住房市場(chǎng)失靈的度量與實(shí)證分析

吳翔華+於建清+王竹+霍曉宏

內(nèi)容摘要：本文基于住房市場(chǎng)失靈理論和現(xiàn)階段住房政策，建立住房市場(chǎng)失靈指數(shù)模型，并以江蘇省各城市進(jìn)行實(shí)證分析，測(cè)算出江蘇省各市2015年住房市場(chǎng)失靈指數(shù)。失靈指數(shù)可以用于衡量住房市場(chǎng)是否健康平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)于緩解住房市場(chǎng)失靈、夾心層的住房困難及完善住房保障政策均具有指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：住房市場(chǎng)失靈 失靈指數(shù) 住房保障

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，習(xí)近平總書(shū)記指出：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用多種手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。而制定住房政策的核心是分城施策，要根據(jù)不同城市的住房市場(chǎng)實(shí)行相應(yīng)的住房政策。住房市場(chǎng)失靈程度對(duì)于各城市了解住房市場(chǎng)運(yùn)行是否良好起到指標(biāo)性的作用，將對(duì)促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展起到指導(dǎo)性作用。

研究綜述

在住房市場(chǎng)失靈研究方面，我國(guó)學(xué)者的研究多集中在分析市場(chǎng)失靈的表征和原因方面，并就如何減少市場(chǎng)失靈帶來(lái)的危害提出政策性建議。簡(jiǎn)彩云（2009）認(rèn)為政府應(yīng)該扮演“蓄水池”的角色，來(lái)彌補(bǔ)住房市場(chǎng)的不足，使住房市場(chǎng)不至于處于過(guò)度狂熱或過(guò)分冷縮的狀態(tài)。秦世偉（2013）認(rèn)為住房市場(chǎng)失靈是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制沒(méi)有充分發(fā)揮作用，提出法律法規(guī)的完善能改善市場(chǎng)失靈。陳越章（2011）把我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展歸結(jié)為市場(chǎng)失靈和政府失靈，認(rèn)為規(guī)避政府失靈是住房市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要措施。張曉舟、王淼（2010）認(rèn)為我國(guó)的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂不堪的不穩(wěn)定狀態(tài)，住房市場(chǎng)出現(xiàn)失靈現(xiàn)象，強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)加強(qiáng)干預(yù)，解決中低收入人群的住房困難問(wèn)題是政府的職責(zé)所在，政府應(yīng)著力解決 。黃嚇珠（2010）分析了房地產(chǎn)的特殊性，指出住房市場(chǎng)失靈存在必然性，我國(guó)住房市場(chǎng)目前出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求失衡和房地產(chǎn)泡沫。因此，建議政府加大住宅建設(shè)用地的規(guī)劃，引導(dǎo)地產(chǎn)商供應(yīng)更多符合市場(chǎng)需求的住房，增大房地產(chǎn)價(jià)格信息的公開(kāi)力度。史姍姍（2007）認(rèn)為房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、稀缺性、唯一性等特質(zhì)使房地產(chǎn)存在一定的壟斷性，導(dǎo)致住房市場(chǎng)存在失靈，不能實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化，因此政府的干預(yù)十分必要。在此基礎(chǔ)上提出政府應(yīng)建立信息披露制度，規(guī)范交易。

由此可見(jiàn)，我國(guó)對(duì)于定量分析住房市場(chǎng)的失靈程度，探尋住房市場(chǎng)失靈與保障政策關(guān)系的相關(guān)研究較少。在國(guó)內(nèi)外研究中，多用房?jī)r(jià)收入比度量住房市場(chǎng)的運(yùn)行情況，但是房?jī)r(jià)收入比并不能全面反映住房市場(chǎng)的失靈情況，因此本文通過(guò)引入住房市場(chǎng)失靈指數(shù)評(píng)價(jià)住房市場(chǎng)的失靈程度，為分城施策提供依據(jù)。

