不動產(chǎn)執(zhí)行異議審查中案外買受人請求排除執(zhí)行的法律基礎(chǔ)探析

周建斌

摘要：執(zhí)行異議制度是2015年《民事訴訟法》修改后的一大亮點(diǎn)，不動產(chǎn)執(zhí)行異議賦予案外買受人排除執(zhí)行的救濟(jì)權(quán)利，意在保護(hù)物權(quán)期待權(quán)，在當(dāng)前房價(jià)漲跌波動、而不動產(chǎn)本身屬于大宗商品價(jià)值利益巨大的形勢下，對于已盡到絕大部分買方義務(wù)且無明顯過錯(cuò)的買受人利益、以及抵押權(quán)人的優(yōu)先受償利益，該制度區(qū)分內(nèi)外部兩個(gè)法律關(guān)系的處理，重新調(diào)整了訴訟預(yù)期、衡平了各方利益和優(yōu)先保護(hù)順序。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);執(zhí)行異議審查;案外買受人;排除執(zhí)行

中圖分類號：D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4428（2019）01-0123-02

2017年3月24日，趙某購買陳某位于常州市新北區(qū)某小區(qū)聯(lián)排別墅一套，房價(jià)330萬元，鑒于該房屋尚有280萬元按揭貸款未還清、已抵押給銀行，故雙方約定：由趙某先行支付100萬元幫助陳某償還按揭貸款，待解除抵押、余款繳付至資金監(jiān)管賬戶后，雙方辦理過戶。趙某實(shí)際支付100萬元、并辦理好銀行貸款手續(xù)和資金監(jiān)管后，陳某將該鑰匙交付。然而陳某將已收房款挪用、導(dǎo)致銀行按揭貸款本息未能提前還清。此后趙某申辦的銀行商業(yè)貸款如期放貸。

后房產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)幅度較大，約定期限已過，趙某遂起訴至常州市新北區(qū)法院要求繼續(xù)履行合同，并賠償損失若干。而陳某因欠債，導(dǎo)致在常州市武進(jìn)區(qū)法院的另案民間借貸糾紛中作為共同被告遭到起訴，另案原告申請財(cái)產(chǎn)保全，將陳某的該房屋查封。此時(shí)，趙某在房屋買賣合同糾紛中的要求繼續(xù)履行合同的訴請，無法順利實(shí)現(xiàn)，只能向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議申請。

常州市武進(jìn)區(qū)法院經(jīng)審查，由于房屋買賣合同合法有效、合同簽訂在查封之前，趙某應(yīng)付房款全部到位，對于未能辦理過戶登記趙某不存在過錯(cuò)，且該房屋已經(jīng)實(shí)際交付占有，故裁定中止對該房屋的查封執(zhí)行。趙某要求繼續(xù)履行合同的障礙得以清除。

法院在裁判排除執(zhí)行的說理部分，實(shí)際上逐條引用了現(xiàn)行的法律條文中設(shè)定的四大條件，即《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條的適用，也兼顧了該條文與《查扣凍規(guī)定》的立法意旨，同時(shí)還著重從是否有履行的誠意、是否具備履行的能力的角度，考量了買受人、出賣方在房屋買賣合同履行過程中是否有過錯(cuò)，衡平價(jià)值取向的目的，意在保護(hù)無瑕疵的物權(quán)期待權(quán)。

本文據(jù)以討論的案例主要屬于該第28條規(guī)定范疇，特指金錢債權(quán)執(zhí)行的案外買受人異議（抵債協(xié)議除外），且限于案外買受人異議的執(zhí)行前置審查程序。根據(jù)該案例引申討論的，是在不動產(chǎn)執(zhí)行異議審查程序中，案外買受人請求排除執(zhí)行的法律規(guī)定，雖只有短短幾條，其所遵循的法律基礎(chǔ)和原理、以及由此派生的審查標(biāo)準(zhǔn)值得深思。

目前不動產(chǎn)執(zhí)行異議審查的主要法律依據(jù)：最高法院《人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條（下稱《查扣凍規(guī)定》）、《人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條（下稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）、第29條。目前我國不動產(chǎn)執(zhí)行異議糾紛中，除因另案生效法律文書導(dǎo)致的排除執(zhí)行外，案外買受人申請排除執(zhí)行的主要法律依據(jù)是根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條的要件。

