房地產(chǎn)企業(yè)去庫存政策成效與優(yōu)化建議

朱敏亞　袁鳳林

[提要] 隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平日益提高，改善居住條件的欲望日漸強烈，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，但同時房價不斷上漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)了庫存積壓現(xiàn)象。本文分析房地產(chǎn)去庫存狀況，揭示存在的問題，并提出政策優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存；政策優(yōu)化

基金項目：揚州大學大學生學術(shù)科技創(chuàng)新基金（2017）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年2月26日

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為橫跨消費與投資兩大領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，是保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長的重要支柱，中央2015年提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。2016年將房地產(chǎn)“去庫存”作為經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一。隨著房價居高不下，房地產(chǎn)去庫存化周期問題仍然凸顯，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。本文分析了我國房地產(chǎn)去庫存的狀況，揭示了其中存在的問題，最后提出了進一步完善去庫存政策促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售現(xiàn)狀

（一）開發(fā)投資持續(xù)增長，增速逐漸放緩。國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，在2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、土地購置面積也持續(xù)增長，增速相比前幾月稍有回落，不過房屋新開發(fā)面積沒有受到市場影響，增速依然緩慢上升。在投資開發(fā)項目中，住宅投資占較大比重。東西部房地產(chǎn)開發(fā)投資差異明顯，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資58，023億元，西部地區(qū)為23，877億元，東部地區(qū)約為西部的兩倍，東西部開發(fā)投資不均衡，差異性顯著。

（二）商品房銷售面積和銷售增速放緩。2017年，商品房銷售面積同開發(fā)投資資金相匹配，呈現(xiàn)同步增長，但增速有所滑落。在這房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的情形下，地產(chǎn)龍頭業(yè)績?nèi)匀槐３挚焖僭鲩L。截至2017年末，恒大、萬科、碧桂園等多家大型上市公司突破了5，000億元的全年銷售規(guī)模，在未來2～3年內(nèi)，千億房企之間的競爭將越演越烈，市場份額爭奪戰(zhàn)即將進入白熱化。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)城市層級之間的“冰火”兩極格局。

1、“冰”在于熱點城市的銷售滑鐵盧。在調(diào)查數(shù)據(jù)范圍內(nèi)的79個重點城市中，一二線城市自2017年初以來銷售量就持續(xù)低迷，成交量呈現(xiàn)負增長。從具體數(shù)據(jù)來看，截至2017年11月末，一線城市遭遇銷售面積負增長，其累計成交量與上年相比下降了38.2個百分點，二線城市累計成交量也下降了24.4個百分點。

2、“火”則在于三四線城市房地產(chǎn)的崛起。自2017年初以來三四線城市成為房地產(chǎn)業(yè)火暴的重要市場，成交量和成交額都大幅度增長。2017年在三四線城市的銷售最為火暴，出現(xiàn)了近年來最大的反差，與一二線城市的增速差達到將近66.3個百分點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)去庫存政策成效分析

由于房價上漲，房產(chǎn)開發(fā)商見機增加投資以及房價的只增不減使消費者望“房”興嘆，需求減少，加上政府為了政績以及對土地財政的依靠，缺乏對房地產(chǎn)市場的嚴格宏觀把控，房地產(chǎn)企業(yè)自2012年開始就面臨庫存堆積，去化周期長，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金困難，盈利能力下降，相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括建材、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的盈利能力受到重大影響，加大銀行的金融風險。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總金額下滑顯著，投資增速很不理想，創(chuàng)造了歷史新低。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟中重要的消費品，在2015年對GDP的貢獻微不足道，僅為1%。房地產(chǎn)庫存總量過剩，達到68，632萬平方米，呈現(xiàn)一種居民住不起房，房地產(chǎn)企業(yè)賣不出房的尷尬狀況，拉響了房地產(chǎn)發(fā)展的警報。2016年，政府高度重視房地產(chǎn)庫存問題，習近平提出要打好“四個殲滅戰(zhàn)”，化解房地產(chǎn)庫存是這“四個殲滅戰(zhàn)”的重中之重。為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，擺脫地方財政束縛，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)脫離炒房漩渦，回歸居住功能，全國各地紛紛出臺了以去庫存為目的的刺激性政策，并取得了巨大的成功。

