從供需兩端抑制房地產(chǎn)投機研究
——基于國際經(jīng)驗的視角

葛新鋒 張颯

(中國人民銀行南通市中心支行 江蘇南通 226007)

從全球房地產(chǎn)市場來看，德國房價以其長期穩(wěn)定性獨樹一幟；瑞士房價則基本保持了穩(wěn)定上漲趨勢，未出現(xiàn)大漲大落；而韓國雖然在21世紀(jì)初經(jīng)歷了房價大幅波動，但在政府大力整治房地產(chǎn)投機后，近幾年房價表現(xiàn)相對平穩(wěn)。因此，本文選擇上述三國為樣本進行研究。

一、德、瑞、韓三國近年來房地產(chǎn)市場表現(xiàn)情況

(一)德國房地產(chǎn)市場在全球“獨善其身”

長期以來，德國房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)健。在2008年金融危機之前的十多年間，歐洲多個國家房地產(chǎn)迎來發(fā)展期，房價漲幅明顯，但德國采取了多種措施抑制房地產(chǎn)投機行為，保持了房價的基本穩(wěn)定。2008年金融危機之后，歐元區(qū)多個國家受主權(quán)債務(wù)危機影響，房價整體回落，而德國由于經(jīng)濟表現(xiàn)相對較好、房地產(chǎn)市場風(fēng)險較小而受到投資者青睞，房價反而逆勢上漲。為平抑持續(xù)增加的投資投機需求，德國政府出臺應(yīng)對政策，使得房價保持在了合理區(qū)間。根據(jù)達拉斯聯(lián)邦儲備銀行的數(shù)據(jù)顯示①達拉斯聯(lián)邦儲備銀行建立了一個國際住房價格數(shù)據(jù)庫，對全球23個國家的房價進行定期統(tǒng)計。，從2000年1季度到2008年4季度，德國名義房價指數(shù)基本穩(wěn)定在100附近，如果考慮通脹因素，實際房價指數(shù)反而從108.92回落至93.04；從2009年1季度開始，德國名義房價穩(wěn)步上漲，至2016年3季度已漲至125.84，而實際房價指數(shù)則升至110.98%(見圖1)。

(二)瑞士房地產(chǎn)市場長期保持穩(wěn)健

雖然瑞士房地產(chǎn)長期受到投資者歡迎，但房價未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，而是基本保持了穩(wěn)定上漲的趨勢。達拉斯聯(lián)邦儲備銀行數(shù)據(jù)顯示，2000年1季度至2016年3季度，瑞士名義房價指數(shù)從87.09升至139.92，實際房價指數(shù)從90.18升至137.96，名義房價和實際房價差別不大，年均漲幅不到3%；而在2007年以前，瑞士房價漲幅更小，年均在1.7%左右。2007年以后，由于瑞士與歐盟的自由流動協(xié)議全面應(yīng)用，瑞士移民人口不斷增多。據(jù)瑞士媒體報道，2007年以后瑞士每年常住人口中新增凈移民約8.2萬人，產(chǎn)生了大量的住房消費需求。受此影響，瑞士房價漲幅從1.7%平移至3%左右(見圖2)。

圖1 2000年以來德國房價指數(shù)走勢

圖2 2000年以來瑞士房價指數(shù)走勢

(三)韓國房地產(chǎn)市場波動后趨穩(wěn)

與德國、瑞士不同的是，韓國房地產(chǎn)市場受到投機需求的影響，房價經(jīng)歷了較大幅度的波動。21世紀(jì)以來，隨著韓國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，大量投機者涌入房地產(chǎn)市場，致使房價不斷飆升。達拉斯聯(lián)邦儲備銀行數(shù)據(jù)顯示，2000年韓國名義房價指數(shù)在74左右，從2001年開始一路上漲，至2006年末已經(jīng)達到了110，年均漲幅接近8%，而實際房價年均漲幅也達到了4.6%(見圖3)。由于房地產(chǎn)投機造成房價連年飆升，影響社會安定，韓國政府開始大力整治房地產(chǎn)投機，房價由此進入相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。2007年到2016年3季度，韓國名義房價雖然從114.92升至143.52，但年均漲幅已降至2.25%；而實際房價基本維持在110附近，表明近年來韓國房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較平穩(wěn)。

