房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)踐探討

潘龍

摘要：項(xiàng)目管理屬于現(xiàn)代化的管理形式，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸意識(shí)到項(xiàng)目管理的重要性，并且將其合理的使用至具體的流程中，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，具備怎樣的管理項(xiàng)目水平直接關(guān)乎著項(xiàng)目是否成功。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)通常面臨的問(wèn)題就是因?yàn)轫?xiàng)目受到控制而擱淺，造成其受控的具體原因有很多，最基本的原因就是我國(guó)的政策和社會(huì)環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)必須要在資源限制與行業(yè)動(dòng)蕩的背景下，迎接各種挑戰(zhàn)，需要一種創(chuàng)新的管理方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)管理；實(shí)踐探討

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）009-00-02

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)包含初期的規(guī)劃，建設(shè)工程，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，物業(yè)管理四方面，房地產(chǎn)在實(shí)踐開(kāi)發(fā)的同時(shí)，充分的表現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)必須維護(hù)的生存與發(fā)展以及處理好的兩種關(guān)系：建設(shè)施工工藝、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，施工質(zhì)量必須高效；基于此，本文主要主要闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)踐。

一、目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的普遍做法

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的概念

所謂的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理具體是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)對(duì)實(shí)際開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為管理經(jīng)濟(jì)所制定出有效的制度、對(duì)策、方案的簡(jiǎn)稱(chēng)。管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵目的在于保證企業(yè)進(jìn)而項(xiàng)目部門(mén)經(jīng)濟(jì)層面的關(guān)系，利用高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，使用合理的激勵(lì)制度，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利的標(biāo)準(zhǔn)。

2.管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)現(xiàn)行做法的概述

普遍的做法就是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的綜合核算，分工管理、獎(jiǎng)罰不定等。就是整體項(xiàng)目的規(guī)劃全權(quán)由企業(yè)進(jìn)行綜合的決定，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部門(mén)由公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理與核算，管理項(xiàng)目的相關(guān)人員僅負(fù)責(zé)實(shí)際初期的開(kāi)發(fā)、工程管理等相關(guān)的工作，一般不定量化的標(biāo)準(zhǔn)，也并不能明確的落實(shí)到人員崗位上；最終促使項(xiàng)目怎樣才能全權(quán)由上級(jí)進(jìn)行管理，項(xiàng)目經(jīng)辦的有關(guān)人員也并不具備風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)的職責(zé)；更加談不上明確獎(jiǎng)勵(lì)的相關(guān)事宜，待項(xiàng)目完成后全部交由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行細(xì)致的酌情考慮；一旦項(xiàng)目出現(xiàn)較大的故障由企業(yè)負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理一般都不會(huì)受到處罰。

3.分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在的弊端

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐漸壯大與項(xiàng)目數(shù)量的逐漸增多，其中也存在諸多明顯的問(wèn)題：

其一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)、責(zé)、利存在脫節(jié)的現(xiàn)象，很難調(diào)動(dòng)出一線(xiàn)項(xiàng)目管理者的積極性。而一線(xiàn)管理者了解項(xiàng)目的比較全面，懂規(guī)則，明白關(guān)系，了解流程，其十分缺乏主觀(guān)能動(dòng)性與較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，利用效益機(jī)制激發(fā)出工作的積極性，就算項(xiàng)目擁有成功的把我也會(huì)存在大大折扣的現(xiàn)象，只依靠企業(yè)決策層的積極性，還不如充分的發(fā)揮出企業(yè)與項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)的積極性效果會(huì)更佳；

其二，企業(yè)內(nèi)部之間存在嚴(yán)重的攀比現(xiàn)象，以此非常不利于企業(yè)之間的相協(xié)調(diào)。因?yàn)槠髽I(yè)不具備衡量成績(jī)的指標(biāo)，僅憑感覺(jué)衡量，這樣極有可能出現(xiàn)成績(jī)優(yōu)越者遭人嫉妒，最終嚴(yán)重的影響企業(yè)的效益；

