我國房地產(chǎn)稅立法研究

胡旭日

【摘 要】隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對房屋的需求量日益擴大，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了社會的熱點話題。為此，國家在這方面出臺許多的政策來進行市場的穩(wěn)定，控制房價的增長。但是，這樣的政策并沒有在緩解房價的問題上有所見效，甚至還出現(xiàn)了“逆調(diào)節(jié)”的情況。因此，針對我國房地產(chǎn)稅的問題，進行深刻的研究，對于房價的控制，促進房價市場的健康發(fā)展，是具有十分重要的意義的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；房價；立法

就目前我國的房價問題來看，我國在房地產(chǎn)稅上的收稅制度體系是非常繁復冗長的，在房地產(chǎn)的開發(fā)、交易等環(huán)節(jié)中，所需要支付的稅費是相當巨大的，而且也存在各種重復收稅的問題。這些因素導致了房地產(chǎn)市場在實行以價格調(diào)控為主要手段，并且難以見到實效，一味的壓制市場需求也只會讓房地產(chǎn)市場更加艱巨。所以說，單純依靠價格調(diào)控已經(jīng)是舉步維艱了。而本文是將對國內(nèi)的房地產(chǎn)稅的立法問題進行一些研究，也會一并提出自己的一些淺見。

一、房地產(chǎn)稅的具體內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)就是說，是以覆蓋土地，并且長期或者是用舊地建立在土地上的實物等。而房地產(chǎn)稅則就是指對于這些實物的房地產(chǎn)，并且不是作為公共主體而擁有的產(chǎn)權(quán)又或者是利用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從事經(jīng)營活動而取得的土地利益。政府有權(quán)對這樣的房產(chǎn)進行強制性，無償性的征收稅款的活動。在我國，房地產(chǎn)稅不是一種具體的稅種，他是以房地產(chǎn)作為征稅對象，對設(shè)計房地產(chǎn)的開發(fā)，交易等活動，這一切的行為活動上的各種稅收的總稱。

（二）房地產(chǎn)稅的特點

房地產(chǎn)稅作為一種特殊的財產(chǎn)稅在具有一般稅收的特點之外，也有著不同于其他稅種的特點。第一是他的復雜性。房地產(chǎn)稅中，涉及的稅種有印花稅，土地增值稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，契稅等等。而這些稅種的征收目的，稅率計算數(shù)值，計稅的依據(jù)都是各有不同的。而房地產(chǎn)稅的稅收也是貫穿在房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)中，可以調(diào)節(jié)的范疇也比較廣泛。這種種稅收的特殊性也給房地產(chǎn)稅帶來了復雜性的特點。第二就是穩(wěn)定性。雖然說房地產(chǎn)在各個環(huán)節(jié)中的征稅是非常復雜的，范圍也較廣，但是在房地產(chǎn)稅的征收上，絕大多數(shù)還是要從房地產(chǎn)本身的價值上來進行計算。房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，他有一個區(qū)別于別的財產(chǎn)稅的特點就是他是不可移動的。所以對于房地產(chǎn)的征稅，就具有了一定價值上的穩(wěn)定性。而因為經(jīng)濟發(fā)展促成的房地產(chǎn)價值的不斷增長，同樣使得房地產(chǎn)稅的稅收收入不斷增加。第三個特點是房地產(chǎn)的征稅成本高。房地產(chǎn)稅稅收環(huán)節(jié)的復雜性特點，就決定了房地產(chǎn)稅在征稅的過程中不像一般稅收那樣可以相對輕易地進行操作的。因為房地產(chǎn)稅所需要征稅的種類非常多，而征稅的覆蓋面也比較廣泛，不能夠集中計算征收，也給房地產(chǎn)稅的征收管理加大了難度。另外就是房地產(chǎn)稅的征收所需要面對的重要現(xiàn)實問題就是房地產(chǎn)價值的評估是沒有固定的公式或者是數(shù)值用來依據(jù)的，所以對房地產(chǎn)的價值評估就比較難做到精準?？墒鞘袌鼋?jīng)濟的要求，是要對房地產(chǎn)進行準確評估，這是法律在對房地產(chǎn)的從定性升華到定量的一種進步。只是在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價值是會受到時期，地區(qū)，政策和經(jīng)濟發(fā)展的影響的，所以想要將房地產(chǎn)的價值進行準確估價，這個難度也是難以想象的，而這也導致了房地產(chǎn)稅的征稅成本加大[1]。

