芻議城市房屋租賃中介市場(chǎng)的法律規(guī)制

摘 要 隨著房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)組織也得到了充分的發(fā)展，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)也不斷擴(kuò)大，但矛盾和糾紛也不斷出現(xiàn)。房屋租賃是房地產(chǎn)中介組織諸多業(yè)務(wù)之中最主要業(yè)務(wù)之一，也正是本文的研究對(duì)象。

關(guān)鍵詞 房屋租賃 中介市場(chǎng) 法律規(guī)制

作者簡介：李一可，遼寧師范大學(xué)海華學(xué)院法學(xué)專業(yè)2014級(jí)本科生，研究方向：民法。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.019

一、城市房屋租賃中介的現(xiàn)狀

（一）城市房屋租賃中介市場(chǎng)形成的原因

隨著房價(jià)日益升高，很多人無力承擔(dān)高額的房價(jià)，尤其是剛剛步入的年輕人，所以在城市里租房便成為他們中大部分人的選擇。同時(shí)，大學(xué)生因?yàn)楦鞣N各樣的原因，也成為租房潮流的主力軍。

而對(duì)于這些主要人群，他們都具有年輕，生活和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)缺乏，法律意識(shí)淺薄，對(duì)于租房信息了解甚少等明顯特點(diǎn)。所以找中介機(jī)構(gòu)往往是他們的選擇。

（二）城市房屋租賃中介存在的意義

1.房屋租賃中介有更多的房源。房屋租賃中介機(jī)構(gòu)可以提供更多房源，省去到處奔波看房找房的麻煩，對(duì)急于租房的人來說，中介公司能夠幫助他們?cè)谧疃虝r(shí)間內(nèi)找到合適的房子。

2.由房屋租賃中介進(jìn)行協(xié)商。中介公司還會(huì)與房東協(xié)商好價(jià)格、租金、押金等一系列問題，承租人只需向中介公司表達(dá)自己的需求既可。協(xié)商一般由中介來進(jìn)行，方便了承租人。

3.由房屋租賃中介辦理手續(xù)。中介公司有正規(guī)的租房合同，作為第三方，中介公司會(huì)公平公正驗(yàn)收房子、檢查房子內(nèi)的物品、結(jié)清房屋之前的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等。

4.由房屋租賃中介來降低風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人租房的過程中可能會(huì)存在著房屋質(zhì)量、安全等諸多隱患問題，而中介公司會(huì)要求租賃雙方簽署詳細(xì)的租賃合同，對(duì)可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行提前預(yù)防，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而保障承租人的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

由于需求變大，從而在社會(huì)上形成了城市房屋租賃的中介市場(chǎng)。

（三）我國關(guān)于城市房屋租賃中介市場(chǎng)的規(guī)定

我國并沒有專門針對(duì)城市房屋租賃中介市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)定的法律、法規(guī)。一般遇到侵權(quán)現(xiàn)象，我們會(huì)參考《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，還有《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等的一些部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章。

在實(shí)踐中，一般大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)與出租人是居間合同的關(guān)系即城市房屋租賃中介機(jī)構(gòu)向出租人提供報(bào)告訂立房屋租賃合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房屋租賃合同的媒介服務(wù)。所以，一般我們會(huì)參考《合同法》中的關(guān)于居間合同的規(guī)定進(jìn)行解決。

二、城市房屋租賃中介市場(chǎng)的現(xiàn)狀

（一）不完善的立法

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，沒收違反所得，可以并處罰款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的一些違規(guī)行為，由房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予具體的行政處罰。這些規(guī)定雖然規(guī)定了要對(duì)違規(guī)者進(jìn)行處罰和法律責(zé)任，但老百姓關(guān)心的并不是這個(gè)，而是怎么彌補(bǔ)他們的損失，這個(gè)才是他們所關(guān)心的。

《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第23條規(guī)定：“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任”這一條可謂當(dāng)事人最關(guān)心的，但該規(guī)定太過籠統(tǒng)，“服務(wù)人員的過失”怎么樣才算服務(wù)人員的過失，沒有任何相關(guān)的解釋，連一個(gè)大概的范圍也沒有準(zhǔn)確地給出?！敖?jīng)濟(jì)損失”多少才算做經(jīng)濟(jì)損失？也沒有明確的范圍?！俺袚?dān)賠償責(zé)任”該賠多少？所以，該規(guī)定缺乏實(shí)際可操作性，并沒有太大的意義。由此可以看出我們對(duì)城市房屋租賃中介市場(chǎng)立法的內(nèi)容并不完善。

對(duì)于城市房屋租賃中介服務(wù)方面，我國的立法體系和制度并不完善，缺乏高層次立法而現(xiàn)有的高層次的法律規(guī)定卻太過籠統(tǒng)、太偏向原則性了。由于立法的層次低，發(fā)生糾紛時(shí)，法院并不適合引用一些政策性的文件，即使是部門規(guī)章，法院也可以選擇適用，僅供參照，無法作為作出判決的依據(jù)。

