住房租賃市場發(fā)展的制約因素、國際經(jīng)驗(yàn)與改進(jìn)方向

何愛華 徐龍雙

(中國人民銀行廣安市中心支行 四川廣安 638000)

自20世紀(jì)末我國住房分配貨幣化改革以來，尤其是近年來在城鎮(zhèn)化建設(shè)深入推進(jìn)下，居民的住房需求不斷得到釋放，助推了我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展。隨著房價(jià)逐步攀升和人口流動加速，住房市場逐漸顯現(xiàn)出分化趨勢，形成了邊界比較清晰的住房買賣市場和住房租賃市場。在居民購房需求的強(qiáng)力支撐下，住房買賣市場發(fā)展尤為搶眼，成為住房市場的主體。不過，從未來趨勢看，隨著流動人口的大規(guī)模增加以及商品房價(jià)格的高企，在今后一段時間內(nèi)中國住房租賃人口將不斷增加，住房市場的結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯變化。根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)測算，2017年中國各地住房租賃人口加總已達(dá)1.9億，未來10年租賃人口還將繼續(xù)增至2.3億左右，預(yù)計(jì)2030年租賃人口將達(dá)到近3億。由于企業(yè)和政府的關(guān)注重點(diǎn)集中于住房的開發(fā)與調(diào)控方面，住房租賃市場長期處于缺規(guī)范、缺管理、缺融資的“自然生長”態(tài)勢，導(dǎo)致房屋租賃市場出現(xiàn)了租賃價(jià)格混亂、出租房品質(zhì)低下、專業(yè)規(guī)范中介缺失、融資保障缺乏等諸多問題。在此背景下，住建部等9部委在2017年聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，表示要通過加大信貸支持力度、拓寬直接融資渠道等金融手段支持住房租賃市場的健康發(fā)展?，F(xiàn)階段，助推中國住房租賃市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，需要明確市場發(fā)展主要問題以及背后的深層次原因，積極總結(jié)住房租賃市場發(fā)展較為成熟國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，為下一步補(bǔ)齊短板提供改進(jìn)建議。

一、我國住房租賃市場發(fā)展情況

(一)租售結(jié)構(gòu)不合理

據(jù)鏈家研究院2017年公布的《租賃市場系列研究報(bào)告》顯示，我國租賃人口占比11.6%，租賃住房占比18%。與多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國的租賃人口占比和租賃住房占比均明顯偏低，住房租售結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)畸形發(fā)展。形成此局面主要有以下幾個因素:首先，不斷高企的商品房價(jià)格讓居民持續(xù)保有未來房價(jià)依然上漲的預(yù)期，導(dǎo)致不少居民通過加杠桿的形式進(jìn)入住房買賣市場，加劇了住房買賣市場和住房租賃市場的分化，讓前者過分膨脹、后者趨于式微；其次，通脹預(yù)期下部分居民為滿足投機(jī)需求進(jìn)入房地產(chǎn)買賣市場，加劇房地產(chǎn)市場租售比失衡，進(jìn)而引致市場形成“租房不如買房”的心理；第三，目前住房租賃市場多由個體出租戶提供房源，市場分割嚴(yán)重，缺乏明確價(jià)格信號和完備的法律保障，導(dǎo)致住房租賃市場中價(jià)格混亂、質(zhì)量低劣，讓部分居民棄舍租房念頭，加入購房的隊(duì)伍。

