論我國(guó)土地增值稅存在的問題及其稅收模式改革方向的思考

朱聰穎

【摘要】土地增值稅是國(guó)家在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅種之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定影響，是地稅的重要組成部分。為了加強(qiáng)對(duì)我國(guó)土地增值稅的征收管理，本文在分析當(dāng)前土地增值稅征管中存在問題的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的改革建議。

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 征收模式 問題及措施

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。計(jì)稅依據(jù)為有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。我國(guó)的土地增值稅政策是基于1992～1993年間房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實(shí)需要而出臺(tái)的，其制度設(shè)計(jì)的直接目的是抑制房地產(chǎn)投資過熱，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，而在汲取財(cái)政收入和促進(jìn)社會(huì)公平方面效果并不明顯。

一、土地增值稅存在的相關(guān)問題

（一）稅制要素不明確，扣除項(xiàng)目計(jì)算繁瑣。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額作為計(jì)稅據(jù)的。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入形式的多樣性加劇了房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算困難，同時(shí)，法定扣除項(xiàng)目冗雜繁多、減免稅項(xiàng)目的構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，客觀上造成了土地增值額無法準(zhǔn)確核算。另外，土地增值稅具有極強(qiáng)的政策性目的，即控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，并未從一個(gè)稅種設(shè)立所要發(fā)揮的財(cái)政、調(diào)節(jié)，監(jiān)督等多方面職能來考量，因此土地增值稅存在職能單一化問題。

（二）稅率偏高、征稅范圍較窄。我國(guó)目前的土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)征稅范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓全部采用30%、40%、50%、60%的累進(jìn)稅率。稅率偏高，稅負(fù)較重，不利于土地的正常流轉(zhuǎn)，不利于土地資源的合理利用。稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物及附著物。土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)取得增值額的途徑有：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；土地使用權(quán)及房屋出租；外部環(huán)境變化房屋土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓等。我國(guó)現(xiàn)行的條例規(guī)定對(duì)發(fā)生在土地使用權(quán)和房屋出租或保有階段產(chǎn)生的土地增值不征稅。一方面不符合稅賦公平性的原則，另一方面也導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)成本太低，助長(zhǎng)了囤積和倒買倒賣行為。

（三）基層征管力量不足，不能適應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求。房地產(chǎn)開發(fā)具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)方式靈活、成本項(xiàng)目繁多和土地增值稅計(jì)算過程復(fù)雜等特點(diǎn)，這對(duì)土地增值稅征管要求很高，但當(dāng)前一線稅收征管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，征管力量嚴(yán)重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現(xiàn)在：基層稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、開發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)規(guī)律不熟悉；基層稅務(wù)人員對(duì)現(xiàn)行土地增值稅政策的了解和掌握相對(duì)不足；基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇。

（四）稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅征管不到位。稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開發(fā)，流動(dòng)性比較大，稅務(wù)部門沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，按開發(fā)項(xiàng)目所屬期進(jìn)行稅收檢查。在稅收檢查中，對(duì)于那些達(dá)到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時(shí)限限制，而不能有效進(jìn)行土地增值稅檢查的企業(yè)，很容易造成增值額檢查不實(shí)的問題。

二、改革和完善土地增值稅的對(duì)策

（一）合并征稅、簡(jiǎn)化扣除項(xiàng)目。對(duì)于可扣除項(xiàng)目的定位應(yīng)該更符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商能提供有效的、合法的工程結(jié)算證明，并且原意將這部分款項(xiàng)控制在合理范圍內(nèi)，應(yīng)該準(zhǔn)予計(jì)提、并且確認(rèn)為可扣除項(xiàng)目，因?yàn)橹挥羞@樣，才能合理地確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，準(zhǔn)確地確定土地增值稅額。

（二）降低稅率、擴(kuò)大征收范圍。對(duì)原本的土地增值稅征收范圍進(jìn)行調(diào)整：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商首次轉(zhuǎn)讓獲得的增值額應(yīng)該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應(yīng)作出適當(dāng)?shù)男薷?，?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)征。但應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低，這樣的調(diào)整可適當(dāng)?shù)恼{(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的納稅主動(dòng)性、積極性，可為國(guó)家增加財(cái)政收入，同時(shí)，對(duì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定意義。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)整個(gè)過程的監(jiān)控，改進(jìn)稅收征管手段。

加強(qiáng)與管理房地產(chǎn)的政府職能部門配合，建立涉稅信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立信息傳遞檔案，全程跟蹤，獲取企業(yè)收入、成本等涉稅信息。稅務(wù)部門應(yīng)充分利用從相關(guān)部門獲得的涉稅信息，驗(yàn)證房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性、合理性，防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠和少計(jì)增值額問題的發(fā)生。

（四）規(guī)范土地增值稅征管模式。由于該稅以土地增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能確定，從理論上講，必須等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或銷售以后才能征稅。但是，往往由于工程規(guī)模大、時(shí)間跨度長(zhǎng)等原因，給計(jì)算土地增值稅和征收土地增值稅造成了很大的困難。在稅收政策上統(tǒng)一和規(guī)范土地增值稅管理模式，不僅可以強(qiáng)化土地增值稅及時(shí)征收入庫，還可以營(yíng)造公平合理稅收環(huán)境，提高效率。規(guī)范土地增值稅清算單位，按照國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位，不以分期項(xiàng)目為清算單位，減少人為因素來確定土地增值稅清算單位。同時(shí)，實(shí)行規(guī)范多退少補(bǔ)，將經(jīng)清算得到的應(yīng)納土地增值稅數(shù)額與已預(yù)繳的土地增值稅數(shù)額相比較，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)多退少補(bǔ)稅款，但是，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查確認(rèn)后仍然多繳稅款的納稅人可申請(qǐng)退稅或抵繳以后年度稅款，如少繳稅款的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。endprint