綜上所述，我國對(duì)于城市房屋租賃中介市場(chǎng)的法律規(guī)定都過于籠統(tǒng)，缺乏操作性，立法還不完善。

（二）中介服務(wù)公司準(zhǔn)入門檻較低

現(xiàn)如今，中介機(jī)構(gòu)遍布大街小巷為何？而且都是不大的店面，一張桌子，一把椅子，一部電話就輕易說自己是中介公司，為何？因?yàn)楦鶕?jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，成立一間中介公司只需要申請(qǐng)個(gè)體營業(yè)執(zhí)照既可，對(duì)于一個(gè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻如此之低、投資又少、風(fēng)險(xiǎn)也小、起步又快的行業(yè)當(dāng)然很多人“不管不顧”地闖進(jìn)來。這樣小規(guī)模，實(shí)力弱，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力和業(yè)務(wù)能力低下的中介公司不僅難以維護(hù)租賃雙方的利益，而且會(huì)損害租賃雙方的利益給房屋租賃中介市場(chǎng)的發(fā)展帶來很大的阻力。

（三）缺乏監(jiān)督機(jī)制

1.政府監(jiān)管不力。雖然對(duì)城市房屋租賃中介行業(yè)這種市場(chǎng)關(guān)系的規(guī)制，應(yīng)當(dāng)屬于民商法律關(guān)系的調(diào)整范圍，并不能完全依靠政府的行政法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，但是房屋租賃中介服務(wù)組織從成立到發(fā)展等各個(gè)階段都和政府監(jiān)管密切聯(lián)系著。政府雖然不可能做到事無巨細(xì)、面面俱到。但也不能放任不管、監(jiān)管松懈?，F(xiàn)社會(huì)上沒有營業(yè)執(zhí)照的黑中介大量存在著，可工商部門卻視而不見，房地產(chǎn)部門又沒有處罰權(quán)，這便讓大量的黑中介就算沒有資質(zhì)仍肆無忌憚地闖進(jìn)市場(chǎng)中來。

2.行業(yè)自律協(xié)會(huì)未起到作用。我國現(xiàn)在雖然有房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，但毫無實(shí)質(zhì)作用。2002年中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的自律公約，僅有簡單的十二條公約，大量篇幅都是“虛無縹緲”的口號(hào)，沒有任何具體的懲罰措施，因此根本起不到任何實(shí)質(zhì)作用。

（四）從業(yè)者素質(zhì)較低

1.從業(yè)人員資質(zhì)低下。房屋租賃中介的工作要求從業(yè)人員不僅具有優(yōu)秀的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、良好的法律知識(shí)還需要有優(yōu)良的職業(yè)道德。endprint

我國規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格書》，未取得的人員不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)。雖然國家規(guī)定了從業(yè)人員的資格取得條件但門檻并不高，仍有很多人并不具備這一條件，卻從事房屋租賃中介的事務(wù)。

2.從業(yè)者毫無誠信。誠信也是房屋租賃中介從業(yè)人員所必不可缺的職業(yè)道德。據(jù)調(diào)查顯示，出現(xiàn)大量的糾紛歸根究底，其實(shí)就是房屋租賃中介從業(yè)人員不誠信，欺騙租賃雙方所導(dǎo)致的，他們利用租賃雙方對(duì)其的信任，謀取利益。正因這樣的“黑中介”的出現(xiàn)，破壞了行風(fēng)，極大地影響了行業(yè)口碑，導(dǎo)致人民如今越來越不信任房屋租賃中介，從而為其的健康發(fā)展也帶來了阻礙。

三、對(duì)策建議

（一）完善立法

現(xiàn)如今，城市房屋租賃中介市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)問題。我們是應(yīng)該對(duì)此專門制定一部法律或者法規(guī)。雖然應(yīng)當(dāng)屬于民商法所調(diào)整的領(lǐng)域，但我們通過行政部門制定行政法規(guī)的手段來干預(yù)城市房屋租賃中介市場(chǎng)，也不是不可以的。

我國住建部會(huì)同有關(guān)部門積極開展工作，在充分聽取各方意見和建議的基礎(chǔ)上，抓緊起草相關(guān)法規(guī)草案。通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。進(jìn)而，大力整治城市房屋租賃中介市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。在2017年5月住建部發(fā)布了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》可見關(guān)于立法已經(jīng)提到日程上來了。

（二）提高準(zhǔn)入門檻

在國外，對(duì)房地產(chǎn)中介及執(zhí)業(yè)人員都有著嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。比如說美國的執(zhí)照制度還有我國香港的發(fā)牌制度等。雖然我國在《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》中也有相關(guān)的規(guī)定，但其標(biāo)準(zhǔn)太低而且監(jiān)管部門也未盡好相應(yīng)的職責(zé)。導(dǎo)致城市房屋租賃市場(chǎng)大量的黑中介涌入。而嚴(yán)格準(zhǔn)入制度要做到提高其的責(zé)任能力。

這需要對(duì)資金、經(jīng)營方式等設(shè)定更高的要求?！蹲C券法》、《公司法》就是我國很好的先例。所以，是不是以后可以對(duì)城市房屋租賃中介作出硬性要求，不能以個(gè)體工商戶成立，必須申辦公司形式，對(duì)于注冊(cè)資金必須達(dá)到50萬以上。這樣中介機(jī)構(gòu)就必須按照公司法人制度的運(yùn)作模式來管理公司，同時(shí)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。