圖1 2016年中、英、日、美在租賃房屋和租賃人口的占比情況

(二)供需矛盾凸顯

根據(jù)國家計(jì)生委2011～2016年發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》顯示，近年來中國流動人口呈現(xiàn)倒“U”型的總體趨勢，在2011～2014年間中國流動人口始終保持連續(xù)增長，2015年和2016年增速有所回落，2016年人口流動規(guī)模達(dá)到2.45億元，比2011年流動人口多0.15億。雖然從增速上看我國人口流動呈現(xiàn)下降趨勢，但流動人口體量依然較大。應(yīng)該看到，人口在大規(guī)模流動中將不斷釋放出大量住房需求，對住房買賣市場和住房租賃市場均產(chǎn)生重要影響。據(jù)《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》顯示，近年來我國流動人口平均年齡出現(xiàn)持續(xù)上升的現(xiàn)象，由2011年的27.3歲升至2016年的29.8歲。在16～59歲的勞動年齡人口中，“80后”①出生于1980～1989年間的人群。流動人口比重由2011年的不足50%升至2016年的56.5%，“90后”②出生于1990～1999年間的人群。流動人口比重在2016年也上升至18.7%，這表明中國人口流動呈現(xiàn)年輕化趨勢。在當(dāng)下新生代流動人口比重不斷攀升、商品房價(jià)格高企以及居民可支配收入受限等多種限制性因素作用下，較多流動人口和部分當(dāng)?shù)氐褪杖胝邔⒁暰€由住房買賣市場轉(zhuǎn)向住房租賃市場?？梢灶A(yù)見，流動形成的“新市民”和當(dāng)?shù)氐褪杖胝叩淖夥啃枨髮⒊蔀橹莆磥碇袊》孔赓U市場發(fā)展的主要動力。

目前我國住房租賃供給方主要是個體出租戶和少量以企業(yè)為主導(dǎo)的租賃機(jī)構(gòu)。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，大約有89.5%的可出租房由個體提供。專業(yè)住房租賃平臺和大型住房租賃企業(yè)的缺乏限制了中國住房租賃市場的擴(kuò)容和房源質(zhì)量的有效提升。隨著政府租售并舉住房制度的逐步推進(jìn)，國有企業(yè)和私有企業(yè)將不斷進(jìn)入住房租賃市場，供需矛盾可能得到一定緩解，但短期內(nèi)租賃市場缺口依然較大。

(三)租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場亂象頻現(xiàn)

如上文所述，出租房源多是私人閑置住房，出租的時間周期不穩(wěn)定，承租關(guān)系可能隨時解體，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。市場中頻繁出現(xiàn)的房東單方面強(qiáng)制上調(diào)房租、承租人押金不退、收租人卷款跑路等各類問題便是真實(shí)寫照。不合規(guī)的住房租賃不僅折損承租人的租房效用，而且還容易引起法律糾紛、擾亂社會治安、增加消防隱患以及影響環(huán)境衛(wèi)生等。出現(xiàn)上述問題大致有兩類原因:一方面，由于個體出租戶具有高度分散性，在住房質(zhì)量、安全性、出租方式等方面管理難度較大；另一方面，目前中國的住房租賃市場尚缺乏專門的法律法規(guī)給予規(guī)制，承租人的合法權(quán)益難以得到有效保障，在租賃市場上，對于租期、租價(jià)等租戶權(quán)益尚沒有明確、具有硬約束力的法律規(guī)定。

二、住房租賃市場發(fā)展的國際經(jīng)驗(yàn)

(一)新加坡模式

新加坡的租賃住房稱為組屋，專指新加坡的組合房屋，是由新加坡建屋發(fā)展局(HDB)③HDB成立于1960年，隸屬國家發(fā)展局，是組屋及配套設(shè)施的唯一提供者，并為組屋購買者提供優(yōu)惠住房貸款，鼓勵中低收入階層以分期付款的方式購買、租賃組屋。為新加坡人所承建的公共房屋。目前新加坡的組屋制度始于1960年，歷經(jīng)近60年的不斷調(diào)整發(fā)展，新加坡的組屋覆蓋率已超過80%，新加坡90%以上人口居住在組合房屋中，這對滿足中低收入人群的住房需求、維護(hù)社會穩(wěn)定均產(chǎn)生較大積極影響。歸結(jié)起來，新加坡住房制度主要有以下幾個特點(diǎn):

1.政府廣泛介入住房市場，有效解決了市場失靈問題。新加坡土地分為國家所有和個人私有兩類，其中國有土地占比高達(dá)85%。在新加坡組屋制度中，新加坡政府將土地使用權(quán)劃撥至建屋發(fā)展局，保障建屋發(fā)展局擁有充足土地資源，為中低收入人群提供數(shù)量充足、戶型多元的廉租房和廉價(jià)房打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。新加坡通過這種行政干預(yù)方式來保障土地的供應(yīng)量，其優(yōu)勢在于能有效減少城市住宅用地價(jià)值受到城市規(guī)劃、道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的外部性影響，對住房的市場價(jià)格起到有效調(diào)節(jié)作用，壓縮投機(jī)者進(jìn)入住房市場的空間，稀釋了住房的投資屬性，還原了住房的居住屬性。

