公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用研究

黎慧

摘 要：國內(nèi)外學(xué)者對于投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式的合理性和優(yōu)勢眾說紛紜。大多數(shù)學(xué)者認為公允價值計量更能真實反映資產(chǎn)的經(jīng)濟價值，應(yīng)該在未來得到廣泛應(yīng)用，但是在當(dāng)前環(huán)境下該計量屬性的運用卻不盡人意。筆者以理論為前提運用大數(shù)據(jù)庫綜合分析該模式的整體運用情況并分析緣由。從上述的研究中歸納總結(jié)出相關(guān)的結(jié)論，并根據(jù)當(dāng)前政府政策和市場環(huán)境提出適當(dāng)?shù)耐茝V建議。

關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn) 財務(wù)影響

一、引言

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市場的完善，職業(yè)界結(jié)合實際操作經(jīng)驗不斷發(fā)展公允價值的理論。我國在2014年頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》，進一步完善了公允價值的定義。新準(zhǔn)則中要求根據(jù)資產(chǎn)或負債在其主要交易市場或有利市場下的價格為依據(jù)進行估計，且強調(diào)公允價值計量是建立在自愿、公平、公正、客觀的基礎(chǔ)上，根據(jù)資產(chǎn)或負債的特點運用恰當(dāng)?shù)墓乐导夹g(shù)。投資性房地產(chǎn)實質(zhì)上是一種資產(chǎn)使用權(quán)讓渡行為，企業(yè)通過出租房地產(chǎn)或者留有以后增值轉(zhuǎn)讓獲取經(jīng)營收入，導(dǎo)致經(jīng)濟利益流入企業(yè)。投資性房地產(chǎn)的初始計量一律以所發(fā)生的成本作為入賬基礎(chǔ)。其后續(xù)計量可分為公允價值模式或成本模式。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)在報告日需要以該資產(chǎn)真實可靠的公允價值入賬。

二、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中運用現(xiàn)狀分析

我國近年來擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)日益增多，但是大多數(shù)企業(yè)一般會在初期選擇成本模式計量，而后期又不敢輕易變更模式，這導(dǎo)致公允價值模式使用范圍不廣泛。自2007年公允價值準(zhǔn)則頒布后，當(dāng)年1570家上市公司中，630家持有投資性房地產(chǎn)，其中有18家采取了公允價值模式。往后的三年里，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)分別為690 、772、833家。2012年達到1073家。盡管投資性房地產(chǎn)的數(shù)量大幅度增加，但是公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用雖有上升但趨勢較小，2008、2009、2010年分別只增加了2、5、2家。

我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的行業(yè)大致分為房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、銀行金融業(yè)、傳播與文化類以及其他類。其中制造業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)占比最大，房地產(chǎn)業(yè)其次。2009年至2012年制造業(yè)采用公允價值的企業(yè)均超過10家，而房地產(chǎn)業(yè)在這幾年采用公允價值模式的企業(yè)個數(shù)較少，只有三到四家。在2013年開始，房地產(chǎn)業(yè)采用公允價值模式的企業(yè)猛增達到13家，接近制造行業(yè)對應(yīng)的數(shù)量。

三、公允價值計量運用現(xiàn)狀原因分析

從上述數(shù)據(jù)中分析得出公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用范圍仍十分有限。主要有以下原因。會計準(zhǔn)則中對于公允價值的運用存在較多約束。相對而言企業(yè)在選擇成本模式時未受到過多的條件約束，因此成本模式使用更為方便。并且準(zhǔn)則中對于計量模式轉(zhuǎn)化的規(guī)定使得風(fēng)險回避者不敢輕易采用公允價值。

企業(yè)管理人員進行決策分析時一般綜合考慮成本與效益原則。盡管公允價值模式可以為企業(yè)帶來好處，但是由于公允價值的取得比較困難，可能要耗費大量的資金和時間，加大會計人員工作量和信息披露成本。而且在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的價格波動盡管可能增加企業(yè)盈余，但是該筆經(jīng)濟利益實際并未受到，導(dǎo)致凈利潤與現(xiàn)金流量相背離。

四、公允價值計量運用存在的問題及對策建議

從上市公司的財務(wù)報表及附注等數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出公允價值模式在我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的使用情況存在以下問題。（1）公允價值模式運用較少，使用的企業(yè)數(shù)量雖逐年增加但增長幅度不夠明顯。（2）不同行業(yè)中使用公允價值計量的企業(yè)數(shù)量存在較大的差異。行業(yè)分布不均勻是該模式無法大規(guī)模運用的原因之一。（3）從報表披露中發(fā)現(xiàn)，不同企業(yè)、財務(wù)人員確定公允價值的方法和披露的完整性存在差異。

針對上述問題，本文提出以下建議：（1）減少會計準(zhǔn)則的法律約束，財政部門為加大公允價值使用的普及程度，適當(dāng)降低該模式運用的標(biāo)準(zhǔn)。（2）完善房地產(chǎn)交易市場。政府部門應(yīng)當(dāng)加強對房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的管理，加大監(jiān)督交易價格合理性的力度。完善房地產(chǎn)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)公開化，提高透明度。（3）加強企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)技能。企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期安排內(nèi)部會計人員的技術(shù)培訓(xùn)，使其能夠熟練操作技術(shù)測定程序。

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