（三）建立監(jiān)督機(jī)制

1.建立城市房屋租賃中介行業(yè)協(xié)會(huì)。良好的行業(yè)協(xié)會(huì)組織能夠有效地對(duì)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，這樣政府便可以把自己管不了也管不好的事情交由行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行管理，還能充分體現(xiàn)出行業(yè)的內(nèi)部自治。在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都有城市房屋租賃中介行業(yè)協(xié)會(huì)，我們可以借鑒他們?cè)谌珖秶鷥?nèi)或某一級(jí)行政區(qū)域范圍內(nèi)成立具有中國特色的城市房屋租賃中介行業(yè)協(xié)會(huì)，通過協(xié)會(huì)章程的形式規(guī)定對(duì)協(xié)會(huì)內(nèi)的成員關(guān)于如何規(guī)范執(zhí)業(yè)進(jìn)行詳細(xì)要求。同時(shí)也可以配合政府進(jìn)行處罰。

2.加大政府監(jiān)管力度。雖然我國目前是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，由“無形的手”來引導(dǎo)，但市場(chǎng)調(diào)節(jié)有其自身的弊端，我們不能單靠“無形的手”，政府作為“有形的手”必須肩負(fù)責(zé)任，在市場(chǎng)失控、無序的時(shí)候，進(jìn)行宏觀調(diào)控并且加大宏觀調(diào)控的力度。

3.政府各部門分工明確。從目前來看，我們對(duì)于城市房屋租賃中介市場(chǎng)管理得比較混亂，比如說《城市房地產(chǎn)服務(wù)管理規(guī)定》房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行管理，而《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》卻規(guī)定經(jīng)紀(jì)人應(yīng)由工商管理部門來管理，這樣是不是就造成了管理上的混亂。工商管理部門按照規(guī)定發(fā)放執(zhí)照，卻把資質(zhì)審查的責(zé)任推給房地產(chǎn)管理部門，而房地產(chǎn)管理部門又無權(quán)執(zhí)照，所以導(dǎo)致監(jiān)管也就是個(gè)名義上的事。因此，政府各個(gè)部門應(yīng)互相協(xié)作、分工明確。其實(shí)，由房地產(chǎn)管理部門先對(duì)城市房屋租賃中介及其從業(yè)人員進(jìn)行資質(zhì)審查，再對(duì)通過考試的發(fā)放執(zhí)業(yè)資格證書，而最后的成立與否由工商管理部門依據(jù)房地產(chǎn)管理部門審核建議進(jìn)行決定，這不失為一個(gè)解決辦法。

4.政府及時(shí)披露有關(guān)信息。房屋租賃雙方在找城市房屋租賃中介時(shí)往往因?yàn)閷?duì)行情等信息不了解而上當(dāng)受騙。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)城市房屋租賃機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息予以披露，比如說誠信狀況、服務(wù)評(píng)價(jià)、業(yè)績情況、資金變化等，讓大眾及時(shí)知道，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另外可以鼓勵(lì)大眾對(duì)于城市房屋租賃中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為進(jìn)行舉報(bào)，充分利用人民監(jiān)督的作用。

5.評(píng)定城市房屋租賃中介的服務(wù)質(zhì)量。我們可以效仿對(duì)酒店、餐廳、賓館等的星級(jí)評(píng)定模式，對(duì)城市房屋租賃中介機(jī)構(gòu)也進(jìn)行調(diào)查后進(jìn)行評(píng)定，讓大眾了解其服務(wù)質(zhì)量，從而進(jìn)行優(yōu)選，另一方面可以對(duì)城市房屋租賃中介機(jī)構(gòu)形成無形的監(jiān)督。

（四）提高從業(yè)者素質(zhì)

政府必須加大對(duì)城市房屋租賃中介從業(yè)人員持證上崗的監(jiān)管力度，同時(shí)我們是否可以借鑒美國對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少需要兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完8門學(xué)科才能獲得從業(yè)執(zhí)照的要求來提高中介從業(yè)人員的資質(zhì)。在我國涉及法律、金融、建筑等方面都有著嚴(yán)格的考試制度，所以我們可以參照這些來對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行篩選，選出高素質(zhì)的人員。例如學(xué)歷必須中專或大專以上、沒有刑事犯罪記錄、在房地產(chǎn)行業(yè)從事兩年以上工作等便可申請(qǐng)執(zhí)業(yè)資格考試。

綜上所述，目前我國應(yīng)該針對(duì)城市房屋租賃中介市場(chǎng)的主要問題，進(jìn)行有針對(duì)性的解決。進(jìn)行高層次立法，提高行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)協(xié)會(huì)組織進(jìn)行監(jiān)督同時(shí)配合上政府的監(jiān)管進(jìn)行“雙管齊下”，最重要不可忽視地就是對(duì)該行業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)、教育，提高從業(yè)人員的素質(zhì)。通過這些舉措來規(guī)范城市房屋租賃中介市場(chǎng)的行為。

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