對(duì)城市更新舊住房成套改造的思考
——以上海市武寧路74弄城市更新項(xiàng)目為例

文/王東寰 范長(zhǎng)江

一、 引言

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建的活動(dòng)，見證城市發(fā)展的全過程。城市更新不同于舊城改造，它的內(nèi)涵更寬泛于后者。城市發(fā)展由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”，打造“生活品質(zhì)之城”，系統(tǒng)實(shí)施舊住房成套改造，有力推動(dòng)了城市功能的有機(jī)更新和可持續(xù)發(fā)展。舊住房成套改造源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，用以滿足居民生產(chǎn)、生活基本需要，如古城保護(hù)、商業(yè)街改造等，有些決策雖已給予其一定的重視，但總體而言仍在探尋自上而下系統(tǒng)的、目標(biāo)清晰的城市更新理論和政策框架。

二、實(shí)行城市更新的重要意義

（一）居民成為最大受益者

城市更新、舊區(qū)改造務(wù)必要讓居民百姓成為最大受益者。老舊社區(qū)內(nèi)環(huán)境普遍不佳，居民居住條件差，安全隱患的整治更是刻不容緩。城市更新的首要任務(wù)就是改善居民的生活條件，解決與居民生活最息息相關(guān)的問題。待房屋修繕竣工，居民或?qū)碛歇?dú)立廚衛(wèi)，小高層出門也將有“電梯”護(hù)送，讓居民們?cè)诶吓f社區(qū)內(nèi)也能夠有質(zhì)量地繼續(xù)生活。

（二）社會(huì)資源得以高效利用

城市更新通過對(duì)利用效率日漸低下的土地資源進(jìn)行重新整合，在固有資源中再次挖掘開發(fā)潛力。實(shí)現(xiàn)城市更新不僅提升社區(qū)內(nèi)居民的生活質(zhì)量，更重要的是減少重復(fù)置業(yè)，在日漸緊張的社會(huì)資源條件下，加速社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，讓更多的人早日享受便利的生活。

三、普陀區(qū)城市更新的概念

“十三五”期間，普陀區(qū)計(jì)劃以公房、售后房比例80%以上的舊住宅小區(qū)和部分存在突出矛盾的住宅小區(qū)為重點(diǎn)，完成舊住房綜合修繕改造300萬平方米左右。這一數(shù)據(jù)在整個(gè)上海中心城區(qū)位居前列。

在普陀區(qū)區(qū)域內(nèi)，已有不少城市更新項(xiàng)目在穩(wěn)步推進(jìn)。始建于1951年的曹楊新村，與城市中許多老舊社區(qū)一樣，存在著居住人口老齡化、配套設(shè)施嚴(yán)重不足以及停車?yán)щy等諸多問題。而面對(duì)擁有第一個(gè)工人新村的特殊歷史意義，普陀區(qū)提出多重更新策略，進(jìn)行局部地區(qū)更新。更新過程中既保護(hù)歷史建筑曹楊一村，又將提升住宅品質(zhì)、提升公共空間品質(zhì)、完善公交線路考慮其中，同時(shí)還將重新打通沿環(huán)浜通道，使得連續(xù)開放岸線增加到約1500米長(zhǎng)。

昔日人頭攢動(dòng)的滬西工人文化宮因近些年逐漸演變?yōu)樾∩唐芳校c區(qū)域整體規(guī)劃相脫節(jié)，在區(qū)政府與市總工會(huì)和市規(guī)劃局的共同商討下，將西宮建筑進(jìn)行保護(hù)性平移。更新完畢后的西宮將換上新顏，集文化、體育、教育、娛樂、配套服務(wù)等多重功能于一體，成為普陀區(qū)文化領(lǐng)域新地標(biāo)。

城市更新之路仍在不斷探索，普陀區(qū)政府作為此番城市更新工作的主體，指定相關(guān)部門成立專題小組，具體負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、督促和管理城市更新工作。享有“西部鐵軍”稱號(hào)的征收二所作為城市更新的踐行者，受委托探索普陀區(qū)城市更新工作思路和進(jìn)行試點(diǎn)，接受歷史使命任務(wù)，迎接挑戰(zhàn)。