二、房地產(chǎn)稅對于國家和社會的意義

（一）地方財政收入的主要來源

稅收是國家的主要經(jīng)濟財政的來源，房地產(chǎn)稅作為其中一項重要的稅收種類，對于地方和國家的財政收入是有著十分重要的意義。因為房地產(chǎn)稅的征稅特點，是具有固定性，穩(wěn)定性。因為房地產(chǎn)是不能移動的，所以房地產(chǎn)也是難以隱藏的，故而使得房地產(chǎn)稅也成為了所有稅收之中，相對比較穩(wěn)定的稅源，不會造成那種因為稅源的界定問題而造成的難征收的狀況。另外，房地產(chǎn)稅具有十分明晰的地域性，所以稅源也容易區(qū)分，對于地方的管理征收，也是十分有利的。房地產(chǎn)所在的地區(qū)政府可以直接根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況進行管理征稅，有助于地方政府的財政收入穩(wěn)定可靠。

（二）調(diào)節(jié)收支平衡的有力工具

房地產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)收入上的有利作用主要是表現(xiàn)在兩個方面，一個是他能夠把稅收所產(chǎn)生的負擔體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)的擁有者的經(jīng)濟實力可以通過其所擁有的房產(chǎn)數(shù)量來進行直接反應，也同樣將他所擁有的納稅能力給體現(xiàn)出來。通過差別稅率的設(shè)置，對擁有不同數(shù)量大小房產(chǎn)的擁有者征收不同的稅收，以此達到個人收入差距的平衡。第二個就是房產(chǎn)稅和其他稅收不同，他是直接對房地產(chǎn)的擁有者進行的稅款征收，不會連帶到別的人，所以這樣的稅收是不能被輕易轉(zhuǎn)嫁的。

（三）國家調(diào)控市場的重要手段

房地產(chǎn)稅的調(diào)控是通過房地產(chǎn)稅來進行房地產(chǎn)成本的增加來體現(xiàn)的，是在房地產(chǎn)的供需上進行一種合理化的引導，以此來制約房地產(chǎn)的價格過快增長，抑制那些投資性購買者的欲望，降低所謂的“炒房”手段，從而使得房價能夠適用社會的發(fā)展需求，回歸理性健康的發(fā)展。從很多的國外針對房產(chǎn)稅進行的稅收差別設(shè)置來看，這樣的辦法，是可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場減緩增長，進行宏觀調(diào)控的。

三、房地產(chǎn)稅的立法現(xiàn)狀和分析

（一）房地產(chǎn)稅立法的缺位和落后

我國的房地產(chǎn)稅在法律上，主要是由相關(guān)的基本法，行政法規(guī)和部門規(guī)章所共同構(gòu)成的法律體系。同房地產(chǎn)相關(guān)基本法卻在這些法規(guī)規(guī)章還有一些紅頭文件之中處在缺位的狀態(tài)中。雖然說這些規(guī)章法規(guī)在制定和行使的時候，對于我國的房地產(chǎn)稅的確是發(fā)揮了一定的積極作用，也存在著他們在督促房地產(chǎn)市場上具有著的一定的合理性，只是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和法制思想的不斷進步，納稅人在自己的權(quán)力保護意識上也在不斷增強，對于稅收的法定主義的要求更加嚴格慎重，使得他們在民主公開的立法需求更加強烈。那么原來的那些法規(guī)規(guī)章就已經(jīng)不夠能滿足納稅人在房地產(chǎn)稅的需求，就造成了這些法律規(guī)定的相對落后。

（二）房地產(chǎn)稅立法的混亂和不明

如上所述，我國房產(chǎn)稅在征稅過程中繁復冗長，且存在重復征稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅在各個環(huán)節(jié)中的征收一直沒有辦法坐到集中征稅，在調(diào)節(jié)的力度上也有限，沒有形成一個規(guī)范的，集中的，統(tǒng)一的市場調(diào)節(jié)模式。具體來說，我國的房地產(chǎn)在開發(fā)的環(huán)節(jié)上的稅種，主要是耕地占用稅，土地增值稅，而開發(fā)環(huán)節(jié)的費用，主要是在土地轉(zhuǎn)讓金上。但就這樣的一個發(fā)開階段來看，土地增值稅就成了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值上利益的主要方式。雖然這對土地轉(zhuǎn)讓方是存在一定的制約作用的，但是我們還是要注意，在受讓方支出的價款也一定會附加到房價中，最后都是房產(chǎn)購買者進行承擔的。耕地占用稅是作為抑制耕地急速減少而實施的主要稅收調(diào)控手段，但是并不是只有房地產(chǎn)稅收可以起到這樣的調(diào)節(jié)作用。實際上，土地轉(zhuǎn)讓金才是影響房價的主要原因。土地轉(zhuǎn)讓金過高，就導致不管房地產(chǎn)稅的控制調(diào)節(jié)手段有多大的力度，都不能從根本上抑制房價畸形增長的。所以，對土地的轉(zhuǎn)讓金制度進行改革，也是對于房地產(chǎn)稅的立法有十分重要的意義的。 而從房地產(chǎn)的稅收保護環(huán)節(jié)來看，城鎮(zhèn)土地使用稅的主要意義是在于調(diào)整不同的確不同地段之間的土地價值的差異，促進城鎮(zhèn)土地使用者在土地的使用效益上有所提高。在城鎮(zhèn)土地使用稅的設(shè)計上，我國對擁有和使用房產(chǎn)者都會按照他所使用房產(chǎn)的價值或者是租賃收入的金額來進行房產(chǎn)稅的征收的。從價計征的房產(chǎn)稅是包含了房產(chǎn)和土地的價值，進行房產(chǎn)剩余價值的計算的。由于房產(chǎn)的土地價值在很大程度上是影響房產(chǎn)本身價值的，如果單純按照面積來進行城鎮(zhèn)土地使用稅的稅目，就會存在重復征稅的問題。除此之外，在其他的流轉(zhuǎn)交易的環(huán)節(jié)上，印花稅和契稅也是存在交叉關(guān)系的，會存在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動時征收了契稅，卻又要征收印花稅。而個人所得稅和企業(yè)所得稅也對房地產(chǎn)的市場起到了調(diào)節(jié)作用，也使得國內(nèi)的房地產(chǎn)稅的稅收體系更加混亂，難以管理和合理合法的征收，給房地產(chǎn)市場帶來了許多的負面影響，不利于其健康發(fā)展[2]。