案外人異議的執(zhí)行前置審查，是我國民事訴訟法的特有程序，對于過濾掉一些明顯的執(zhí)行錯(cuò)誤起到了有益的作用。但是，它的審查任務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)是什么？尤其是和其后的執(zhí)行異議之訴有何區(qū)別？探究該類問題應(yīng)首先從其法律基礎(chǔ)著手分析。

一、 生存權(quán)高于執(zhí)行權(quán)

關(guān)于生活必需的居住房屋予以保留的規(guī)定，在法院執(zhí)行的文件中均有體現(xiàn)，例如唯一住房不具備法定條件不得執(zhí)行的制度、保障被執(zhí)行人基本生活和安置、保障被執(zhí)行人的家屬生存權(quán)利等，均體現(xiàn)了生存權(quán)高于執(zhí)行權(quán)的原則。雖然目前在具體的執(zhí)行工作中，例如最新的江蘇高院、浙江高院等地方發(fā)布的執(zhí)行工作解答中，對這一規(guī)定進(jìn)行了具體細(xì)分，唯一住房在特定條件下仍存在被執(zhí)行的可能，但是基本的原則沒有變。不動產(chǎn)具有基本的對外宣示作用，俗稱對世功能，案外人所購買的不動產(chǎn)，尤其是作為被執(zhí)行人唯一居住場所的時(shí)候，很可能是其生存權(quán)的一部分，因而審查不動產(chǎn)的執(zhí)行、保障債權(quán)人訴訟權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)特別考慮生存需要和司法權(quán)的邊界問題。

二、 執(zhí)行異議程序本質(zhì)上是賦予物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)地位

買受人物權(quán)期待權(quán)是指訂立了房屋買賣合同的買受人沒有取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，而是賦予其與合同所有人相類似的地位，其預(yù)期的不動產(chǎn)所有權(quán)無疑將必定會變成自己名下。物權(quán)期待權(quán)具有排除執(zhí)行的效力。

就權(quán)利性質(zhì)而言，物權(quán)期待權(quán)不是物權(quán)，物權(quán)法中規(guī)定的物權(quán)分類也不包括物權(quán)期待權(quán)的概念。而是因?yàn)樗咏嬲奈餀?quán)，保護(hù)的前提是基礎(chǔ)法律關(guān)系合法有效，未來將過渡到真正的物權(quán)。

在執(zhí)行異議程序中保護(hù)不動產(chǎn)受讓人，是為了保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán)。“買受人物權(quán)期待權(quán)之所以應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，是因?yàn)橘I受人履行了取得物權(quán)的明確義務(wù)，并以一定方式對外予以公示”。

三、 同等條件下優(yōu)先保護(hù)對外關(guān)系，是維護(hù)物權(quán)交易秩序的根本需要

保護(hù)事實(shí)物權(quán)是法律的基本出發(fā)點(diǎn)。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序（物權(quán)的靜態(tài)利益），重要性顯然大于物的交易秩序（物權(quán)的動態(tài)利益）。例外特殊情形是，涉及借名人與權(quán)利人以外的第三人之間的對外關(guān)系時(shí)，原則上保護(hù)登記權(quán)利人的法律物權(quán)，此時(shí)法律物權(quán)保護(hù)優(yōu)先。保護(hù)法律物權(quán)的目的，是為了維持交易秩序的安全，保證第三人取得物權(quán)的可能性，客觀地講，就是發(fā)揮公示登記制度的指引作用、穩(wěn)定市場主體的預(yù)期，避免陷入更大的不確定性狀態(tài)。

其法律原理的基礎(chǔ)在于，不動產(chǎn)交易的雙方之間的法律關(guān)系是一種內(nèi)部關(guān)系，而與作為第三人的買受人之間，則屬于外部關(guān)系，這種外部關(guān)系代表的是社會交易秩序。第三人是局外人，只能根據(jù)物權(quán)公示登記做出判斷，沒辦法了解其中的內(nèi)容，賦予其過多的義務(wù)顯屬苛責(zé)。產(chǎn)生這種內(nèi)外部關(guān)系區(qū)分的根本原因在于法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分離，因此，一旦法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離涉及第三人利益，就只能采用能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)公示原則。

