營改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃研究

賈昊昱

我國長期實(shí)行營業(yè)稅與增值稅并行的稅收政策，導(dǎo)致重復(fù)征稅、行業(yè)間稅負(fù)不均等問題日益嚴(yán)重，難以與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。為此，我國決定從2016年5月l日開始，對繳納營業(yè)稅行業(yè)全部實(shí)行“營改增”，增值稅將徹底取代營業(yè)稅。本文以“營改增”為背景，以房地產(chǎn)為研究對象，深入研究“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響。

營改增 納稅籌劃 房地產(chǎn)行業(yè)

研究背景

2012年1月1日，上海最為首個(gè)試點(diǎn)城市，拉開了營業(yè)稅改增值稅的序。2012年9月1日起，“營改增”試點(diǎn)分批擴(kuò)大至北京、江蘇、浙江等8省市。2013年8月1日，“營改增”試點(diǎn)范圍擴(kuò)至全國；在2016年5月1日，我國對剩余的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及生活服務(wù)業(yè)傘部實(shí)行了“營改增”，至此，增值稅徹底取代營業(yè)稅。

“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”影響頗為巨大。從增值稅的特點(diǎn)來看，增值稅稅負(fù)彈性大、籌劃空間大，通過增值稅納稅籌劃可以降低企業(yè)的納稅基礎(chǔ)，避開稅收的誤區(qū)，充分利用國家政策減少自身稅負(fù)，對企業(yè)來說具有積極意義。

“老項(xiàng)目”計(jì)稅方法的選擇

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告，施工許可證注明的開工日期在2016年4月30日之前的項(xiàng)目屬于“老項(xiàng)目”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，除了按照一般計(jì)稅方法計(jì)稅，也可以選擇簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)稅。具體征收規(guī)定如下表4-1所示：

案例一：A房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，于2015年10月30 H自行開發(fā)了甲項(xiàng)目。該企業(yè)在2016年5月收到預(yù)收款7000萬元，同時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。當(dāng)月發(fā)生的成本支出取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1200萬元；同時(shí)，本期允許抵扣的土地價(jià)款為2000萬元（城建稅和教育附加費(fèi)按10%計(jì)算）。

簡易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額-7000÷（ 1+5%） x5%=333.33萬元

一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額=（7000-2000）÷（1+11%） x11%-1200÷（ l+ll%） xll%=376.58萬元

同時(shí)，若選擇簡易計(jì)稅方法，增值稅對城建稅和教育附加費(fèi)的影響額合計(jì)為33.33萬元；若選擇一般計(jì)稅方法，影響額合計(jì)37.66萬元；選擇簡易計(jì)稅方法不僅減少了企業(yè)的增值稅稅負(fù)，還可以通過附加費(fèi)增加利潤額，此時(shí)，選擇簡易計(jì)稅辦法更為合適。

對施工單位或材料供應(yīng)商的選擇

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“新項(xiàng)目”，銷售時(shí)適用一般計(jì)稅方法。所以，在銷項(xiàng)稅額不變的情況下，合理地增加進(jìn)項(xiàng)稅額，對企業(yè)來說是有利的，對此，企業(yè)可以通過對施工單位或材料供應(yīng)商的選擇來進(jìn)行納稅籌劃。

案例二：B房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，其于2016年5月5日自行開發(fā)了甲項(xiàng)目（施工許可證注明的開工日期為2016年5月5日）。施工期問，若選擇X建筑公司（一般納稅人），施工額為444萬元，甲公司可以開具建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票；若選擇Y建筑公司（小規(guī)模納稅人），施工額為400萬元，不能取得增值稅專用發(fā)票。

選擇X公司：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=444÷（l+ll%） xll%=44萬元，施工額對營業(yè)利潤的影響額為-444÷（l+ll%） =-400萬元：

選擇Y公司：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=0，施工額對營業(yè)利潤的影響額為-400萬元。

綜合考慮，二者對營業(yè)利潤影響額相同，但選擇X公司可以產(chǎn)生44萬元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，所以應(yīng)選擇X公司進(jìn)行施工。當(dāng)選擇材料供應(yīng)商時(shí)可同卜進(jìn)行選擇。

業(yè)務(wù)混合與業(yè)務(wù)拆分的選擇

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅來源主要是建筑施工業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行園林綠化工程時(shí)此項(xiàng)日可以分為兩大類，一類屬于花草樹術(shù)的銷售，購買免費(fèi)農(nóng)產(chǎn)品獲得的收購發(fā)票按13%做進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣；二類是種植、維護(hù)服務(wù)，依照建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票按11%進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。當(dāng)業(yè)務(wù)承包總成本相等時(shí)，應(yīng)偏向于業(yè)務(wù)拆分；當(dāng)承包總價(jià)不等時(shí)，需要進(jìn)行綜合測算來確定。

案例三，C房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，計(jì)劃于2016年6月1日進(jìn)行園林綠化施工。已知，甲個(gè)人從事農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售C企業(yè)所需的花草樹術(shù)售價(jià)共計(jì)600萬元；乙企業(yè)為建筑公司，提供園林的種植和維護(hù)，其為增值稅一般納稅人，可以開具增值稅專用發(fā)票，種植維護(hù)業(yè)務(wù)共計(jì)500（不含稅）萬元；丙公司為園林公司，為增值稅一般納稅人，主營園林綠化的種植、維護(hù)服務(wù)，同時(shí)可以提供花草樹術(shù)的銷售業(yè)務(wù)，且兩項(xiàng)業(yè)務(wù)并未分開核算，工程價(jià)款總計(jì)1000（不含稅）萬元。

選擇甲和乙公司，則可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額-600x13%+500xll%-133萬元，對營業(yè)利潤的影響額為-1100萬元；

選擇丙公司，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額-lOOOxll%-ll0萬元，對營業(yè)利潤的影響額為-1000萬元。

由上可知，雖然選擇甲和乙公司可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額較多，但結(jié)合營業(yè)利潤影響，綜合考慮還是應(yīng)選擇丙公司的混合模式。

其他納稅籌劃方式

房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策實(shí)施后的增值稅納稅籌劃，除了通過上述辦法外，還可以通過以下幾種方法合理進(jìn)行增值稅的納稅籌劃：

（1）控制納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的稅收籌劃。

（2）增加精裝房銷售比例。

（3）存在折扣銷售的稅收籌劃。

（4）及時(shí)關(guān)注國家最新出臺的政策。

總結(jié)

“營改增”的實(shí)施能夠理順我國稅制體系，消除重復(fù)征稅。所以房企業(yè)只要積極面對這一變化，克服眼前的困難，把收益的眼光放長遠(yuǎn)，不局限于眼前的小得失，同時(shí)積極學(xué)習(xí)相關(guān)的政策法規(guī)，著重改善企業(yè)內(nèi)部的管理水平，探究方法降低運(yùn)營成本，提高自身的競爭力，向正規(guī)化前進(jìn)，必將在變革中勝出

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