物業(yè)管理早期介入在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位和作用分析

肖杰升

摘 要：伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作體系越加成熟，逐漸加大對(duì)物業(yè)管理早期介入的重視力度。物業(yè)管理早期介入是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、提升施工建設(shè)質(zhì)量、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效舉措。有助于全面提升房產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量，提升房產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和監(jiān)管查驗(yàn)的質(zhì)量。為此，文章將具體來(lái)分析物業(yè)管理早期介入的內(nèi)涵以及它在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的指導(dǎo)作用，并在此基礎(chǔ)上提出推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)管理早期介入的對(duì)策和建議，以期能夠提升房地產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)管理水平，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

物業(yè)管理早期介入是建設(shè)單位引入專業(yè)物業(yè)管理技術(shù)，支持新建項(xiàng)目的主要表現(xiàn)，可以有力推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的快速發(fā)展。在新的立項(xiàng)項(xiàng)目竣工之前，通過(guò)引入物業(yè)管理咨詢活動(dòng)來(lái)優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、提升項(xiàng)目施工質(zhì)量，從而最終能夠提升物業(yè)服務(wù)的精準(zhǔn)度和有效性，促成業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)三者共贏的良好局面。為此，下文將具體來(lái)分析物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)涵以及它在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的指導(dǎo)作用，并在此基礎(chǔ)上歸納推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目中物業(yè)管理早期介入的對(duì)策和建議。

1 物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)涵分析

所謂物業(yè)管理早期介入，是指建設(shè)單位通過(guò)引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)服務(wù)，來(lái)為整個(gè)新的立項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)，銷售、竣工等階段提供具體的管理咨詢、提供改進(jìn)意見(jiàn)和建議的所有活動(dòng)的總稱，它貫穿于物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收等整個(gè)運(yùn)作的全過(guò)程。由此可以歸納出物業(yè)管理早期介入的主要含義。第一，物業(yè)管理早期介入能夠立足于未來(lái)物業(yè)管理的角度，對(duì)新項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)給出專業(yè)化的意見(jiàn)或建議，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善，設(shè)備配備更加節(jié)約科學(xué)。第二，能夠?qū)?xiàng)目的未來(lái)客戶群進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確的定位，并能夠以客戶為中心制定合理的營(yíng)銷策略。第三，能夠在客戶定位和營(yíng)銷策略擬定的基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行確定。第四，能夠?qū)?xiàng)目建設(shè)的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)確科學(xué)的分析，在節(jié)省成本的基礎(chǔ)上確定設(shè)備類型、設(shè)備布局等問(wèn)題。

2 物業(yè)管理早期介入在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的指導(dǎo)作用

2.1 有利于完善房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)功能

物業(yè)管理早期介入工作的指導(dǎo)作用首先體現(xiàn)在對(duì)新建項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)功能的糾正和指導(dǎo)上。物業(yè)企業(yè)借助于長(zhǎng)期積累里的管理和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，他在參閱建設(shè)單位所提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，能夠結(jié)合實(shí)際情況以及自己的管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)新建項(xiàng)目物業(yè)的使用功能以及未來(lái)實(shí)際需求，指出當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的不足和缺漏，并能在降低成本的基礎(chǔ)之上優(yōu)化物業(yè)服務(wù)功能，提高業(yè)主滿意度。

2.2 有利于全面提升房產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量

在房地產(chǎn)新建項(xiàng)目的施工階段，物管企業(yè)擔(dān)負(fù)著工程監(jiān)理的任務(wù)。由于物業(yè)企業(yè)需要親臨施工現(xiàn)場(chǎng)，以便了解工程施工狀況、設(shè)施設(shè)備采購(gòu)狀況、隱蔽工程驗(yàn)收的情況等，所以它更能從專業(yè)的物業(yè)管理角度，針對(duì)物業(yè)管理、維修養(yǎng)護(hù)問(wèn)題提出實(shí)際的改進(jìn)意見(jiàn)，從而能夠在現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)施工，因而可以最大限度地減少施工缺陷。