2.劃分多層次住房市場需求，有效解決中低端收入人群住房問題。新加坡政府根據(jù)居民的可支配收入、居住條件要求等將住房需求大致分為居住需求、居住質(zhì)量需求和產(chǎn)權(quán)需求，并根據(jù)不同需求建立不同層次的住房。此外，還通過設(shè)置嚴(yán)格的申購條件、嚴(yán)控轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)、加強(qiáng)違規(guī)懲戒等多種限制性政策，將各類住房需求人群進(jìn)行有效隔離，防止不同需求人群通過游離于各類型住房實(shí)施尋租，解決中低端收入人群的住房問題，保障了新加坡住房市場的健康穩(wěn)定。

圖3 新加坡住房供給體系概覽

3.完備的住房金融體系有效解決資金來源問題。為解決住房開發(fā)、后期運(yùn)營的資金問題，新加坡建立了包括中央公積金制度、HDB貸款和住房抵押貸款制度、HPS住房抵押貸款保險(xiǎn)制度等多項(xiàng)制度。具體而言，新加坡政府強(qiáng)制要求雇員和雇主每月按照收入一定比例繳納公積金，政府將這部分資金作為住房貸款來源和為中低收入家庭提供購房資金。同時，HDB向符合條件的組屋購買者提供低息貸款，商業(yè)銀行也為部分中低收入人群提供住房抵押貸款。另外，為降低HDB貸款風(fēng)險(xiǎn)，新加坡中央公積金局還推出HPS住房抵押貸款保險(xiǎn)，在購房者無法償還貸款時幫助其還清貸款，這種保險(xiǎn)制度的基本出發(fā)點(diǎn)在于保護(hù)購房者房屋所有權(quán)。

(二)德國模式

二戰(zhàn)后，德國超半數(shù)以上住房遭受不同程度破壞，隨著避難的平民逐漸返城和大量國外難民的遷入，德國住房的供需矛盾不斷加劇。為填補(bǔ)住房市場的巨大缺口，德國政府從供給端入手，在二戰(zhàn)結(jié)束不久后大力開展廉價(jià)住房建設(shè)，同時推動福利性公共住房建設(shè)。經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，在較為完備的法律體系和配套措施支撐下，德國已形成了歐洲最大、最規(guī)范的住房租賃市場。根據(jù)2017年歐盟統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2016年末，德國有近半數(shù)的家庭選擇租房居住，住房租賃市場成為了德國住房市場的主體。德國在發(fā)展住房市場方面主要有以下幾個特點(diǎn):

1.賦予房地產(chǎn)業(yè)公共屬性，“有形手+無形手”滿足住房租賃需求。德國政府將房地產(chǎn)業(yè)視為國家社會福利體系的一部分，采取住房供應(yīng)、稅收調(diào)價(jià)、價(jià)格引導(dǎo)等多種方式滿足住房租賃需求。一是建立彈性住房供應(yīng)機(jī)制。政府雖然只供應(yīng)很少一部分保障性住房，但在用地規(guī)劃過程中，依據(jù)居民新增的購房需求確定每年住房供應(yīng)總量，并根據(jù)居民的收入結(jié)構(gòu)來確定住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對于社會福利住房用地，德國政府進(jìn)行專門規(guī)劃，由政府向開發(fā)商提供補(bǔ)貼以彌補(bǔ)市場差價(jià)。二是發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。德國通過征收多種高額稅收，壓低炒房者的利潤空間，抑制了房地產(chǎn)市場投機(jī)行為。德國對地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為也實(shí)施管控，有利于地產(chǎn)價(jià)格符合市場規(guī)律，防止租售比倒掛影響住房租賃市場秩序。與此同時，德國政府根據(jù)家庭人口數(shù)量、家庭收入水平以及待支付房租金額給予住房者相應(yīng)的房租補(bǔ)貼，通過補(bǔ)貼的方式滿足不同收入水平家庭的租房需求。三是建立價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。德國的住房價(jià)格并非完全由市場自由調(diào)節(jié)形成，而是由第三方地產(chǎn)評估師根據(jù)前期市場價(jià)格和住房需求來確定一個“基準(zhǔn)價(jià)”，由于第三方地產(chǎn)評估師確定的“基準(zhǔn)價(jià)”具有法律效應(yīng)，因此住房市場的實(shí)際價(jià)格只能在基準(zhǔn)價(jià)的區(qū)間內(nèi)波動。

