共有產(chǎn)權(quán)住房制度分析

田琳莎+姜楠

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，住房逐漸成為國民生活的基礎(chǔ)，事關(guān)著社會的常穩(wěn)安定。然而，在中國近代經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中，社會群體中分化出一部分具有中低收入水平但不滿足現(xiàn)有住房保障制度要求的夾心層群體，這導(dǎo)致了住房問題愈發(fā)嚴(yán)峻。在對住房問題的研究之下，共有產(chǎn)權(quán)住房制度的推廣顯得至關(guān)重要。因此將對共有產(chǎn)權(quán)住房制度進行理論分析，以北京地區(qū)為例，找到現(xiàn)有的問題，并對具體施行辦法進行總結(jié)和建議。

關(guān)鍵詞：住房保障；共有產(chǎn)權(quán)；夾心層

中圖分類號：D9文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.061

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，住房成為國民日常生活的一大保障，與此同時出現(xiàn)了一部分夾心層群體。共有產(chǎn)權(quán)住房制度解決了夾心層住房的剛需問題，并根據(jù)社會實際情況進行具體的實施，做到大方向一致、部分地區(qū)細(xì)分的細(xì)化變動。

1共有產(chǎn)權(quán)住房制度的理論分析

由于夾心層群體的擴大，共有產(chǎn)權(quán)住房制度對于中國現(xiàn)階段情況而言是非常有必要的，解決住房問題刻不容緩。因此，對共有產(chǎn)權(quán)制度進行理論分析是首要之務(wù)。

1.1共有產(chǎn)權(quán)住房制度的定義

共有產(chǎn)權(quán)住房制度是一種建立在共有產(chǎn)權(quán)住房基礎(chǔ)上，政府以最大限度支持首次購房需求、滿足無房家庭的住房剛需為目的的制度。且必須經(jīng)政府批準(zhǔn)，由政府讓渡部分土地收益給符合條件的群體，作為保障對象和政府按照合同形式，與政府共同分?jǐn)偹袡?quán)。

1.2共有產(chǎn)權(quán)住房制度產(chǎn)生的原因

共有產(chǎn)權(quán)住房制度的出現(xiàn)具有必然性，但制度發(fā)展迅速來自于不同因素的外力作用。共有產(chǎn)權(quán)住房制度產(chǎn)生的主要原因有：

（1）共有產(chǎn)權(quán)住房制度在英國的成功對我國產(chǎn)生了積極影響。

共有產(chǎn)權(quán)住房的形式發(fā)源于英國。英國的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，指政府對一部分有一定購買能力但購買能力尚且不足的群體提供的社會保障性的住房制度。從1980年開始，英國為減少財政負(fù)擔(dān)、減輕中低收入家庭的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)和提高住房自有率，開始實施了“共有產(chǎn)權(quán)計劃”，經(jīng)過了三十多年的發(fā)展讓英國的共有產(chǎn)權(quán)住房制度相對成熟。2007年，有學(xué)者根據(jù)MHO和Tower Homes這兩家公司過去20年英國倫敦主要實行共有產(chǎn)權(quán)的住房公司的數(shù)據(jù)分析得到，大部分補助對象對共有產(chǎn)權(quán)住房十分滿意，這對我國的住房制度產(chǎn)生了一定的積極影響。

（2）夾心層群體不斷地擴大。

夾心層是指在社會群體中不符合廉租房租賃條件、又買不起經(jīng)濟適用房的城市低收入住房困難家庭或不符合經(jīng)濟適用房申購條件、又買不起商品房的低中收入住房的家庭。它的擴大首先來自于國民尋求安穩(wěn)的傳統(tǒng)觀念，但更重要的還是國民收入差距的問題。我國強調(diào)先讓部分人富起來，再由富人帶動社會經(jīng)濟的發(fā)展。這就導(dǎo)致了在一定程度上，先富的群體把中低收入水平的人擠出了商品房行列。在這樣的環(huán)境之下，經(jīng)濟適用房以政策之名漁商品房之利，更是加劇了夾心層這個群體的規(guī)模。

（3）社會保障制度的完善。

住房作為家庭財產(chǎn)的重要組成部分，是維持社會安定必不可少的關(guān)鍵因素。因此，保障中低收入水平的群體住房利益顯得格外重要。近十年，在出臺廉租房和經(jīng)濟適用房的同時，面對新的龐大的夾心層群體，政府的住房保障制度必然面臨更新，共有產(chǎn)權(quán)住房制度的提出是必然的。

