住房租賃市場 問題研究

當(dāng)前我國租賃市場方興未艾，住房租賃的政策尚不完善，租賃企業(yè)提供的租賃住房占比低，租賃企業(yè)盈利模式尚未形成，市場格局尚未穩(wěn)定，與發(fā)達(dá)國家租賃企業(yè)相比，從專業(yè)運營、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，研究住房租賃中存在的問題以及租賃企業(yè)的發(fā)展將具有重要意義。

我國住房租賃市場的

主要問題及原因分析

謝海生

摘要：住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。目前，我國的住房租賃市場發(fā)展還很不充分，與發(fā)達(dá)國家整體差距較大。弄清我國住房租賃市場的主要問題及原因十分必要。

關(guān)鍵詞：住房租賃；中介服務(wù)；政府支持

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2018）03-0010-14 收稿日期：2017-12-03

住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議定位“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，發(fā)展住房租賃不僅有利于還原住房的居住屬性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，還是實現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化與“兩個一百年”奮斗目標(biāo)的客觀要求?！白赓彶⑴e”不僅成為住房市場新的發(fā)展方向，同時也是落實黨的十九大報告加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居要求的重要舉措。關(guān)于住房市場，十九大報告將“租”列于“購”之前，兩者次序的轉(zhuǎn)變充分體現(xiàn)了發(fā)展住房租賃市場的緊迫性和重要性。然而，目前我國的住房租賃市場發(fā)展還很不充分，與發(fā)達(dá)國家整體差距較大。因此，弄清我國住房租賃市場的主要問題及原因就成了首要問題，以下逐一分析。

1租賃關(guān)系不穩(wěn)定，影響租賃意愿

1.1具體表現(xiàn)

在住房租賃市場中，租賃關(guān)系不穩(wěn)定是影響承租人租賃意愿的最重要因素。

一是租期不穩(wěn)定，提前解約經(jīng)常發(fā)生。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計，北京租房市場平均租期僅為8個月，而租賃合同一般是以一年為期。

二是租金調(diào)整頻率高，上漲過快。一線城市住房租金水平逐年上漲。根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計，2017年1月北京市平均租金高達(dá)67.08元/平方米，租金收入比平均約為40%；根據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室的統(tǒng)計，上海市僅2016年住房租賃指數(shù)累計上漲7.5%；此外，自2012年8月以來，深圳市住宅租金價格同比已經(jīng)連續(xù)上漲了44個月。

三是承租人處于弱勢地位，租賃權(quán)益得不到保障。目前，一線城市住房租賃市場基本處于賣方市場階段，承租人與出租人相比在經(jīng)濟(jì)實力、合同利益、市場地位等方面處于明顯的弱勢地位，因而在簽約過程中的談判能力較低。

1.2原因分析

一是房價上漲過快，租售比不合理。一線城市中每2-3年房價快速上漲一輪，其中北京市2009年下半年、2013年、2016年房價均出現(xiàn)了大幅快速上漲。由于房價的持續(xù)上漲，特大城市的租售比越發(fā)不合理，2016年北京、上海租金回報率約2.1%左右，深圳為1.9%，不但形成了帶動租金上漲的動力，也增大了變現(xiàn)需求，這些都客觀上造成了租賃關(guān)系的不穩(wěn)定。

二是違約成本低，維權(quán)成本高。租賃糾紛司法解決機(jī)制時間長、成本高、效率低。并且租賃糾紛并不適用簡易程序，僅一審?fù)现涟肽暌陨弦彩浅Ｊ?，且律師收費一般較高，均在8000-10000元以上；而仲裁途徑的成本也較高（如北京市的仲裁費用以2000元起價），特別是涉及金額較低的糾紛，往往權(quán)益受損的當(dāng)事人傾向于妥協(xié)、認(rèn)栽。

三是權(quán)益維護(hù)機(jī)制不完善。《合同法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房屋租賃管理辦法》中涉及租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的條文是當(dāng)事人訂立合同和主管部門管理的依據(jù)，但上述法律和部門規(guī)章中的條文規(guī)定較為粗略，執(zhí)法困難，難以有效規(guī)范租賃行為。

2中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高、風(fēng)險大

2.1具體表現(xiàn)