2.住房市場具有“租購?fù)瑱?quán)”屬性，租房可享受到與購房同等的公共資源和社會保障。德國在房屋租購公共資源的配置方面實(shí)現(xiàn)了平權(quán)。一般而言，租房與購房在公共資源上能否實(shí)現(xiàn)權(quán)力均等化是影響居民作出購房或買房決策的重要因素。德國的中等城市較多，各城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配置也比較均衡，由于德國沒有戶籍制度的限制，居民在流動中不管是選擇買房或是租房均能夠享受到教育、醫(yī)療等方面的無差別公共資源。

3.健全的法律法規(guī)有效保障租房者權(quán)利。德國政府出臺了《住房租賃法》《租金水平法》等法律規(guī)定來保障租房者權(quán)利。比如在《租房法》中，德國對租金的漲幅進(jìn)行了上限控制，超過上限的漲價(jià)視為違法行為；在《住房租賃法》中，德國對不同租期的提前終止租房合同時間有著詳細(xì)規(guī)定，租期越長，需提前告知對方終止合同的時間越長，這種規(guī)定能有效避免租房提供方的單方面臨時解除合同。此外，德國政府為提升出租房屋的質(zhì)量，建立了包括出租房屋面積、配套設(shè)施、生理心理需求等多個評定標(biāo)準(zhǔn)的住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)評估體系。

(三)美國模式

美國是目前全球住房租賃規(guī)模最大、市場最為成熟的國家。根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心公布的《2017年美國房地產(chǎn)市場年度報(bào)告》顯示，自2000年以后，美國租房市場的需求出現(xiàn)了前所未有的增長，2010～2016年期間美國租客每年平均增長97.6萬人，2016年達(dá)到近年來歷史峰值，租房家庭大約占美國家庭總數(shù)的三分之一，2017年租房戶數(shù)已達(dá)4300萬戶，租賃住房總量遠(yuǎn)超德國等國。隨著美國住房租賃市場的逐步發(fā)展，逐漸形成了以下幾個特征:

1.健全的房地產(chǎn)投資信托制度為住房租賃企業(yè)獲取資金提供保障。美國房地產(chǎn)市場的融資渠道較多，主要有商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券、房地產(chǎn)投資信托基金、夾層債券等。作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品之一，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)在美國已有30多年的歷史，其年發(fā)行規(guī)模曾高達(dá)2290億美元，但次貸危機(jī)后CMBS的發(fā)行規(guī)模驟減。目前房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust，REITs)成為了美國住房租賃的主要融資渠道。REITs發(fā)端于1960年的《房地產(chǎn)投資信托法(REIT Act)》，根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(NAREIT)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年1月，全美共有225只上市REITs，總市值達(dá)1.1萬億美元，占全球REITs市場規(guī)模的一半以上。發(fā)展REITs的主要優(yōu)勢在于打通了住房租賃市場和金融市場的通道，為住房租賃市場各方到金融市場上對沖風(fēng)險(xiǎn)提供機(jī)會，為保證住房租賃企業(yè)在資本市場上獲得長期收益提供條件。美國還實(shí)施了穿透性稅收優(yōu)惠(Pass-through Tax Treatment)④穿透性稅收優(yōu)惠是指企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個人所得稅應(yīng)稅收入，從而避免了雙重征稅。國會創(chuàng)立這種稅收優(yōu)惠的目的在于讓所有的美國投資者都可以有機(jī)會投資大型的綜合的房地產(chǎn)項(xiàng)目。，以盤活REITs對住房租賃等行業(yè)的金融活水作用。