2共有產(chǎn)權(quán)住房制度在北京實例分析

2014年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定北京、上海、淮安、成都、深圳和黃石作為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。由于各個地方的實際情況不同，部分具體規(guī)定會有所略微差異。2017年8月6日出臺的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》對共有產(chǎn)權(quán)住房制度從適用范圍、職責(zé)分工、建設(shè)計劃等進行了明文規(guī)定，并開始了在北京地區(qū)的試點試行。本文將以北京為例進行分析和解釋說明。

2.1共有產(chǎn)權(quán)住房更加具有保障性

北京地區(qū)明確共有產(chǎn)權(quán)住房類型為自主性商品房，這也意味著北京地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房擁有較多的商品性（商品性主要表現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房可出租）和較少的保障性，也就是說共有產(chǎn)權(quán)住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性?！侗本┦泄灿挟a(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》對此做了說明，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。雖然保障性對比與其他地區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性相對較少，但是卻更利于共有產(chǎn)權(quán)住房價格的透明，對于保障對象而言更加放心。

2.2產(chǎn)權(quán)住房制度更加具有創(chuàng)新性與進步性

政府通過土地拍賣讓渡的部分價格和減免稅費等優(yōu)惠條件，換取共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)，并將部分產(chǎn)權(quán)讓渡給保障對象。因此，北京地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房個人和政府之間的產(chǎn)權(quán)比例即政府讓渡的部分權(quán)益。北京地區(qū)偏向于政府逐漸過渡產(chǎn)權(quán)，而個人可以從政府手中逐漸購買產(chǎn)權(quán)直至個人完全擁有產(chǎn)權(quán)，這將會是共有產(chǎn)權(quán)住房制一大創(chuàng)新特點。保障對象在取得房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后也可以按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，在同等價格條件下政府部門可優(yōu)先購買；如果政府機構(gòu)放棄不愿購買，房子也可轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭?？梢?，北京共有產(chǎn)權(quán)房制度買賣皆宜，更加靈活方便，促進了中低收入群體后續(xù)的購買力。

2.3共有產(chǎn)權(quán)住房的申請條件更加具有透明性

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》意見稿稱，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲并且一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。并且房源將優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。同時還需遵循從嚴(yán)限購條件，已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補償協(xié)議；有住房轉(zhuǎn)出記錄；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。這些都是現(xiàn)有的一些共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入規(guī)定，而且在今后還將逐漸的完善，準(zhǔn)入條件是共有產(chǎn)權(quán)住房制度的法律完善的必經(jīng)之路。endprint

3共有產(chǎn)權(quán)住房制度的意義

共有產(chǎn)權(quán)住房制度，實際上是對已有經(jīng)濟適用房制度的完善與發(fā)展，滿足了中低收入群體的住房剛需，保障了他們的住房權(quán)益，進一步實現(xiàn)了社會的長治久安。

3.1有利于完善傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房制度

傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房采用政府劃撥土地、政府提供一定政策上的支持，賦予購房者有限房權(quán)，但有效的政策在實施過程中并沒有顯化出來。加上經(jīng)濟適用房住房制度尚未完善，個人在經(jīng)濟適用房上存在一些漏洞和缺陷。但是共有產(chǎn)權(quán)住房制度更加清晰的定義了傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房制度模糊的有限產(chǎn)權(quán)概念，并將住房保障和市場機制有效的銜接。表面上共有產(chǎn)權(quán)住房制度是一種全新的制度，實質(zhì)上是完善了傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房制度，達(dá)到政府保障和市場供需的一個新的對接。這對于國內(nèi)的住房保障制度是新的一種新的突破，在傳統(tǒng)經(jīng)濟適用住房不景氣的關(guān)頭共有產(chǎn)權(quán)住房制度打破了以往保障住房的不可控和不可靠的局面。

3.2有利于保障制度透明化

共有產(chǎn)權(quán)住房制度的保障形式十分透明，保障金額即是政府所占有的產(chǎn)權(quán)。這樣不但直觀，而且更利于政府進行調(diào)控和保障。防止出現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房制度被商人以政策之名漁商品房之利。在保障住房制度中，最重要的就是透明度，越是信息透明越是利于保障制度的透明。首先要做到的是政府落實保障制度，避免保障對象落入福利陷阱，其次要保障共有產(chǎn)權(quán)住房制度不被個人圖利所用。相比傳統(tǒng)經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)制度，共有產(chǎn)權(quán)住房制度更加透明，且保證了國家對產(chǎn)權(quán)的掌控，以及五年制度和按比例分配制度的存在，大幅度減少的投機的動力。讓保障住房制度真正的保障了保障對象。