其三，開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的成本難以控制。因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)理自身的利益和節(jié)省開(kāi)支沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)，當(dāng)遇到?jīng)_突與困境時(shí)，并不會(huì)有人過(guò)于重視，相反設(shè)法的多做工作，要么就是增加矛盾，要么就是停頓項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上，使得項(xiàng)目的成本逐漸增加，甚至是加大成本。

其四，風(fēng)險(xiǎn)利益機(jī)制缺乏完善。毋庸置疑，企業(yè)老板就是公司的法人代表，必須要承擔(dān)項(xiàng)目的一切風(fēng)險(xiǎn)，怎樣才能將企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分別投至項(xiàng)目經(jīng)理以及不同的項(xiàng)目崗位，關(guān)于這方面屬于藝術(shù)的所在?；诠降慕嵌榷?，風(fēng)險(xiǎn)一人擔(dān)，利益大家享，根本就不屬于社會(huì)主義市場(chǎng)中最公平的準(zhǔn)則。但是，加強(qiáng)完善企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，也是所有員工必須具備的心理承受能力與社會(huì)保障意識(shí)，在此基礎(chǔ)上，也需要有一個(gè)循序漸進(jìn)的流程。

二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的基本思路

1.單獨(dú)核算

項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)的經(jīng)濟(jì)部門(mén)屬于能夠獨(dú)立完成核算公司各項(xiàng)目單獨(dú)有的設(shè)漲，因?yàn)闀?huì)計(jì)根據(jù)項(xiàng)目綜合做賬，分別進(jìn)行核算，項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)在進(jìn)行設(shè)置出納和預(yù)算工程的人員。進(jìn)行綜合的監(jiān)督與管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，合理的制定出授權(quán)開(kāi)發(fā)，分級(jí)式管理經(jīng)營(yíng)的機(jī)制。

2.風(fēng)險(xiǎn)抵押

企業(yè)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理以及主要負(fù)責(zé)人實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)抵押。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理工資的30%每月扣除，當(dāng)成風(fēng)險(xiǎn)的抵押金，如果完成預(yù)定的指標(biāo)，年終一次性的予以返回；如果沒(méi)有完預(yù)期指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)抵押金全權(quán)由企業(yè)扣留。建立此種風(fēng)險(xiǎn)抵押的關(guān)鍵目的就是為了使經(jīng)濟(jì)部門(mén)全體人員提高工作的積極性，給予心理的層面，也許會(huì)增加一定的壓力，企業(yè)并不是用其補(bǔ)償損失。企業(yè)暫扣工作人員工資額度不可建立在影響生活的基礎(chǔ)上，關(guān)于這方面可以通過(guò)雙方調(diào)整協(xié)商。采取此種方式雖然無(wú)法彌補(bǔ)項(xiàng)目全部的損失，但是對(duì)于權(quán)、責(zé)、利徹底脫離大鐵鍋的體制定是良好的進(jìn)步。

3.三控一定的方案

所謂的“三定一控”具體而言就是定量費(fèi)用的支出、定量投資總額度、定量完成的利潤(rùn)，控制工資的總額度。具體的分析如下：

（1）定量投資的總額。項(xiàng)目是否進(jìn)行合理的投資主要由企業(yè)確定。具體來(lái)講，通過(guò)企業(yè)職能部或是三總師計(jì)劃完成，上報(bào)由企業(yè)決策層研究決策。待此項(xiàng)目的研究報(bào)告完成并且獲得可行性批復(fù)之后，再交給適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目經(jīng)理部落實(shí)，將獲取可行性批復(fù)的報(bào)告作為根本的依據(jù)，與企業(yè)資金的具體情況相結(jié)合統(tǒng)一確定此項(xiàng)目的投資總額。