2.3 提高房產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管查驗(yàn)的質(zhì)量

當(dāng)新建項(xiàng)目工程竣工之后，物業(yè)公司又擔(dān)當(dāng)起了項(xiàng)目的接管、驗(yàn)收、交付重任。它有助于提升項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和查驗(yàn)監(jiān)管工作的質(zhì)量。物業(yè)公司能夠通過(guò)積極與建設(shè)單位和施工單位的良好溝通交流來(lái)解決施工問(wèn)題和矛盾，并能夠踏實(shí)貫徹物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。例如，物業(yè)公司需要就日常維護(hù)工作與建筑安裝單位進(jìn)行直接交涉，在安裝調(diào)試過(guò)程中對(duì)建筑照明、通訊、供暖系統(tǒng)所存在的問(wèn)題進(jìn)行溝通，這樣可以保證驗(yàn)收和接管查驗(yàn)的質(zhì)量。

2.4 有利于提升物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)品牌形象

物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系決定了房地產(chǎn)的春天同樣會(huì)照耀物業(yè)公司的發(fā)展前景，為物業(yè)公司打造企業(yè)品牌形象帶來(lái)契機(jī)。為此，物業(yè)公司必須通過(guò)提供專業(yè)化、高水平的物業(yè)咨詢服務(wù)來(lái)建立自己的品牌形象，發(fā)揮自己的品牌優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建自己的品牌特色。積極完善和創(chuàng)新傳統(tǒng)的營(yíng)銷和物業(yè)服務(wù)理念，不斷使之制度化、程序化、規(guī)范化。

3 推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中物業(yè)管理早期介入的對(duì)策與建議

3.1 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)管理早期介入足夠的支持和協(xié)助

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、互利互惠、共同發(fā)展的戰(zhàn)略同盟伙伴，他們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中是同命運(yùn)、共進(jìn)退的。因此，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極承擔(dān)起自己在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的各項(xiàng)職責(zé)，在各個(gè)階段都要扮演好自己的角色；能夠積極地配合物業(yè)管理公司的早期介入工作，并與物業(yè)工作管理人員和睦相處；要加強(qiáng)兩者的溝通交流和施工反饋討論，充分發(fā)揮物業(yè)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的指導(dǎo)作用。

3.2 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，努力擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍和職能

通過(guò)上述文章分析，我們可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所起的指導(dǎo)作用是極為巨大的，不僅能夠完善項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且能夠提高項(xiàng)目的施工質(zhì)量。所以要求物業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮自己在不同階段的不同作用，把握好各個(gè)角色的核心責(zé)任，并采取有效措施來(lái)提升項(xiàng)目質(zhì)量；能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的種種隱患和突出問(wèn)題，與施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方有效溝通。而且物業(yè)企業(yè)要著力擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)范圍和職能，為早期介入工作做好鋪墊。積極爭(zhēng)取獲得國(guó)家的監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)，從而能夠綜合開(kāi)展監(jiān)理和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

3.3 有關(guān)部門應(yīng)盡快建立健全相關(guān)的法規(guī)體系

建立健全相應(yīng)的物業(yè)管理早期介入法律法規(guī)體系是從制度上、法規(guī)上來(lái)規(guī)約開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)行為的一個(gè)關(guān)鍵舉措，有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理早期介入的法制化發(fā)展。也能夠從一定程度上來(lái)監(jiān)督、規(guī)約開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)行為，并為早期介入工作提供介入時(shí)間、介入方式和介紹內(nèi)容等借鑒，從而進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)。

4 結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理早期介入在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的作用巨大，它是提升項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、保證建設(shè)質(zhì)量、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效舉措。同時(shí)，也為物業(yè)公司的快速發(fā)展提供了一條嶄新途徑。借助于上文，筆者主要分析了上述三個(gè)方面的內(nèi)容，期望能夠有效達(dá)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)期效果，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)三者共贏的局面。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐強(qiáng).徐州UU小鎮(zhèn)項(xiàng)目物業(yè)早期介入實(shí)施建議[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2014（08）.

[2] 姜兆繁.物業(yè)管理的早期介入節(jié)點(diǎn)（上）[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊），2010（01）.

[3] 孫穎.物業(yè)管理早期介入的必要性[J].中國(guó)經(jīng)營(yíng)管理，2013（03）.

[4] 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心.物業(yè)管理實(shí)務(wù)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007.