淺析房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃

沈文 陳暉

【摘要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了空前繁榮的景象。與此同時(shí)，隨著“國(guó)十條”“限購(gòu)令”等政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻。本文將通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃分析，以實(shí)現(xiàn)降低稅收負(fù)擔(dān)、降低成本、提高競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

一、概述

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展。儼然已經(jīng)成為了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支柱之一。不僅提高了國(guó)民生產(chǎn)總值、促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還作為納稅大戶提高了財(cái)政收入。而在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，隨著政府不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。高昂的稅收支出成為了壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的沉重負(fù)擔(dān)。企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)科學(xué)、合理、有效的納稅籌劃來(lái)降低納稅成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)作為土地增值稅最主要的納稅人之一，對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理的籌劃極具意義。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。目前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。對(duì)土地增值率高的多征。增值率低的少征，無(wú)增值的不征。

二、土地增值稅納稅籌劃的基礎(chǔ)

由于我國(guó)稅收法律法規(guī)和政策的不斷發(fā)展變化，且稅收知識(shí)面廣量大，土地增值稅又是及其重要的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)該及時(shí)關(guān)注并掌握國(guó)家稅收的法律法規(guī)和政策的變化。正確劃分納稅籌劃、避稅以及偷稅的界限，以合法性為基礎(chǔ)，圍繞國(guó)家的各種土地增值稅減免優(yōu)惠政策。積極開(kāi)展納稅籌劃。同時(shí)，為了保證企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的合法性和安全度，企業(yè)稅務(wù)人員也應(yīng)具備充足的財(cái)務(wù)知識(shí)和稅收法律知識(shí)，及時(shí)分析土地增值稅稅收法律變化后對(duì)企業(yè)造成的影響并更新納稅籌劃決策。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)提高管理者對(duì)土地增值稅納稅籌劃的重視，優(yōu)化完善企業(yè)的管理制度和納稅籌劃方案。因?yàn)檎_進(jìn)行會(huì)計(jì)核算是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的基本前提，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)核算體系，建立完整的會(huì)計(jì)信息披露制度。作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，必須要建立完善的內(nèi)部控制制度并切實(shí)執(zhí)行，防止產(chǎn)生失真會(huì)計(jì)信息，防止缺失內(nèi)部管理執(zhí)行力度，避免發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、土地增值稅納稅籌劃的方法

（一）增值率臨界點(diǎn)法

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。納稅人出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%即可以免征土地增值稅，而增值率50%、100%、200%也都是非常重要的臨界點(diǎn)。如果超過(guò)這些臨界點(diǎn)那么企業(yè)稅負(fù)將有極大幅度的提高。

為了提升企業(yè)的收益、做好納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理制定房屋的銷售價(jià)格和成本費(fèi)用。使其增值額低于或剛好達(dá)到臨界點(diǎn)，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)合理增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的扣除額，來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)征繳土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠控制房屋的價(jià)格和成本費(fèi)用以適應(yīng)更低的增值率、減少應(yīng)納稅額，還可以提供物美價(jià)廉的房屋來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。例如，財(cái)政部規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。因此。房地產(chǎn)企業(yè)合理增加取得土地使用權(quán)支付金額及項(xiàng)目成本，有利于加強(qiáng)扣除效應(yīng)，減輕稅負(fù)。

（二）費(fèi)用轉(zhuǎn)移法

為了遵循合法性的原則，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過(guò)程中，必須在事前進(jìn)行費(fèi)用的合理轉(zhuǎn)移。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，因?yàn)槠陂g費(fèi)用，如差旅費(fèi)、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，不能增加土地增值稅的扣除金額。對(duì)此。房地產(chǎn)企業(yè)可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中計(jì)入這些期間費(fèi)用。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用減少，開(kāi)發(fā)費(fèi)用增加，土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額增加，從而實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。而這樣的費(fèi)用轉(zhuǎn)移行為屬于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部政策，稅務(wù)部門無(wú)法進(jìn)行干涉。

近年來(lái)，我國(guó)相繼出臺(tái)《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》等政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)精裝房項(xiàng)目。對(duì)此。房地產(chǎn)企業(yè)即可將裝修相關(guān)的成本費(fèi)用進(jìn)行合理區(qū)分，例如將裝修費(fèi)用在裝修和裝修咨詢之間進(jìn)行合理分配，從而降低增值額，有效節(jié)約稅款。

（三）借款利息支出法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用高昂，往往涉及高額的負(fù)債，因此利息支出也成為企業(yè)核算的重要組成部分。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，按不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額，據(jù)實(shí)扣除；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本兩項(xiàng)之和金額的5%計(jì)算扣除；凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

為了達(dá)到節(jié)稅目的。如果房地產(chǎn)企業(yè)的借款融資量大、利息費(fèi)用高，就需要盡量提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，并根據(jù)項(xiàng)目的核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款融資量小、利息費(fèi)用低，則盡量不提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，以便在原來(lái)的基礎(chǔ)上更多地扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)收益、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

為了在土地增值稅清算時(shí)最大化的扣除相關(guān)費(fèi)用，這種方法要求房地產(chǎn)企業(yè)必須建設(shè)好財(cái)務(wù)管理、項(xiàng)目管理等制度，做好稅務(wù)核算工作，加強(qiáng)發(fā)票管理工作，保管好相關(guān)證明材料。

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