“活下去”

李永華

2018年，娛樂圈的戲碼都被地產(chǎn)和金融搶走了，一個(gè)個(gè)主角粉墨登場(chǎng)，最新的主角，是萬科，曾經(jīng)的中國(guó)房地產(chǎn)老大，這次的大戲名叫“活下去”，劇情梗概是萬科在一次內(nèi)部會(huì)議上喊出“活下去”。不知道多年前就已對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做出“拐點(diǎn)到來”判斷的萬科如果能繼續(xù)活得好，這部大戲會(huì)不會(huì)更名為“王者歸來”。

城頭變幻大王旗

萬科不做老大有一陣子了。此后，城頭變幻大王旗，就連曾經(jīng)被王石嘲笑的小弟孫宏斌也已拍馬殺來。

最近一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)格局之變，起于2014年。據(jù)說，彼時(shí)萬科在內(nèi)部做了一個(gè)超大規(guī)模的計(jì)量模型來推演中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)，結(jié)論并不太樂觀——房子太多，夠全國(guó)人民住的。

萬科的判斷并不算錯(cuò)。2014年，銀根緊縮，樓市庫存高企，鬼城出沒，各地樓盤打折降價(jià)之聲此起彼伏，跑路的開發(fā)商?hào)|躲西藏。于是，萬科戰(zhàn)略從高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)為相對(duì)穩(wěn)健，拿地不那么積極，開發(fā)進(jìn)度也放慢了。

2015年，寶能橫插一杠子，你死我活的控制權(quán)之爭(zhēng)難免打亂萬科的節(jié)奏。老大不玩，有人看準(zhǔn)了機(jī)會(huì)。碧桂園、融創(chuàng)等開啟狂飆突進(jìn)的模式，且紛紛下沉三四線城市，甚至五六線，哪怕大一點(diǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不曾放過，萬科卻依然重兵把守一二線城市。

孰料，隨后風(fēng)云突變，三年棚改計(jì)劃出臺(tái)，貨幣化安置橫空出世，各地高企的庫存消化一空，到2017年底，不少地方高喊庫存不夠用了，剩下的房子只夠賣兩三個(gè)月的。

熱銷之時(shí)，趁勢(shì)漲價(jià)。敢于加杠桿、敢于囤地、敢于高周轉(zhuǎn)開發(fā)的房企們發(fā)達(dá)了。一些此前并不在第一梯隊(duì)的后輩們紛紛喊出年銷售千億、3000億的口號(hào)，沒跟上形勢(shì)的小開發(fā)商們則銷聲匿跡。

而到今年上半年，形勢(shì)又起了變化，工地安全事故頻發(fā)，業(yè)主維權(quán)潮、退房潮再現(xiàn)，高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式忽然就玩不動(dòng)了。

此時(shí)，曾經(jīng)的老大萬科出來振臂一呼：“活下去！”聽完之后，再仔細(xì)咂摸，各路豪杰發(fā)現(xiàn)，老大原來只是像非洲草原上的獅子一樣假裝不小心打了一個(gè)盹。2018年中報(bào)顯示，喊出“活下去”的萬科2018年上半年業(yè)績(jī)并不差：營(yíng)業(yè)收入 1059.7 億元，同比增長(zhǎng) 51.8%；凈利潤(rùn) 91.2 億元，同比增長(zhǎng) 24.9%。還有個(gè)數(shù)據(jù)也讓不少同行眼紅：賬面現(xiàn)金1596億元。

萬科在“假哭”？

業(yè)績(jī)大漲，手頭這么寬裕，“活下去”是哭給誰看??？

郁亮說，2012年時(shí)，萬科判斷行業(yè)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折，而今天，轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來了。

風(fēng)向變了?！胺孔〔怀础本o箍咒毫不松動(dòng)，限購、限售等一系列限制都來了，郁亮說，“在轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們?cè)?jīng)相信不會(huì)出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn)?！?/p>

今年6月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛警告，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉。”