（一）采取寬松的財政稅費政策，推動市場和企業(yè)走出低潮。政府根據(jù)房地產(chǎn)形勢，為改善房地產(chǎn)庫存堆積問題，率先提出了減免、清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費、改善土地增值稅預(yù)征辦法等措施，推動房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。根據(jù)《稅法》規(guī)定，在商品房預(yù)售時，實現(xiàn)的預(yù)售收入都需繳納一定的營業(yè)稅、所得稅征稅、土地增值稅預(yù)征等，合理地改善預(yù)征辦法，有利于減輕開發(fā)商的財務(wù)壓力，降低財務(wù)風險。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，知名房地產(chǎn)企業(yè)萬科、恒大、碧桂園的銷售金額居于榜首。大部分標桿企業(yè)獲得銷售的上漲主要源于政府寬松的政策推動了一線、二線樓市的火暴。

（二）積極利用公積金杠桿工具，使樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。中央出臺了房貸首付比例下調(diào)，公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策，政府通過推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等給予市民購房優(yōu)惠，刺激消費，提高了房地產(chǎn)去庫存成效。2017年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2017年4月份70個城市房價變動，全國90%的城市房價穩(wěn)步上升。首次置業(yè)者選擇住房公積金貸款成為了一種趨勢，以及樓市新政不斷出臺，打破了消費者觀望的心態(tài)，增強了居民購買欲望，房屋需求量開始提升，成交量大幅提高，凸顯住房公積金政策對市場的拉動效應(yīng)，去房地產(chǎn)庫存問題效果顯現(xiàn)。

（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改善，需求量有所提升。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，市場持續(xù)秉承改善型需求的風格，隨著客戶群體主流需求的不斷轉(zhuǎn)變，房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，一些知名房地產(chǎn)企業(yè)，由于90～170平方米戶型成交占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)縮小了170平方米以上的豪宅，將重心放在建設(shè)好中等住宅的質(zhì)量上，進一步印證需求結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品戶型轉(zhuǎn)變的特點。知名房地產(chǎn)企業(yè)不再主要將有豪宅需求的富人作為自己的受眾群體，拓寬受眾群體，讓普通收入的中等小康家庭也可以買得起房，住得起房，從而較好地解決了房地產(chǎn)庫存堆積的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)去庫存政策不足之處

盡管現(xiàn)有房地產(chǎn)去庫存政策對房地產(chǎn)市場發(fā)揮了一定的作用，也改善了房地產(chǎn)庫存問題，對房地產(chǎn)去庫存有顯著的效果。但真正想解決房地產(chǎn)去庫存問題仍然任重道遠，現(xiàn)有的政策存在如下不足：

（一）出臺的政策過于理想化。政府出臺的推進棚改商品回購政策在初期卓有成效，在后期尤其是三四線城市增速力度不斷減弱。三四線城市在政策出臺初期之所以能夠銷售火暴，一方面是因為樓市限購限貸政策下人們的購房目標由一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市；另一方面源于自2015年以來國務(wù)院推動的“棚改三年計劃”使得棚改貨幣化安置比例提高。但由于政策在設(shè)計過程中具有理想性，缺乏執(zhí)行性、長遠性和戰(zhàn)略性，隨著不斷兌現(xiàn)三四線城市的需求，使得棚改貨幣化效應(yīng)的邊際彈性減弱和棚戶區(qū)改造難度的加大，出臺政策所存在的問題也隨著時間的推移浮出水面，對解決三四線城市的庫存問題沒有初期有效。我們調(diào)查研究的三四線城市中，成交增速在6～7月就開始下滑，逐漸由正轉(zhuǎn)負。

（二）忽略了房地產(chǎn)庫存的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。政府在政策設(shè)計上傾向于刺激消費者的需求，而忽略了房地產(chǎn)庫存的供給方面，對于土地的宏觀調(diào)控，土地每年的建設(shè)計劃、土地的利用率、未開墾的土地使用規(guī)劃也應(yīng)該是解決房地產(chǎn)庫存問題的主要內(nèi)容。2015年至今，政府出臺了多項措施，如減輕稅費、利用公積金杠桿、鼓勵支持農(nóng)民進城買房、商品房回購、拓寬購房群體，這些措施都是針對消費者的一系列優(yōu)惠政策，在供大于求的市場上，僅僅刺激需求是遠遠不夠的，政府應(yīng)大力改善住宅質(zhì)量，配套條件，更好地供給輸出才能得到更好的需求輸入。

