房地產(chǎn)項目開發(fā)及經(jīng)營管理探討

洪成表

摘 要：為了在激烈的競爭中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始規(guī)劃項目開發(fā)，使房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷向新的廣度和深度發(fā)展。與此同時，大中型房地產(chǎn)公司逐漸趨向于思考和探索經(jīng)營管理策略，并針對目前房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營管理提出幾點看法。

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目開發(fā)；經(jīng)營管理；市場競爭

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.13.058

項目開發(fā)和經(jīng)營管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的重要組成部分，這對國有房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。面對外資和中外合資企業(yè)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)節(jié)敗退。如何在全國范圍內(nèi)組織各個項目的開發(fā)，并對其實施有利的經(jīng)營和管理，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點

1.1 地理位置的不可移動性

房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎進行運作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項目時，應首先考慮該項目的地理位置是否符合企業(yè)運作所需要的交通、市場、經(jīng)濟和文化等需求。

1.2 項目的投資風險大

房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風險，具體體現(xiàn)在以下2點：①由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長，所以，可能會受到一段時間內(nèi)市場需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動性，在很大程度上使其在競爭中處于被動局面。

1.3 投資建設的成本高

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險比較高，如果企業(yè)沒有堅固的基礎，就很有可能面臨倒閉的風險。

1.4 項目開發(fā)建設的周期長

房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的對象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項建筑工程的建成不僅需要花費大量的人力、物力和財力，還需要較長的時間。為了適應市場需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時尚，同時，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項目的開發(fā)周期。

1.5 項目開發(fā)建設的環(huán)節(jié)多

目前，在我國實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設房地產(chǎn)項目時，必須協(xié)調(diào)處理與各個部門之間的關系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6 項目建設資金的周轉(zhuǎn)速度較慢

房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設計圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個過程的時間是非常長的。由于各個環(huán)節(jié)都是獨立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對項目的開發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7 受國家政策因素的影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時何地，都要嚴格遵守國家經(jīng)濟、法律制度，將國家利益放在首要地位。

2 房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的問題

2.1 缺乏項目建設的成本管理意識

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對項目造價成本的預算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個明確的預算成本作為約束，就很有可能會在項目建設的過程中出現(xiàn)鋪張浪費的情況，對企業(yè)內(nèi)部的資金運轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。

2.2 企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3 缺乏對歷史經(jīng)驗的分析和總結(jié)

房地產(chǎn)市場需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場、經(jīng)濟、政策等各方面的影響，很容易在競爭中處于被動地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場動態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗和教訓，發(fā)展自身優(yōu)勢，摒棄劣勢。

2.4 沒有準確掌握各方面的動態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時俱進。所謂“與時俱進”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和政治環(huán)境等，及時了解各方面的信息動態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準確掌握信息的動態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動的地位。

3 經(jīng)營管理的原則

3.1 堅持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當代人自身的需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟效益，又要注重該項目的環(huán)境效益、社會效益，不能以損害環(huán)境和社會的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2 堅持創(chuàng)新性原則

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會發(fā)展必不可少的推動力，小至個人、家庭，大到社會、國家，各個社會角色和群體無不需要創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。

3.3 堅持科學定位的原則

市場是一個不斷變化的動態(tài)因素，任何企業(yè)在進行市場定位之前都必須對市場進行科學的分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應對變化莫測的市場環(huán)境，中小型企業(yè)應格外重視市場的分析和定位，盡量在掌握市場動態(tài)的基礎上將整體的市場劃分為多個細分市場，從細分市場中選擇一個或多個作為自己的目標市場。只有這樣，才能更好地規(guī)避風險，提高企業(yè)的競爭力。

3.4 堅持動態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)動態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負責掌控企業(yè)市場運作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場動態(tài)信息的反饋及時調(diào)整企業(yè)的開發(fā)和管理策略，對影響企業(yè)運作的環(huán)境因素進行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

4 經(jīng)營管理的方法

4.1 培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識、能獨立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應加大對企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開職工教育大會，提高職工的自我角色意識，同時，還應該建立和完善職工培訓制度，定期對職工的工作能力和素質(zhì)進行培訓。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。

4.2 加強對內(nèi)外部風險的控制

企業(yè)的經(jīng)營風險是指企業(yè)為了擴大或占領市場而做出的一切決策所形成的風險。這些風險按照來源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風險和外部風險；按照內(nèi)容的不同，可分為投標風險、市場風險和意外風險。毫無疑問，企業(yè)的經(jīng)營風險是不可能避免的，我們只能盡量降低風險發(fā)生的概率。要做到這點，企業(yè)就必須建立和完善風險控制體系，形成一個專業(yè)的防范風險的體系。

4.3 適應新形勢，實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

面對越來越嚴峻的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標決策方面實行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進而提高目標定位的準確性和決策的規(guī)范性，實施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念。

5 結(jié)束語

縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢，國家的宏觀調(diào)控日益加強，市場的變化周期日益縮短，價格競爭日益激烈，新興的房地產(chǎn)企業(yè)更是層出不窮。為了在競爭中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都絞盡腦汁地改善自己的經(jīng)營管理策略，誰能最早找到科學的項目開發(fā)和經(jīng)營管理策略，誰就能走上企業(yè)發(fā)展的成功之路。

參考文獻

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[3]曾倩慧.論房地產(chǎn)項目開發(fā)的設計管理[J].中華民居，2013（9）：21-22.

〔編輯：白潔〕

Abstract： In order to fierce competition in an invincible position， many real estate companies began planning the project development， so to keep the breadth and depth of the development of new real estate development projects. At the same time， medium-sized real estate company gradually tend to think and explore management strategies and make a few comments for the current real estate project development and management.

Key words： real estate； project development； business management； market competition