容積率地價(jià)修正系數(shù)實(shí)證研究

王令超，樊鵬，李永明，李冰

(1.河南省科學(xué)院地理研究所，鄭州450052;2.安陽(yáng)市金土地價(jià)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司，河南安陽(yáng)455000;3.平頂山市金鷹土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司，河南平頂山467000)

容積率地價(jià)修正系數(shù)是中國(guó)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)評(píng)估的重要參數(shù)之一，其變化可導(dǎo)致地價(jià)大幅度上升或下降。在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，通常需要將參與計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)修正到設(shè)定的基準(zhǔn)地價(jià)容積率下(同時(shí)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、交易時(shí)間、期日等其他修正)，從而使樣點(diǎn)地價(jià)的內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的內(nèi)涵一致;同理，評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，則需將標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地具體容積率下(同時(shí)進(jìn)行其他修正)，從而得到符合宗地利用條件的宗地地價(jià)，二者修正的方向相反，理論上互為倒數(shù)。各地政府公布的容積率地價(jià)修正系數(shù)均為用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)的容積率地價(jià)修正系數(shù)，且其在社會(huì)上的傳播和應(yīng)用范圍遠(yuǎn)較樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正系數(shù)廣。因此，無(wú)特殊說(shuō)明時(shí)，容積率地價(jià)修正系數(shù)是指用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)的容積率地價(jià)修正系數(shù)。

目前，對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)的研究多集中于計(jì)算方法等理論研究，對(duì)中國(guó)城市容積率地價(jià)修正系數(shù)的實(shí)踐研究尚不多見(jiàn)。在地價(jià)評(píng)估中應(yīng)用的容積率地價(jià)修正系數(shù)與理論成果研究是否一致?存在什么問(wèn)題?這些問(wèn)題又能為理論研究和未來(lái)容積率地價(jià)修正系數(shù)計(jì)算和應(yīng)用帶來(lái)什么啟示?本研究以北京、太原、濟(jì)南、鄭州等66個(gè)城市的基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)為基礎(chǔ)，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行初步探索。

1 容積率地價(jià)修正系數(shù)理論研究綜述

容積率的大小與宗地地上建筑物面積成正比，反映了土地利用效益的差異。多數(shù)情況下，地價(jià)與容積率成正相關(guān)，即容積率越高，地價(jià)也越高。但是，地價(jià)受多種因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施水平、土地市場(chǎng)狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等都會(huì)影響容積率與地價(jià)之間的變化關(guān)系，從而造成不同用途、不同城市容積率地價(jià)修正系數(shù)具有顯著差異。

在容積率理論研究中，陳順清認(rèn)為容積率表達(dá)的是“凈”土地上允許建設(shè)的總?cè)萘浚醋诘亟ㄖt線(xiàn)范圍內(nèi)允許修建的總建筑面積與宗地建筑紅線(xiàn)面積之比［1］;何強(qiáng)偉則提出了規(guī)劃容積率、管理容積率、控制容積率的概念［2］;賈夢(mèng)宇等認(rèn)為應(yīng)建立分區(qū)容積率、控制容積率和項(xiàng)目容積率三級(jí)管控體系［3］;劉琳等對(duì)具體項(xiàng)目的合理容積率進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)學(xué)推導(dǎo)［4］。

許多學(xué)者對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)進(jìn)行了理論研究。於忠祥等對(duì)容積率影響因素的分析表明，城市地價(jià)在一定程度上受容積率的影響和制約［5］。有學(xué)者認(rèn)為城市規(guī)模、區(qū)位條件、土地用途等不同，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度不同。容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律，即地價(jià)與容積率的關(guān)系曲線(xiàn)上存在一個(gè)點(diǎn)，在此點(diǎn)上地價(jià)達(dá)到最高值，此時(shí)的容積率稱(chēng)為最佳容積率。當(dāng)容積率小于最佳容積率時(shí)，地價(jià)隨容積率的增加而增加;反之，地價(jià)隨容積率增加而降低［6－14］。一些學(xué)者還對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)計(jì)算進(jìn)行了研究，王冰寒建立了樣點(diǎn)地價(jià)與容積率的回歸方程，測(cè)算容積率地價(jià)修正系數(shù)［15］;葛京鳳等指出地價(jià)與容積率呈非線(xiàn)性關(guān)系［16］。

