從《物權(quán)法》角度討論小區(qū)業(yè)主自治

梁晨曦

摘要：2007年10月1日正式施行的《物權(quán)法》是保護(hù)權(quán)利人物權(quán)，維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)機(jī)制，維護(hù)社會主義市場秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的作用的法律。正因有物權(quán)法的保護(hù)，小區(qū)業(yè)主自治才成為了可以嘗試的現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)的新方向。鑒于此，本文即主要從物權(quán)法角度闡釋了小區(qū)業(yè)主自治。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法；小區(qū)；自治

一、小區(qū)業(yè)主自治的含義概述

所謂小區(qū)業(yè)主自治是指，在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)管理、環(huán)境建設(shè)、權(quán)益保護(hù)、物權(quán)劃分等事務(wù)上充分發(fā)揮業(yè)主的主體能力，保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，引導(dǎo)業(yè)主更多地參與到小區(qū)管理工作之中?？偠灾^(qū)業(yè)主自治是撕破小區(qū)物業(yè)管理獨(dú)裁者面具的有利武器，是引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主依法進(jìn)行權(quán)利維護(hù)及參與到小區(qū)維護(hù)、發(fā)展與建設(shè)事業(yè)上的驅(qū)動力量。

二、當(dāng)前業(yè)主糾紛的主要表現(xiàn)形式

正如上文所言，物權(quán)法對于小區(qū)業(yè)主自治具有推動性作用。在利用物權(quán)法發(fā)展小區(qū)業(yè)主自主道路之前，我們首先應(yīng)該認(rèn)清業(yè)主糾紛的主要表現(xiàn)形式，如此才能更好地對制度進(jìn)行改進(jìn)，下文我們即對此做了相關(guān)論述：

1.小區(qū)鄰里關(guān)系不和諧

隨著現(xiàn)代城市的快速推進(jìn)，城市人口得到了急劇的增加。通常情況下，一個小區(qū)的業(yè)主來自五湖四海，他們有著差異化的生活習(xí)慣。雖然現(xiàn)代城市的鄰居通常是老死不相往來的，但是由于生活習(xí)慣的差異化很容易出現(xiàn)一些矛盾糾紛。譬如某小區(qū)業(yè)主A某習(xí)慣將垃圾放置在門口處，但相鄰業(yè)主B卻對此頗有微詞。業(yè)主B將該問題向物業(yè)管理反映后非但沒有得到有效的解決，業(yè)主A由于心生憤懣反而變本加厲。對于這樣的鄰里矛盾，我們首先可以從調(diào)解入手，但如果沒有取得實質(zhì)性進(jìn)展，那么就應(yīng)該采取法律保護(hù)措施，切實維護(hù)業(yè)主A的合法權(quán)益。

2.物業(yè)管理服務(wù)不規(guī)范引起的糾紛

物業(yè)管理服務(wù)作為小區(qū)治理的保障性服務(wù)項目，其應(yīng)該完全按合同約定向業(yè)主提供質(zhì)價相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。然而在現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)管理水平參差不齊的情況下，諸多小區(qū)時常會遇到亂收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)差、利用公用設(shè)備謀求私利的物業(yè)管理。這樣的物業(yè)管理時常會使業(yè)主感到異常的不滿，但是由于普通百姓不懂得利用物權(quán)法維權(quán)，因此也只能默默忍受質(zhì)量較差的物業(yè)管理服務(wù)。

3.對業(yè)主行為約束不力而造成的糾紛

正如上文所言，由于現(xiàn)代城市居民都來自五湖四海，每個業(yè)主不僅生活習(xí)慣可能存在差異，其個人素質(zhì)也良莠不齊。我們通過研究小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)案例則不難發(fā)現(xiàn)，諸多小區(qū)都存在不遵守規(guī)定的業(yè)主。而這些肆意妄為的業(yè)主通常還十分的刁鉆蠻橫，很難以曉之以理動之以情。對于這樣的問題，小區(qū)業(yè)主也可以利用物權(quán)法的維護(hù)自身的權(quán)益。

4.車位管理存在的糾紛

隨著現(xiàn)代居民物質(zhì)水平的逐漸提升，絕大多數(shù)小區(qū)業(yè)主都擁有了私家車。在我國私家車數(shù)量快速增加的情境下，如何切實做好車位管理者顯得至關(guān)重要。然而諸多物業(yè)管理在車位管理中卻時常存在違法收費(fèi)，利用公共場所謀求私利的問題。針對上述問題，我們通?？梢岳梦餀?quán)法來進(jìn)行權(quán)利維護(hù)。