2.政企合作共推住房租賃市場建設(shè)，滿足低收入人群住房需求。美國出租房的供給主要由個體出租戶與房企提供的市場化租房、聯(lián)邦政府資助的保障性住房、政府與社會資本合作提供的享受稅收優(yōu)惠的租賃住房共同組成。整體而言，美國的住房供給主體是社會企業(yè)，政府在住房租賃市場中參與度并不高，但美國政府較為重視滿足低收入人群的住房需求。2008年金融危機(jī)之后，美國近一半的租房居民面臨租金支付困難局面，為此，美國住房和城市發(fā)展部(HUD)每年拿出500億美元財(cái)政資金用于租金補(bǔ)貼、住房修繕等。為了提升對低收入家庭租房的幫扶針對性，美國政府把承租房租、電費(fèi)等支出占家庭總收入比重作為判斷租房家庭支付困難程度的主要依據(jù)，將租房家庭分為“中等支付困難”和“嚴(yán)重支付困難”兩個等級，并根據(jù)不同等級實(shí)施差異化補(bǔ)貼來滿足低收入家庭的住房需求。

3.專業(yè)化、規(guī)?；臋C(jī)構(gòu)運(yùn)營模式利于租房市場的平穩(wěn)發(fā)展。根據(jù)2017年一季度美國人口普查局(Census Bureau)公布的數(shù)據(jù)顯示，在各類供給主體中，公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)總體的90%以上，盡管美國不同城市的占比存在一定差異，但大部分地區(qū)公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)的比例超過60%。這些長租公寓多是機(jī)構(gòu)化運(yùn)作，隨著多年的不斷改進(jìn)完善，美國住房租賃的機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式非常專業(yè)和成熟，能為租客提供較好的租房體驗(yàn)。另外，美國在住房租賃領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)趨于完善，比如在租約關(guān)系、租金管制以及承租人權(quán)益保護(hù)等方面均有明確規(guī)定，為租房市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了法律保障。

三、住房租賃市場發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)與我國的制約因素

上述三個國家住房租賃市場各有特點(diǎn)，但也存在共性，這些共性對于規(guī)范住房租賃市場起著關(guān)鍵性作用。一是要有充沛的土地供應(yīng)和相對低廉的開發(fā)成本。在市場經(jīng)濟(jì)中，住房租賃市場的供求關(guān)系對租金起著決定性作用。推進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，離不開持續(xù)供應(yīng)的低成本土地。從新加坡住房租賃市場的發(fā)展來看，由于該國國土面積小，土地較為緊張，土地大多屬于國家所有，但其并未因?yàn)槭袌鰤艛嘈远鴮⑼恋馗邇r(jià)賣予私企獲得財(cái)政收入，而是通過建屋局充分利用現(xiàn)有土地來統(tǒng)籌規(guī)劃組屋建設(shè)，減少了組屋的開發(fā)成本，為居民設(shè)立了可負(fù)擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)。從德國來看，該國的土地所有制形式包括各聯(lián)邦政府、州和地方政府所有，教堂和私人所有，其中聯(lián)邦和地方政府所有約10%，私人所有約占比80%。其土地私有為主的土地制度決定了德國不存在土地出讓金一說，也就不存在土地財(cái)政依賴，這保證了市場上充沛的土地供給，減少了房企開發(fā)成本和租房市場的整體價(jià)格。二是要建立健全與住房租賃市場對接的融資體系。在住房租賃市場相對發(fā)達(dá)的國家，雖然各國的融資渠道、深入程度、受惠主體不盡一致，不管是新加坡的中央公積金制度、德國實(shí)行的“先存后貸”合同住房儲蓄模式還是美國的房地產(chǎn)投資信托制度，均建立了適合自身住房租賃市場發(fā)展的融資體系?？梢姡》孔赓U市場的發(fā)展離不開一個健全的、多層次的融資體系。三是要建立專業(yè)的機(jī)構(gòu)化租賃平臺。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，住房租賃市場的專業(yè)化和規(guī)模化程度越高，市場割裂的狀態(tài)越少，市場供應(yīng)主體的競爭就越充分，租賃住房市場的穩(wěn)定性和住房品質(zhì)更加容易得到保證。簡單地講，住房租賃市場發(fā)展到一定階段，需要大量機(jī)構(gòu)化的租賃平臺以保證市場的專業(yè)性和規(guī)范化。機(jī)構(gòu)化租賃平臺的優(yōu)勢在于修復(fù)散租狀態(tài)下的市場割裂，能夠提供明確的價(jià)格信號，方便市場管理。四是完備的制度設(shè)計(jì)。新加坡、德國和美國均非常注重保護(hù)租客合法權(quán)益，無論是居住環(huán)境還是基礎(chǔ)設(shè)施及住房質(zhì)量等方面，都有嚴(yán)格質(zhì)量把控和監(jiān)管。

