開發(fā)區(qū)工業(yè)用地邊際效益測算與規(guī)?？刂蒲芯?/h1>

2018-09-26 11:45:10李帥，喻瑤*，許珠，何歡

上海國土資源訂閱 2018年3期 收藏

關(guān)鍵詞：容積率工業(yè)用地邊際

李 帥，喻 瑤*，許 珠，何 歡

（1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源環(huán)境學(xué)院，湖南·長沙 410128；2. 湖南省地質(zhì)調(diào)查院，湖南·長沙 410116）

中國大部分工業(yè)園區(qū)依靠低廉的工業(yè)用地價格吸引工業(yè)企業(yè)和快速擴張工業(yè)用地規(guī)模保障工業(yè)企業(yè)用地需求的發(fā)展模式，造就了工業(yè)的快速發(fā)展和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的表面繁榮；實則耕地資源嚴(yán)重?fù)p失、工業(yè)用地粗放、利用效率低下。但是當(dāng)前工業(yè)用地供應(yīng)量緊縮，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式也正處于向集約型、環(huán)保型和質(zhì)量型的可持續(xù)性發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期[1]。工業(yè)用地作為工業(yè)生產(chǎn)活動的物質(zhì)承載基礎(chǔ)，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵所在[2]，如何控制工業(yè)用地規(guī)模，同時保障經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展成為當(dāng)前亟需解決的問題。而持續(xù)提升工業(yè)用地利用效率正是合理控制工業(yè)用地規(guī)模的關(guān)鍵所在[3]，也是突破發(fā)展瓶頸，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級的根本途徑[4-8]。

工業(yè)用地利用效率的影響因素眾多，涉及范圍廣，其中工業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)與控制指標(biāo)損失程度是影響工業(yè)用地利用效率的最直接因素，嚴(yán)格落實工業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)和合理優(yōu)化控制指標(biāo)是提升工業(yè)用地利用效率的前提與基礎(chǔ)，而關(guān)于工業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)的研究并未得到足夠重視[9]。楊剩富從微觀角度出發(fā)，分析企業(yè)用地綜合效益水平與控制指標(biāo)之間的關(guān)系，提出鋼構(gòu)行業(yè)用地控制指標(biāo)最佳控制值[10]。郭瑞明將工業(yè)用地集約分值與控制指標(biāo)實際值進(jìn)行擬合分析確定各控制指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值[11]。張洪利用嶺回歸分析方法分析土地集約度與控制指標(biāo)之間的定量關(guān)系，并以回歸分析結(jié)果為基礎(chǔ)設(shè)定云南壩區(qū)工業(yè)用地集約利用控制指標(biāo)值[12]。上述學(xué)者針對工業(yè)用地控制指標(biāo)展開了研究，但未考量時間因素的影響，而且不同類型、等級的城市或地區(qū)也應(yīng)根據(jù)其自身特點和發(fā)展階段做出相應(yīng)的指標(biāo)修正，設(shè)定不同工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，使工業(yè)用地控制指標(biāo)值與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平相對應(yīng)[13-14]。

1 數(shù)據(jù)來源與研究方法

本文將2011-2015年設(shè)定為研究時段，并從湖南省長沙市望城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)等中選擇用地面積或產(chǎn)值排名靠前的作為典型，最終有27家企業(yè)被作為研究對象。數(shù)據(jù)來源于《典型企業(yè)調(diào)查表》《企業(yè)年度報告》《2011-2013年中國工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)庫》《011-2015年望城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料》。

1.1 指標(biāo)選取及處理

（1）邊際效益測算指標(biāo)選取

企業(yè)總產(chǎn)值Y（萬元），折算可比價；資本存量K（萬元），利用永續(xù)盤存法計算，折舊率取7.98%[15]；勞動力L（人）；企業(yè)用地面積M（hm2），根據(jù)以往研究，消除行業(yè)間工業(yè)用地利用強度差異，折算為標(biāo)準(zhǔn)用地面積[16]。

（2）規(guī)?？刂蒲芯恐笜?biāo)選取

被解釋變量：工業(yè)用地利用效率（lnmp），以邊際效益表征。

解釋變量：投資強度（lnt），容積率（lnr）。

控制變量：企業(yè)經(jīng)營時間（lnage），即企業(yè)開業(yè)時間至2015年末，引入企業(yè)經(jīng)營時間平方項，考察企業(yè)經(jīng)營時間與邊際效益間的非線性關(guān)系；企業(yè)規(guī)模（lnsize），以企業(yè)從業(yè)人數(shù)/經(jīng)開區(qū)企業(yè)個數(shù)表示，引入企業(yè)規(guī)模平方項，考察企業(yè)規(guī)模與邊際效益間的非線性關(guān)系。