二、德、瑞、韓三國在房地產(chǎn)供給端和需求端采取抑制政策

房地產(chǎn)適度投資有益于增加市場活力，但過度投機會打破均衡并形成泡沫。從德、瑞、韓三國對房地投機采取的措施來看，都是在結(jié)合本國實情的基礎(chǔ)上，從供給端和需求端實施相對全面的綜合舉措來抑制房地產(chǎn)投機。

圖3 2000年以來韓國房價指數(shù)走勢

(一)從房地產(chǎn)供給端看，主要是增加供應(yīng)量和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

1.實行以居住為導(dǎo)向的住房制度，制定并完善相關(guān)法律政策抑制房地產(chǎn)投機。德國住房政策的基礎(chǔ)法律《民法典》規(guī)定，政府首要的目標(biāo)之一就是保障居民的基本居住條件。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，德國政府制定了涵蓋住房建設(shè)、住房保障、租金管理、住房現(xiàn)代化等多方面的住房法律框架。其中，《住宅建設(shè)法》主要針對的是社會保障住房供給；《住房補助金法》對中低收入人群的房租補貼作了規(guī)定；《住房租賃法》為規(guī)范租賃市場提供法律依據(jù)；《私人住房補助金法》則是私人住房方面的法律規(guī)定。由于這四部法律為弱勢群體和廣大居民在住房方面提供了保障，因此被稱為德國住房政策的“四大支柱”。而瑞士也有相似的法律制度，如瑞士《憲法》第34條就明確規(guī)定了政府在促進住房建設(shè)、對低收入者提供住房保障支持、保護租房者權(quán)利等方面的義務(wù)。

2.適時提供充足穩(wěn)定的住房供給，通過市場渠道抑制房地產(chǎn)投機。在移民和外來投資者增加的背景下，德國、瑞士兩國加大了房屋建造的審批數(shù)量。如德國批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達到峰值后逐年下降，但金融危機以來，為平抑持續(xù)增加的需求，德國政府加大了房屋建造的批準(zhǔn)數(shù)量。德國聯(lián)邦統(tǒng)計局?jǐn)?shù)顯示，2015年末，德國住房庫存數(shù)量共計4005.54萬套，較2010年末凈增加94.87萬套(見表1)。而韓國為抑制房地產(chǎn)投機，于2006年底出臺了對應(yīng)方案，更積極地增加住房供應(yīng)。根據(jù)該方案，截至2010年，韓國公共宅地新建住房將增加到86.7萬套；同時，韓國政府還放開對民間住宅用地的限制，使民間宅地新建住房增加到77.3萬套，這兩項措施緩解了韓國房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

表1 2010～2015年德國住房增量和存量情況(單位:萬套)

3.加強住房租賃市場規(guī)范化管理，通過保障權(quán)益抑制房地產(chǎn)投機。德國擁有歐洲最大的住房租賃市場，呈現(xiàn)出住房擁有率較低、租房比例較高的顯著特點。一方面，德國政府大力推動廉價住房、福利性公共住房建設(shè)，為確保絕大部分家庭有能力支付房租，德國政府還根據(jù)家庭的人口、收入等實際情況發(fā)放租房補貼，據(jù)統(tǒng)計，有80%以上的德國居民可以享受不同程度的租房補貼。另一方面，德國制定的《住房租賃法》還對房屋的供給方即房東行為進行了規(guī)范，當(dāng)房東未能以合理理由將房租漲價超過20%時，這種行為就構(gòu)成了違法，租房人可以向法院起訴尋求保護；當(dāng)房租漲價超過50%時，這種行為就構(gòu)成了犯罪。因此，在租房權(quán)益能夠得到保障的情況下，德國人更愿意租房。目前，德國有57%的人口租住住房，僅43%的人口擁有產(chǎn)權(quán)房。瑞士也有《住宅法》保護租客不被驅(qū)逐，房租上漲也受到限制。

4.保持合理穩(wěn)定的住房投資回報，通過限制高價抑制房地產(chǎn)投機。德國的住房投資回報率以房租收益為主，基本穩(wěn)定在4.5%水平以上，其中房租回報率為4%，房價增值為0.5%。這對于對于追求長期穩(wěn)定回報的投資者有足夠的吸引力②德國2008年之后的1年期存款利率不斷下跌至不到1%，10年期國債收益率從2010年之間的2%～3%水平跌至目前的0水平。。此外，與《租房租賃法》類似，德國還制定了《經(jīng)濟犯罪法》來嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)商的定價行為。如果房地產(chǎn)開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，則視為“超高房價”，購房者就可以向法庭起訴，售房者將面臨5萬歐元的罰款；如果超過50%，就定性為獲取暴利，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。