三、從物權(quán)法角度看小區(qū)業(yè)主自治建設(shè)

1.完善業(yè)主大會，切實提升業(yè)主自治權(quán)利保障

業(yè)主大會制度是小區(qū)業(yè)主自治的落腳點(diǎn)，同時也是賦予業(yè)主自主權(quán)利的基本保障。在小區(qū)業(yè)主自治建設(shè)過程中，首先需要完善的業(yè)主大會制度。首先業(yè)主制度應(yīng)該保障業(yè)主的全面參與，尤其在制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，抑或選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員時（根據(jù)物權(quán)法七十六條的規(guī)定），應(yīng)該保障所用業(yè)主都知曉情況，部分業(yè)主可以放棄投票權(quán)利，但也應(yīng)該享有知情權(quán)。其次，在小區(qū)業(yè)主自治過程，業(yè)主委員會成員代表業(yè)主的集體利益，同時也保障個體業(yè)主的合法權(quán)益，對于個別違反物權(quán)法規(guī)定且屢教不改的業(yè)主，應(yīng)該通過業(yè)主大會進(jìn)行仲裁并責(zé)令其及時矯正錯誤行為（根據(jù)物權(quán)法第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力）。

2.利用《物權(quán)法》解決鄰里糾紛

在上文我們列舉了業(yè)主A和業(yè)主B之間存在的糾紛問題。對此問題，如果我們從《物權(quán)法》角度去審視的話，那么則很容易就能探尋到相關(guān)的解決思路。在上文我們談到，解決鄰里糾紛的主要方法應(yīng)以調(diào)解為主。但對于個別不思悔改的業(yè)主，業(yè)主也應(yīng)該自主拿起法律武器保護(hù)自身權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。顯而易見，業(yè)主A行為是違反物權(quán)法相關(guān)的規(guī)定的。除此之外，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定可知，業(yè)主A放置垃圾的區(qū)域?qū)儆诠矃^(qū)域，其應(yīng)該受業(yè)主B和業(yè)主A及相關(guān)業(yè)主的共同管理。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。由此可見，業(yè)主A隨意亂扔垃圾的惡習(xí)是違法物權(quán)法規(guī)定的違法行為，在逼不得已的情況下業(yè)主B也可以據(jù)此到法院進(jìn)行申述，從而責(zé)令業(yè)主A改正錯誤。

3.利用物權(quán)法規(guī)定，更換物業(yè)管理企業(yè)

物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的高低直接關(guān)系著業(yè)主的生活水平，因此切實提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平是值得我們關(guān)注的問題。物業(yè)管理企業(yè)作為受業(yè)主委托進(jìn)行物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，其應(yīng)該端正服務(wù)態(tài)度并切實做好服務(wù)工作。對于部分服務(wù)態(tài)度惡劣質(zhì)量較差的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主可以根據(jù)《物權(quán)法》第八十一條第二款的規(guī)定（對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換），并通過業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

4.利用物權(quán)法解決車位亂收費(fèi)問題

隨著我國私家車數(shù)量的急劇提升，諸多小區(qū)都存在的地下停車位及車庫供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。為了切實解決這樣的問題，部分物業(yè)管理通過對小區(qū)地面道路的規(guī)劃整治，建設(shè)了起了部分停車位，并向停車的業(yè)主收取一定的費(fèi)用。對于該物業(yè)管理行為的合法性，很多業(yè)主存在質(zhì)疑，他們認(rèn)為地面道路屬于公共區(qū)域，即便是需要收取費(fèi)用也應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主，而物業(yè)管理將收取的費(fèi)用中飽私囊則是違法行為。誠然，根據(jù)《物權(quán)法》七十四條規(guī)定（占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有），物業(yè)管理的確沒有收取費(fèi)用的權(quán)利，對此問題相關(guān)業(yè)主也可以利用物權(quán)法進(jìn)行小區(qū)自治。

四、結(jié)束語

綜上所述，物權(quán)法的出臺及實施為業(yè)主小區(qū)自治提供新的思路及法律保障。我們應(yīng)該在認(rèn)清小區(qū)管理主要糾紛的前提下，積極利用物權(quán)法推動小區(qū)業(yè)主自治的發(fā)展。