與成熟的住房租賃市場相比，中國還存在較大的完善空間。前文已將當(dāng)下中國住房租賃市場上的基本情況進(jìn)行了介紹，現(xiàn)結(jié)合住房租賃發(fā)展的關(guān)鍵要素，梳理當(dāng)下中國在住房租賃市場發(fā)展壯大中存在的深層次制約因素。

一是土地財(cái)政下租賃住房開發(fā)成本過高。在土地財(cái)政模式下，地方政府趨向規(guī)劃更多商業(yè)用地，這加劇了國內(nèi)一、二線大城市住宅用地的供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致地價(jià)上漲過快。目前政府已意識到這個問題，為此，國土資源部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在全國多個一、二線城市進(jìn)行試點(diǎn)。將集體建設(shè)用地用于租賃住房建設(shè)有較多優(yōu)勢，比如租賃房開發(fā)運(yùn)營成本下降、審批周期短等。但這一政策安排也并非一勞永逸，有以下幾個問題值得關(guān)注。首先，在土地財(cái)政模式不發(fā)生根本變化的情況下，住房用地的出讓方式仍采用招拍掛機(jī)制，房企為最求利益最大化，會理性地選擇出售住房，而不是長期持有以獲取投資周期偏長、資金回報(bào)率較低的租賃收入。其次，適用于租賃市場的存量土地資源較為稀缺。從城市來看，住房租賃市場需求最為旺盛的多集中于人口凈流入的一、二線城市，這些城市土地資源的開發(fā)多趨于飽和，能用于租賃住房的土地資源變得更為稀缺。其三，集體建設(shè)用地的區(qū)位與市場需求可能存在錯位。目前城市中心附近的土地資源所剩無幾，集體建設(shè)用地位置多屬遠(yuǎn)郊，交通條件的不便可能引發(fā)租賃住房的空置。

二是融資渠道與資金需求方對接匹配度欠佳。目前，住房租賃市場主要融資渠道有信貸融資、債券融資、資產(chǎn)證券化⑤資產(chǎn)證券化主要是指將缺乏流動性但預(yù)期收入相對穩(wěn)定的資產(chǎn)通過某種結(jié)構(gòu)安排，對其風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以出售和流通的證券，據(jù)以融資(變現(xiàn))的過程。等，雖然渠道較多，但資金供給的有效性還有待加強(qiáng)。從信貸融資看，我國主要商業(yè)銀行提供給租賃住房企業(yè)的信貸資金基本實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目周期的全覆蓋，而且考慮到住房租賃前期投入資金量大、后期經(jīng)營收益率低、還款周期長的實(shí)際，各家銀行在信貸產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上不同程度作出了一定調(diào)整，比傳統(tǒng)的信貸條件更為溫和。但在“只租不售”土地屬性下，單靠租金收入很難及時覆蓋企業(yè)的全部貸款，在地產(chǎn)升值較小情況下，隨著政策紅利的消失，房企的資金鏈可能面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)流動性風(fēng)險(xiǎn)。因此，間接融資決不會成為住房租賃市場的主要融資手段。從債券融資來看，融資周期比銀行信貸更短，到期后面臨著回購問題，或者出現(xiàn)“發(fā)新償舊”，這導(dǎo)致后期的資金鏈供給形成不確定性。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)證券化將成為住房租賃市場的重要融資渠道。資產(chǎn)證券化主流的方式有資產(chǎn)擔(dān)保證券(Asset-Backed Securities，ABS)、商業(yè)抵押擔(dān)保證券(Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS)、REITs等。中國目前在住房租賃領(lǐng)域也有資產(chǎn)證券化方面的一些嘗試，比如中信證券在2018年推出的中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，在投資標(biāo)的、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面已經(jīng)具備了REITs的一些特征。但整體而言，目前我國在房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)用方面與美國等西方國家相比，還存在募集對象、交易模式、組織架構(gòu)、稅收、法律等方面的差異。在現(xiàn)階段我國還沒有真正意義上的REITS，國內(nèi)開發(fā)的REITS賦稅重、流動性差、投資對象受限，REITs的優(yōu)勢尚未在住房租賃市場充分體現(xiàn)。