2 容積率地價(jià)修正系數(shù)對(duì)宗地地價(jià)的影響

應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，一般采用下式進(jìn)行計(jì)算:

式中:Pz為宗地地價(jià);Pj為宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià);ki為第i個(gè)影響因素修正系數(shù);n為宗地地價(jià)影響因素個(gè)數(shù);r為容積率地價(jià)修正系數(shù);p為年期修正系數(shù);v為期日修正系數(shù);X為基礎(chǔ)設(shè)施修正值。含在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的變化范圍內(nèi)，一般在－0.2～0.2;目前出讓宗地的年期一般都為最高法定年限，所以，出讓宗地的年期修正系數(shù)p在大多數(shù)情況下為1，只有在土地轉(zhuǎn)讓、抵押等情況下才小于1;基準(zhǔn)地價(jià)一般情況下2～3年更新修訂一次，故期日修正系數(shù)v的修正幅度也相對(duì)有限;基礎(chǔ)設(shè)施修正值X取決于各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的數(shù)值，修正的幅度是在基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)上加減項(xiàng);式(1)中能引起宗地地價(jià)發(fā)生較大變化的因素就是容積率地價(jià)修正系數(shù)。

3 數(shù)據(jù)時(shí)點(diǎn)和來(lái)源

中國(guó)城市基準(zhǔn)地價(jià)沒(méi)有統(tǒng)一的更新時(shí)點(diǎn)，各地更新周期一般為2～3年，部分城市會(huì)更長(zhǎng)一些。本研究收集了北京、太原、濟(jì)南、鄭州等66個(gè)城市2008—2013年的容積率地價(jià)修正系數(shù)，其中有省會(huì)級(jí)大城市15個(gè)、地市級(jí)中等城市21個(gè)和縣級(jí)市小城市(含縣城)30個(gè)(表1)。數(shù)據(jù)來(lái)源于各城市政府網(wǎng)站及相關(guān)部門(mén)網(wǎng)站。

研究目的只是為了對(duì)實(shí)踐中的容積率地價(jià)修正系數(shù)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，不評(píng)論具體城市容積率地價(jià)修正系數(shù)的科學(xué)性。由于只有少部分城市編制了工業(yè)用地和綜合用地容積率地價(jià)修正系數(shù)，故只對(duì)商業(yè)用地和住宅用地容積率地價(jià)修正系數(shù)進(jìn)行分析。

表1 樣本城市Tab.1 The sample cities

4 標(biāo)準(zhǔn)容積率設(shè)定

一般稱(chēng)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中設(shè)定的容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率。在實(shí)踐中，如何設(shè)定基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)容積率在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508—2014)［17］中沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估者的水平和對(duì)評(píng)估區(qū)域的認(rèn)識(shí)程度。因而，在實(shí)際設(shè)定中，有的采用區(qū)域規(guī)劃容積率，有的采用某種用途的城市建筑平均容積率，有的采用調(diào)查樣點(diǎn)的平均容積率。從商業(yè)用途和住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率統(tǒng)計(jì)(表2)中可以看出，不同規(guī)模城市商業(yè)和住宅用途標(biāo)準(zhǔn)容積率的平均值表現(xiàn)出有規(guī)律的變化，即大城市最大，中等城市居中，小城市最小，且商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)容積率＞住宅標(biāo)準(zhǔn)容積率。但城市個(gè)體之間的標(biāo)準(zhǔn)容積率卻存在較大的變化區(qū)間。大城市的標(biāo)準(zhǔn)容積率區(qū)間與小城市的標(biāo)準(zhǔn)容積率區(qū)間相交叉，大城市標(biāo)準(zhǔn)容積率中最小值為1.5，而小城市標(biāo)準(zhǔn)容積率中最大值為1.8，說(shuō)明部分大城市標(biāo)準(zhǔn)容積率過(guò)小，而部分小城市標(biāo)準(zhǔn)容積率則過(guò)大。