5.加強信息披露制度，為穩(wěn)定房價和房租提供信息支撐，從而抑制房地產(chǎn)投機。德國每4年一次、瑞士每10年一次進行居住條件的普查，全面收集房屋狀況、居住條件等情況，為房地產(chǎn)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。同時，德國和瑞士政府、租房者協(xié)會以及房東協(xié)會還建立了較為詳細(xì)、持續(xù)更新的租金數(shù)據(jù)庫，為同一地區(qū)不同類型的房屋提供了市場可比的租金標(biāo)準(zhǔn)，這是其住房租金價格管理的基礎(chǔ)。如德國每年出一本房屋銷售指導(dǎo)價格，房價每三年可調(diào)整一次，但調(diào)整不宜過高，超過50%則會受到政府干預(yù)；對房屋出租進行登記管理，主要實行租金指導(dǎo)價，通過每年公布各區(qū)域房屋租金指導(dǎo)價格，提供給房東、房客簽訂租賃合同時參考。房價和房租信息與收入數(shù)據(jù)庫一樣，為住房銷售的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和租金設(shè)定提供可靠依據(jù)。從房價收入比看，德國核心城市如慕尼黑等在全球主要發(fā)達城市中，一直處于較低水平；從租房收益率看，德國處于中等水平；從房價租金比看，德國的回收期大概需要20多年，與美國相當(dāng)。

(二)從房地產(chǎn)需求端看，主要是運用金融、稅收、住房等政策

1.發(fā)揮金融政策的調(diào)控作用，通過金融杠桿抑制房地產(chǎn)過度需求。一直以來，德國的住房金融政策都比較穩(wěn)健，如高自付比例、低貸款價值比等避免了房地產(chǎn)市場的過度膨脹。德國法律禁止金融機構(gòu)向購房人提供100%的住房抵押貸款，因此購房人必須通過貸款組合獲得所需資金。一般來講，購房者自有資金提供10%～20%的房款，20%～30%來自住房儲蓄貸款，剩下50%左右來自抵押貸款銀行、信貸銀行和其他金融機構(gòu)。發(fā)放貸款時，德國金融機構(gòu)會對貸款者進行嚴(yán)格的信貸審查，重點關(guān)注貸款人的購房目的和第一還款來源，如果不是以自住為目的的購房，其貸款申請將很難被批準(zhǔn)，一定程度上抑制了炒房需求。而韓國應(yīng)對投機購房的金融政策更直接，2007年韓國中央銀行通過加息和提高銀行間隔夜拆借利率，使住房抵押貸款利率升至2004年以來的最高值6.18%，同時規(guī)定金融機構(gòu)提供住房貸款的額度不能超過房價的40%，顯著提高了投機性購房的融資門檻。

2.設(shè)置多個房地產(chǎn)稅種，通過打擊投機獲利抑制房地產(chǎn)過度需求。韓國是通過房地產(chǎn)稅抑制房地產(chǎn)過度需求成效比較明顯的國家，稅種包括房地產(chǎn)持有階段的財產(chǎn)稅、綜合房地產(chǎn)稅等；房地產(chǎn)交易階段的取得稅、資本利得稅、登記稅等。以資本利得稅為例，從2007年起，韓國對擁有2套房產(chǎn)的賣主在購買2年內(nèi)出售，征收50%的資本利得稅；擁有3套房產(chǎn)的賣主在購買2年內(nèi)出售，征收60%的資本利得稅。即使持有時間超過了2年，也會根據(jù)轉(zhuǎn)讓所得的大小征收9%～36%不等的資本利得稅。德國則規(guī)定購買一套房屋自住10年后賣出可以不繳納所得稅，若購買不到10年就出售需繳納所得稅；同時，如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的資本利得稅，5年內(nèi)出售3套及以上加收資本利得稅至25%。而瑞士各州根據(jù)購房后再出售的年限和不同盈利程度，制定了相應(yīng)的征稅政策。如日內(nèi)瓦州規(guī)定，對2年內(nèi)出售的房產(chǎn)買賣征收50%的增值稅，超過25年出售方可免稅，從而使投機者很難牟取暴利。