三是缺乏專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)和剛性的法律約束。正如上文所述，租售比的嚴(yán)重失衡讓房企遠(yuǎn)離住房租賃市場，而專業(yè)化、規(guī)模化租賃機(jī)構(gòu)的缺位又讓個體出租戶成為了租賃住房的供給主體，加之監(jiān)管缺失，導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場亂象頻現(xiàn)。從法律保障看，2017年5月，住建部向社會公布了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，該條例對租賃行為各方權(quán)責(zé)的認(rèn)定、政府公共租賃平臺建設(shè)與監(jiān)管、住房租賃企業(yè)的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面予以規(guī)范，對于穩(wěn)固租賃關(guān)系、治理市場亂象有重要作用。但該條例與德國的《住房租賃法》等法律法規(guī)的詳盡程度存在一定差距，比如缺乏解約程序的詳細(xì)規(guī)定等。更重要的是，目前中國缺少住房租賃相關(guān)的配套制度設(shè)計(jì)，比如缺少住房租賃行業(yè)屬性和租賃物業(yè)性質(zhì)認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定，增加了企業(yè)開發(fā)的難度。

四、完善我國住房租賃市場的政策建議

(一)賦予住房租賃更多社會福利性質(zhì)，加強(qiáng)政府參與的廣度和深度

一是增加住房租賃專項(xiàng)用地，降低企業(yè)購地成本。中央政府在堅(jiān)持引入集體建設(shè)用地用于租賃住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，應(yīng)以還原住房的居住屬性和公共屬性為出發(fā)點(diǎn)，將發(fā)展住房租賃事業(yè)作為地方政府開展社會福利事業(yè)規(guī)定舉措，督促地方政府保持穩(wěn)定充足的租賃住房土地供應(yīng)，規(guī)避地方政府與中央政府博弈下形成短期行為，降低企業(yè)在住房租賃方面投入的成本，擴(kuò)大住房租賃市場盈利空間，從而吸引更多的私企進(jìn)入住房租賃市場。二是針對不同收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域特性，形成政府主導(dǎo)的多層次住房租賃市場新格局。在我國租售比嚴(yán)重失衡條件下，僅依靠市場調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)住房租賃市場的成熟化發(fā)展顯然比較困難，需要政府在前期發(fā)揮“有形手”的作用來引導(dǎo)住房租賃市場供給方根據(jù)市場需求形成多層次格局。可借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，將住房需求大致分為居住需求、居住質(zhì)量需求和產(chǎn)權(quán)需求，并根據(jù)不同需求建立不同層次、不同品質(zhì)的住房。面對一、二線城市中等收入的人群需求，可引入國企和實(shí)力較強(qiáng)的私企大力發(fā)展長住公寓，完善長租體系；面對低收入人群需求，主要依靠政府建立保障性質(zhì)的租房體系，確保低收入人群“住有所居”。三是充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能，做好民生兜底工作?？山梃b美國的做法，建立分級租房補(bǔ)貼體系，對符合條件的承租人和租賃房屋供給主體進(jìn)行差異化租房補(bǔ)貼。也可借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)家庭人口數(shù)量、家庭收入水平等因素給予住房者相應(yīng)的補(bǔ)貼，通過補(bǔ)貼的方式滿足不同收入水平的家庭的租房需求。