表2 基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率統(tǒng)計(jì)Tab.2 The statistics of standard land price

在容積率地價(jià)修正系數(shù)表中，標(biāo)準(zhǔn)容積率對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)為1。當(dāng)宗地容積率大于標(biāo)準(zhǔn)容積率而小于最佳容積率時(shí)，地價(jià)修正系數(shù)隨容積率增大而增大;當(dāng)宗地容積率大于最佳容積率時(shí)，隨著容積率的增大地價(jià)修正系數(shù)逐漸減小;當(dāng)宗地容積率小于標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)，地價(jià)修正系數(shù)隨容積率減小而逐漸減小。標(biāo)準(zhǔn)容積率設(shè)定不合理會(huì)削弱基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)作用，標(biāo)準(zhǔn)容積率若設(shè)定過(guò)高，則絕大部分待估宗地地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上向下修正，實(shí)質(zhì)上是降低了基準(zhǔn)地價(jià);反之，標(biāo)準(zhǔn)容積率過(guò)低，則絕大部分待估宗地的地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上向上修正，實(shí)質(zhì)上是抬高了基準(zhǔn)地價(jià)。因而，標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定不僅對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)有較大影響，而且對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的合理性、實(shí)用性也有較大的影響。

為了增強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)作用和實(shí)踐意義，可根據(jù)不同級(jí)別或區(qū)域設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)容積率。在城市已建成區(qū)域或城市中心高級(jí)別區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用方向主要是舊城改造、企業(yè)改制等。因而，可依據(jù)不同用途建筑的平均容積率確定不同用途的標(biāo)準(zhǔn)容積率。在城市外圍或低級(jí)別區(qū)域，基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用方向主要是新增建設(shè)用地出讓?zhuān)梢罁?jù)不同用途規(guī)劃平均容積率確定不同用途的標(biāo)準(zhǔn)容積率。合理標(biāo)準(zhǔn)容積率的確定使基準(zhǔn)地價(jià)更接近于市場(chǎng)地價(jià)，增強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)的指導(dǎo)作用，確保國(guó)有土地資產(chǎn)不流失。

5 容積率地價(jià)修正系數(shù)分析

5.1 容積率地價(jià)修正系數(shù)表現(xiàn)形式

5.1.1 容積率地價(jià)修正系數(shù)適用范圍。從樣點(diǎn)城市容積率地價(jià)修正系數(shù)適用范圍看，可分為兩大類(lèi):一類(lèi)為適用整個(gè)城區(qū)，即一種用途的土地設(shè)置一套容積率地價(jià)修正系數(shù)，這也是目前比較普遍的形式，有41個(gè)城市采用此種方式;另一類(lèi)為城區(qū)內(nèi)分用途分級(jí)別設(shè)置修正系數(shù)，有25個(gè)城市采用此種方式。

5.1.2 容積率地價(jià)修正系數(shù)與容積率的對(duì)應(yīng)關(guān)系。從樣點(diǎn)城市容積修正系數(shù)與容積率的對(duì)應(yīng)關(guān)系看，可分為3類(lèi):第一類(lèi)為連續(xù)對(duì)應(yīng)，有完整的容積率地價(jià)修正系數(shù)表，在容積率地價(jià)修正系數(shù)表中容積率每變化0.1，可查到相應(yīng)的修正系數(shù)，比較直觀(guān)地表示出修正系數(shù)與容積率的連續(xù)變化關(guān)系，有36個(gè)城市采用此種方式;第二類(lèi)為區(qū)間對(duì)應(yīng)，其中又可分為2種:一種為區(qū)間對(duì)區(qū)間，即容積率地價(jià)修正系數(shù)表中容積率的變化為區(qū)間，對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)也為區(qū)間，有14個(gè)城市采用此種方式;另一種為區(qū)間對(duì)應(yīng)數(shù)值，即容積率地價(jià)修正系數(shù)表中容積率的變化為區(qū)間，對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)為一確定數(shù)值，有15個(gè)城市采用此種方式;第三類(lèi)為公式型，一般以標(biāo)準(zhǔn)容積率為界，低于或高于標(biāo)準(zhǔn)容積率的修正系數(shù)以容積率與修正系數(shù)的函數(shù)關(guān)系表示，有1個(gè)城市采用此種方式。