3.城鎮(zhèn)化發(fā)展水平較高，通過合理城市布局抑制房地產(chǎn)過度需求。德國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束，其城市體系是多核心且均衡發(fā)展的，具有分散化、特色化、均衡化的特點，不存在超級大都市，100萬人口以上的城市只有柏林、漢堡、慕尼黑和科隆。而早在2006年，德國官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，德國有11個城市群，人口占比71.98%，GDP占比73.14%。雖然這些城市群相對分散，但城市建設(shè)、就業(yè)環(huán)境、收入水平等相對較為均衡。這種合理的布局，使得大多數(shù)德國居民不會集中選擇在大城市居住，而是相對均衡分散在各個中小城市里，這一方面有利于大城市的房價在長期發(fā)展中保持合理的增長，另一方面也能夠推動各個區(qū)域均衡發(fā)展，不會導(dǎo)致不同區(qū)域房價差異太大。

三、當(dāng)前我國抑制房地產(chǎn)投機政策及存在的不足

(一)我國抑制房地產(chǎn)投機的主要措施

我國房地產(chǎn)市場波動較大，根據(jù)2005年7月以來70個大中城市新建住宅價格數(shù)據(jù)，我國共經(jīng)歷了四輪房價大漲:一是2005年7月至2008年7月，70個大中城市房價累計環(huán)比上漲25.1%；二是2009年3月至2011年7月，累計環(huán)比上漲18.9%；三是2012年7月至2014年4月，累計環(huán)比上漲10.7%；四是2015年5月至2017年末，累計環(huán)比上漲16.4%。除了經(jīng)濟發(fā)展、剛性需求等因素推動外，投資投機需求旺盛也是導(dǎo)致我國房價變化的重要原因。因此，在這四輪房價波動中，為抑制房地產(chǎn)投機行為，我國也采取了多種措施。

一是出臺直接的限制投資投機性購房政策。包括兩類:一類是指導(dǎo)性的意見，如2009年出臺的“國四條”指出“要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費，抑制投資投機性購房”；另一類是可操作性的意見，如2013年出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，其中第二條提出“對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房”。此類政策的出臺，目的在于遏制投資投機性購房。

二是利用金融政策抑制投資投機性購房需求。主要通過實施差別化的住房信貸政策對首套房、二套房及以上貸款首付比例以及相應(yīng)的貸款利率進行調(diào)整。如，2005年取消了住房貸款利率優(yōu)惠政策，對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，將個人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%；2006～2007年共七次加息，二套房貸款首付比例提高至50%，貸款利率基準(zhǔn)上浮1.1倍；2010年，對首套且面積大于90平方米以上的家庭，貸款首付提高至30%；2011年，二套房貸款首付比例提至60%，第三套及以上不發(fā)放商業(yè)貸款。

三是以稅收方式進行輔助調(diào)節(jié)。目前我國的房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)主要集中在取得環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，包括印花稅、契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等。為抑制房地產(chǎn)投機，2005年國稅總局發(fā)文正式明確個人買賣二手房須繳納個人所得稅；2006年進一步規(guī)定，個人購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅；2013年，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確指出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

四是增加住房供給來滿足市場需求。一方面，為了抑制房地產(chǎn)投機，增加住房供給，我國正逐步落實保障性安居工程。如“十二五”期間已超額完成3600萬套保障性住房，通過實物方式解決低收入家庭住房困難問題。另一方面，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，支持普通自住和改善性住房消費。如2010年國土資源部公布住房供應(yīng)計劃，住房用地總量同比增長逾130%。

(二)與國外抑制政策相比存在的不足

多年來，為控制房價、穩(wěn)定增長，我國通過土地、金融、財稅等政策對房地產(chǎn)市場進行了多輪調(diào)控，但總體而言，這些政策主要集中在需求端，對供給端調(diào)控力度略顯不足。比如“限購”“限貸”“提高首付比例”“提高貸款利率”等政策，都是從市場需求管控方面提出來的，雖然能夠一定程度上抑制消費需求，但這些政策只是將消費需求強制性延后，并沒有有效地抑制房地產(chǎn)投機。與德國、瑞士、韓國比較，我國采取的政策措施還存在著差距和不足。具體表現(xiàn)在:

