文旅產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)問(wèn)題淺析

何易

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，特別是華夏幸福模式的成功，房地產(chǎn)理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)產(chǎn)業(yè)新城已有較多思考，但以文旅產(chǎn)業(yè)新城為方向的研究則少之又少。故本文以文旅產(chǎn)業(yè)新城為切入點(diǎn)，以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)為背景，系統(tǒng)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所呈現(xiàn)的共性問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)提出幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】文旅產(chǎn)業(yè)新城;項(xiàng)目開(kāi)發(fā);實(shí)務(wù)建議

1、文旅產(chǎn)業(yè)新城的概念及外涵

2015年7月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳《關(guān)于開(kāi)展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦地區(qū)〔2015〕1710號(hào)）中提到：“產(chǎn)城融合示范區(qū)是指依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)……成為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、城市服務(wù)功能完善、邊界相對(duì)明晰的城市綜合功能區(qū)?！?/p>

而本文討論的“文旅產(chǎn)業(yè)新城”則是指以文化、旅游等第三產(chǎn)業(yè)為核心，以新型城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，以生態(tài)綠色、宜居宜業(yè)為理念的新城建設(shè)。其常采用土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)企業(yè)主導(dǎo)城市規(guī)劃、一級(jí)開(kāi)發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施配建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及城市運(yùn)營(yíng)等內(nèi)容的新型城鎮(zhèn)化，因此“文旅產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目”（以下簡(jiǎn)稱“文旅新城”）是“產(chǎn)城融合示范區(qū)”發(fā)展的更高階段。

2、文旅新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程中實(shí)務(wù)問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)梳理

目前由于在國(guó)家法律層面缺乏對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的明確規(guī)范，相關(guān)政策散見(jiàn)于部門規(guī)章或地方性法規(guī)，在理解和適用方面以地方政府主導(dǎo)，這也導(dǎo)致了文旅新城開(kāi)發(fā)過(guò)程中呈現(xiàn)出形式多樣性、地方特色性、難以復(fù)制性等屬性。從社會(huì)投資人的角度來(lái)看，文旅新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程中以下問(wèn)題或風(fēng)險(xiǎn)需重點(diǎn)關(guān)注：

2.1項(xiàng)目啟動(dòng)合規(guī)性問(wèn)題

一般而言，文旅新城項(xiàng)目會(huì)從社會(huì)投資人與政府簽訂投資合作協(xié)議開(kāi)始，但有些地方會(huì)采取PPP模式啟動(dòng)程序（類似政府采購(gòu)或政府購(gòu)買服務(wù)工程），也有的地方通過(guò)簽訂委托開(kāi)發(fā)協(xié)議啟動(dòng)程序（如華夏幸福模式），早些年還有地方采用政府平臺(tái)公司與社會(huì)投資人共同出資來(lái)實(shí)施開(kāi)發(fā)。

但近些年，隨著政策監(jiān)管環(huán)境的變化，上述模式的合規(guī)性越來(lái)越受到挑戰(zhàn)。從政府采購(gòu)或政府購(gòu)買服務(wù)的角度來(lái)看，2017年財(cái)政部下發(fā)的《關(guān)于堅(jiān)決制止地方以政府購(gòu)買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》（財(cái)預(yù)〔2017〕87號(hào)）就明確提出“嚴(yán)禁將……基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)，農(nóng)田水利等建設(shè)工程作為政府購(gòu)買服務(wù)項(xiàng)目?！贝送庠?018年財(cái)政部發(fā)布的《政府購(gòu)買服務(wù)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》中已禁止購(gòu)買內(nèi)容為貨物或工程、服務(wù)或工程打包的行為以及融資行為。由此可知，在全面規(guī)范地方政府采購(gòu)或購(gòu)買服務(wù)的政策要求下，通過(guò)PPP方式引入文旅新城投資項(xiàng)目限制條件越來(lái)越多。即使頒布的相關(guān)政策未完全否定，但對(duì)合規(guī)性要求越來(lái)越高，特別是在財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范地方政府舉債融資行為的通知》（財(cái)預(yù)〔2017〕50號(hào)）文件以來(lái)，目前除了省級(jí)政府批準(zhǔn)發(fā)行地方政府債券（含專項(xiàng)債券），其他融資行為及方式都難以被監(jiān)管政策所認(rèn)可。