（2）制定費(fèi)用開(kāi)支。合理的控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本屬于管理經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，一旦項(xiàng)目投資的總額經(jīng)過(guò)確定，控制開(kāi)發(fā)成本屬于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重點(diǎn)路徑。所以有的成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在控制開(kāi)發(fā)的成本反面也費(fèi)盡心思，同時(shí)在實(shí)踐的過(guò)程中，也實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造出企業(yè)最佳的控制方式。盡管那些有效的方式是需要保密的，但是既然屬于一種有效的方法，要想使用就很難確保保密的程度。

4.制定完成的利潤(rùn)

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中最終的目標(biāo)就是利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)屬于基本檢測(cè)項(xiàng)目經(jīng)理部成績(jī)的標(biāo)志，企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)也是獲取的利潤(rùn)。所以加強(qiáng)確認(rèn)利益的指標(biāo)屬于一項(xiàng)非常重要指標(biāo)，直接關(guān)乎著項(xiàng)目各方面的效益，一旦經(jīng)過(guò)確定，就不可隨意進(jìn)行更改。利潤(rùn)水平不僅要依據(jù)市場(chǎng)淚滴地段同樣項(xiàng)目的普通獲取利益的水平，同時(shí)也要顧全企業(yè)內(nèi)部其它項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)的平衡關(guān)系，如果存在較大的差距極有可能出現(xiàn)不協(xié)調(diào)與攀比現(xiàn)象，最終就會(huì)產(chǎn)生諸多難以解決的矛盾。

5.合理的控制工資的總額

按照我國(guó)的相關(guān)規(guī)范，國(guó)企現(xiàn)行的工資數(shù)量和經(jīng)濟(jì)效益之間的掛鉤，并且合理的控制工資的總數(shù)量。所以企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理部門(mén)人員工資方面的標(biāo)準(zhǔn)必須要實(shí)施合理與控制。由企業(yè)對(duì)同類(lèi)同級(jí)層的人員進(jìn)行綜合發(fā)放與核定；發(fā)放獎(jiǎng)金的標(biāo)準(zhǔn)可按照為企業(yè)付出貢獻(xiàn)的多少來(lái)確定，在分別的發(fā)放。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)有效方法的外部環(huán)境與內(nèi)部條件

1.外部環(huán)境

（1）房地產(chǎn)如今的市場(chǎng)還比較穩(wěn)定，就時(shí)所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以順利的實(shí)施，不僅不是蒸蒸日上，也不是處于低潮。政治環(huán)境相對(duì)比較寬松和諧，經(jīng)濟(jì)秩序也十分的平和有序，金融管理規(guī)范，市場(chǎng)供求平穩(wěn)。凡是屬于特別設(shè)定領(lǐng)域的市場(chǎng)都不適宜使用此種方法。

（2）房地產(chǎn)法律初具規(guī)模。相關(guān)的房地產(chǎn)法規(guī)與政策完善，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)以及建設(shè)流程都有法可依。

2.內(nèi)部條件

（1）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也要達(dá)到適宜的數(shù)量。

（2）項(xiàng)目經(jīng)理必須具備可靠的思想品德，較強(qiáng)的業(yè)務(wù)水平與協(xié)調(diào)能力，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程以及策劃項(xiàng)目都完全熟練，并且還要具備實(shí)踐參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的經(jīng)歷。

（3）企業(yè)必須具備嚴(yán)密的管理制度，參悟恩怨也要熟悉工程預(yù)算以及控制開(kāi)發(fā)成本的技能，監(jiān)管力度也要得當(dāng)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，管理房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心，也是調(diào)動(dòng)一線(xiàn)人員積極性的最佳路徑，進(jìn)而直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要原因，必須引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)部門(mén)的著重關(guān)注，集中全部的注意力進(jìn)行研究、健全與推廣，逐漸形成順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)特征的一套管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的有效方法。只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得持續(xù)發(fā)展的空間。