（三）政府制定的政策缺乏一定的針對性。由于政府對房地產(chǎn)庫存信息掌握得不全面，所制定的政策比較籠統(tǒng)。不同的城市有不同的發(fā)展歷程、不同的經(jīng)濟背景、不同的商品需求，南北東西各有差異，統(tǒng)一的政策可能無法滿足各地居民各自的需要，無法達到預(yù)期的效果。例如上海市，經(jīng)濟比較發(fā)達，商業(yè)貿(mào)易繁榮，是中國的金融之都，人們都心之所往，房價也是突飛猛進，需求大于供給，而二線城市例如揚州市，由于經(jīng)濟欠發(fā)達，人們都選擇去大城市購房，大量住宅建造完成后無人購買，庫存堆積，房價也比較低。因此，不同的城市具有各自特點，不能以統(tǒng)一的政策進行宏觀調(diào)控，在制定調(diào)控政策時，要切實把握各個城市的庫存是經(jīng)濟情況和區(qū)塊分布還是人們支付能力等方面導(dǎo)致的，進而因城施策。

四、房地產(chǎn)企業(yè)去庫存政策優(yōu)化建議

（一）打通安置房和商品住房的對接通道。在商品住房供給大于需求的城市，政府要下決心停止保障房的建設(shè)，全面推進用貨幣對居民進行補貼和安置，將實物建設(shè)的資金轉(zhuǎn)化為居民的購房補貼或租房補貼，讓居民獲得資金主動去市場進行購房或租房，保障市場平穩(wěn)運行，這種做法既可以減輕政府的建設(shè)與管理壓力，又可以加快房地產(chǎn)庫存的銷售周期，并且對那些必須實物安置的保障房項目，可以通過回購商品房的方式獲得保障房給予居民，這樣既很好地滿足住房保障的需要，又有效地化解了房地產(chǎn)庫存問題。

（二）因城施策，著力聚焦二三線城市。由于不同城市有不同的特點，因城施策是一個很好的選擇。一是根據(jù)一二線城市房地產(chǎn)需求的高需求量和三四線城市的高庫存量，政府應(yīng)將重心放在二三線城市過剩的庫存如何化解的問題上，并且彌補供給不足城市的庫存問題。對于三四線城市已辦理用地手續(xù)卻無力建設(shè)的樓房，政府應(yīng)督促企業(yè)及時進行做出解決方案，增加土地供給面積，改善土地供給效率；二是差異化進行土地供給政策協(xié)調(diào)。對于一線和熱點二三線城市，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，庫存需求量大，政府仍然需要繼續(xù)執(zhí)行住房限購令，嚴格遵守每戶家庭只能新購一套商品房的規(guī)定，有效合理地規(guī)劃和利用土地資源，加快對低效利用的土地再開發(fā)。而針對房價下跌、庫存堆積、房地產(chǎn)行業(yè)銷售慘淡的二三線城市則需要在加快城鎮(zhèn)化進程的過程中，重視對庫存的消化，盡量避免不合理新庫存的產(chǎn)生。

（三）提高住房質(zhì)量，完善基礎(chǔ)設(shè)施。在供給側(cè)改革的背景下，對于房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面，僅僅靠刺激消費者需求是遠遠不夠的，政府還應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)的供給問題。一是政府有關(guān)部門應(yīng)對住房的質(zhì)量標準做出明確的規(guī)定，改善用材質(zhì)量和建造框架，加強對施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，嚴格按照標準執(zhí)行，了解消費者需求，迎合大眾審美，創(chuàng)造出既舒適又美觀的住宅，使消費者放心購買；二是完善小區(qū)內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施，合理選擇住房建造地址，滿足居民日常出行，交通便利的要求，學校、公交、社區(qū)需同步建設(shè)，增強住房的可居住性；三是組織開發(fā)商對同行競爭企業(yè)進行參觀和交流，了解其他競爭企業(yè)的銷售目標和銷售理念，進而提升自身的管理能力與營銷能力，從企業(yè)自身與商品本身的角度緩解庫存堆積的壓力。

主要參考文獻：

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