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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)踐探討

    2017-06-03 10:43潘龍
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2017年8期
    關(guān)鍵詞:項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐探討經(jīng)營管理

    潘龍

    摘要:項(xiàng)目管理屬于現(xiàn)代化的管理形式,我國房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸意識到項(xiàng)目管理的重要性,并且將其合理的使用至具體的流程中,作為一個房地產(chǎn)企業(yè),具備怎樣的管理項(xiàng)目水平直接關(guān)乎著項(xiàng)目是否成功。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)通常面臨的問題就是因?yàn)轫?xiàng)目受到控制而擱淺,造成其受控的具體原因有很多,最基本的原因就是我國的政策和社會環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)必須要在資源限制與行業(yè)動蕩的背景下,迎接各種挑戰(zhàn),需要一種創(chuàng)新的管理方式。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目開發(fā);經(jīng)營管理;實(shí)踐探討

    中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)識別碼:A 文章編號:1001-828X(2017)009-00-02

    房地產(chǎn)的開發(fā)包含初期的規(guī)劃,建設(shè)工程,市場營銷,物業(yè)管理四方面,房地產(chǎn)在實(shí)踐開發(fā)的同時,充分的表現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)必須維護(hù)的生存與發(fā)展以及處理好的兩種關(guān)系:建設(shè)施工工藝、施工現(xiàn)場的管理,施工質(zhì)量必須高效;基于此,本文主要主要闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)踐。

    一、目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的普遍做法

    1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的概念

    所謂的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理具體是指房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目時對實(shí)際開發(fā)的項(xiàng)目為管理經(jīng)濟(jì)所制定出有效的制度、對策、方案的簡稱。管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵目的在于保證企業(yè)進(jìn)而項(xiàng)目部門經(jīng)濟(jì)層面的關(guān)系,利用高效的運(yùn)轉(zhuǎn),使用合理的激勵制度,促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理部門以最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利的標(biāo)準(zhǔn)。

    2.管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)現(xiàn)行做法的概述

    普遍的做法就是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的綜合核算,分工管理、獎罰不定等。就是整體項(xiàng)目的規(guī)劃全權(quán)由企業(yè)進(jìn)行綜合的決定,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)部門由公司進(jìn)行統(tǒng)一的管理與核算,管理項(xiàng)目的相關(guān)人員僅負(fù)責(zé)實(shí)際初期的開發(fā)、工程管理等相關(guān)的工作,一般不定量化的標(biāo)準(zhǔn),也并不能明確的落實(shí)到人員崗位上;最終促使項(xiàng)目怎樣才能全權(quán)由上級進(jìn)行管理,項(xiàng)目經(jīng)辦的有關(guān)人員也并不具備風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)的職責(zé);更加談不上明確獎勵的相關(guān)事宜,待項(xiàng)目完成后全部交由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行細(xì)致的酌情考慮;一旦項(xiàng)目出現(xiàn)較大的故障由企業(yè)負(fù)責(zé),項(xiàng)目經(jīng)理一般都不會受到處罰。

    3.分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理存在的弊端

    伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐漸壯大與項(xiàng)目數(shù)量的逐漸增多,其中也存在諸多明顯的問題:

    其一,開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)、責(zé)、利存在脫節(jié)的現(xiàn)象,很難調(diào)動出一線項(xiàng)目管理者的積極性。而一線管理者了解項(xiàng)目的比較全面,懂規(guī)則,明白關(guān)系,了解流程,其十分缺乏主觀能動性與較強(qiáng)的責(zé)任意識,利用效益機(jī)制激發(fā)出工作的積極性,就算項(xiàng)目擁有成功的把我也會存在大大折扣的現(xiàn)象,只依靠企業(yè)決策層的積極性,還不如充分的發(fā)揮出企業(yè)與項(xiàng)目經(jīng)理部門的積極性效果會更佳;