3.3有利于縮小因貧富差距帶來的住房剛需問題

當(dāng)今時代的主題是和平與發(fā)展，在這樣的前提之下，國人更多尋求的是“穩(wěn)定”二字，這樣安穩(wěn)的傳統(tǒng)觀加上許多人婚姻價值觀里面住房是首要之物，導(dǎo)致了青年人一定要買房的觀念。然而，青年人步入社會還不久、工資水平還并不高等因素造成了青年人存款困難的問題，居無定所的現(xiàn)實讓他們難以產(chǎn)生社會的歸屬感。但是共有產(chǎn)權(quán)住房制度平衡了高收入群體和中低收入群體的住房需求，滿足了中低收入群體的心理需求和住房剛需，在一定程度上促進了社會的穩(wěn)定。

4對共有產(chǎn)權(quán)住房制度的建議

住房問題關(guān)系到社會的穩(wěn)定，在近十年房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，商品房房價上升速度較快，導(dǎo)致部分中低收入群體無力負(fù)擔(dān)高昂的房價，而我國出臺的廉租房和經(jīng)濟住房等保障性制服實際效果并不理想。為了解決日益膨脹的住房問題，共有產(chǎn)權(quán)住房制度在當(dāng)今社會中實際運用是必要的。甚至可以說共有產(chǎn)權(quán)制度是保障住房制度的有力支撐，通過源頭解決了住房問題。江蘇省淮安市作為第一個試點城市，最終制度落實在北京，可見共有產(chǎn)權(quán)住房在近十年發(fā)展和變化從過去的讓渡產(chǎn)權(quán)給保障對象巨大漏洞到如今“階梯式”，開始逐步走向成熟和完善。然而，共有產(chǎn)權(quán)制度依舊存在部分問題，針對部分問題本文給出部分的建議。

4.1應(yīng)完善對共有產(chǎn)權(quán)住房制的明文法律規(guī)定

我國應(yīng)通過對《住房保障法》的完善，來解決產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題，特別是物權(quán)相關(guān)問題?！蹲》勘Ｕ戏ā芳仁秦敭a(chǎn)法又是社會保障法，具有私法與公法的雙重性質(zhì)，通過此來滿足保障對象的相關(guān)權(quán)益。

4.2應(yīng)完善社會信譽記錄系統(tǒng)

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》對于共有產(chǎn)權(quán)住房有一定準(zhǔn)入規(guī)定，準(zhǔn)入條件是共有產(chǎn)權(quán)住房制度的法律完善的必經(jīng)之路，并且在今后還需要逐步地完善，方便核實共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入門欄。這就需要完善社會信譽記錄系統(tǒng)，方便核實準(zhǔn)入規(guī)定，推動共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性和透明性。

4.3應(yīng)完善保障對象的評估程序

未來對于保障對象的評估將是共有產(chǎn)權(quán)住房制度的關(guān)鍵因素之一，運用相關(guān)法律來保證評估程序的公平與公正性。因此，從社會實際出發(fā)來完善相關(guān)機制顯得尤其重要。

4.4應(yīng)完善對夾心層的保障力度

夾心層群體過高或過低都會對共有產(chǎn)權(quán)住房制度產(chǎn)生不利影響，應(yīng)將其數(shù)量保持在一個有效區(qū)間之內(nèi)，這與社會的物價水平、工資水平和國民的消費觀念等是分不開的。

5結(jié)語

通過對北京地區(qū)的實例分析我們可以直接的看出共有產(chǎn)權(quán)對中低收入人群所帶來的各方面影響，尤其是共有產(chǎn)權(quán)住房具有商品房性質(zhì)，可以滿足人群的心理需求。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房制度還處于一個試行階段，所以也存在諸多問題，特別是法律方面。在接下來的組織中，政府應(yīng)該加強對共有產(chǎn)權(quán)住房制度的管理和明文法律規(guī)定，加大力度推動共有產(chǎn)權(quán)住房制度，使用“階梯式”購買方式，有效的保障中低收入群體，填補住房剛需。

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