1.2 研究方法

（1）邊際效益測算。本文綜合龍開勝[17]、張?zhí)m[18]的研究，用工業(yè)用地邊際效益表征工業(yè)用地利用效率，基于C-D生產(chǎn)函數(shù)構(gòu)建工業(yè)用地邊際效益模型：

在工業(yè)生產(chǎn)中土地未直接參與生產(chǎn)，與土地、資本、勞動力并列作為產(chǎn)出的三要素之一是不適宜的，但土地又是工業(yè)生產(chǎn)不可或缺的一部分，故將工業(yè)用地作為其他要素的分母，并據(jù)此測算土地要素的彈性系數(shù)[19-20]。因此在假定規(guī)模報酬不變，即滿足α+β+γ=1的假設(shè)下，將式(1)進(jìn)行如下轉(zhuǎn)換：

Y代表企業(yè)總產(chǎn)值；M、K、L分別代表企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用地面積，企業(yè)資本投入、勞動力投入；i、t分別表示企業(yè)和時間；A、α、β、γ為待估參數(shù)；λi表示個體效應(yīng)，λt表示時間效應(yīng)，εit為隨機擾動項。根據(jù)β、γ的系數(shù)，可計算α的相對份額，即α=1-β-γ，則企業(yè)用地邊際效益MPit可表示為：

（2）規(guī)?？刂蒲芯俊２捎霉潭ㄐ?yīng)模型。

2 工業(yè)用地邊際效益測算

本文利用Stata14.0軟件，采用Driscoll和 Kraay的估計方法進(jìn)行回歸分析[21]。根據(jù)表1可知式(2)中β=0.3717、γ=0.5127，繼而可測算回歸系數(shù)α的值。并根據(jù)式(3)測算2011-2015年27家典型企業(yè)用地邊際效益，見表2。

從變化趨勢來看，18、19號企業(yè)用地邊際效益呈持續(xù)上升狀態(tài)；2、5號企業(yè)則是急驟上升，后趨于平緩；6、7、9、10、11、12、13、14、17、20、21、22、24、25、26、27號企業(yè)用地邊際效益均小幅提升，但逐步平穩(wěn)；1、3、4、15、16、23號企業(yè)用地邊際效益保持平穩(wěn)狀態(tài)，甚至略有下降；8號企業(yè)用地邊際效益明顯下降。從企業(yè)個體來看，2、3、5、9、18、19、24號企業(yè)用地邊際效益較高，其中18號企業(yè)用地邊際效益超過8000萬元/hm2，19號企業(yè)超過10000萬元/hm2。13、16號企業(yè)用地邊際效益較低，其中16號企業(yè)低于100萬元/hm2，且呈現(xiàn)下降趨勢，13號企業(yè)最低僅為33.43萬元/hm2。企業(yè)間由于生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)產(chǎn)品等的不同，形成一定的差距是可以理解的，但是企業(yè)間差距持續(xù)增大，甚至部分企業(yè)的用地邊際效益不升反降，則需警惕?？偠灾?，近年望城經(jīng)開區(qū)27家典型企業(yè)用地邊際效益平均水平有所提升，但提升空間較大，且企業(yè)用地邊際效益持續(xù)增加的較少，甚至呈遞減趨勢。

表1 C-D生產(chǎn)函數(shù)回歸分析結(jié)果Table 1 Estimation results of cobb-douglas production function

3 企業(yè)用地邊際效益與控制指標(biāo)分析

3.1 回歸結(jié)果分析

由于容積率與建筑系數(shù)存在較強的相關(guān)關(guān)系，因此在分析過程中剔除了建筑系數(shù)，而保留更重要的控制指標(biāo)：投資強度和容積率。