1.房地產(chǎn)供給端抑制政策不完善，供應(yīng)不充足。一是過多依靠行政手段，法律體系不夠健全。從歷次房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，基本上是依靠行政指令進行的，雖然當(dāng)時效果比較明顯，但是長期性不足，一旦行政指令到期，房地產(chǎn)市場反而會變得更加“瘋狂”，因此在政策實際實施過程中，并未真正落到實處，僅依靠行政指令達不到調(diào)控的目的。其深層次原因還在于我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)并不完善，到目前為止我國還沒有制定住房領(lǐng)域的基本法，有關(guān)的住房規(guī)定基本都是來自于國務(wù)院的行政法規(guī)、部門規(guī)章以及其他的規(guī)范性文件，在統(tǒng)一性、全面性等方面還存在較多問題，無法滿足當(dāng)前發(fā)展迅速的房地產(chǎn)市場?？傮w而言，未能如德國一樣制定相對完善的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場上每個主體的市場行為。

二是保障房供給能平抑一定需求，但建設(shè)資金壓力較大?！笆濉逼陂g，我國已超額完成3600萬套保障房建設(shè)，增加了市場供給，一定程度上起到了抑制房地產(chǎn)投機的作用。但保障房建設(shè)資金主要來自各級財政，由于其收益率較低，難以吸引社會資本參與。而德國、瑞士則通過成立非盈利性的建房合作社，在政府給予相關(guān)扶持政策后，充分利用民間資本進行集資合作建房，為市場提供了大量保障性房源，如德國合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。

三是現(xiàn)行土地政策推高房價，一定程度上助長了房價上漲預(yù)期。當(dāng)前，我國北上廣深等一線城市房價不斷上漲，一個重要原因就是土地供給嚴(yán)重不足，房價上漲預(yù)期強烈。此外，地方政府財權(quán)、事權(quán)不匹配，造成了地方政府對土地財政的依賴，寄希望于高土地出讓收入緩解財政壓力，因此不排除政府控制土地供給來推高地價的行為，從而成為高房價的重要推手。土地成本的高企也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以更高的價格進行銷售，甚至有的開發(fā)商通過放慢開發(fā)、捂盤惜售，使土地供給沒有及時轉(zhuǎn)化成有效的住房供給，引起非理性預(yù)判，最終導(dǎo)致市場投機行為越發(fā)嚴(yán)重。

四是租賃市場不夠規(guī)范，租金回報率較低。德國、瑞士經(jīng)驗表明，實現(xiàn)居民“住有所居”目標(biāo)，不一定都要有產(chǎn)權(quán)房，租房也是滿足居民住房需求的重要途徑。但目前我國對住房租賃監(jiān)管缺失，基本屬于放任自流狀態(tài)，“地下”租賃比較普遍，租賃雙方關(guān)系不穩(wěn)定，租金糾紛現(xiàn)象屢有發(fā)生。同時，我國主要城市租金回報率為2.6%，低于德國水平。租金收益遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投機暴利，易產(chǎn)生反面引導(dǎo)。

五是房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)差異，影響市場主體預(yù)判。我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布存在較大差異。一方面，未能像德國一樣建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集、分類、統(tǒng)計難以形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，不同部門在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的計算口徑和對外發(fā)布中又摻雜了對局部利益的考量。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)的全面與否、客觀與否、真?zhèn)闻c否，在很大程度上影響市場主體的預(yù)判，進而決定房地產(chǎn)市場能否實現(xiàn)健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)需求端抑制政策有缺陷，目標(biāo)難實現(xiàn)。一是限購政策短期效果明顯，但未解決根本問題。2010年，我國將限購作為抑制投資投機性需求的重要調(diào)控政策，北京等一些房價過高的城市出臺家庭限制購房套數(shù)的限購政策；2013年，“國五條”再次重申堅持執(zhí)行以限購為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購買。從效果看，限購政策對房地產(chǎn)短期成交量影響顯著，但也導(dǎo)致了一些“假離婚”等社會問題，且限購一取消，房價迅速上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機越演越烈。

二是限貸政策屬于事后控制，針對性不夠突出。對比德國的金融政策可以發(fā)現(xiàn)，德國采取的是預(yù)防性金融政策，在通過事前審查控制投機性購房的同時，還建立了面向中低收入人群的融資機制，解決了中低收入人群購房問題，有效減少了房地產(chǎn)投機的市場空間。我國住房金融政策采取的主要措施是嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，要求銀行落實對首套房首付比例和貸款利率政策，以及第二套(以上)住房信貸政策。我國限貸政策是在房地產(chǎn)投機出現(xiàn)后實施的，屬于事后控制，雖然抑制了投機性購房，也打擊了剛性消費需求，且易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大起大落。