中介服務(wù)行為不規(guī)范，欺騙、誤導(dǎo)、坑害出租人或承租人的現(xiàn)象時有發(fā)生，一些“黑中介”“黑二房東”嚴(yán)重擾亂住房租賃市場。一是發(fā)布虛假房源信息，隱瞞重要事項，做出不實承諾；二是隨意抬高租金，收取高傭金，扣留租房押金；三是私自進(jìn)行隔斷，違規(guī)“群租”，安全隱患大；四是“黑中介”“黑二房東”偷稅漏稅，非法經(jīng)營。這些行為直接導(dǎo)致住房租賃服務(wù)中矛盾糾紛多，投訴率常年居高不下。據(jù)2016年8月《中國消費報》的調(diào)查，房地產(chǎn)中介服務(wù)2/3涉及糾紛，整體滿意度僅約五成。

2.2原因分析

一是缺乏行業(yè)準(zhǔn)入門檻，從業(yè)人員素質(zhì)低。中介服務(wù)是住房租賃過程中必不可少的環(huán)節(jié)，然而由于從業(yè)人員缺乏準(zhǔn)入門檻，大多數(shù)從業(yè)人員為初次就業(yè)的年輕人、受教育水平低、經(jīng)濟(jì)實力差，追逐短期利益，就做一錘子買賣。并且，中介服務(wù)持證上崗率低、人員流動性大加劇了過分追求短期利益的動機(jī)。

二是缺乏中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量不高。房地產(chǎn)中介作為服務(wù)行業(yè)，為住房租賃交易的達(dá)成提供必要的服務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分?，F(xiàn)有房地產(chǎn)中介服務(wù)缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的管理和服務(wù)細(xì)則缺失。標(biāo)準(zhǔn)缺失的直接后果是難以對中介服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估、監(jiān)管。

三是缺乏行業(yè)自律機(jī)制，行業(yè)協(xié)會作用發(fā)揮不充分。當(dāng)前住房租賃管理主要圍繞治安（流動人口的管理）和征稅展開，有效維護(hù)市場交易秩序、維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益的管理制度正在建立之中。同時，由于缺乏準(zhǔn)入制度、信用制度等管理工具，房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會難以建立自律機(jī)制，無法發(fā)揮行業(yè)自律作用。

四是“黑中介”“黑二房東”匹配了部分租賃需求，存在一定的生存土壤。首先，從房源角度，“黑二房東”提供的租賃住房主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部及大學(xué)、醫(yī)院、地鐵等附近，較好地滿足了承租人工作、就醫(yī)等就近租賃需求。其次，從承租人角度，“黑二房東”免收中介費，通過違規(guī)隔斷等方式群租，攤薄人均租金，迎合了承租人對低租金的需求。再次，從出租人角度，部分房東為了省事和省傭金，也愿意委托給“黑二房東”出租。

3市場發(fā)展不成熟，機(jī)構(gòu)租賃尚處于起步階段

3.1具體表現(xiàn)

一是在供應(yīng)主體上：私人租賃多，機(jī)構(gòu)租賃少。當(dāng)前我國的租賃住房供應(yīng)主體主要是個人，約80%左右的房源來自私人業(yè)主，機(jī)構(gòu)租賃規(guī)模占比較低。以上海市為例，保守估計有900萬人租房住，大多數(shù)承租私人房屋。而深圳和廣州的情況也類似，不同的是深圳和廣州兩地的城中村房屋是租賃市場的房源主體，占到一半以上。與日本占83%以及美國占30%的機(jī)構(gòu)化運營相比，我國機(jī)構(gòu)租賃還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二是在供應(yīng)形式上：群租現(xiàn)象較為普遍。由于收入限制，一線城市部分城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員（如剛參加工作的高校畢業(yè)生）、農(nóng)民工（如在零售、餐飲、生活服務(wù)、培訓(xùn)等低收入水平行業(yè)工作的低職位人群，在家裝、建筑、小型制造業(yè)企業(yè)就業(yè)等人員），他們只能按間、甚至按床位租房住，容易造成社會問題和安全隱患。

三是在供應(yīng)合規(guī)性上：非正規(guī)租賃比例大。當(dāng)前租房市場上，除通過正規(guī)中介機(jī)構(gòu)租賃外，仍有大量是通過“二房東”甚至是“黑二房東”“黑中介”租賃，它們既不備案，也無資質(zhì)，中介服務(wù)得不到保障。以北京市場為例，相對規(guī)范的鏈家自如市場規(guī)模僅占房源總量的7%-8%，“二房東”房源占35%。非正規(guī)租賃基本不進(jìn)行備案，筆者調(diào)研的廣州市出租房屋登記備案率僅20%左右（較高），其他城市登記備案率不超過10%。此外，機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造的整棟公寓在規(guī)劃、土地、消防等方面也存在合規(guī)性問題。

