工業(yè)用地的差別化供應(yīng)制度研究
——以連云港市為例

■ 王孟年/魏巧巧/馬賢磊

（1．連云港市國土資源局，江蘇 連云港 222000；2．江蘇蘇信房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，南京 210000；3．南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地研究中心 ，江蘇 南京 210000）

工業(yè)用地的差別化供應(yīng)制度研究
——以連云港市為例

■ 王孟年1/魏巧巧2/馬賢磊3

（1．連云港市國土資源局，江蘇 連云港 222000；2．江蘇蘇信房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，南京 210000；3．南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地研究中心 ，江蘇 南京 210000）

在定量評(píng)價(jià)連云港市工業(yè)行業(yè)發(fā)展及土地利用狀況，識(shí)別不同的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的基礎(chǔ)上，從供應(yīng)方式、年期及價(jià)格三個(gè)方面構(gòu)建了系統(tǒng)的差別化工業(yè)用地供應(yīng)制度：(1)連云港市工業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀分布與行業(yè)發(fā)展理想狀態(tài)存在偏差，應(yīng)通過供應(yīng)手段進(jìn)行調(diào)整；(2)基于行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)確定的供地方式符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律，可引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；(3)基于行業(yè)生命周期確定的供應(yīng)年期（或租期）可最大限度吻合企業(yè)生存年限，減少企業(yè)滅失時(shí)占據(jù)土地資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

工業(yè)用地；行業(yè)發(fā)展；供應(yīng)制度；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；連云港

0 引言

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式是各行業(yè)突破發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵[1]。工業(yè)行業(yè)發(fā)展重點(diǎn)也從以往的大量粗放式發(fā)展向集約創(chuàng)新型發(fā)展轉(zhuǎn)變，逐步淘汰傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩行業(yè)、鼓勵(lì)新興行業(yè)入駐，引導(dǎo)工業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)成為必然趨勢(shì)。當(dāng)前，中央提出的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的理念為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)提供了路徑[2]。“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”強(qiáng)調(diào)從供給端發(fā)力，提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)供給對(duì)需求的適應(yīng)性。將這一理念應(yīng)用在工業(yè)發(fā)展中，即通過改變當(dāng)前工業(yè)用地供應(yīng)制度，使供應(yīng)方式、年期、價(jià)格盡可能適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，從土地管理角度引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不失為一種有效的方法。

工業(yè)是連云港市最重要的產(chǎn)業(yè)類型，為連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。為進(jìn)一步提高工業(yè)質(zhì)量，連云港市也進(jìn)行了工業(yè)用地供應(yīng)制度改革，包括鼓勵(lì)多種供應(yīng)方式、縮短供應(yīng)年期等，在降低中小企業(yè)用地成本、激活中小企業(yè)活力方面起到了重要作用。但由于缺少調(diào)查研究，連云港市工業(yè)用地供應(yīng)制度改革還較為模糊，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)系也不夠緊密。本研究旨在通過對(duì)連云港市工業(yè)企業(yè)的全面調(diào)查和研究，對(duì)不同行業(yè)用地集約程度有定量化的認(rèn)識(shí)，在識(shí)別行業(yè)發(fā)展及用地集約度基礎(chǔ)上構(gòu)建差別化的工業(yè)用地供應(yīng)制度，調(diào)整工業(yè)行業(yè)發(fā)展中的偏差，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展。

1 連云港市工業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2015年連云港市第二產(chǎn)業(yè)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值比重雖然有所下降，但仍是全市最主要的產(chǎn)業(yè)類型，為連云港市“十二五”規(guī)劃期間實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億元做出了重要貢獻(xiàn)。在連云港市“十三五”規(guī)劃當(dāng)中，“國際化海港中心城市”的城市發(fā)展定位以及“工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)翻番、臨港工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、國家級(jí)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展”的目標(biāo)，都決定了工業(yè)仍將作為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

為全面了解連云港市工業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，通過調(diào)查走訪連云港市各類型工業(yè)企業(yè)，發(fā)放500份調(diào)查問卷，收回有效問卷356份。將被調(diào)查企業(yè)按照我國工業(yè)行業(yè)的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，被調(diào)查企業(yè)劃分為農(nóng)副食品加工業(yè)、食品制造業(yè)、紡織業(yè)等24個(gè)行業(yè)。根據(jù)被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布比例，推測(cè)出連云港市工業(yè)企業(yè)行業(yè)分布以化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)以及專業(yè)設(shè)備制造業(yè)為主。

