對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的幾點思考

李佳

摘要：隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國市場經(jīng)濟建設(shè)的產(chǎn)業(yè)支柱之一，為保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康、快速發(fā)展，國家也出臺了相應(yīng)的宏觀政策進行全面調(diào)控。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展涉及房地產(chǎn)企業(yè)的方方面，必須在對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境進行深入分析的基礎(chǔ)上，吃透其經(jīng)濟特征與發(fā)展需求，全面完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)框架。我國房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中搶占一席之地，必須不斷提高企業(yè)的綜合實力的，要保證資源的全面整合，以及資本運作和投資管理的有效性，才能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。文章主要在對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀進行詳細分析的基礎(chǔ)上，嘗試探討我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以期為相關(guān)需求提供參考和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；可持續(xù)發(fā)展；戰(zhàn)略

房地產(chǎn)業(yè)主要反映了人們對生活住房的社會功能的滿意度。城市化進程和消費水平的提升對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用。 而土地成本的長期上揚，房價的變動頻繁以及國家宏觀政策的變化等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展極不穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難重重。為了保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，國家需要通過政策的宏觀調(diào)控，從土地，融資和購房貸款利率等方面有效地控制房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，從而可以改變傳統(tǒng)的管理模式 進一步促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟指的是以房地產(chǎn)為中心，與社會各方面之間發(fā)生的涉及生產(chǎn)、交換以及消費等經(jīng)濟關(guān)系，是與房地產(chǎn)的生產(chǎn)力進行有機結(jié)合的產(chǎn)物。通俗的說，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營中發(fā)生的包括生產(chǎn)、消費和流通等環(huán)節(jié)涉及的各種經(jīng)濟活動統(tǒng)稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟。二十世紀(jì)末，環(huán)境與發(fā)展問題被提上經(jīng)濟發(fā)展的議程，對兩者進行深入、綜合的分析得出了可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新的發(fā)展觀念，是指在不妨害后代人的發(fā)展需要的前提下發(fā)展當(dāng)代人的經(jīng)濟、生產(chǎn)、生活等活動，保證兩者均具有繼續(xù)向前發(fā)展的能力。

我國可持續(xù)發(fā)展在不斷深入研究的同時，這一新型的發(fā)展觀也開始滲透到房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展體當(dāng)中，進一步完善了我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。在我國市場經(jīng)濟中，房地作為基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，而且社會的穩(wěn)定也需要房地產(chǎn)的健康發(fā)展作為有力保障。合理地利用土地資源，既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)開發(fā)的需求，又要有效地保護生態(tài)環(huán)境，為子孫后代提供和保護發(fā)展空間的真實可用，以可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟，提升我國國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國經(jīng)濟得到了快速增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟已成為經(jīng)濟增長放緩情況下的突出表現(xiàn)力量。從2015年下半年之后的一年里，房地產(chǎn)經(jīng)濟的開發(fā)投資呈“V”型發(fā)展，住房熱潮指數(shù)從2015年末開始至2016年的中旬呈直線上升的趨勢，9雖然今年以來漲幅不是十分明顯，但繁榮指數(shù)仍呈現(xiàn)上升趨勢。

（一）房地產(chǎn)投資增長速度快、剛性需求等優(yōu)惠政策使房地產(chǎn)銷售處于高位狀態(tài)。 1～2月份投資增長3%，3月份增長速度達到3.2%，4月份增長速度為7.2%，房地產(chǎn)業(yè)1?6個月的發(fā)展投資達到46631億元，其中住宅投資達31149億元，高于同期超過了2000億元。

（二）房地產(chǎn)土地購置面積大幅提升

從2016年的前半年開始，因為國家對方地產(chǎn)土地使用的寬松政策，以及受住宅性房地產(chǎn)的剛性需求的不斷增加的影響使房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回暖，刺激了房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，房屋的建設(shè)面積不斷增加，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也因此迎來了發(fā)展的轉(zhuǎn)機。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的復(fù)蘇、回暖，企業(yè)的發(fā)展速度也得到了極大程度的提升，尤其是實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)，受房地產(chǎn)銷售的火熱情況的帶動，在購地方面的發(fā)展步伐不斷加快，頻繁出現(xiàn)地王。