作為晴雨表，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積266.3萬平方米，同比下降22.7%。

9月底，有二線城市下轄區(qū)在房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)議上對(duì)當(dāng)今市場(chǎng)做出如下判斷：市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷；價(jià)格回落，個(gè)別樓盤開始打折，惡性循環(huán)，甚至導(dǎo)致信訪問題；銷售放緩，金九銀十銷售節(jié)奏未入正軌。此前，在樓市一度火熱的長(zhǎng)沙，有住建部門官員稱，沒想到市場(chǎng)變得這么快。

市場(chǎng)只是在回歸常識(shí)。今年5月，在全國(guó)政協(xié)“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系”專題協(xié)商會(huì)上，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴講了4句話：“做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，做壞事是要付出代價(jià)的?！?/p>

此次會(huì)前，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)成立了“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系”專題調(diào)研組分赴各地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)的問題就包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總量供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、結(jié)構(gòu)性區(qū)域性矛盾更趨突出的新階段，供需形勢(shì)和面臨矛盾的新變化，使?jié)撛陲L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。

劉鶴的這四句話，看似平淡無奇，但說的都是大實(shí)話，行家都懂。萬科開始把銷售回款當(dāng)作生死線；恒大的新目標(biāo)調(diào)整為降低負(fù)債率；碧桂園開始懷念“從前的日色慢”；融創(chuàng)孫宏斌則開始強(qiáng)調(diào)安全第一。

樓市真假變局

封號(hào)“最懂房地產(chǎn)的分析師”的任澤平有個(gè)判斷，房地產(chǎn)周期長(zhǎng)期看人口，中期看政策，短期看金融。

目前來看，不管哪一條，似乎都不太妙。金融去杠桿，房地產(chǎn)是重點(diǎn)防控對(duì)象。清華大學(xué)教授魏杰認(rèn)為，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳染給金融機(jī)構(gòu)，正在打隔斷：一是各大機(jī)構(gòu)原則上不再接受調(diào)整住房抵押貸款，即便要做，也會(huì)大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有資金買的地才能抵押，且按照地價(jià)的20%抵押，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)點(diǎn)。

取消預(yù)售制度的傳言讓不少老板半夜驚醒。預(yù)售制下，按孫宏斌的說法，開發(fā)商玩的都是別人的錢。風(fēng)聲鶴唳，有關(guān)部門趕緊辟謠。然而，中國(guó)的智者從來崇尚的是見微知著。

政策呢？此前數(shù)輪經(jīng)濟(jì)刺激中，房地產(chǎn)都是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力軍。然而，即便今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)吃緊，房地產(chǎn)這把“夜壺”依舊無人想起。上半年，棚改貨幣化政策收緊，決策層最新的表態(tài)是堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。顯然，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的思路已經(jīng)被放棄。

人口呢？二胎不夠，已有專家一拍腦袋，喊著社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)要改為強(qiáng)制生育金了。雖然一些一二線城市人口依舊是凈流入，但國(guó)家正在調(diào)整空間布局，雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)都會(huì)分流人口。

怎么辦？從誕生之初，王石好像從未踩錯(cuò)點(diǎn)，萬科的動(dòng)作始終是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。

“萬科一貫是敢于打價(jià)格戰(zhàn)的?！币晃毁Y深地產(chǎn)人士說。日前，萬科廈門某樓盤放出五折銷售消息，雖不是真五折，也不是虧本銷售，但信號(hào)夠恐怖。打折的當(dāng)然不只是萬科，一些都市報(bào)上再現(xiàn)整版的樓盤廣告，員工內(nèi)部?jī)r(jià)之類的活動(dòng)也悄然復(fù)蘇。

“為什么我們要敢于降價(jià)，快速降價(jià)，現(xiàn)在調(diào)控措施還在陸續(xù)出臺(tái)，國(guó)家的決心和態(tài)度非常明確。一定要以最快的速度出貨，措施和價(jià)格一定要比其他企業(yè)先走一步?！?/p>

歷史總是驚人的相似，但從不重復(fù)。上面這段話，來自萬科高管2008年的內(nèi)部講話。

降價(jià)之后呢？有個(gè)數(shù)據(jù)透露出些許消息：萬科今年1—8月拿地金額僅次于碧桂園，凈負(fù)債率從2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。