結束以后，具體包括兩部分內容。第一，最后管理工作是銷售、回款效率和速度、支出稅收成本、償付貸款等，本環(huán)節(jié)流出的關鍵現金即歸還的貸款，而流入現金則是快速銷售與回籠資金。第二，雖然管理基本到達尾聲，但依然需要不斷循環(huán)管理，全面總結與評價管理，這項工作體現出一定的必要性?？偨Y評估后期工作來自于三個方面：是否設計目標;管理中流出流入現金的合理性;影響目標和實際差異的各種因素。可以安排專業(yè)評估團隊，整理歸納管理全過程中的各項數據，找出問題，總結經驗。

三、結束語

在社會經濟迅速發(fā)展的環(huán)境中，開放房地產項目始終需要面對巨大的挑戰(zhàn)，強化管理至關重要。近些年來，房地產企業(yè)由于難以妥善管理資金引發(fā)一系列問題。作為我國國民支柱產業(yè)的房地產，密切聯系人們的日常生活，逐步成為社會各界關注的一項內容。住房商品由于突出的不可替代性令其價格持續(xù)增長，人們對其產生的剛性需求以及盲目炒房，在一定時間內房產失去了供求平衡。房地產行業(yè)需要解決的問題有很多，利用管理分析問題，主要是由于該行業(yè)產生的特殊性，資金是確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎。

參考文獻：

[1]卓敏.新政下房地產企業(yè)資金鏈問題研究[J].財會通訊，2016 （1）：82-83

[2]王步芳.我國上市公司現金流的管理策略[J].無錫商業(yè)職業(yè)技術學院學報，2015 （12）：56.

[3]李玉，陳海豹，周樂毅.基于價值鏈管理的現金流管理的研究[J].商品與質量的理論研究，2016 （3）：77.

[4]李崇堅，黃石松.中國房地產資金來源結構變化趨勢預測[J].中國經濟時報，2017 （23）：89.