四、武寧路74弄舊住房成套改造項(xiàng)目實(shí)例

（一）項(xiàng)目背景介紹

武寧路74弄雙號(hào)是建于20世紀(jì)60年代的多層住房，位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)東新路武寧路交界，緊鄰新西宮、我格廣場(chǎng)、家樂福，交通便捷、配套齊全，但現(xiàn)在居住人數(shù)達(dá)到飽和，且小區(qū)內(nèi)住房仍為公用廚衛(wèi)。居民迫于居住窘境，擅自建構(gòu)筑物，缺乏安全性，同時(shí)擠壓居民公共空間，而后期房屋的加層也造成居住空間不足與頂層居民出行不便的雙重矛盾。

為改善居民居住質(zhì)量、提升居住環(huán)境面貌和功能，普陀區(qū)于2017年上半年啟動(dòng)了區(qū)內(nèi)首次包含加裝公用電梯的城市更新舊住房成套試點(diǎn)項(xiàng)目——武寧路74弄2-10號(hào)（雙）房屋改建安置，對(duì)該地塊143證居民進(jìn)行成套改建（圖1），該項(xiàng)目改造前建筑面積6393平方米，改造后建筑面積為7260平方米。

圖1 改造范圍及改造建筑概況

（二）項(xiàng)目改建方向及方案

1.廚衛(wèi)合用改獨(dú)用?；诰用窀脑煲庠福桨甘紫葘?duì)居住面積、居住功能進(jìn)行了人居環(huán)境的提升設(shè)計(jì)，擬將樓梯走廊外移，進(jìn)行擴(kuò)建成套改建，在確保一定公共面積的基礎(chǔ)上，改造后每戶均有套內(nèi)獨(dú)用廚房和衛(wèi)生間，且平均每戶建筑面積增加4平方米（圖2）。

2.加裝電梯，結(jié)構(gòu)加固。為提高房屋質(zhì)量，方案擬對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固，根據(jù)初步計(jì)算結(jié)果，新砌分戶墻需采用200厚加氣混凝土砌塊砌筑（圖3）。原有分戶墻為110厚半磚隔墻，經(jīng)過本次加固改建，保留住戶戶內(nèi)使用面積（居住面積）將有所減少。為方便居民出入，在適當(dāng)位置增設(shè)一部電梯。加固改建時(shí)居民需100%在外過渡。

圖2 改造前、改造后平面圖

圖3 結(jié)構(gòu)加固平面圖

3.抽戶改建。對(duì)于不滿足改建條件的居民抽戶至原底層商鋪回收改建后的房屋。抽戶改造方案擬對(duì)第二類、第三類住宅進(jìn)行抽戶改造，第二類住戶朝東的小間（01、05室）4戶及相鄰的房間（02、06室）4戶進(jìn)行抽戶，第三類住戶501、503室和305、307室及相鄰502、306室4戶進(jìn)行抽戶，合計(jì)抽戶12戶（圖4）。

圖4 抽戶改造方案示意圖

（三）項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)

1.抽戶安置工作量較大。該項(xiàng)目方案抽戶數(shù)占總戶數(shù)約8.4%（圖5），比例較高，且保留住戶得益無法完全一致，要達(dá)成居民一致意見工作量較大。面積過大的原產(chǎn)權(quán)住戶，建筑改造完成后無對(duì)應(yīng)戶型可安置。

圖5 抽戶安置工作量

2.總平面布局存在問題。該項(xiàng)目成套改造需將擴(kuò)建的樓梯及廚衛(wèi)布置在建筑（東）北側(cè)（圖6）,由此造成小區(qū)原有通道寬度及相鄰建筑間距減少。

3.軌道交通對(duì)方案有影響。擬改造建筑均位于武寧路、東新路路口，緊鄰在建的軌道交通14號(hào)線東新路車站，其施工對(duì)本項(xiàng)目造成局部影響。

4.房屋改建安置協(xié)議生效條件苛刻。改建范圍內(nèi)的居住房屋和非居住房屋的產(chǎn)權(quán)人或承租人簽約、搬遷率均需達(dá)到100%。在實(shí)際與居民戶約談過程中發(fā)現(xiàn)，存在對(duì)改建方案不認(rèn)可、訴求與安置辦法不統(tǒng)一、權(quán)利人較難聯(lián)系上、對(duì)于補(bǔ)貼方案不滿意等難點(diǎn)。