1.1 行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)

單純的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能作為衡量行業(yè)發(fā)展是否處于優(yōu)良狀態(tài)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)前土地資源稀缺、國家鼓勵(lì)土地節(jié)約集約利用的背景下，企業(yè)用地情況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)應(yīng)同時(shí)作為衡量行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)[3]。本研究將被調(diào)查企業(yè)數(shù)據(jù)按照行業(yè)進(jìn)行歸并，測(cè)算各行業(yè)的土地利用強(qiáng)度（容積率、建筑密度）、土地效益（地均總收入、地均稅收、地均利潤），并根據(jù)行業(yè)平均值制定各行業(yè)的指標(biāo)控制值，得出各行業(yè)土地利用指標(biāo)（表1)。

表1 連云港市各行業(yè)土地利用指標(biāo)

1.2 行業(yè)生命周期

已有對(duì)企業(yè)生存問題的研究表明，在美國全部中小企業(yè)中，只能存活5年以內(nèi)的中小企業(yè)約占全部中小企業(yè)的68%，19%的企業(yè)可生存6～10年，只有13%的企業(yè)壽命超過10年；在法國，50%以上的新企業(yè)在5年內(nèi)消亡；我國企業(yè)的平均壽命為3.5年[4]。而我國長期實(shí)行50年期工業(yè)用地出讓，出讓年限與企業(yè)壽命偏差較大，使得很多企業(yè)在消亡后，仍占據(jù)土地資產(chǎn)，因此，有必要研究行業(yè)生命周期，使企業(yè)壽命與企業(yè)可獲得的土地年限基本相符。

行業(yè)類型、企業(yè)規(guī)模是影響企業(yè)生命周期的兩個(gè)重要因素。一般而言，越是接近上游的基本產(chǎn)業(yè)的生命周期越長，越是接近最終消費(fèi)者的產(chǎn)品其生命周期越短；且原始投資規(guī)模較大的企業(yè)具有更好的生存前景[5]?；谄髽I(yè)生命周期影響因素，研究人員走訪了連云港市各工業(yè)園區(qū)，對(duì)自建園以來園區(qū)內(nèi)消亡企業(yè)的行業(yè)、規(guī)模及經(jīng)營年限進(jìn)行調(diào)查，制定了不同行業(yè)不同規(guī)模企業(yè)平均經(jīng)營年限表，調(diào)查表明，連云港市中小型企業(yè)的生存年限多為3～10年，少數(shù)大型企業(yè)的生存年限可達(dá)到30年。

表2 連云港市工業(yè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)認(rèn)定表

2 行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)認(rèn)定

2.1 認(rèn)定方法

通過工業(yè)用地的容積率、建筑密度、地均總收入、地均稅收、地均利潤五個(gè)指標(biāo)識(shí)別工業(yè)企業(yè)的土地節(jié)約集約利用程度。其屬性根據(jù)距離雷達(dá)圖中心的遠(yuǎn)近來劃分高程度、低程度：越靠近中心，集約利用程度越低；越靠近邊緣頂點(diǎn)，集約利用程度越高。當(dāng)以上五項(xiàng)指標(biāo)中有一至兩項(xiàng)指標(biāo)低于工業(yè)用地績效平均控制值時(shí)，作為監(jiān)測(cè)對(duì)象；有三項(xiàng)指標(biāo)低于平均控制值時(shí)，作為調(diào)整對(duì)象；四項(xiàng)以上指標(biāo)低于平均控制值時(shí)，作為重點(diǎn)調(diào)整對(duì)象。

2.2 認(rèn)定結(jié)果

表2為連云港市工業(yè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的認(rèn)定表。從表2可以看出，連云港市工業(yè)企業(yè)行業(yè)分布以化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)以及專業(yè)設(shè)備制造業(yè)為主，而穩(wěn)健發(fā)展型及發(fā)展?jié)摿π托袠I(yè)為文教、工美、體育和娛樂用品制造業(yè)，醫(yī)藥制造業(yè)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子制造業(yè)，農(nóng)副食品加工，通用設(shè)備制造業(yè)。行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與理想發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在明顯偏差，應(yīng)通過土地供應(yīng)手段進(jìn)行調(diào)整。