(二)健全差異化、有針對性的融資體系，滿足房屋租賃市場資金需求

隨著住房租賃市場的逐步發(fā)展，住房租賃市場的參與方將出現(xiàn)住房中介、房企開發(fā)商、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、大小型酒店和大量的租房客等。這些參與方都存在不同程度的融資需求，但其在融資的規(guī)模、期限、方式等方面存在較大差異。目前住房租賃市場融資除了信貸融資、債券融資、資產(chǎn)證券化等主要融資外，還包括表外理財(cái)融資、信托融資等多種渠道，可見當(dāng)下融資渠道并不缺乏，但這些融資渠道與資金需求方對接的匹配度欠佳，資金的供需錯配現(xiàn)象比較突出。因此，構(gòu)建層次清晰、分工明確的融資體系以滿足不同類型融資需求應(yīng)提上重要議程。以長租公寓資產(chǎn)證券化融資渠道為例，市場上應(yīng)根據(jù)證券化底層資產(chǎn)的不同，適時開發(fā)權(quán)益類ABS、債權(quán)性質(zhì)的ABS和REITs等多種產(chǎn)品，尤其需要在現(xiàn)有的類REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)上重點(diǎn)發(fā)展公募REITs。并從解決雙重征稅、制定規(guī)范統(tǒng)一公募REITs規(guī)則等方面入手，解決投資者人數(shù)、流動性和收益分配等問題，充分發(fā)揮REITs對建立我國房屋租賃市場長效機(jī)制的重要功效。與此同時，不同銀行應(yīng)依據(jù)本機(jī)構(gòu)的比較優(yōu)勢，結(jié)合各類運(yùn)營模式的融資特點(diǎn)，開展有針對性的融資產(chǎn)品研發(fā)和方式創(chuàng)新，滿足不同類型租賃機(jī)構(gòu)的融資需求，緩釋分解房屋租賃市場中可能出現(xiàn)的各類金融風(fēng)險(xiǎn)。

(三)打破以個體出租為主局面，推進(jìn)住房租賃市場供給側(cè)改革，逐步培育專業(yè)的住房租賃機(jī)構(gòu)

由個體出租為主向以機(jī)構(gòu)供給為主的轉(zhuǎn)變不僅是消除隨意上調(diào)租金等市場亂象的重要一環(huán)，也是住房租賃市場健康發(fā)展的主要方向。政府應(yīng)大力支持現(xiàn)有的、具有相當(dāng)規(guī)模的企業(yè)發(fā)展成為專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，尤其是在長租公寓領(lǐng)域，要支持其提升服務(wù)的專業(yè)性和租戶的租房體驗(yàn)，發(fā)揮示范帶動作用，進(jìn)而促進(jìn)整個住房租賃市場走向規(guī)范化道路。

(四)完善住房租賃相關(guān)法律法規(guī)

一是劃出住房租賃雙方的權(quán)責(zé)線，確保租賃關(guān)系和諧穩(wěn)定。需要明確的是，當(dāng)下人口流動導(dǎo)致的租房需求相當(dāng)大，住房租賃市場仍處于賣方市場，租賃住房的供給者掌握了話語權(quán)，承租人處于相對劣勢地位，這種關(guān)系的不對等導(dǎo)致租賃關(guān)系極度不穩(wěn)定。因此，政府需要建立住房租賃登記備案制度，通過立法手段明確市場雙方的權(quán)利和義務(wù)，尤其是要注意適當(dāng)限制“賣方”的權(quán)利。在租金管理方面可在借鑒德國經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合中國不同城市的具體情況，對租金實(shí)行差異化動態(tài)上限管制，同時以立法形式加大懲戒力度，提升違規(guī)違約成本。二是明確租房和買房在部分公共服務(wù)方面享受同等權(quán)利。目前中國戶籍身份嵌套了居民享有教育、生育、社保、購買資格等方面的權(quán)利，不利于社會資源的均等化。在房價(jià)上漲預(yù)期較為普遍背景下，吸引居民從住房買賣市場轉(zhuǎn)向租賃市場的重要手段是賦予租房者更多的公共資源，尤其是中國家庭比較關(guān)注的醫(yī)療、教育等領(lǐng)域。比如在教育方面可借鑒美國的做法，由當(dāng)下以是否擁有住房產(chǎn)權(quán)為主的教育資源分配方式逐步過渡到為以實(shí)際入住作為教育入學(xué)的先決條件。三是明確住房租賃行業(yè)屬性和租賃物業(yè)性質(zhì)，減少住房租賃市場發(fā)展制度壁壘。由于租賃住房供給主體呈現(xiàn)多元化，在行業(yè)歸屬不明確的情況下，容易出現(xiàn)監(jiān)管盲區(qū)或監(jiān)管重疊情況，不利于市場的有序發(fā)展。同時，政府鼓勵國有企業(yè)將閑置廠房等改建為租賃房，如果不明確租賃物業(yè)性質(zhì)，會造成手續(xù)繁瑣進(jìn)而影響企業(yè)開發(fā)積極性。