2.2鎮(zhèn)域規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題

文旅新城開(kāi)發(fā)面積約數(shù)十平方公里不等，如此大體量的選址位置會(huì)距城區(qū)有一定距離，且擬選址區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀很可能是集體所有非建設(shè)用地。因此需全面分析項(xiàng)目區(qū)域人口承載力、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)限制等因素預(yù)判規(guī)劃調(diào)整空間。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃體系自上而下為城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃，上位規(guī)劃對(duì)下位規(guī)劃起支撐和控制作用。在城市總體規(guī)劃未能及時(shí)調(diào)整的情況下，應(yīng)關(guān)注鎮(zhèn)域規(guī)劃調(diào)整上限。如果缺乏上位規(guī)劃調(diào)整作為支撐，而鎮(zhèn)域總規(guī)調(diào)整幅度過(guò)大，很可能無(wú)法通過(guò)規(guī)劃部門審批，影響部分項(xiàng)目計(jì)劃用地（特別是建設(shè)用地）調(diào)規(guī)從而減少可供出讓土地。此外需密切關(guān)注項(xiàng)目區(qū)域是否位于風(fēng)景名勝區(qū)、濕地公園或生態(tài)保護(hù)紅線范圍內(nèi)，上述區(qū)域因地理位置敏感對(duì)規(guī)劃調(diào)整影響較大。

2.3建設(shè)用地指標(biāo)問(wèn)題

文旅新城項(xiàng)目除了城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，還需關(guān)注土地利用總體規(guī)劃情況。擬實(shí)施項(xiàng)目范圍內(nèi)是否有基本農(nóng)田，如有要與地方政府核實(shí)能否調(diào)整，基本農(nóng)田事宜未妥善處理將會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生重大風(fēng)險(xiǎn)。此外還需結(jié)合土地利用年度計(jì)劃解決建設(shè)用地指標(biāo)覆蓋問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十一條規(guī)定：“縣級(jí)以上人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案報(bào)上級(jí)政府批準(zhǔn)?！贝颂幍摹翱刂浦笜?biāo)”即實(shí)務(wù)中常提到的“建設(shè)用地指標(biāo)”。文旅新城由于項(xiàng)目用地范圍大，因此建設(shè)用地指標(biāo)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?？紤]到社會(huì)投資人的投資收益及回報(bào)需要通過(guò)二級(jí)土地出讓予以收回，沒(méi)有足夠的建設(shè)用地指標(biāo)意味著無(wú)法獲取充足土地，進(jìn)而嚴(yán)重影響投資收益及回報(bào)。

2.4 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)節(jié)奏把控問(wèn)題

文旅新城項(xiàng)目基本都采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式。鑒于投資開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、政策預(yù)期難等特征，因此需重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題：一是投資節(jié)奏的把控。要根據(jù)項(xiàng)目征地拆遷情況、與地方政府勾地難易程度、整體市場(chǎng)行情的好壞來(lái)確定一級(jí)投資節(jié)奏，并根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況適時(shí)調(diào)整，從而確保在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)“以我為主”的投資主動(dòng);二是一級(jí)投入資金的回收。目前一級(jí)投入存在回收渠道不暢、回收難度大等問(wèn)題。鑒于實(shí)務(wù)中社會(huì)投資人的一級(jí)投入需通過(guò)土地出讓金予以返還，而目前土地使用權(quán)出讓收入實(shí)現(xiàn)收支兩條線，這也導(dǎo)致社會(huì)投資人在通過(guò)土地出讓渠道收回一級(jí)投入時(shí)往往具有諸多不確定性。雖然政企雙方對(duì)一級(jí)投入返還有協(xié)議約定，但若該協(xié)議未經(jīng)地方人大或上級(jí)政府批準(zhǔn)，則一級(jí)投入返還渠道仍存在合規(guī)性的問(wèn)題。