（四）項(xiàng)目難點(diǎn)解決方案及建議

圖6 總平面布局（規(guī)劃、消防）

1.制定合理可行的抽戶安置辦法。被抽居民通過協(xié)商決定選擇對(duì)應(yīng)存量房。原則上選擇同單元樓內(nèi)存量房，如同單元樓內(nèi)因房型規(guī)格原因不足以滿足同單元被抽戶安置，再選擇其他單元內(nèi)對(duì)應(yīng)存量房。仍不能滿足的，與居民協(xié)商解決，或在條件允許的情況下拆戶安置（政策突破）或貨幣安置（成本較高）。

2.增設(shè)消防設(shè)施。為減少因建筑擴(kuò)建造成北側(cè)小區(qū)原有空間間距減小的客觀瑕疵，可通過總體布局和功能設(shè)計(jì)彌補(bǔ)相關(guān)不利影響，同時(shí)為滿足總體規(guī)劃消防要求，增設(shè)滅火器、消防水喉（常規(guī)）、簡(jiǎn)易噴淋。

3.樁基礎(chǔ)安全保護(hù)評(píng)審。根據(jù)軌道交通相關(guān)單位提供車站及出入口地下建筑邊緣線坐標(biāo)，擬改造建筑位于軌道交通安全保護(hù)區(qū)內(nèi)，對(duì)所進(jìn)行的改擴(kuò)建新增基礎(chǔ)及原有建筑基礎(chǔ)加固須進(jìn)行技術(shù)審查（圖7）。

圖7 樁基礎(chǔ)安全保護(hù)評(píng)審

4.集結(jié)精英團(tuán)隊(duì)力量，做好解釋安置工作。鑒于簽約、搬遷率均須達(dá)到100%，實(shí)施單位西部集團(tuán)征收二所集結(jié)精英隊(duì)伍，與社區(qū)所屬居委會(huì)、物業(yè)公司形成合作機(jī)制，構(gòu)筑多方協(xié)動(dòng)機(jī)構(gòu)，及時(shí)了解居民動(dòng)態(tài),加強(qiáng)政策宣講,提供解釋、簽約上門服務(wù)，在突破與居民溝通遇到的瓶頸中顯現(xiàn)出至關(guān)重要的作用。

五、城市更新實(shí)施相關(guān)建議

城市更新過程面臨著很多困難，不僅涉及物質(zhì)環(huán)境更新，也涉及生活方式和思維意識(shí)更新，除了考慮解決功能需求、交通和生活需求外，同時(shí)還不能忽略城市品質(zhì)、文化以及人們生活、休閑和交流的公共空間。作為城市更新的踐行者，應(yīng)吸取更新失敗教訓(xùn)，資金落實(shí)是實(shí)施的基礎(chǔ)，而人的因素更為重要，居民的理解和支持是成功的基礎(chǔ)，更是實(shí)現(xiàn)居民自治的起點(diǎn)。這需要全面縝密的謀劃和不斷推進(jìn)，讓居民能夠預(yù)見發(fā)生的改變，并不斷見證改變的過程。

面對(duì)目前的舊住房改造項(xiàng)目，政府有危舊房改造資金預(yù)算，而以日本模式引進(jìn)企業(yè)資金與居民參與的新思路，可形成多種資金渠道的合作式更新，也是城市更新中值得不斷探索的發(fā)展之路。

六、結(jié)語

上海城區(qū)的改造思路已從“拆改留并舉，以拆為主”轉(zhuǎn)到“留改拆并舉，以保留保護(hù)為主”，而普陀區(qū)此次包含舊住房加裝公共電梯的城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，是一次大膽的嘗試、探索和創(chuàng)新，對(duì)普陀區(qū)甚至上海市推廣舊住房成套改造具有深遠(yuǎn)意義，但是現(xiàn)有城市規(guī)劃理論與方法不足，而難以滿足主體對(duì)象需求。在舊住房成套改造勢(shì)在必行的歷史背景下，仍需考慮超前、過快或局限的更新可能引發(fā)的城市結(jié)構(gòu)失衡，原有城市生態(tài)和產(chǎn)業(yè)鏈條被新的替代時(shí)，后者是否存在過剩危險(xiǎn)，同時(shí)，零散的短期更新能否符合城市整體發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，從而使公共利益免受損失，更新中如何解決微觀、宏觀矛盾等各種問題，如何體現(xiàn)智慧更新，都是值得思考的問題。