    其二,企業(yè)內(nèi)部之間存在嚴(yán)重的攀比現(xiàn)象,以此非常不利于企業(yè)之間的相協(xié)調(diào)。因?yàn)槠髽I(yè)不具備衡量成績的指標(biāo),僅憑感覺衡量,這樣極有可能出現(xiàn)成績優(yōu)越者遭人嫉妒,最終嚴(yán)重的影響企業(yè)的效益;

    其三,開發(fā)產(chǎn)生的成本難以控制。因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)理自身的利益和節(jié)省開支沒有直接的關(guān)聯(lián),當(dāng)遇到?jīng)_突與困境時,并不會有人過于重視,相反設(shè)法的多做工作,要么就是增加矛盾,要么就是停頓項(xiàng)目,在此基礎(chǔ)上,使得項(xiàng)目的成本逐漸增加,甚至是加大成本。

    其四,風(fēng)險(xiǎn)利益機(jī)制缺乏完善。毋庸置疑,企業(yè)老板就是公司的法人代表,必須要承擔(dān)項(xiàng)目的一切風(fēng)險(xiǎn),怎樣才能將企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分別投至項(xiàng)目經(jīng)理以及不同的項(xiàng)目崗位,關(guān)于這方面屬于藝術(shù)的所在。基于公平的角度而言,風(fēng)險(xiǎn)一人擔(dān),利益大家享,根本就不屬于社會主義市場中最公平的準(zhǔn)則。但是,加強(qiáng)完善企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意識,也是所有員工必須具備的心理承受能力與社會保障意識,在此基礎(chǔ)上,也需要有一個循序漸進(jìn)的流程。

    二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的基本思路

    1.單獨(dú)核算

    項(xiàng)目經(jīng)理部門的經(jīng)濟(jì)部門屬于能夠獨(dú)立完成核算公司各項(xiàng)目單獨(dú)有的設(shè)漲,因?yàn)闀?jì)根據(jù)項(xiàng)目綜合做賬,分別進(jìn)行核算,項(xiàng)目經(jīng)理部門在進(jìn)行設(shè)置出納和預(yù)算工程的人員。進(jìn)行綜合的監(jiān)督與管理房地產(chǎn)項(xiàng)目,合理的制定出授權(quán)開發(fā),分級式管理經(jīng)營的機(jī)制。

    2.風(fēng)險(xiǎn)抵押

    企業(yè)對項(xiàng)目經(jīng)理以及主要負(fù)責(zé)人實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)抵押。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理工資的30%每月扣除,當(dāng)成風(fēng)險(xiǎn)的抵押金,如果完成預(yù)定的指標(biāo),年終一次性的予以返回;如果沒有完預(yù)期指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)抵押金全權(quán)由企業(yè)扣留。建立此種風(fēng)險(xiǎn)抵押的關(guān)鍵目的就是為了使經(jīng)濟(jì)部門全體人員提高工作的積極性,給予心理的層面,也許會增加一定的壓力,企業(yè)并不是用其補(bǔ)償損失。企業(yè)暫扣工作人員工資額度不可建立在影響生活的基礎(chǔ)上,關(guān)于這方面可以通過雙方調(diào)整協(xié)商。采取此種方式雖然無法彌補(bǔ)項(xiàng)目全部的損失,但是對于權(quán)、責(zé)、利徹底脫離大鐵鍋的體制定是良好的進(jìn)步。

    3.三控一定的方案

    所謂的“三定一控”具體而言就是定量費(fèi)用的支出、定量投資總額度、定量完成的利潤,控制工資的總額度。具體的分析如下:

    (1)定量投資的總額。項(xiàng)目是否進(jìn)行合理的投資主要由企業(yè)確定。具體來講,通過企業(yè)職能部或是三總師計(jì)劃完成,上報(bào)由企業(yè)決策層研究決策。待此項(xiàng)目的研究報(bào)告完成并且獲得可行性批復(fù)之后,再交給適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目經(jīng)理部落實(shí),將獲取可行性批復(fù)的報(bào)告作為根本的依據(jù),與企業(yè)資金的具體情況相結(jié)合統(tǒng)一確定此項(xiàng)目的投資總額。