科學(xué)、合理的容積率地價(jià)修正系數(shù)形式應(yīng)是分用途、分級(jí)別、容積率與修正系數(shù)連續(xù)對(duì)應(yīng)，雖然增加了前期編制修正系數(shù)的工作量，但為后期的應(yīng)用提供了便利，確保了宗地地價(jià)評(píng)估的科學(xué)性。

5.2 容積率地價(jià)修正系數(shù)與城市規(guī)模的關(guān)系

各城市的標(biāo)準(zhǔn)容積率不同，容積率與修正系數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系不同。因此，無(wú)法按容積率匯總分析不同規(guī)模城市商業(yè)或住宅用地容積率地價(jià)修正系數(shù)。為解決這一難題，首先，將容積率地價(jià)修正系數(shù)非連續(xù)對(duì)應(yīng)的各個(gè)城市的容積率與修正系數(shù)按其變化趨勢(shì)進(jìn)行內(nèi)插，形成連續(xù)對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)表;其次，將整理好的連續(xù)對(duì)應(yīng)的容積率地價(jià)修正系數(shù)表中的容積率與修正系數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系轉(zhuǎn)化為修正系數(shù)與容積率比值(即容積率和標(biāo)準(zhǔn)容積率比值)的數(shù)學(xué)對(duì)應(yīng)關(guān)系;第三，分別建立容積率與地價(jià)修正系數(shù)的回歸模型、容積率比值與地價(jià)修正系數(shù)的回歸模型，比較發(fā)現(xiàn)，2種模型計(jì)算的修正系數(shù)相同，表明容積率比值與地價(jià)修正系數(shù)的變化關(guān)系沒(méi)有改變?cè)莘e率地價(jià)修正系數(shù)表中的數(shù)學(xué)邏輯關(guān)系。這樣，就可以用容積率比值與地價(jià)修正系數(shù)的關(guān)系來(lái)代替容積率與地價(jià)修正系數(shù)的關(guān)系進(jìn)行一般性分析，消除了標(biāo)準(zhǔn)容積率差異帶來(lái)的影響，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不同城市容積率地價(jià)修正系數(shù)進(jìn)行匯總分析。

統(tǒng)計(jì)表明，容積率比值＞1時(shí)，同一容積率比值下，大城市的修正系數(shù)＞中等城市的修正系數(shù)、中等城市的修正系數(shù)＞小城市的修正系數(shù);而容積率比值＜1時(shí)，則相反。這一規(guī)律表明，城市越大，地價(jià)受容積率的影響越大，待評(píng)估宗地的地價(jià)相對(duì)于級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的修正幅度越大。因而，在編制容積率地價(jià)修正系數(shù)時(shí)應(yīng)充分考慮城市規(guī)模的影響。

5.3 容積率地價(jià)修正系數(shù)與土地用途的關(guān)系

相同規(guī)模的城市，在容積率比值＞1時(shí)，同一容積率比值下，商業(yè)用地的修正系數(shù)＞住宅用地的修正系數(shù);而容積率比值＜1時(shí)，則相反。這一現(xiàn)象表明，容積率對(duì)商業(yè)用途土地價(jià)格的影響大于對(duì)住宅用途土地價(jià)格的影響，商業(yè)待估宗地地價(jià)相對(duì)于商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的修正幅度＞住宅待估宗地地價(jià)相對(duì)于住宅基準(zhǔn)地價(jià)的修正幅度。