（三）政府的調(diào)控力度不斷提高

2016年開始中央財政進行深入改革，使各類融資平臺不再能大規(guī)?；I集資金，多數(shù)地方政府遭受到潛在的財政壓力，基建投資負增長，資金缺口越來越大。 因此，政府有關(guān)部門提高了對房地產(chǎn)投資的關(guān)注面與關(guān)注度，積極采取措施促進房地產(chǎn)的發(fā)展，同時加大力度對房地產(chǎn)行業(yè)的政府調(diào)控，從而提高房地產(chǎn)經(jīng)濟健康繁榮程度。

（四）房地產(chǎn)空置壓力不斷增大

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷增長使得空置房地產(chǎn)數(shù)量越來越多，一方面由于供大于求，房產(chǎn)數(shù)量大大超過了人口的生活需求水平。 另一方面是由于低開發(fā)資質(zhì)、低開發(fā)水平的開發(fā)商導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重不達標(biāo)問題的存在，問題房、爛尾樓等問題的出現(xiàn)使房地產(chǎn)銷售受阻，影響人們的購買熱情。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的探究思考

房地產(chǎn)業(yè)是我國社會經(jīng)濟建設(shè)的重要內(nèi)容，對大幅度提升或創(chuàng)造我國的國民生產(chǎn)總值起著關(guān)鍵的促進作用。近幾年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟高速增長的促進呈逐步上升的態(tài)勢，同時還推動了木材、鋼鐵等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展極大的刺激和促進了在我國的國民經(jīng)濟的快速增長。因此，要使房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展，必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的分析。

（一）融資渠道多元化

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，土地與資本是保障其發(fā)展的關(guān)鍵，只有土地與資金完美結(jié)合，才能使房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮速度得到顯著的提高。長期的實踐證明，房地產(chǎn)業(yè)更依賴融資渠道和效率。搭建融資平臺除了要積累大量資金以外，還必須在房地產(chǎn)資源配置的過程中以資金的形式反映出來。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國社會經(jīng)濟建設(shè)中處于非常關(guān)鍵的地位，所以在政府必須基于銀行信貸緊縮的情況下充分考慮、擬定房地產(chǎn)融資的解決方案。總而言之，除了銀行信貸外，還需要進一步發(fā)展融資渠道開放空間，成就房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理大規(guī)模發(fā)展。要完善房地產(chǎn)融資體系的同時，建立多元化的融資渠道，要根據(jù)房地產(chǎn)融資的實際情況，建立適應(yīng)不同融資需求的多功能的市場融資體系。例如，發(fā)展常態(tài)的資產(chǎn)證券化，對房地產(chǎn)資金的流動性有很大促進作用。

（二）加強風(fēng)險管理

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)項時，存在著項目開發(fā)定位，環(huán)境質(zhì)量定位等市場定位風(fēng)險，必須在嚴(yán)格遵守市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟技術(shù)進行詳細的分析。房地產(chǎn)企業(yè)想要提高風(fēng)險管理的有效性，可在進行風(fēng)險識別、評價與評估的基礎(chǔ)上對風(fēng)險管理技術(shù)進行優(yōu)化組合。通過對項目開發(fā)管理及后期銷售中的各種風(fēng)險進行有效控制和及時的預(yù)防處理，可使房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的經(jīng)濟效益最大化。對風(fēng)險管理技術(shù)進行最優(yōu)組合是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的關(guān)鍵所在，因此為提生房其風(fēng)險管理的水平，必須對企業(yè)實施法制化、科學(xué)化、規(guī)范化管理，方可使房地產(chǎn)企業(yè)的健康、快速發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。endprint

（三）住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化

如今，我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到品牌效應(yīng)，紛紛提升和建立自己的品牌形象和產(chǎn)品戰(zhàn)略，以此提高自身的市場競爭力。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計可以為工業(yè)生產(chǎn)需求，有效降低設(shè)計施工和采購成本，有效提高施工效率，縮短施工期。因此，建立標(biāo)準(zhǔn)是保證和提高住宅建設(shè)項目的開發(fā)、設(shè)計和施工的品質(zhì)的最佳途徑。為提高房地產(chǎn)住宅項目的整體質(zhì)量，有必要確保住宅項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工各個環(huán)節(jié)的高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對項目的開發(fā)流程進行有效重組，進一步提高住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化。除此之外，還需要完善成本管理思想與成本控制管理制度，充分整合企業(yè)資源，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資成本得到有效管理、控制、降低，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展