模型1-5，容積率的系數(shù)高于投資強度的系數(shù)，表明容積率的促進(jìn)效用要高于投資強度的促進(jìn)效用，容積率的系數(shù)也是各變量中最大的，表明容積率是影響企業(yè)用地邊際效益的決定性因素。模型2，投資強度、容積率的系數(shù)分別為0.6245、0.8125，表明在當(dāng)前狀態(tài)下，投資強度與容積率對企業(yè)用地邊際效益均呈正向促進(jìn)效用；相較于模型1，投資強度和容積率的系數(shù)均下降，表明隨著企業(yè)規(guī)模的擴張和企業(yè)經(jīng)營時間的增長，企業(yè)管理水平提升，生產(chǎn)技術(shù)逐漸成熟，投資強度與容積率的部分效用被替代。模型3，當(dāng)引入企業(yè)規(guī)模的平方時，容積率系數(shù)下降，其系數(shù)為0.7507，相較于模型2下降7.60%，相較于模型1下降21.25%，表明隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，容積率的促進(jìn)效用被削弱。模型4，當(dāng)引入企業(yè)經(jīng)營時間的平方時，投資強度的系數(shù)為0.5176，相較于模型1投資強度的系數(shù)下降29.36%；相較于模型2，投資強度的系數(shù)下降17.12%，表明企業(yè)經(jīng)營時間的增長，投資強度的促進(jìn)效用減小。模型5，當(dāng)同時引入企業(yè)規(guī)模的平方和企業(yè)經(jīng)營時間的平方時，相較于其他模型，容積率的系數(shù)和投資強度的系數(shù)均呈現(xiàn)下降。對比模型2、3、4、5可發(fā)現(xiàn)，在引入企業(yè)規(guī)模的平方時，容積率的系數(shù)下降，表明容積率的系數(shù)隨企業(yè)規(guī)模擴張而呈現(xiàn)下降趨勢；在引入企業(yè)經(jīng)營時間的平方時，投資強度的系數(shù)出現(xiàn)下降，表明企業(yè)經(jīng)營時間的增長會削弱投資強度的促進(jìn)效用。

控制變量方面：模型2-5，企業(yè)規(guī)模的系數(shù)分別為0.1009、0.1343、0.2668、0.2519，表明企業(yè)就業(yè)人數(shù)的增長能有效促進(jìn)企業(yè)用地邊際效益提升；但是模型3-5，企業(yè)規(guī)模的平方系數(shù)明顯下降分別為-0.0015、-0.00089，表明在初始階段企業(yè)規(guī)模擴張，增加就業(yè)人員的對用地邊際效益的促進(jìn)作用更明顯，但增長到一定規(guī)模后，企業(yè)從業(yè)人員投入出現(xiàn)冗余，導(dǎo)致邊際效益下降，即隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，企業(yè)用地邊際效益先升后降，企業(yè)規(guī)模與企業(yè)用地邊際效益之間存在倒U型的關(guān)系。企業(yè)經(jīng)營時間在模型2-5中系數(shù)分別為0.4095、0.4182、0.4547、0.4505，表明隨著企業(yè)經(jīng)營時間的增長，企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、管理能力等逐漸成熟，更有利于企業(yè)用地邊際效益的提升；但引入企業(yè)經(jīng)營時間的平方后，企業(yè)經(jīng)營時間的平方的系數(shù)均明顯下降，表明企業(yè)經(jīng)營時間與企業(yè)用地邊際效益之間也存在倒U型的關(guān)系（表3）。

表3 邊際效益與控制指標(biāo)估計結(jié)果Table 3 Estimation results of land marginal benefit and control indicators

3.2 控制指標(biāo)測算

為進(jìn)一步確定容積率與投資強度的合理標(biāo)準(zhǔn)值，本文借鑒了張洪的研究[12]，通過測算企業(yè)用地邊際效益實際增長1%時，控制指標(biāo)的實際增加率，測算公式如下：

式中X為控制指標(biāo)的實際增加率、φ為控制指標(biāo)的回歸系數(shù)、R2為回歸模型中的within-R2值、F為控制指標(biāo)的貢獻(xiàn)份額。為確切反映實際情況，本文選用模型2的相關(guān)系數(shù)測算。根據(jù)式(4)測算得出企業(yè)用地邊際效益實際增長1%時，容積率的實際增長率應(yīng)為0.19%，投資強度的實際增長率為0.31%。利用幾何平均法測得2011-2015年27家企業(yè)用地邊際效益的增長速率為9.80%，因此容積率至少提升1.90%，投資強度至少提升3.21%。若以2025年為近期目標(biāo)年，總體容積率應(yīng)提升19.0%，總體投資強度應(yīng)提升32.1%。

4 工業(yè)用地規(guī)?？刂坡窂?/h2>

4.1 升級改造區(qū)域內(nèi)的老舊企業(yè)，積極引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)

