社區(qū)維修費用管控及措施

張金莉

社區(qū)的維修項目主要分為工程維修、設備維修和礦區(qū)改造維修三部分，設備維修主要用于車輛、醫(yī)療設施等各種設備的維修；工程維修用于辦公場所、居民住宅、小區(qū)公共設施的日常零修；礦區(qū)改造維修主要是專項維修項目，年初根據(jù)上一年的維修情況，單獨下?lián)芫S修計劃，然而設備維修和日常零修的維修費是管理局單項考核指標，年初由管理局批復年度維修費的總額，進行單項控制和考核，各單位嚴格在預算指標內(nèi)使用，不允許超出年度預算費用總額。如何安排和使用好預算內(nèi)的維修費就顯得格外重要，針對目前社區(qū)工程維修情況，結合社區(qū)實際的工作經(jīng)驗，社區(qū)維修費管控措施如下：

一、嚴格施工各環(huán)節(jié)，維修的同時降低成本

維修工程在施工中條件復雜、輔助用工較多、隱蔽等其他不確定因素，給維修工程的投資控制帶來極大的困難，要提高工程投資的效益，做好成本控制，需各參與方共同努力，在前期設計方案的合理性，施工階段的組織，后期竣工驗收等方面多下功夫，并落實到建設過程的各個環(huán)節(jié)、細節(jié)。

1、維修前期：維修改造項目圖紙初步設計完成后，目前多采取的方式是由多方共同參加方案討論，并結合現(xiàn)場實際，提出合理化建議和改進方案，不斷完善施工圖設計。依據(jù)掌握的專業(yè)知識，對小區(qū)部分功能性系統(tǒng)和地面設計標準，提出方案優(yōu)化改造建議，不僅使用功能更加合理，維修費用也得到了有效控制。

2、施工階段：施工階段是真實反映工程造價的核心階段，由于小區(qū)環(huán)境復雜，存在一些不可預見的因素，材料詢價定價制度尤為重要。

（1）為了避免施工單位在材料方面以次充好，抬高價格，到年底結算扯皮，拖延結算進度等現(xiàn)象，項目部組織了詢價小組對常用的維修材料雨污排管線、滲水磚、樹脂井蓋、雨水篦子、電纜、防水卷材、消防器材、落水管等主要材料在采購時進行詢價定價，做到價格跟蹤控制。

（2）由施工單位提供，隱蔽工程的簽認、工程量的增加等。為此對該階段進行了所需材料樣品的用量、規(guī)格、等級及價格，詢價小組采取廠家競價、網(wǎng)上詢價、電話咨詢、實地考察等多種方法，貨比三家，從中確定供貨范圍，選擇物美價廉的廠家，科學合理的確定材料價格，并與施工單位達成一致意見。材料的提前定價，加快了工程結算的順利進行，同時也能夠達到有效控制費用的目的。通過采取有效的組織措施，控制了維修成本。

3、竣工驗收階段：如何把到位的資金充分的用好，不浪費每一分錢，是審計人員應盡的責任，也是我們對待每一項工程結算的尺度。在竣工結算階段，嚴格按照上級下達的結算辦法，執(zhí)行相關的政策文件和法規(guī)，重點審核竣工結算編制是否符合招標文件和合同條款的約定；審核計費是否符合管理局及東營市結算管理辦法，審核人工費對維修改造內(nèi)容進行了全面審核是否符合規(guī)定；審核材料價格是否執(zhí)行管理局結算辦法規(guī)定，是否符合材料招標價格及詢價結算指導價。對審核中工程量不實、取費錯誤、材料價格等問題，及時指正，并予以調(diào)整，降低了維修成本。

二、正確區(qū)分能否抵扣進項稅的維修項目，加大維修費的使用空間。

2016年5月份全國全面施行營改增后，維修費的核算與之前代扣代繳的營業(yè)稅有一定的區(qū)別，營業(yè)稅為價內(nèi)稅，增值稅為價外稅，稅改前社區(qū)維修費將營業(yè)稅全額計入維修成本，沒有抵扣；而增值稅是價稅分離的，稅改后社區(qū)在計算維修成本時增值稅進項稅不計入成本，作為稅金的抵扣項單獨核算。對于社區(qū)而言，營改增之后，取消了工程投資和維修項目委托代證稅金業(yè)務，減輕了工作量，因為有了進項稅的抵扣，在上報維修計劃時因稅費的抵扣會有部分審定金額計入進項稅，釋放出部分維修計劃再次使用，但是在年末釋放出的維修計劃在后期維修項目安排上時間會比較緊張，造成因無法完工而無法使用的情況發(fā)生，