2.5項(xiàng)目?jī)?nèi)征地拆遷問(wèn)題

文旅新城開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是征地和拆遷，征拆工作是否順利往往決定著整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)期能否實(shí)現(xiàn)。土地報(bào)征后能否及時(shí)獲得省級(jí)政府批文、拆遷過(guò)程中是否順利、征拆耗費(fèi)時(shí)間是否可控是需重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。由于征拆往往以整村整社為單位，因此在制定征拆計(jì)劃和資金安排時(shí)，需以整村整社為單位進(jìn)行統(tǒng)籌和資金測(cè)算，避免超出項(xiàng)目實(shí)施范圍。征地拆遷工作如果進(jìn)度緩慢，勢(shì)必會(huì)拉長(zhǎng)投資開(kāi)發(fā)周期，投資本金及回報(bào)將會(huì)沉淀為應(yīng)收賬款而無(wú)法實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。如果二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)金無(wú)法實(shí)現(xiàn)回流，則很可能會(huì)導(dǎo)致社會(huì)投資人資金鏈緊張甚至斷裂。

2.6 地方政府信用風(fēng)險(xiǎn)

文旅新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期約5-10年，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中很可能會(huì)出現(xiàn)與不同屆地方政府就相同合作協(xié)議進(jìn)行反復(fù)溝通的問(wèn)題。文旅新城項(xiàng)目中地方政府履約意愿的強(qiáng)弱必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目發(fā)展不同結(jié)果。在地方政府換屆或調(diào)整的情況下，可能會(huì)存在不同的發(fā)展思路而給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)重大影響。對(duì)于社會(huì)投資人而言，即使在投資合作協(xié)議中就違約責(zé)任予以明確約定，但在實(shí)務(wù)中仍很難追究合作方違約責(zé)任。因?yàn)槟壳胺蓪?shí)務(wù)界對(duì)政企雙方投資合作協(xié)議的性質(zhì)仍存有一定爭(zhēng)議，究竟是行政合同還是民事合同，如果是民事合同則存在能否通過(guò)司法途徑勝訴以及勝訴后如何執(zhí)行的難題。

3、新形勢(shì)下文旅新城開(kāi)發(fā)的實(shí)務(wù)建議及對(duì)策

3.1關(guān)注土地管理法律修改的影響

新修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱“新土地法”）于2020年1月1日起實(shí)施，新土地法修改內(nèi)容中與文旅新城開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的是土地征收制度改革、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及國(guó)土空間規(guī)劃三個(gè)方面。

1.在土地征收制度改革方面，新土地法進(jìn)一步明確并縮小了因?yàn)楣怖娑鴮?shí)施征地的范圍，新土地法第四十五條第五項(xiàng)規(guī)定“在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的”可適用“公共利益”依法予以征收。因此社會(huì)投資人需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有土地規(guī)劃情況，包括規(guī)劃現(xiàn)狀是否為城鎮(zhèn)建設(shè)用地、如不是則規(guī)劃調(diào)整的可行性及難度。在征拆補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，由于新土地法要求土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由之前的“被征土地原用途”改為“區(qū)片綜合地價(jià)”，這將會(huì)對(duì)項(xiàng)目征拆成本產(chǎn)生重大影響。鑒于目前相關(guān)配套的行政法規(guī)暫未出臺(tái)，因此無(wú)法判斷“區(qū)片綜合地價(jià)”與之前補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差距有多大。但可以肯定的是“區(qū)片綜合地價(jià)”將是一個(gè)動(dòng)態(tài)的逐漸上浮的價(jià)格，這也要求在項(xiàng)目實(shí)施前充分研究當(dāng)?shù)貐^(qū)片綜合地價(jià)，并結(jié)合開(kāi)發(fā)周期對(duì)投資成本及收益進(jìn)行測(cè)算和研判。

2.在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市方面，新土地法第六十三條規(guī)定“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用”。因此如何利用已被規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)用途的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，加快投資開(kāi)發(fā)節(jié)奏和效率，是亟需思考的新課題。如在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出租合同中設(shè)置條款，進(jìn)一步將新城建設(shè)與原住民利益進(jìn)行綁定，包括將部分土地款項(xiàng)入股項(xiàng)目后定期分紅予以返還，進(jìn)一步探索建立與原住民土地增值收益相關(guān)的分配機(jī)制，實(shí)現(xiàn)原住民與項(xiàng)目共建共享。