三是稅收政策仍不夠完善，對投機行為影響不大。2005年，我國開始使用稅收政策進行房地產(chǎn)調(diào)控，目前房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)主要集中在取得環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。對比上述三國稅收政策可以發(fā)現(xiàn)，我國在各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅負(fù)普遍較低，尤其是在保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，幾乎可以視為零稅負(fù)(見表2)。韓國除了對擁有不動產(chǎn)的所有人征收財產(chǎn)稅外，還對擁有超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房或土地者征收綜合不動產(chǎn)稅，房地產(chǎn)整體稅負(fù)較高，這也是韓國近年來房價保持相對平穩(wěn)的重要原因。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，我國雖然有印花稅、個人所得稅等，且個人所得稅達到了20%，但在實際轉(zhuǎn)讓過程中，基本是由買方負(fù)擔(dān)③按照新的政策，個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅；2年及以上的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅，2年及以上的非普通住房對外銷售差額征收。個人購房滿5年且是唯一住房的，不需要交個人所得稅；滿5年不是唯一住房或者不滿5年的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的1%。由于上述稅款都由買方負(fù)擔(dān)，因此整體來看持有者轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)基本零稅費。，導(dǎo)致稅收政策實質(zhì)上未取得多大效果。

四是人口化與土地化背離，導(dǎo)致土地供需錯配。我國城鄉(xiāng)、區(qū)域之間的相對收入差距仍然較大，且長期實施“控制大城市規(guī)模，積極發(fā)展中等城市和小城市”的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與人口向大城市圈集聚的實際相背離。其結(jié)果:一、二線城市人口增長，土地供給不足；三、四線城市人口增長緩慢、土地供給過多。土地錯配是導(dǎo)致一、二線城市房價投機和三、四線城市庫存泡沫的關(guān)鍵所在。

四、抑制房地產(chǎn)投機必須兼顧供給端和需求端

(一)從供給端來看，要加強房地產(chǎn)相關(guān)制度建設(shè)

一是健全住房法律法規(guī)體系，使住房回歸消費品屬性。在市場經(jīng)濟理念的指導(dǎo)下，強調(diào)住房是滿足居民居住要求的基本消費品，并通過住房相關(guān)的各環(huán)節(jié)法律制度規(guī)范市場秩序，從制度上約束和規(guī)范各類主體參與住房市場的經(jīng)營和管理行為，弱化住房的資本品屬性。首先，在已有的法律基礎(chǔ)上盡快起草《住宅法》，明確住房的居住屬性，使住房領(lǐng)域的基本問題有法可依。同時，作為一個統(tǒng)領(lǐng)住房領(lǐng)域的基本法律，《住宅法》要對住房種類、建設(shè)、監(jiān)管、補貼等內(nèi)容進行規(guī)范，明確政府在幫助和支持居民實現(xiàn)居住權(quán)時的責(zé)任和義務(wù)。此外，盡快出臺《住房保障法》《住房租賃法》等住房保障領(lǐng)域的專門法律，明確住房保障的范圍、對象、標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)不同層次居民之間的有效銜接。再者，建立購房者與租戶的利益維護機制，通過規(guī)劃、財稅、金融等政策導(dǎo)向，鼓勵開發(fā)商為弱勢群體提供合適的住房，對個人、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商等主體的投機違法行為作出法律規(guī)定，通過建立完善的住房問責(zé)機制，引導(dǎo)住房價格形成合理水平。

二是完善住房保障制度，增加房地產(chǎn)市場的直接供給。要完善住房保障制度，充分發(fā)揮多元社會力量的補充優(yōu)勢，共同實現(xiàn)居住保障?？赏ㄟ^貸款貼息、稅費減免、公共與私營部門合作(PPP)等方式引導(dǎo)和鼓勵社會資本參與保障性住房的建設(shè)、運營和管理，建立健全保障房準(zhǔn)入、運營和退出機制，強化動態(tài)管理。大力發(fā)展廉租房，逐步把農(nóng)民工納入住房社會保障范圍，健全廉租住房制度。