住房市場(chǎng)失靈機(jī)理

住房市場(chǎng)失靈是指由于城市住房?jī)r(jià)格不合理的過(guò)快增長(zhǎng)，住房保障制度不完善，使城市出現(xiàn)既沒(méi)有能力承受住房市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格，又不夠資格申請(qǐng)保障性住房的人群（即夾心層），進(jìn)而引起住房市場(chǎng)資源不能有效的分配，產(chǎn)生區(qū)域性泡沫等現(xiàn)象，稱為住房市場(chǎng)失靈。

本文采用城市中夾心層規(guī)模的大小反映城市住房市場(chǎng)的失靈程度。當(dāng)住房市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格不合理增長(zhǎng)，若住房困難群體又得不到充足保障，則會(huì)導(dǎo)致夾心層增大；反之，當(dāng)商品房市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格合理，保障制度完善，則夾心層縮小。因而，夾心層規(guī)模的大小可以反映出住房市場(chǎng)失靈程度的高低。

夾心層規(guī)模一方面反映城市住房市場(chǎng)商品房的價(jià)格水平，另一方面也可反映該城市住房保障房?jī)r(jià)格水平，而兩者中間價(jià)格住房缺失，如圖1所示，是導(dǎo)致夾心層出現(xiàn)的根本原因。

綜上，以?shī)A心層規(guī)模衡量住房市場(chǎng)的失靈程度，相比于以房?jī)r(jià)收入比、租金收入比、住房消費(fèi)比例等單一的市場(chǎng)指標(biāo)更為合理。

住房市場(chǎng)失靈指數(shù)的確定

（一）住房市場(chǎng)失靈指數(shù)測(cè)算模型

某城市中收入能力可以支付該城市住房市場(chǎng)中住房?jī)r(jià)格為P*（該城市住房第五個(gè)百分位價(jià)格）的收入線為λ*，該城市中收入能力可以支付該城市保障性住房?jī)r(jià)格P0的收入線為λ0，收入能力高于申購(gòu)配售型保障房的能力但又低于商品房市場(chǎng)購(gòu)買能力的人群收入在λ0-λ*之間，為夾心層。

按收入七分法統(tǒng)計(jì)的各城市歷年收入值，該城市最低收入為λ1和最高收入為λ2。則夾心層占該城市總?cè)丝诘谋壤梢灶愃茷棣?和λ*的差值與λ1和λ2差值的比值。本文的研究將該比值稱之為住房市場(chǎng)失靈指數(shù)，用以衡量住房市場(chǎng)失靈程度的大小，用公式表示為：

η為市場(chǎng)失靈指數(shù)，λ*表示P*對(duì)應(yīng)的收入線，λ0表示P0對(duì)應(yīng)的收入線，λ1表示該城市最低收入人群月收入，λ2表示該城市最高收入人群月收入。

（二）住房市場(chǎng)失靈指數(shù)測(cè)算過(guò)程

統(tǒng)計(jì)得到該城市房?jī)r(jià)分布第五個(gè)百分位房?jī)r(jià)P*。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)住房市場(chǎng)售價(jià)（吳翔華，2015）的調(diào)查方法與數(shù)據(jù)修正，得到標(biāo)準(zhǔn)住房售價(jià)P，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)住房售價(jià)的分布，得到城市房?jī)r(jià)分布第五個(gè)百分位的房?jī)r(jià)為P*。

調(diào)查得到保障房?jī)r(jià)格P0。通過(guò)各城市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站查閱，部分城市通過(guò)調(diào)查得到保障房?jī)r(jià)格P0。

測(cè)算P*對(duì)應(yīng)的收入線λ*：

S表示住房面積，m表示貸款額度，r表示住房抵押貸款月利率，n表示貸款期限（以月表示），a表示住房消費(fèi)比例，λ*表示該城市中收入能力可以購(gòu)買該城市住房市場(chǎng)中住房?jī)r(jià)格為P*的住房的收入線。

P0對(duì)應(yīng)的收入線λ0：

S表示住房面積，m表示貸款額度，r表示住房抵押貸款月利率，n表示貸款期限（以月表示），a表示住房消費(fèi)比例，P0為該城市保障房?jī)r(jià)格，λ0表示該城市中收入能力可以購(gòu)買該城市保障性住房的月收入線。