3.在國(guó)土空間規(guī)劃體系方面，新土地法提出“國(guó)土空間規(guī)劃體系”概念，而這與“多規(guī)合一”改革密不可分的。所謂“多規(guī)合一”是指將國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等多個(gè)規(guī)劃融合到一個(gè)區(qū)域上，解決現(xiàn)有各類規(guī)劃自成體系、內(nèi)容沖突、缺乏銜接等問(wèn)題。目前“多規(guī)合一”還處于探索實(shí)施前期階段，但通過(guò)國(guó)土空間規(guī)劃體系來(lái)取代過(guò)去的多規(guī)管控體系已是必然。特別是今后生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界作為國(guó)土空間規(guī)劃的重要組成部分，生態(tài)環(huán)保問(wèn)題需引起社會(huì)投資人高度關(guān)注。

3.2 依法合規(guī)啟動(dòng)文旅新城項(xiàng)目

對(duì)地方政府而言，目前最合規(guī)的舉債方式系發(fā)行地方政府債券（以下簡(jiǎn)稱“地方債”），包括一般債券和專項(xiàng)債券。根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于試點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目收益與融資自求平衡的地方政府專項(xiàng)債券品種的通知》有關(guān)要求，地方政府專項(xiàng)債券可用于有一定收益的公益性領(lǐng)域，如土地儲(chǔ)備、政府收費(fèi)公路等領(lǐng)域。根據(jù)中國(guó)債券網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，2019年四川省綿陽(yáng)市游仙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（含科技城游仙軍民融合產(chǎn)業(yè)園）專項(xiàng)債券（一期）就用于軍民融合產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，包括建設(shè)安置房、配套商業(yè)開(kāi)發(fā)、土地平整、配套市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施及征地拆遷補(bǔ)償。而用于償還專項(xiàng)債券本息的收入中就包括土地成本返還和土地收益返還。雖然該項(xiàng)目建設(shè)主體均為國(guó)資管理部門及財(cái)政部門下屬全資控股公司，但至少說(shuō)明專項(xiàng)債券用于土地整理具現(xiàn)實(shí)可行性。

3.3 提前統(tǒng)籌建設(shè)用地指標(biāo)

根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》有關(guān)要求，“在確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量穩(wěn)定、新增建設(shè)用地規(guī)模逐步減少的前提下，逐步增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等存量指標(biāo)，統(tǒng)籌保障建設(shè)用地供給?！币虼嗽陧?xiàng)目啟動(dòng)前，社會(huì)投資人可根據(jù)項(xiàng)目所在地二級(jí)市場(chǎng)土地出讓信息來(lái)估算建設(shè)用地指標(biāo)供給情況，從而提前謀劃建設(shè)用地指標(biāo)解決途徑。近年來(lái)除各地計(jì)劃內(nèi)的建設(shè)用地指標(biāo)之外，大部分解決方式均是通過(guò)購(gòu)買城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)來(lái)解決指標(biāo)覆蓋難問(wèn)題。