商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)普遍高于住宅基準(zhǔn)地價(jià)是上述情況出現(xiàn)的主要原因，目前城市商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)與住宅基準(zhǔn)地價(jià)的差異越來(lái)越小，部分城市已十分接近，若住宅商品房市場(chǎng)不發(fā)生大的逆轉(zhuǎn)，則商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)容積率地價(jià)修正系數(shù)與住宅基準(zhǔn)地價(jià)容積率地價(jià)修正系數(shù)的對(duì)比關(guān)系可能發(fā)生改變。

5.4 同一規(guī)模城市容積率地價(jià)修正系數(shù)的差異

同一規(guī)模樣本城市修正系數(shù)表中，容積率＞標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)均為容積率越大修正系數(shù)越大。但是，同一容積率比值的修正系數(shù)卻存在較大差異，即以標(biāo)準(zhǔn)容積率為基礎(chǔ)，容積率提高相同的倍數(shù)，修正系數(shù)提升幅度的差異卻較大。以同一容積率比值修正系數(shù)的最大值減最小值后除以最小值與最大值的平均值表示其最大差異，隨著容積率比值的增大，修正系數(shù)的最大差異也在增大(表3)，小城市在容積率比值為2.5時(shí)，商業(yè)、住宅修正系數(shù)的最大差異分別可達(dá)28.33%，25.63%;大城市在容積率比值為3.5時(shí)，商業(yè)、住宅修正系數(shù)的最大差異分別可達(dá)40.39%，37.57%。這種情況一則表明容積率地價(jià)修正系數(shù)具有一定的地域性特點(diǎn)，二則表明基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估人員對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)的變化方式及容積率對(duì)地價(jià)修正系數(shù)的影響程度的認(rèn)識(shí)存在較大差異。

表3 同一容積率比值修正系數(shù)差異程度Tab.3 The degree of difference of the same volumetric rate ratio correction factor

5.5 容積率地價(jià)修正系數(shù)上限

在收集的樣本城市容積率地價(jià)修正系數(shù)表中，無(wú)論何種用途，容積率＞標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)均為容積率越大地價(jià)修正系數(shù)越大，且當(dāng)待估宗地容積率＞修正系數(shù)表中最大容積率時(shí)，地價(jià)修正系數(shù)均采用表中最大容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)修正系數(shù)，即表中最大容積率對(duì)應(yīng)的地價(jià)修正系數(shù)為容積率地價(jià)修正系數(shù)上限。

在樣本城市修正系數(shù)表中商業(yè)用途大、中、小城市容積率比值最大值的平均值分別為4.1，3.6，2.6，而容積率比值與修正系數(shù)回歸模型的外推計(jì)算中，大、中、小城市容積率地價(jià)修正系數(shù)的最大值分別出現(xiàn)在容積率比值7.1，5.5，4.2處，且修正系數(shù)分別高出實(shí)際修正系數(shù)表中最大容積率地價(jià)修正系數(shù)44.23%，35.71%和30.85%。住宅用途中大、中、小城市容積率比值最大值的平均值分別為3.5，3.1，2.4，容積率比值與修正系數(shù)回歸模型的外推計(jì)算中，大、中、小城市容積率地價(jià)修正系數(shù)的最大值分別出現(xiàn)在容積率比值6.7，5.8，4.0處，修正系數(shù)分別高出實(shí)際最大容積率地價(jià)修正系數(shù)36.78%，30.19%，27.52%。這一情況表明，多數(shù)城市的容積率地價(jià)修正系數(shù)上限還有提高的空間。

6 結(jié)論與討論

所收集樣本城市的容積率地價(jià)修正系數(shù)在一定容積率區(qū)間內(nèi)，較合理地體現(xiàn)了修正系數(shù)隨容積率變化的趨勢(shì)，同時(shí)，也較科學(xué)地反映了城市規(guī)模大小和土地用途差異對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)的影響。