3 差別化工業(yè)用地供應(yīng)制度構(gòu)建

3.1 基于行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的差別化供應(yīng)方式選擇標(biāo)準(zhǔn)

逐步實(shí)現(xiàn)由固定年期出讓制、彈性年期出讓制向先租后讓、年租制過渡。相比于彈性出讓方式，年租制下政府對(duì)土地的把控更具有主動(dòng)權(quán)，而彈性出讓方式更具有穩(wěn)定性。因此，建議對(duì)大型及中型且發(fā)展前景良好（穩(wěn)健發(fā)展型及發(fā)展?jié)摿π停┑男袠I(yè)企業(yè)可采用彈性年期出讓制方式供應(yīng)；其余類型企業(yè)（中型調(diào)整型、中型低效利用型及小型企業(yè)）均考慮以年租制方式供應(yīng)。對(duì)特殊的確需以法定最高出讓年限取得土地的企業(yè)需經(jīng)市政府批準(zhǔn)，原則上該類企業(yè)僅限于超大規(guī)模的上游基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)。

綜合來說，采取彈性年期出讓方式供應(yīng)的應(yīng)為所有狀態(tài)的大型企業(yè)、中型穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)和中型發(fā)展?jié)摿π推髽I(yè)，采取年租制方式供應(yīng)的為所有狀態(tài)的小型企業(yè)、中型調(diào)整型企業(yè)和中型低效利用型企業(yè)。

3.2 基于行業(yè)生命周期的供應(yīng)年期或租期確定

彈性出讓方式出讓年期的確定需結(jié)合產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期，參考各行業(yè)同等規(guī)模企業(yè)平均經(jīng)營年限，供應(yīng)年期可分別按10年、20年、30年選擇，出讓年限屆滿后視項(xiàng)目經(jīng)營情況續(xù)期或收回土地使用權(quán)；以租賃方式供應(yīng)的也應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和生產(chǎn)經(jīng)營周期確定各類用地單位的租期，到期后視項(xiàng)目經(jīng)營情況續(xù)期或結(jié)束租約，租期內(nèi)承租人可根據(jù)自身意愿終止租約，租期內(nèi)政府也可視項(xiàng)目執(zhí)行情況停止租約，政府對(duì)土地的把控更為靈活[6]。表3列出了不同行業(yè)出讓方式及年期（供參考）。

表3 不同行業(yè)出讓方式及年期表（參考）

3.3 差別化價(jià)格策略

彈性出讓價(jià)格在50年期工業(yè)用地價(jià)格基礎(chǔ)上按照年期修正系數(shù)進(jìn)行測(cè)算[7]。年期修正還原利率按照國有大型銀行五年期存款利率確定。對(duì)穩(wěn)健發(fā)展型和發(fā)展?jié)摿π托袠I(yè)可適當(dāng)降低土地還原率，體現(xiàn)差別化地價(jià)策略。

租金的測(cè)算：土地出讓金實(shí)際上是一次性支付固定年期土地租金的現(xiàn)值，兩者之間的關(guān)系應(yīng)滿足年金現(xiàn)值基本公式[8]：

P=A/i×[1-1/(1+i)n][8]

—i為土地還原率，

—n為年期，

—A為年租金，

—P為n年期土地出讓金。

由于土地出讓能夠取得土地使用權(quán)，是一種物權(quán)，而土地租賃不能取得土地使用權(quán)，是一種債權(quán)，因此，最終確定的年租金可在測(cè)算出的土地出讓金還原價(jià)基礎(chǔ)上按一定比例下調(diào)。

4 結(jié)語

本研究從供應(yīng)方式、年期及價(jià)格三個(gè)方面構(gòu)建了系統(tǒng)的差別化工業(yè)用地供應(yīng)制度：基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的供地方式更順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律；基于產(chǎn)業(yè)平均生存年限設(shè)立的供應(yīng)或出租年期更吻合企業(yè)生存年限；出讓或租賃價(jià)格在科學(xué)測(cè)算基礎(chǔ)上根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)適當(dāng)調(diào)整，可加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)，以此可逐步調(diào)整工業(yè)行業(yè)發(fā)展中存在的偏差。因數(shù)據(jù)獲取途徑及時(shí)間限制，研究制定的行業(yè)認(rèn)定指標(biāo)缺少土地投入相關(guān)指標(biāo)，后期應(yīng)增加地均固定資產(chǎn)投資或單位從業(yè)人數(shù)指標(biāo)，使認(rèn)定結(jié)果更加科學(xué)。另外，本研究樣本量較小，對(duì)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)及生命周期的確定可在更大的調(diào)查量上進(jìn)行調(diào)整，使其更加接近真實(shí)狀態(tài)。