3.4 提高文旅新城運(yùn)營(yíng)能力

目前國(guó)內(nèi)落地的文旅新城項(xiàng)目很多，但最終實(shí)現(xiàn)規(guī)劃人口變?yōu)槌鞘腥丝诘纳僦稚佟ｋm然其間原因眾多，但常住人口不足是關(guān)鍵因素。因此需通過(guò)高水平的城市運(yùn)營(yíng)來(lái)解決產(chǎn)業(yè)不興、人口不足的痛點(diǎn)，從而促進(jìn)城市人口的增加，為項(xiàng)目發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。文旅新城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)象不僅包括物業(yè)、餐飲、休閑、娛樂(lè)，還可以包括農(nóng)業(yè)生態(tài)基地、花卉種植、田園體驗(yàn)等內(nèi)容，甚至可以是項(xiàng)目?jī)?nèi)各種特色資源（如生態(tài)環(huán)境、文物古跡、旅游資源等），將其產(chǎn)品化后提供給其他需求方。因此社會(huì)投資人從規(guī)劃階段就要思考如何將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與城鎮(zhèn)控規(guī)相結(jié)合，通過(guò)合理布局產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居、職住平衡。在建設(shè)階段，要站長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)思考產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方向，哪些產(chǎn)業(yè)有利于區(qū)域良性循環(huán)發(fā)展，哪些產(chǎn)業(yè)能進(jìn)一步提升項(xiàng)目地塊價(jià)值。在后期運(yùn)行過(guò)程中，要進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)扶持力度，社會(huì)投資人可利用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)引入的產(chǎn)業(yè)在土地成本、招商補(bǔ)貼等方面實(shí)行精準(zhǔn)扶持。此外對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的各類產(chǎn)業(yè)，社會(huì)投資人還可以通過(guò)參股、入股或收取管理服務(wù)費(fèi)等形式分享產(chǎn)業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)收益，進(jìn)一步分散產(chǎn)業(yè)招商及投資風(fēng)險(xiǎn)，助推文旅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目平穩(wěn)、長(zhǎng)久、良性發(fā)展。

3.5 多途徑增加項(xiàng)目資金回流

文旅新城項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、投資大、回報(bào)慢等特點(diǎn)，因此從風(fēng)險(xiǎn)防控的角度，社會(huì)投資人需把控資金流動(dòng)方向和速率——即盡可能多進(jìn)快進(jìn)資金而少出緩出資金。一般來(lái)說(shuō)，文旅新城項(xiàng)目回流資金包括三部分：一是一級(jí)土地整理投資回報(bào)方面，這就要求社會(huì)投資人與地方政府緊密聯(lián)系，有效溝通，確保投資回報(bào)款按時(shí)足額返還給社會(huì)投資人，從而實(shí)現(xiàn)回報(bào)滾動(dòng)投資;二是二級(jí)房地產(chǎn)及商業(yè)開(kāi)發(fā)銷售部分，這就要求社會(huì)投資人切實(shí)做到高周轉(zhuǎn)、快銷售、速回款，而這前提是對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位要精準(zhǔn)，通過(guò)圈層營(yíng)銷有效吸引社會(huì)購(gòu)買力，減少存貨降低資產(chǎn)負(fù)債率;三是產(chǎn)業(yè)招商方面，社會(huì)投資人可進(jìn)一步優(yōu)化招商模式，前期通過(guò)產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼等方式扶持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，后期通過(guò)分享產(chǎn)業(yè)配套房開(kāi)項(xiàng)目股權(quán)收益、收取綜合管理費(fèi)等形式分享產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目紅利。而在資金流出方面，文旅項(xiàng)目可通過(guò)員工跟投、工程墊資、商業(yè)票據(jù)、售后回租、抵押貸款、融資融信等方式減少資金流出，提高資金使用效率，從而為項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)有力的資金支持。

3.6 政企互相方能合作共贏

作為重要合作方的地方政府，要深刻認(rèn)識(shí)到文旅新城項(xiàng)目順利實(shí)施對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)更多的惠利。地方政府應(yīng)站在合作共贏、攜手共進(jìn)的高度，與社會(huì)投資人共同面對(duì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題。比如地方政府更加積極的幫助企業(yè)招好商、好招商。充分發(fā)揮企業(yè)在招商方面的靈活優(yōu)勢(shì)，并提供好政策支持和優(yōu)惠返還，提高社會(huì)投資人招商引資的積極性。對(duì)于投資事項(xiàng)審批，地方政府要認(rèn)真貫徹落實(shí)“放管服”的精神，在行政審批方面盡可能提高效率，在行政規(guī)費(fèi)方面盡量減免，在稅收優(yōu)惠方面盡可能支持，更加注重項(xiàng)目發(fā)展的長(zhǎng)期利益，避免政策的隨意性和不可期性，與社會(huì)投資人共同為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展獻(xiàn)力獻(xiàn)策。

參考文獻(xiàn)：

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