標(biāo)準(zhǔn)容積率是影響基準(zhǔn)地價(jià)和容積率地價(jià)修正系數(shù)的重要參數(shù)，由于《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508—2014)中對(duì)標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定沒(méi)有任何規(guī)定和建議，一些城市的標(biāo)準(zhǔn)容積率設(shè)定過(guò)大或過(guò)小，從而影響基準(zhǔn)地價(jià)和容積率地價(jià)修正系數(shù)的科學(xué)性和現(xiàn)勢(shì)性。建議修訂《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》時(shí)增加標(biāo)準(zhǔn)容積率設(shè)定要求和設(shè)定方法的內(nèi)容。

有關(guān)管理部門(mén)應(yīng)有針對(duì)性地組織研究，細(xì)化《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中有關(guān)編制容積率地價(jià)修正系數(shù)的內(nèi)容，增強(qiáng)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的指導(dǎo)作用，提高基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估人員和相關(guān)管理者對(duì)容積率地價(jià)修正系數(shù)機(jī)理的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)容積率地價(jià)修正系數(shù)的科學(xué)性、實(shí)用性。

容積率地價(jià)修正系數(shù)的上限應(yīng)設(shè)置在最佳容積率處，一則可提高容積率地價(jià)修正系數(shù)的科學(xué)性，二則可使隨意調(diào)整宗地容積率的行為付出更高的代價(jià)。

由于樣本數(shù)量有限，容積率地價(jià)修正系數(shù)中存在的問(wèn)題難以全部顯現(xiàn)，在后續(xù)的研究中將加以關(guān)注。

［1］陳順清.容積率的確定及其對(duì)土地開(kāi)發(fā)效益的影響［J］.武漢城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報(bào)，1995，12(2):32－38.

［2］何強(qiáng)偉.容積率的內(nèi)涵及其指標(biāo)體系［J］.城市規(guī)劃，1996(1):25－27.

［3］賈夢(mèng)宇，吳松濤，盧軍.容積率設(shè)計(jì)研究［J］.哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，36(1):122－123.

［4］劉琳，張博，劉長(zhǎng)濱.城市建設(shè)中容積率指標(biāo)的確定方法［J］.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2001(5):36－37.

［5］於忠祥，馬存明，萬(wàn)立宏.容積率與土地估價(jià)的相關(guān)性研究［J］.安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2007，34(3):400－404.

［6］井元霞，王冬艷，李淑杰.城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的容積率修正問(wèn)題探討［J］.國(guó)土資源科技管理，2006，23(3):97－99.

［7］馬文明，卞正富.地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2005，19(2):58－61.

［8］梁發(fā)超，張軍.容積率對(duì)地價(jià)的影響及修正系數(shù)的確定——以福州市區(qū)為例［J］.皖西學(xué)院學(xué)報(bào)，2007，23(5):119－121.

［9］黃志勤.容積率對(duì)地價(jià)的影響及修正系數(shù)的確定［J］.四川師范大學(xué)學(xué)報(bào):自然科學(xué)版，2002，25(4):419－421.

［10］單勝道，尤建新.容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律分析［J］.長(zhǎng)安大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版，2003，5(1):52－54.

［11］章波，蘇東升，黃賢金.容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)理及實(shí)證研究——以南京市為例［J］.地域研究與開(kāi)發(fā)，2005，24(5):105－109.

［12］楊建鋒，陳延輝，樊鵬，等.改變?nèi)莘e率補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款測(cè)算方法研究——以河南省汝州市為例［J］.地域研究與開(kāi)發(fā)，2013，32(5):123－127.

［13］申琪.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中容積率修正系數(shù)的確定［J］.閩西職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，10(3):110－115.

［14］柯小霞.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中容積率修正系數(shù)的確定——以九江市星子縣為例［J］.科技廣場(chǎng)，2011(2):84－86.

［15］王冰寒.容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律及其修正系數(shù)的確定——以西安市為例［J］.地理與地理信息科學(xué)，2008，24(2):77－80.

［16］葛京鳳，黃志英，梁彥慶.城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的容積率內(nèi)涵及其修正系數(shù)的確定——以石家莊市為例［J］.地理與地理信息科學(xué)，2003，19(3):98－100.

［17］中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508—2014)［S］.北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2014.