因此，同等條件下優(yōu)先保護(hù)對外關(guān)系，應(yīng)成為基本準(zhǔn)則，對于維護(hù)物權(quán)交易秩序、穩(wěn)定市場主體的價(jià)值預(yù)期至關(guān)重要。

四、 案外人異議審查的內(nèi)容

案外人執(zhí)行異議程序?qū)彶榈闹攸c(diǎn)與普通民事審判程序?qū)彶榈闹攸c(diǎn)并不完全一致。民事審判程序關(guān)注點(diǎn)是判斷原告的靜態(tài)權(quán)利成立是否。案外人異議審查除了審查異議人是否享有權(quán)利外，還應(yīng)當(dāng)做出動態(tài)的判斷，即其實(shí)質(zhì)權(quán)利能否阻卻執(zhí)行。

具體內(nèi)容在于三點(diǎn)：①審查主體：異議人是否具有實(shí)體權(quán)利。案外人與其所主張的實(shí)體權(quán)利必須直接的法律利益，倘若案外人并非權(quán)利人，應(yīng)視為“無實(shí)益”，是無權(quán)提出異議的。②審查權(quán)利：權(quán)利是否真實(shí)合法。案外人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)真實(shí)存在，不正當(dāng)或非法取得的權(quán)利不應(yīng)得到保護(hù)。例如：有明確的證據(jù)表明，案外人與被執(zhí)行人惡意串通從而轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的。③審查標(biāo)準(zhǔn)：所主張的實(shí)體權(quán)利能否阻止執(zhí)行。案外人對執(zhí)行標(biāo)的有權(quán)利、但有時(shí)不能阻止執(zhí)行，例如，案外人對執(zhí)行標(biāo)的所有權(quán)，是不能對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)的，抵押權(quán)仍然處于優(yōu)先地位。

五、 執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬的判斷標(biāo)準(zhǔn)

案外人異議審查的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中經(jīng)常成為審判結(jié)果大相徑庭的分水嶺。對案外人的實(shí)體權(quán)利把握，采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，是實(shí)務(wù)中爭議最多的問題之一?！恫榭蹆鲆?guī)定》第17條所規(guī)定的買受人無過錯(cuò)時(shí)的物權(quán)期待權(quán)，屬于法律賦予執(zhí)行機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查的權(quán)力;《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》出臺后，根據(jù)條文語句表述和立法意旨，對此有所調(diào)整。依據(jù)該規(guī)定，案外人異議和執(zhí)行異議之訴是分開、平行、單列的制度，與民事訴訟法對應(yīng)的是，二者承擔(dān)了不同的功能。

一般來說，案外人異議審查應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持形式審查，即根據(jù)登記、占有標(biāo)的物的外部權(quán)利確認(rèn)來判斷所有權(quán)，即以形式審查為原則。原因是：①案外人異議制度屬于前置審查程序，建立該制度的初衷，就是為了過濾掉部分明顯不成立的案外人異議。②該制度的主要目的，在于迅速判斷案外人的實(shí)體權(quán)利主張是否成立，審查期限很短，且屬于非訴程序設(shè)計(jì)，程序上不可能照顧到各方當(dāng)事人的陳述申辯權(quán)利，也不可能聽證、開庭，不可能完成實(shí)質(zhì)審查。③案外人異議審查的結(jié)論不是終局的，當(dāng)事人不服的，可提起執(zhí)行異議之訴進(jìn)行救濟(jì)。

同時(shí)，對于權(quán)利人的權(quán)屬判斷，當(dāng)執(zhí)行標(biāo)的為不動產(chǎn)時(shí)，如果有登記的，直接根據(jù)不動產(chǎn)登記簿判斷即可;沒有登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，根據(jù)土地使用權(quán)登記薄、同時(shí)結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可等行政審批資料來判斷。

故，案外人執(zhí)行異議審查制度，實(shí)為效率優(yōu)先、兼顧公平的制度。這與執(zhí)行異議之訴作為一般的訴訟程序不同，二者承擔(dān)不同功能。后者為了查清事實(shí)、厘清爭議，通常還會追加被執(zhí)行人作為第三人參與訴訟。且由于案外人執(zhí)行異議審查沒有審限、送達(dá)、開庭、公告、答辯、上訴權(quán)等方面的掣肘，將實(shí)質(zhì)審查的任務(wù)交給執(zhí)行異議之訴，有利于各方的權(quán)利救濟(jì)。

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