正確區(qū)分可抵扣的維修項目，將后期釋放的維修計劃控制在維修立項時，在維修名稱中加“公共”字樣，合同簽訂時在合同文本中備注“不含稅”，審計人員可按照維修名稱的提示出具不含稅的審定值，施工方可按照提供的維修名稱和不含稅的審定值，正確區(qū)分含稅與不含稅，確定開具增值稅的專票和普票，這樣既保證了維修費在結算時與審定值相符，又不會因進項稅抵扣而釋放出部分維修計劃的情況發(fā)生，確保預算內(nèi)的維修費用最大限度的多為社區(qū)居民造福，將錢花在刀刃上。

三、提高工程維修計劃的準確度，避免差異過大。

加大與項目部交流溝通力度，對已批復的維修立項，要經(jīng)常詢問施工情況，掌握施工進度，遇到在施工過程中無法完成或者擴大維修項目的情況應及時調(diào)整計劃，盡量做到預算相符，避免年末超計劃金額無法結算和計劃結余無法再使用的情況發(fā)生。在日常工作中根據(jù)各單位情況下切預算指標，在預算指標內(nèi)，可以根據(jù)實際情況自行安排維修，不再需要打報告審批，托幼、醫(yī)療板塊以及房產(chǎn)部的維修，因沒有工程預算能力，安排項目部幫助看現(xiàn)場，做出合理預算，避免差異過大。

四、推行自檢自修，減少外委維修，降低維修費用的同時提高維修質(zhì)量

必須遵循“服務企業(yè)”的宗旨，同時，也要遵循可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，樹立“降低成本，挖掘潛力”的觀念，強化降低成本的意識。同時費用管理中要克服片面降低成本的觀念，成本管理不能只局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一滴水、一張紙”的簡單、狹窄的模式，而應充分理解它是一種保障擴大再生產(chǎn)的新模式，重要的應該是將各項成本與一定的預期收益相聯(lián)系，讓一定的成本帶來相應的收益，并且應盡可能擴大收入與成本的比例。對維修項目來講，提高維修質(zhì)量與控制降低維修成本是同樣重要的。

1、在管理局費用指標的逐年壓縮的情況下，組建維修大隊，在不涉及高空且力所能及的推行自檢自修，減少外委維修量，維修費預算安排以安全生產(chǎn)為原則，嚴格控制日常維修費用，日常以養(yǎng)護為主，多養(yǎng)少修、以養(yǎng)控修，降低維修級別。利用維修大隊專業(yè)優(yōu)勢，加強業(yè)務培訓，擴大自主維修范圍，減少外委維修，將高質(zhì)量的維修理念貫穿于整個維修實施過程中。

2、針對確實需要外委維修的項目，通過招標、包干等措施，確定外委戰(zhàn)略伙伴，進行集中外包維修，控制費用范圍，在保證質(zhì)量的同時促使單價下降。

五、加強日常維修臺賬管理，督促維修結算進度，按時入賬的同時做好維修費的分析

維修管理主要體現(xiàn)在日常工作中，將設備維修和工程維修分項進行臺賬管理，結算時及時分單位做好臺賬錄入工作，方便進行匯總和查詢。通過前期計劃上報、組織實施、現(xiàn)場管理和工程驗收，最后是工程結算，加強維修各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)溝通，確保費用及時掛賬結算。

每月針對維修費的使用情況進行分析，對超預算的單位提出預警，對未跟上預算進度的單位督促其加快結算進度，確保年末維修費控制在預算指標內(nèi)。

總之，社區(qū)維修管理是一項需要常抓不懈的工作，社區(qū)的經(jīng)營中時時處處都有降低成本的地方，做好年初維修費用預算，施工中與計劃、基建、審計、項目部等多部門緊密結合，采取多方面費用管控，最大限度的節(jié)約投資，最終創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)效益最大化。本著“服務最好，質(zhì)量最優(yōu)，費用最省”的宗旨，尋求創(chuàng)新突破，為社區(qū)居民服好務，實現(xiàn)社區(qū)做大做強的戰(zhàn)略目標。