表2 中國、德國、韓國房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)比較

三是改革土地供給機制，提高房地產(chǎn)市場的供給彈性。逐步構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土地市場，打破地方政府壟斷的土地市場。一方面，修改現(xiàn)行土地拍賣制度，地方政府不再以最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是實現(xiàn)以城市長期發(fā)展目標(biāo)為主線。發(fā)展目標(biāo)的制定，必須考慮房價、房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)、吸納移民以及保障房用地等因素。另一方面，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營型建設(shè)用地出讓、租賃等方式，與國有土地同等入市、同價同權(quán)，增加住宅用地供應(yīng)主體，提高重點城市土地供給彈性。

四是培育住房租賃市場，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念。首先要加強政策宣傳，強調(diào)“住有所居”不等于“住有其屋”，正確引導(dǎo)住房合理消費，削弱投機性需求的膨脹。其次，要適當(dāng)降低租賃稅費，促進各類房地產(chǎn)資源的有效利用，特別是發(fā)揮存量住房在增加房地產(chǎn)市場有效供給、改善中低收入家庭住宅條件和解決流動人員階段性需求等方面的作用，緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾。再次，要推進機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，規(guī)范租賃管理，保護租賃雙方合法權(quán)益。最后，要基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系。

五是加強數(shù)據(jù)信息披露，為抑制房地產(chǎn)投機提供支撐。首先，要加強對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、個人住房信息系統(tǒng)等的交叉校驗，做到對不動產(chǎn)性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系等變化的及時更新，保證數(shù)據(jù)信息的全面性與可靠性。其次，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集和計算中，應(yīng)設(shè)定科學(xué)合理的統(tǒng)計規(guī)則，在數(shù)據(jù)發(fā)布時，也應(yīng)統(tǒng)一發(fā)布口徑，避免不同部門對同一指標(biāo)的統(tǒng)計出現(xiàn)不同結(jié)果。最后，要實現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門與稅務(wù)、銀行、統(tǒng)計等部門的信息共享，為房地產(chǎn)稅的合理征收、信貸調(diào)控政策的針對性實施、保障房的準(zhǔn)確供給提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，最終有效遏制房地產(chǎn)投資投機性需求。

(二)從需求端來看，要發(fā)揮好金融、稅收、城市建設(shè)等政策的調(diào)節(jié)功能

一是建立長期穩(wěn)定房貸政策，變事后控制為事前控制。要改變以往事后調(diào)控的方式，將防范房地產(chǎn)過度投資和投機行為前移，建立事前預(yù)防體制。一方面，要建立貸款利率與首付比例的反向調(diào)節(jié)機制。在利率下行時，適當(dāng)上浮首付比例；在利率上行時，適當(dāng)降低首付比例，以減少利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊。應(yīng)當(dāng)指出的是，要將貸款利率與首付比例反向調(diào)節(jié)機制作為一種長期性的制度安排，而不僅僅是將其作為平抑當(dāng)前高房價的短期政策選擇。另一方面，可考慮成立專門的住房儲蓄銀行并實行嚴(yán)格的分業(yè)管理。借鑒德國先進經(jīng)驗，對住房貸款實行“先存后貸”模式以及較長期限的房貸固定利率政策④德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項，一般是存款額達到合同金額的50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。同時，存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期平均11.5年。，從而使購房者不會受到國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策以及通貨膨脹等因素的影響，以穩(wěn)定購買者預(yù)期和房貸市場，減少信貸資源被投機者擠占。

二是推動稅收政策改革，提高炒房成本減少，獲利空間。要加快推進房地產(chǎn)稅制改革，提高投機購房者保有環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平。在房地產(chǎn)稅制設(shè)置時，要充分考慮剛性購房需求，對于首套房的保有、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，滿足居民住房的消費需求；對于2套房及以上的所有人，可根據(jù)持有年限、面積、交易金額等設(shè)置累進稅率，對購買房短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓的要課以較高稅率，以此抑制投機。此外，在完善我國房屋登記制度的前提下，對房產(chǎn)保有方面可以考慮征收房產(chǎn)空置稅，以降低住房的空置率，使空置房產(chǎn)進入房地產(chǎn)交易和租賃市場。

三是推進城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)有差別化的城市發(fā)展模式。要順應(yīng)人口遷移趨勢，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，合理增加一、二線城市土地供應(yīng)，提高住宅用地比例。以超越行政邊界、大城市圈的視角，合理規(guī)劃布局區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)、交通、公共服務(wù)資源，包括加快疏解大城市部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展；提高大城市與周邊三、四線城市和基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。