本研究針對(duì)處于不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)采用不同的供地方式，使供地方式的選擇有了明確的標(biāo)準(zhǔn)，這是相較于其他研究的創(chuàng)新之處。針對(duì)本研究的不足之處，可結(jié)合即將開展的連云港市工業(yè)用地調(diào)查項(xiàng)目獲取本研究需要的數(shù)據(jù)，建立工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)庫。

[1]羅良文,梁圣蓉．論新常態(tài)下中國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性動(dòng)力機(jī)制的優(yōu)化：基于1994—2014年省級(jí)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J]．新疆師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2016(2)：28-36．

[2]楊東偉．供給側(cè)改革與中國工業(yè)未來發(fā)展[J]．中國工業(yè)評(píng)論,2016(1)：16-21．

[3]王梅,劉瓊,曲福田．工業(yè)土地利用與行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整研究：基于昆山1400多家工業(yè)企業(yè)有效問卷的調(diào)查[J]．中國人口·資源與環(huán)境,2005(2)：80-84．

[4]曹裕,陳曉紅,萬光羽．基于生命表方法的我國企業(yè)生存問題：以湖南省企業(yè)樣本為例的實(shí)證研究[J]．系統(tǒng)管理學(xué)報(bào),2011(1)：84-93．

[5]姚凱．國有企業(yè)生命周期決定因素及其理論模型的構(gòu)建[J]．生產(chǎn)力研究,2007(8)：93-95．

[6]陳明初,吳清法．推行土地年租制的實(shí)踐與體會(huì)[J]．中國土地科學(xué),1998(1)：6-7．

[7]楊浩,袁博,強(qiáng)海洋．我國工業(yè)用地價(jià)格市場(chǎng)化改革思路研究[J]．中國國土資源經(jīng)濟(jì),2015(9)：62-65．

[8]李廷軒,夏建國,賴佳,等．試論成都高新區(qū)土地年租制中年租金的確定[J]．四川農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),1999(3)：317-322．

[9]郭冬艷,毛良祥．國內(nèi)外差別化土地政策實(shí)踐與啟示[J]．中國國土資源經(jīng)濟(jì),2015(2)：65-68．

Study on Differentiated Supply System of Industrial Land: A Case Study of Lianyungang City

WANG Mengnian1, WEI Qiaoqiao2, MA Xianlei3
(1.Lianyungang Land and Resources Bureau, Lianyungang Jiangsu 222000, China; 2. Jiangsu Suxin Real Estate Evaluation Consulting Co., Ltd.,Nanjing 210000, China; 3. Land Research Center, Nanjing Agricultural University, Nanjing Jiangsu 210000, China)

On the basis of quantitatively evaluating the industry development and land use status of Lianyungang City and identifying the development status of different industries, the differentiated industrial land supply system is constructed from three aspects:supply mode, year and price. Firstly, there is deviation existed between the present situation of industry and the ideal state of industry development in Lianyungang City, so it should be adjusted by means of supply. Secondly, the supply mode determined based on the industry development state meets the law of industry development, which can guide the industrial structure adjustment. Thirdly, the supply period (or lease term) determined by industry life cycle may best meet the life span of the enterprise and reduce the risk of occupying the land assets when the enterprise is lost.

industrial land; industry development; supply system; industrial structure adjustment; Lianyungang

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2017）10-0045-04

2017-02-20；

2017-03-24

“供給側(cè)”改革背景下連云港市工業(yè)土地供應(yīng)策略研究（無編號(hào)）

王孟年（1960—），男，江蘇省連云港市人，連云港市國土資源局黨組成員、副調(diào)研員，管理學(xué)學(xué)士，主要從事土地供應(yīng)、耕地保護(hù)和土地綜合整治研究工作。