基于量本利分析法的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

朱朦++于鳳光+沈聰

摘要： 量本利分析法通過研究分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者之間的關(guān)系，得到項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)，從保本角度來反應(yīng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。本文將量本利分析法與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相結(jié)合，將其運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策階段，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)等提供參考，為決策提供科學(xué)合理的依據(jù)。

Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.

關(guān)鍵詞： 量本利分析；房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的前期決策及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。量本利分析法在多個(gè)領(lǐng)域中廣泛應(yīng)用，但在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用較少。本文將量本利分析法并結(jié)合Excel擬合的非線性模型運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段，分析得到開發(fā)項(xiàng)目保本開發(fā)量，最佳開發(fā)量，經(jīng)營(yíng)安全率，企業(yè)成本費(fèi)用控制等，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提供科學(xué)合理的依據(jù)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)概念

1.1 房地產(chǎn)的含義

房地產(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進(jìn)行房地產(chǎn)概念界定的原則：①房產(chǎn)和地產(chǎn)二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產(chǎn)概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產(chǎn)界定需從房屋建筑出發(fā)。④房地產(chǎn)的定義（內(nèi)涵）具有層次性。

綜合上述可將房地產(chǎn)定義為：房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)的概念是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行房屋建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)首先要依據(jù)城市規(guī)劃，堅(jiān)持全面規(guī)劃，合理布局，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兼顧。房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性、長(zhǎng)期性、時(shí)序性、地域性、風(fēng)險(xiǎn)性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即為數(shù)量。在一般情況下，量為銷售數(shù)量，為了方便研究和分析，我們有時(shí)把銷售數(shù)量等于生產(chǎn)數(shù)量。

“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產(chǎn)規(guī)模內(nèi)，固定成本是不隨產(chǎn)品產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)的成本，可變成本是隨產(chǎn)品產(chǎn)量的變動(dòng)而變動(dòng)的成本[3]。

“利”即為利潤(rùn)。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的盈利，在數(shù)值上利潤(rùn)=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通過研究及分析數(shù)量、成本和利潤(rùn)之間的關(guān)系，找出項(xiàng)目方案在盈利與虧損臨界點(diǎn)時(shí)產(chǎn)量、單價(jià)、成本的臨界值，盈虧臨界點(diǎn)即為保本點(diǎn)。反映了在一定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下項(xiàng)目方案的產(chǎn)量、利潤(rùn)與成本的平衡關(guān)系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 線性量本利分析法模型

從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點(diǎn)，即為盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，BEP），BEP對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)Q0即為盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)量，其對(duì)應(yīng)的縱坐標(biāo)R0即為盈虧平衡時(shí)的銷售收入。當(dāng)產(chǎn)量QQ0時(shí)，R>C，即盈利。盈虧平衡點(diǎn)的Q0越小，企業(yè)保本點(diǎn)越低，盈利空間越大，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小。

2.3.2 非線性量本利分析法模型

由于在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程情況比較復(fù)雜，可變因素眾多，各種條件和負(fù)荷并非一成不變，因此產(chǎn)品成本變化并非是一條直線即并非簡(jiǎn)單呈線性變化。同時(shí)，在市場(chǎng)供求關(guān)系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的量本利分析圖如圖2所示。

從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個(gè)交點(diǎn)B與D（即盈虧平衡點(diǎn)），其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)分別是Q01，Q02。當(dāng)產(chǎn)量QR，企業(yè)處于虧損狀態(tài)；當(dāng)產(chǎn)量Q0C，企業(yè)處于盈利狀態(tài)；當(dāng)產(chǎn)量Q>Q02時(shí)，C>R，企業(yè)又處于虧損狀態(tài)。因此，在盈利階段產(chǎn)量Q介于Q01與Q02之時(shí)，企業(yè)處于盈利狀態(tài)，此時(shí)的產(chǎn)量是合理經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量即經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

量本利分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中運(yùn)用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據(jù)企業(yè)技術(shù)水平及大量歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)通過Excel進(jìn)行成本和收益離散點(diǎn)回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進(jìn)行進(jìn)一步分析。

3 量本利分析法在房地產(chǎn)開發(fā)中的基本模型及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

數(shù)量、成本分析：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的固定成本與變動(dòng)成本與一般的生產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)投資項(xiàng)目不同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品是具體的建筑物，具有獨(dú)特性，一次性等屬性。根據(jù)固定成本和變動(dòng)成本的含義及工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的成本屬性，將工程項(xiàng)目的固定成本和變動(dòng)成本進(jìn)行如下分類（圖 3）。

關(guān)于量的確定，由于建筑物有著獨(dú)有的建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不好以產(chǎn)品產(chǎn)量來衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標(biāo)來衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。

3.1 制定合理開發(fā)量

①保本開發(fā)量。

從圖1中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入線與總成本線交于一點(diǎn)BEP，其對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)Q0即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的保本開發(fā)量。

式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價(jià)，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發(fā)量。

②利潤(rùn)最大時(shí)的開發(fā)量。

從圖2中可看出，當(dāng)開發(fā)量介于經(jīng)濟(jì)規(guī)模Q01與Q02之間時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目處于盈利階段。