四、針對我國目前不夠完善的房地產(chǎn)稅的幾點建議

（一）合理地劃分房地產(chǎn)稅的立法權(quán)

目前房地產(chǎn)稅的立法第一步就是要確定房地產(chǎn)稅的立法權(quán)力到底是由立法機關(guān)主導，還是由行政機關(guān)主導。實際上，我國的房地產(chǎn)稅立法權(quán)應該是屬于人大立法的范圍的，只是在實踐中卻是由國務院主導。而房地產(chǎn)立法權(quán)已經(jīng)被行政機關(guān)攬活，但是因為我國房地產(chǎn)市場在的地區(qū)上所造成的價值差異過大，就目前而言，如果繼續(xù)由立法機關(guān)或者行政機關(guān)獨攬操控，都是會存在許多弊端的。因此，房地產(chǎn)稅的立法基本制度可以由全國人大制定為法律，而非稅收基本制度的還有那些具體的實行的細節(jié)方面，由各個地方政府根據(jù)地方實際情況進行規(guī)范和制定更為合情合理，也能夠更好的保障自己管轄區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的公平[3]。

（二）科學制定房地產(chǎn)稅的體系

將土地出讓金歸入房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅中的各個開發(fā)的環(huán)節(jié)由原本的一次交付更改為按年交付的方式，調(diào)整適當?shù)拈_發(fā)階段的稅率，降低試圖“炒房”的人的購買能力，減少借由房地產(chǎn)進行牟取暴利的行為。將流通環(huán)節(jié)里的印花稅和契稅合并，從所得稅的范圍中調(diào)整和排除在房地產(chǎn)上的征稅負擔，酌情適當?shù)奶岣弑Ｓ协h(huán)節(jié)的稅收，也是科學的減輕對于房地產(chǎn)有急需的購房者的負擔，從而又能抑制“炒房”者的購買能力，也對房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的積極性作用。

（三）完善房地產(chǎn)的評估制度

上述中也有提及到，房地產(chǎn)價值的評估是房地產(chǎn)稅法中十分關(guān)鍵的問題所在。房地產(chǎn)稅要以房地產(chǎn)的本身價值來進行核算，而這個價值也是當?shù)禺a(chǎn)稅的納稅人所關(guān)心的地方。對此，我們可以建立起一個獨立于稅務機關(guān)和納稅人之間的第三方專業(yè)評估機構(gòu)。讓這樣的機構(gòu)可以結(jié)合當?shù)氐姆康禺a(chǎn)情況進行中立的，公平的，專業(yè)的評估，保障納稅人和稅務機關(guān)的權(quán)益。而這種機關(guān)也必須是由政府財政撥款支持，同時要接受政府和公眾的監(jiān)督，真實做到獨立客觀。

五、結(jié)語

我國正處在經(jīng)濟快速發(fā)展階段，但是現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)的納稅制度卻已經(jīng)不能適應當前的房地產(chǎn)市場，這也極大的阻礙了我國的房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。對此，我們需要結(jié)合國情和各個地區(qū)的實際情況，做出一定的法律制度的調(diào)整，適應現(xiàn)在的市場社會需求，才能對從根本上解決國內(nèi)的房地產(chǎn)問題，起到積極作用，進而改善現(xiàn)狀。

【參考文獻】

[1]楊小強；吳玉梅；程佩著.房地產(chǎn)稅法之國際比較——應稅、免稅與估價[M].中山大學出版社，2011（9）.

[2]王士杰.我國房產(chǎn)稅法律制度研究[D].新鄉(xiāng)：河南師范大學，2014.

[3]鄭丹莉.房產(chǎn)稅試點法律問題研究[D].成都：西南財經(jīng)大學，2014.