    (2)制定費(fèi)用開支。合理的控制開發(fā)項(xiàng)目的成本屬于管理經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn),一旦項(xiàng)目投資的總額經(jīng)過確定,控制開發(fā)成本屬于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重點(diǎn)路徑。所以有的成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在控制開發(fā)的成本反面也費(fèi)盡心思,同時在實(shí)踐的過程中,也實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造出企業(yè)最佳的控制方式。盡管那些有效的方式是需要保密的,但是既然屬于一種有效的方法,要想使用就很難確保保密的程度。

    4.制定完成的利潤

    項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理中最終的目標(biāo)就是利潤,實(shí)現(xiàn)利潤屬于基本檢測項(xiàng)目經(jīng)理部成績的標(biāo)志,企業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)也是獲取的利潤。所以加強(qiáng)確認(rèn)利益的指標(biāo)屬于一項(xiàng)非常重要指標(biāo),直接關(guān)乎著項(xiàng)目各方面的效益,一旦經(jīng)過確定,就不可隨意進(jìn)行更改。利潤水平不僅要依據(jù)市場淚滴地段同樣項(xiàng)目的普通獲取利益的水平,同時也要顧全企業(yè)內(nèi)部其它項(xiàng)目經(jīng)理部門的平衡關(guān)系,如果存在較大的差距極有可能出現(xiàn)不協(xié)調(diào)與攀比現(xiàn)象,最終就會產(chǎn)生諸多難以解決的矛盾。

    5.合理的控制工資的總額

    按照我國的相關(guān)規(guī)范,國企現(xiàn)行的工資數(shù)量和經(jīng)濟(jì)效益之間的掛鉤,并且合理的控制工資的總數(shù)量。所以企業(yè)對于項(xiàng)目經(jīng)理部門人員工資方面的標(biāo)準(zhǔn)必須要實(shí)施合理與控制。由企業(yè)對同類同級層的人員進(jìn)行綜合發(fā)放與核定;發(fā)放獎金的標(biāo)準(zhǔn)可按照為企業(yè)付出貢獻(xiàn)的多少來確定,在分別的發(fā)放。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)濟(jì)有效方法的外部環(huán)境與內(nèi)部條件

    1.外部環(huán)境

    (1)房地產(chǎn)如今的市場還比較穩(wěn)定,就時所有的開發(fā)項(xiàng)目可以順利的實(shí)施,不僅不是蒸蒸日上,也不是處于低潮。政治環(huán)境相對比較寬松和諧,經(jīng)濟(jì)秩序也十分的平和有序,金融管理規(guī)范,市場供求平穩(wěn)。凡是屬于特別設(shè)定領(lǐng)域的市場都不適宜使用此種方法。

    (2)房地產(chǎn)法律初具規(guī)模。相關(guān)的房地產(chǎn)法規(guī)與政策完善,各項(xiàng)開發(fā)以及建設(shè)流程都有法可依。

    2.內(nèi)部條件

    (1)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須具備相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與規(guī)模,開發(fā)項(xiàng)目也要達(dá)到適宜的數(shù)量。

    (2)項(xiàng)目經(jīng)理必須具備可靠的思想品德,較強(qiáng)的業(yè)務(wù)水平與協(xié)調(diào)能力,對開發(fā)項(xiàng)目的流程以及策劃項(xiàng)目都完全熟練,并且還要具備實(shí)踐參與開發(fā)項(xiàng)目全過程的經(jīng)歷。

    (3)企業(yè)必須具備嚴(yán)密的管理制度,參悟恩怨也要熟悉工程預(yù)算以及控制開發(fā)成本的技能,監(jiān)管力度也要得當(dāng)。

    四、結(jié)語

    綜上所述,管理房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的核心,也是調(diào)動一線人員積極性的最佳路徑,進(jìn)而直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要原因,必須引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)部門的著重關(guān)注,集中全部的注意力進(jìn)行研究、健全與推廣,逐漸形成順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)特征的一套管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的有效方法。只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得持續(xù)發(fā)展的空間。

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