設(shè)函數(shù)R（Q）為銷售收入曲線，函數(shù)C（Q）為總成本曲線。根據(jù)盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個(gè)解即兩個(gè)保本點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的保本產(chǎn)量Q01及Q02，也就是經(jīng)濟(jì)規(guī)模范圍[7]。

盈利函數(shù)I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對(duì)函數(shù)I（Q）求一階導(dǎo)數(shù)并令I(lǐng)（Q）=0，可求得盈利最大時(shí)所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量Q。即

I（Q）=R（Q）-C（Q）=0

即R（Q）=C（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優(yōu)開發(fā)量我們必須對(duì)I（Q）求二階導(dǎo)數(shù)來進(jìn)行檢驗(yàn)，諾I（Q）<0，則所求得的Q就是最優(yōu)開發(fā)量。

3.2 控制企業(yè)的成本費(fèi)用

設(shè)目標(biāo)利潤(rùn)函數(shù)為I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I為目標(biāo)利潤(rùn)，R為總銷售收入，C為總成本，F(xiàn)為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價(jià)，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發(fā)量。

3.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

通過量本利分析法可計(jì)算得企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率，是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。

式中Q0為實(shí)際或計(jì)劃產(chǎn)銷量，Q1為盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)銷量。一般可根據(jù)表1數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷。

通過安全經(jīng)營(yíng)率可反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞，安全性高低等，使項(xiàng)目前期決策更加的科學(xué)、合理。

4 案例分析

本項(xiàng)目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本如表2。住宅每平米售價(jià)23000元/m2，共10523平方米；車庫(kù)售價(jià)12000元/個(gè)，共124個(gè)；地下儲(chǔ)藏室售價(jià)5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本開發(fā)量

由表2可知本項(xiàng)目固定成本為13976.86萬(wàn)元，總變動(dòng)成本為7455.14萬(wàn)元，因?yàn)榭偨ㄖ娣e是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。

再進(jìn)行平均單價(jià)估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價(jià)格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價(jià)格3567.69元/m2；

總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬(wàn)元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項(xiàng)目可行。

4.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)為較安全。

4.3 企業(yè)成本費(fèi)用控制

本項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)I為4373.11萬(wàn)元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點(diǎn)時(shí)固定成本為13976.86萬(wàn)元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：

也就是說在其他條件不變的情況下，項(xiàng)目的可變成本在盈虧平衡點(diǎn)V0即4556.10元/平方米的基礎(chǔ)上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業(yè)將虧損；項(xiàng)目的固定成本在盈虧平衡點(diǎn)F0即13976.86萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，漲幅不得超過4373.11萬(wàn)元，否則企業(yè)將虧損。

4.4 最佳開發(fā)量

諾要求得最佳開發(fā)量，就要知道銷售收入曲線的函數(shù)式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據(jù)本企業(yè)自身的技術(shù)水平和大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算出相應(yīng)建筑面積下的開發(fā)成本和收益。本案例在根據(jù)本公司現(xiàn)有的開發(fā)技術(shù)水平和參考大量經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)后，在前期估算出相應(yīng)建筑面積下的開發(fā)成本和收益。通過Excel分別對(duì)大量的成本和收益離散點(diǎn)進(jìn)行回歸擬合，得到銷售收入函數(shù)R（Q）和總成本函數(shù)C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤(rùn)回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點(diǎn)開始計(jì)算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個(gè)保本點(diǎn)之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個(gè)保本點(diǎn)）已滿足計(jì)算要求。雖然個(gè)別點(diǎn)偏離回歸曲線，但是整體回歸函數(shù)不受個(gè)別點(diǎn)影響，所得回歸函數(shù)正確可用。

由圖4可得，通過計(jì)算機(jī)擬合的回歸函數(shù)分別為：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

則利潤(rùn)函數(shù)為：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利潤(rùn)函數(shù)I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用極值原理得I（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但諾要檢驗(yàn)所求得的Q是否就是最大盈利時(shí)的最優(yōu)開發(fā)量，還必須通過對(duì)I（Q）求二階導(dǎo)數(shù)并進(jìn)行檢查。

I（Q）=-0.0018<0，由極值定理得Qm是I（Q）在所選取你范圍內(nèi)的最大值。即本項(xiàng)目根據(jù)非線性量本利分析法所求的最佳開發(fā)建筑面積為17132.78平方米，此時(shí)利潤(rùn)最大為I（Qm）=4795.79萬(wàn)元。目前本項(xiàng)目的開發(fā)建筑面積是16363平方米，總銷售收入是25805.11，所得總利潤(rùn)是銷售收入減去總成本，為4373.11萬(wàn)元。即在最佳開發(fā)量時(shí)比現(xiàn)在凈利潤(rùn)增加4795.79-4373.11=422.68萬(wàn)元。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及前期決策，必須對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作采取相應(yīng)的措施進(jìn)行有效的管控。這是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策階段，應(yīng)用量本利分析法，依據(jù)市場(chǎng)行情及企業(yè)以往項(xiàng)目開發(fā)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，得到開發(fā)項(xiàng)目保本開發(fā)量，最佳開發(fā)量，企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全率，企業(yè)成本費(fèi)用控制等，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期決策水平。

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