3.2原因分析

從出租人角度看，市場房源主要來自于私人房源，機(jī)構(gòu)供給少。一是目前機(jī)構(gòu)經(jīng)營住房租賃尚處于起步階段，私人房主或?qū)C(jī)構(gòu)經(jīng)營仍不了解，或其可以選擇的住房租賃機(jī)構(gòu)有限；二是當(dāng)前住房租賃市場不太規(guī)范，房東對把自己的住房委托租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理存有疑慮，況且機(jī)構(gòu)租賃也有從業(yè)人員素質(zhì)差、服務(wù)不規(guī)范等問題；三是由于目前特大以上城市的住房租賃仍為賣方市場，對于相對容易出租的住房，私人房主往往選擇直接出租，能夠節(jié)省租賃機(jī)構(gòu)的服務(wù)費，賺取更多的租金。

從承租人角度看，當(dāng)前租房人群中，有相當(dāng)一部分是新就業(yè)高校畢業(yè)生和外來中低收入者，由于其支付能力有限，他們更多選擇合租或群租方式。鏈家地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：國內(nèi)一線城市租賃市場主力軍是20-30歲的年輕人，占比高達(dá)74%；2015年，北京市超過70%的租客收入水平低于全市平均工資水平。

從中介機(jī)構(gòu)角度看，中介服務(wù)門檻低，大量“黑中介”涌入租賃市場。由于“黑中介”服務(wù)不規(guī)范，違規(guī)群租，偷稅漏稅，相比正規(guī)中介更有價格優(yōu)勢，吸引了部分承租人?！岸繓|”“黑二房東”與之類似。

4政府支持服務(wù)相對欠缺，監(jiān)督管理體制正在完善

4.1具體表現(xiàn)

一是稅收、金融等經(jīng)濟(jì)政策支持不足。對于個人出租住房，部分城市已優(yōu)惠至綜合稅率5%，但對于租賃機(jī)構(gòu)包租和托管兩種方式，增值稅難以進(jìn)項抵扣。與國外發(fā)達(dá)國家相比，針對個人與機(jī)構(gòu)租賃的稅收減免和抵扣額度仍然較低。金融政策方面，我國缺少REITs、租約證券化等金融工具，也缺少對機(jī)構(gòu)化租賃的貸款貼息支持。

二是缺乏公開、透明的信息。目前，各地鮮有專門的、獨立的公眾性住房租賃信息平臺（或者正在建立之中），不能為住房租賃需求群體及時提供真實有效的租賃房源信息，也缺少分片區(qū)、即時的住房租金指導(dǎo)參考標(biāo)準(zhǔn)。

三是對于租賃市場的管理不到位。租賃管理涉及住建（房管）、工商、公安等多個部門，多頭管理、信息分隔、聯(lián)動性差。管理部門針對中介服務(wù)的常規(guī)性監(jiān)管手段和工具缺乏，只有靠運動式的行動或檢查，擾亂市場秩序的問題不斷復(fù)發(fā)。

4.2原因分析

一是對于住房市場的管理思路沒有及時轉(zhuǎn)變。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，租房住正成為在特大以上城市解決住房問題的重要方式。然而，一直以來，住房交易管理重買賣輕租賃，忽視對住房租賃市場的培育和管理，無法適應(yīng)租購并舉的住房制度改革方向，這是住房租賃管理法律法規(guī)滯后、管理手段缺乏的主要原因。此外，住房租賃管理機(jī)構(gòu)和人員現(xiàn)狀與加強(qiáng)租賃管理的要求也不匹配。如實踐中基本沒有單獨的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，在房管部門一般從屬于房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一部分。

二是立法層次低，缺乏專門的住房租賃管理法律法規(guī)。長期以來，我國的住房租賃體制存在重行政管理，輕市場培育與規(guī)范的弊端。近幾年，隨著《商品房屋租賃管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等政策的出臺有所改善，但仍存在立法層次低、無上位法支持的問題。在促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的稅收和金融制度、租賃關(guān)系穩(wěn)定、承租人權(quán)益保護(hù)方面，尚存在許多法律法規(guī)空白。

三是管理依據(jù)空、軟、粗，缺乏可操作性。當(dāng)前租賃涉及的法律法規(guī)過于強(qiáng)調(diào)原則，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》第二十三條規(guī)定，“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任”。但是該辦法對于如何界定服務(wù)人員過失，造成的經(jīng)濟(jì)損失如何評估等，并不明確。

同時，我們也要看到積極的一面：近年來，國家層面更是加大了對發(fā)展住房租賃市場的政策支持，住房租賃市場正在不斷完善。如2015年1月，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》提出，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度；2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；2017年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。