第一，增加城市土地供應(yīng)，維持城市住房供求平衡

對于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言，其通常具有較強承受生態(tài)環(huán)境能力和區(qū)域經(jīng)濟較為發(fā)達的優(yōu)點，通常相關(guān)政策頒布后都能夠在一定程度上發(fā)揮到了導(dǎo)向與鼓勵人口流入的作用。所以在規(guī)劃地區(qū)發(fā)展時，地方政府部門應(yīng)當(dāng)合理增加城市土地供應(yīng)，從而能夠更好的滿足城市人口流入的住房需求。不僅如此，還需要對城市發(fā)展用地進行統(tǒng)籌規(guī)劃，構(gòu)建起健康、和諧的供應(yīng)關(guān)系，所以必須要對土地供應(yīng)進行科學(xué)安排，以實現(xiàn)住房供求平衡，能夠更好的滿足城市發(fā)展以及房地產(chǎn)銷售價格調(diào)控的需求。

第二，擴大商品住房供給，有效抑制房價的過快增長

當(dāng)前，致使我國房價過高的主要因素在于需求量旺盛以及預(yù)期上漲。而在我國剛性需求的重要內(nèi)容之一就是對居民住房進行改善以及推動城市發(fā)展速度，如若所出臺政策是管控房地產(chǎn)供應(yīng)與投資，就極易導(dǎo)致預(yù)期上漲情況出現(xiàn)。所以應(yīng)當(dāng)要加大投資住房建設(shè)力度，通過政策引導(dǎo)，來達到住房供應(yīng)合理的目的，防止出現(xiàn)嚴(yán)重住房過剩情況發(fā)生。不僅如此，還需有效抑制住房投機需求，例如，運用房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策來加大打擊房地產(chǎn)投機行為，以維持房價穩(wěn)定。如此一來不但非常有利于改善地方稅收結(jié)構(gòu)，而且還可以給城市健康發(fā)展提供有力保障。

（五）強化房地產(chǎn)市場秩序管控及企業(yè)行為規(guī)范

在很長一段時間之中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了大量虛假廣告、信息以及不切合實際的承諾，這極大程度地影響了本行業(yè)健康發(fā)展。所以，出于防止房地產(chǎn)行業(yè)各種違規(guī)（法）行為再次產(chǎn)生以及推動其實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，筆者建議應(yīng)當(dāng)從以下四個方面著手強化其市場秩序管控及規(guī)范企業(yè)行為：首先，需要將房地產(chǎn)行業(yè)以往項目前期審批工作逐步向全程服務(wù)和監(jiān)管改革；其次，針對房地產(chǎn)行業(yè)所暴露出來的各種違規(guī)（法）行為，各地方政府主管部門要嚴(yán)格依據(jù)國家出臺相關(guān)法律法規(guī)及結(jié)合本地區(qū)實際而組織專項整治行動予以切實貫徹；再次，各地政府管理部門需要進一步加強自身對房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)信息搜集與公布途徑兩方面建設(shè)，這樣一來有助于購房者或為下階段宏觀調(diào)控政策制定提供依據(jù)；最后，為了構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)公平公正市場環(huán)境以及促進競爭有序性，各地政府管理部門應(yīng)當(dāng)建立起完善的信用檔案及評價體系，之后通過定期考核而將不合格企業(yè)清退。

（六）加大金融支持，促進創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品速度

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其具有明顯的經(jīng)濟特性。加上我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度極快，許多房地產(chǎn)行業(yè)還沒有經(jīng)歷過大波動經(jīng)濟的檢驗，所以目前在該行業(yè)中還存在資金不足、資源分散以及整體抵抗風(fēng)險能力低等問題，這無疑在很大程度上制約著整個行業(yè)的發(fā)展。而針對該問題，可以采取對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行創(chuàng)新、兼并與重組房地產(chǎn)企業(yè)等方式來解決，以切實促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)束語

對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進行可持續(xù)發(fā)展的深入研究，可以正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，有效抑制市場行為低效選擇，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。值得注意的是，各地方政府部門不僅要發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控作用，還要為房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建或發(fā)展多元化的的融資渠道，積極推進和加強風(fēng)險管理，實現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，有效的控制和降低投資成本，最終促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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