預(yù)測(cè)該年度該城市最低收入λ1和最高收入為λ2。按收入七分法統(tǒng)計(jì)的各城市歷年收入值，運(yùn)用二次移動(dòng)平滑法，預(yù)測(cè)2015年該城市最低收入和最高收入，其對(duì)應(yīng)的最低月收入和最高月收入分別為λ1和λ2。

住房市場(chǎng)失靈指數(shù)的確定。根據(jù)住房市場(chǎng)失靈指數(shù)模型可知，將上述測(cè)算值代入公式（1），即可得到該城市的住房市場(chǎng)失靈指數(shù)。

（三）住房市場(chǎng)失靈程度的判別標(biāo)準(zhǔn)endprint

經(jīng)綜合分析，當(dāng)失靈指數(shù)η大于30%時(shí)，則認(rèn)為該城市住房市場(chǎng)嚴(yán)重失靈；當(dāng)失靈指數(shù)η在5%-30%之間，則認(rèn)為該城市住房市場(chǎng)局部失靈；當(dāng)失靈指數(shù)η小于5%時(shí)，則認(rèn)為該城市住房市場(chǎng)運(yùn)行良好，未出現(xiàn)住房市場(chǎng)失靈。住房市場(chǎng)失靈程度判斷標(biāo)準(zhǔn)如表1所示。

住房市場(chǎng)失靈度量的實(shí)證分析

南京市住房市場(chǎng)失靈程度的度量。以南京市為例，根據(jù)調(diào)查得到南京市的住房?jī)r(jià)格分布，運(yùn)用spss統(tǒng)計(jì)分析得到目前南京市的住房平均價(jià)格為17931.83元/m2，其第五個(gè)百分位的住房?jī)r(jià)格為11713元/m2，代入公式（2），得到P*對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)收入線為4477元/月；南京市的保障性住房?jī)r(jià)格為4700元/m2，代入公式（3）得，保障性住房所對(duì)應(yīng)的收入線為1796元/月。

通過(guò)指數(shù)平滑法測(cè)算南京市2015年的各收入層次，其中最低月可支配收入為1440元，最高月可支配收入為8185元，代入公式（1），可得η=39.74%。

如圖2所示，可以發(fā)現(xiàn)南京的夾心層規(guī)模占總?cè)丝谝?guī)模的30%以上，因此南京市屬于嚴(yán)重失靈城市。

結(jié)論與建議

綜上，各城市應(yīng)根據(jù)住房市場(chǎng)的特征，合理擴(kuò)大保障范圍，增加保障性住房的供應(yīng)，縮小有效供給和有效需求之間的缺口?；谝陨戏治鼋Y(jié)果，為住房政策的制定提出以下建議：

（一）住房市場(chǎng)嚴(yán)重失靈城市

這類城市是無(wú)法設(shè)定配售型住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，針對(duì)首次置業(yè)的、沒(méi)有被劃入住房保障制度保障范圍的夾心層而言，可以依據(jù)社會(huì)福利理論對(duì)其進(jìn)行住房保障，分階段實(shí)施以改變市場(chǎng)預(yù)期，待市場(chǎng)失靈程度減輕。

（二）住房市場(chǎng)局部失靈城市

該類城市存在夾心層人群但規(guī)模不大，對(duì)于此類城市的住房保障方式應(yīng)是配租型與配售型相結(jié)合，再根據(jù)配租型和配售型住房保障的不同準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定各個(gè)城市的住房保障對(duì)象。對(duì)于商品房市場(chǎng)，去庫(kù)存應(yīng)主要針對(duì)中低價(jià)位的商品房，合理控制住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，防止住房供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)偏差。

（三）住房市場(chǎng)非失靈城市

此類城市住房?jī)r(jià)格合理，住房市場(chǎng)上商品房供應(yīng)較為充足，夾心層人群不存在或數(shù)量很少，最低收入人群處于政府保障范圍內(nèi)，其余不同收入人群在商品房市場(chǎng)中均能獲取相應(yīng)的住房，因此無(wú)需設(shè)定配售型住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，僅設(shè)定配租型住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)即可。

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