管窺土地增值稅征管中存在的問題及應(yīng)對策略

孫樂

摘要：土地增值稅是我國稅收管理的重要組成部分，在國家財政中具有重要的意義，也是規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場科學(xué)發(fā)展、正規(guī)經(jīng)營的有效手段之一。自1993年我國開始征收土地增值稅后，國家的財政稅收資金獲得了很大的積累。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業(yè)性很強(qiáng)，因此在國家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和社會發(fā)展中占有重要地位。本文針對現(xiàn)階段土地增值稅征管中存在的問題和應(yīng)對策略進(jìn)行了剖析，以求完善我國的土地交易市場，促進(jìn)土地增值稅的順利征收。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對策

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-02

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規(guī)范土地交易市場的交易規(guī)則、促進(jìn)土地增值收益的有效調(diào)節(jié)。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業(yè)性很強(qiáng)、采用的技術(shù)十分復(fù)雜，對國家和人民的利益影響深遠(yuǎn)。近年來，由于土地交易市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)市場中的規(guī)則偏離愈演愈烈，以調(diào)控樓市、抑制炒賣、規(guī)范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經(jīng)逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對土地增值稅征管中存在的問題進(jìn)行切實分析，找出引發(fā)問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產(chǎn)交易市場一個規(guī)范、健康的環(huán)境。

一、土地增值稅收征管中存在的問題

1.預(yù)征率相對低下，預(yù)征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時間內(nèi)我國的土地增值稅都實行簡易的預(yù)征方式，導(dǎo)致在征收總金額構(gòu)成中預(yù)收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區(qū)和桂林市永?？h的土地增值稅征管為例，通過預(yù)征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計入庫金額占2%，核定征收實現(xiàn)的累計入庫金額占20%，稽查查補帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永福縣通過預(yù)征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計入庫金額占9%，核定征收實現(xiàn)的累計入庫金額占3%，稽查查補帶來的入庫金額為3%。

2.土地增值稅征管清算不夠準(zhǔn)確。土地增值稅收征管的清算技術(shù)相對較復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)商調(diào)節(jié)稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對象規(guī)定，很多納稅人都是通過收入的少計入和開發(fā)成本的虛增來降低部分征稅數(shù)額甚至是逃避征稅。

3.房地產(chǎn)商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時。部分房地產(chǎn)商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經(jīng)常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時進(jìn)行稅款的清繳，這也是房地產(chǎn)商遲遲不交土地增值稅導(dǎo)致未交土地增值稅金額較大的原因。

4.稅務(wù)部門對土地增值稅征管不到位。稅務(wù)部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質(zhì)量上的問題，包括在稅務(wù)征收、管理、申報、交納、清算以及稽查等環(huán)節(jié)上缺乏細(xì)致的調(diào)查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規(guī)范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。

5.征納稅雙方的征納稅意識亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對土地增值稅征收所涉及的各種計算方法不是很了解，對計算方法的生疏就導(dǎo)致該稅種的征收過程中出現(xiàn)很多不便。再加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識之淡薄，可以體現(xiàn)在納稅人有時會把預(yù)征土地增值稅理解成最終的征稅數(shù)額，這都是導(dǎo)致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。

二、加強(qiáng)土地增值稅征管工作的應(yīng)對措施

1.針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費用進(jìn)行清理整頓。曾有相關(guān)專家指出，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費用進(jìn)行清理整頓，能夠促進(jìn)財稅改革的深化。可以將土地增值稅、房地產(chǎn)稅以及附著在這些稅務(wù)上的其他費用并入正在搞試點的房地產(chǎn)稅種中，通過財產(chǎn)稅的形式開展征稅。如果只在房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行土地增值稅的計證，在開展房產(chǎn)稅稅基評估時就要注意避免重復(fù)計征該稅種。

2.根據(jù)銷售進(jìn)度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對現(xiàn)有的土地增值稅征管清算規(guī)則的合理性和科學(xué)性進(jìn)行重新審視，確定是否存在需要細(xì)化、改善的地方。稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的進(jìn)度來征收相應(yīng)的土地增值稅，防止房地產(chǎn)企業(yè)長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產(chǎn)商已經(jīng)賣出了一半的房子，就應(yīng)當(dāng)在這個檔位設(shè)立一個繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進(jìn)行清算，“欠繳”的行為就會更加猖狂。

3.合理降低邊際稅率的征收。根據(jù)我國土地增值稅征管的規(guī)定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實相對較高。尤其是對部分品牌、高科技和其他無形資產(chǎn)都造成了超負(fù)荷的征稅負(fù)擔(dān)，對這些企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域?qū)拸V，地區(qū)差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統(tǒng)一規(guī)定和發(fā)布，可由地方政府根據(jù)自身情況適當(dāng)調(diào)整當(dāng)?shù)剡呺H稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。

4.建立健全土地增值稅征管考核機(jī)制。健全土地增值稅征管工作中的目標(biāo)責(zé)任制，是保障土地增值稅征管規(guī)范化的有效手段。面對現(xiàn)階段土地增值稅征管中稅收人員素質(zhì)參次不齊、征稅環(huán)境復(fù)雜不規(guī)范的情況，稅務(wù)征管部門應(yīng)當(dāng)在日常的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上制定出完善的土地增值稅征管考核機(jī)制，要注重考核的合理性、科學(xué)性和針對性。對開展征稅業(yè)務(wù)的工作人員進(jìn)行能力和素質(zhì)上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點考核方面，關(guān)注稅收檢查反饋情況，形成互動、高效的稅收征管機(jī)制。

5.積極開展土地增值稅評估工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點主要有：一是經(jīng)營方式靈活，既有銷售收入、預(yù)售收入、又有出租等收入，二是成本項目復(fù)雜，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，三是涉稅金額較大，一項銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監(jiān)控難以對土地增值稅申報的真實性做出準(zhǔn)確判斷。因此，要選配綜合素質(zhì)較高的評估人員開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項評估，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。

6.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督，適當(dāng)改進(jìn)稅收征管手段。首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)和政府職能的有效結(jié)合，實現(xiàn)政府與房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息的共享，房地產(chǎn)開發(fā)必須首先通過政府的所有監(jiān)察、審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要承擔(dān)起土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等責(zé)任。與房地產(chǎn)開發(fā)商時刻保持聯(lián)系，全程跟蹤、監(jiān)督房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，獲取房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的所有資料，保障信息的真實性。全方位防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠、偷稅、漏稅等情況的出現(xiàn)。

三、結(jié)語

綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財政稅收的重要組成部分，對國家和人民的利益有重大、深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)交易市場日益復(fù)雜化的今天，面對緊張的土地市場局勢，必須加強(qiáng)土地增值稅征管工作，切實挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進(jìn)一步審視導(dǎo)致這些問題的原因，根據(jù)實際的財政政策，對土地增值稅征管工作進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產(chǎn)交易市場恢復(fù)井然有序的市場環(huán)境，促進(jìn)我國財政稅收工作質(zhì)量、效率的提升。

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