隨著企業(yè)經(jīng)營時間的增長，企業(yè)管理水平等日益成熟，但也會造成企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備等老舊，降低投資強度的促進(jìn)效用；隨著企業(yè)從業(yè)人員的增加，企業(yè)規(guī)模的擴大，企業(yè)用地邊際效益會得到顯著提升，但持續(xù)擴大企業(yè)規(guī)模，會造成勞動力投入冗余，企業(yè)生產(chǎn)效率低下。而且區(qū)域原有老舊企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)相對落后，大多呈粗放利用的用地方式和高能耗、高水耗的高投入生產(chǎn)模式。因此，應(yīng)充分挖掘土地利用潛力，適當(dāng)?shù)膶螌訌S房改造為多層廠房，提升用地效益；在滿足企業(yè)自身需求的同時還可以轉(zhuǎn)讓或外租給同類先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；F(xiàn)代化發(fā)展；提升企業(yè)投資強度，加快老舊企業(yè)的技術(shù)改造，擴展產(chǎn)業(yè)鏈，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”，發(fā)展電商，開拓消費渠道；對于技術(shù)過于落后，難以升級改造或再開發(fā)的可實施逐步淘汰制。另一方面，與長沙市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行對接，積極引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先安排新興產(chǎn)業(yè)用地，打造新興特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，如：電子信息特色小鎮(zhèn)，以促進(jìn)生態(tài)發(fā)展、信息化發(fā)展，提高知識密集型、技術(shù)密集型等高端產(chǎn)業(yè)的比重。

4.2 實施工業(yè)用地彈性出讓，保障工業(yè)用地精準(zhǔn)供給

工業(yè)用地的出讓年限一般為50年，但較長的出讓年限，不僅會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本等費用增加，還可能導(dǎo)致工業(yè)用地粗放、低效利用。依據(jù)工業(yè)企業(yè)生命周期以及發(fā)展情況，設(shè)定合理的工業(yè)用地出讓年限，或?qū)嵤┫茸庥煤蟪鲎專环矫婵梢韵魅蹼S著企業(yè)經(jīng)營時間增長，企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備老舊、技術(shù)未及時革新而導(dǎo)致企業(yè)用地邊際效益減小，以及投資強度對企業(yè)用地邊際效益的促進(jìn)作用減小的影響；另一方面還可以保證精準(zhǔn)、有效供給工業(yè)用地，提升工業(yè)用地配置效率，提高工業(yè)用地利用效率[22]。

4.3 設(shè)立合適的控制指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值，且嚴(yán)格落實工業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)

建立符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域發(fā)展程度的控制指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，保障工業(yè)用地利用效率持續(xù)提升，引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)向高效益、低成本、少用地、少污染的質(zhì)量型、集約型、環(huán)保型發(fā)展。根據(jù)控制指標(biāo)測算，總體容積率至少提升19.0%，總體投資強度應(yīng)該提升32.1%。但僅靠設(shè)立相關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)是不夠的，還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，加強管理工業(yè)項目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)。同時，嚴(yán)防閑置土地，企業(yè)囤地，私自改變用地性質(zhì)等行為。

5 結(jié)論與討論

本文以長沙市望城經(jīng)開區(qū)2011-2015年27家典型企業(yè)數(shù)據(jù)為研究對象，測算了企業(yè)用地邊際效益，并分析了企業(yè)用地邊際效益與控制指標(biāo)之間的關(guān)系，得出主要結(jié)論如下：

（1）近年望城經(jīng)開區(qū)27家典型企業(yè)用地邊際效益平均水平有所提升，但提升空間較大，且能保障持續(xù)增長的較少。（2）容積率和投資強度對企業(yè)用地邊際效益均呈明顯的正向促進(jìn)效用。但隨企業(yè)經(jīng)營時間的增長，投資強度的促進(jìn)效用減弱；隨企業(yè)規(guī)模的擴大，容積率的促進(jìn)效用被削弱。（3）為持續(xù)提升企業(yè)用地邊際效益，合理控制工業(yè)用地規(guī)模，總體容積率應(yīng)提升19.0%，總體投資強度應(yīng)提升32.1%。

不足的是本文僅研究了企業(yè)用地邊際效益與容積率、投資強度之間的關(guān)系，且測算企業(yè)用地邊際效益時未考量負(fù)面效應(yīng)：非期望產(chǎn)出。同時所選樣本量較小，今后可從地區(qū)內(nèi)同級開發(fā)區(qū)中選擇更多典型企業(yè)樣本，進(jìn)行比較分析。

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