完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系的思考
——基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的支撐

■ 辜寄蓉/馮義從/劉 寅/方從剛/蘭井志

（1．四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院，成都 610101；2．四川省國(guó)土資源廳信息中心，成都 610072；3．成都市國(guó)土資源信息中心，四川 成都 610094；4．中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究

完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系的思考
——基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的支撐

■ 辜寄蓉1/馮義從2/劉 寅1/方從剛3,4/蘭井志4

（1．四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院，成都 610101；2．四川省國(guó)土資源廳信息中心，成都 610072；3．成都市國(guó)土資源信息中心，四川 成都 610094；4．中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

我國(guó)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，尚未形成成熟的農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估體系。不動(dòng)產(chǎn)登記可以在一定程度上解決土地?cái)?shù)據(jù)支撐不足的問(wèn)題，通過(guò)整合以前各部門分散的登記數(shù)據(jù)，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬認(rèn)證體系，形成統(tǒng)一的、系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)和大數(shù)據(jù)的結(jié)合，采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘，根據(jù)現(xiàn)狀的土地流轉(zhuǎn)方式與價(jià)格，建立地塊流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算方程，可以合理評(píng)估農(nóng)地的資產(chǎn)價(jià)值，完善農(nóng)村土地交易價(jià)格評(píng)估體系。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；評(píng)估體系

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估現(xiàn)狀

土地流轉(zhuǎn)從農(nóng)村實(shí)行承包責(zé)任制開(kāi)始就一直客觀存在。前期出現(xiàn)了自發(fā)組織的土地流轉(zhuǎn)，大多發(fā)生在村集體內(nèi)部。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)， 提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，全國(guó)多地政府出臺(tái)加快土地流轉(zhuǎn)的法規(guī)，進(jìn)行了大規(guī)模的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，隨之發(fā)展形成了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等多樣化的流轉(zhuǎn)方式[1]。

多樣化流轉(zhuǎn)方式的出現(xiàn)，農(nóng)戶可根據(jù)自身意愿選擇符合自身利益的流轉(zhuǎn)方式，很大程度上提高了農(nóng)民參與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的積極性。然而，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，尚未形成成熟的農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估體系。近年來(lái)，眾多學(xué)者從不同角度對(duì)農(nóng)用地的價(jià)格構(gòu)成和評(píng)估方法進(jìn)行探討，但尚未形成統(tǒng)一的結(jié)論與認(rèn)識(shí)。有的對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格評(píng)估做了研究，如倪紹祥等建立影響地價(jià)評(píng)估因子體系的方法和土地純收益還原法分別對(duì)農(nóng)耕地進(jìn)行了估價(jià)，對(duì)比兩種方法對(duì)農(nóng)地價(jià)格評(píng)估的適用性[2]。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易的市場(chǎng)化和合法化，以及我國(guó)社會(huì)保障體制的逐步完善，農(nóng)地對(duì)農(nóng)民生活的保障性作用越來(lái)越凸顯，農(nóng)村土地的價(jià)格構(gòu)成也發(fā)生了變化。諸多學(xué)者提出農(nóng)村土地的價(jià)值構(gòu)成不僅包括其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還包括其社會(huì)價(jià)值。學(xué)者們普遍認(rèn)為農(nóng)地自然質(zhì)量?jī)r(jià)格或者說(shuō)農(nóng)地生產(chǎn)收益權(quán)價(jià)值的評(píng)估比較清晰，宜采用收益還原法或市場(chǎng)比較法來(lái)確定，而農(nóng)地的社會(huì)價(jià)值的評(píng)估方法還沒(méi)有形成定論，學(xué)者們大多是用政府對(duì)城鎮(zhèn)社保投入來(lái)估算農(nóng)村土地的社會(huì)保障價(jià)值[3]。如高艷梅等將單位土地上政府對(duì)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村人口的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用支出的差額作為衡量社會(huì)保障價(jià)值的基礎(chǔ)，再通過(guò)轉(zhuǎn)讓年限和還原利率來(lái)計(jì)算農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的社會(huì)保障價(jià)值[4]。黃云等提出將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記整合思路[5]。但當(dāng)前，由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估仍不全面和成熟，針對(duì)不同的土地流轉(zhuǎn)方式尚未形成一個(gè)完整的農(nóng)地價(jià)格評(píng)估體系。

不動(dòng)產(chǎn)登記可以在一定程度上解決土地?cái)?shù)據(jù)支撐不足的問(wèn)題，通過(guò)整合以前由各部門分散的登記數(shù)據(jù)，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬認(rèn)證體系，形成統(tǒng)一的、系統(tǒng)化的數(shù)據(jù)庫(kù)。其數(shù)據(jù)具有權(quán)威性和可用性，是支撐農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和依據(jù)，利用不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)可輔助構(gòu)建出農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格體系。

2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格科學(xué)評(píng)估提供了契機(jī)

從2016年全面實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將現(xiàn)有分散的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記整合為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記，進(jìn)一步完善了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)權(quán)屬認(rèn)證體系。具體來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作對(duì)不同類型的農(nóng)村土地進(jìn)行登記，明確權(quán)利人及權(quán)利類型，解決農(nóng)村土地承包地塊面積不清楚、四至不清晰、空間位置不明確等問(wèn)題；同時(shí)，我國(guó)將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可改善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資環(huán)境，更好地服務(wù)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，有利于全面推進(jìn)深化改革[6]。

促進(jìn)農(nóng)村土地的有序流轉(zhuǎn)僅有不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不行的。由于農(nóng)民難以掌握市場(chǎng)行情信息，必須通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)，采集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)大數(shù)據(jù)，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上的不同類型農(nóng)地交易信息，如：交易價(jià)格、交易面積、交易方式、位置等信息。結(jié)合土地市場(chǎng)農(nóng)地交易的走向，指導(dǎo)農(nóng)地交易以符合市場(chǎng)行情的價(jià)格進(jìn)行流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)地的資產(chǎn)價(jià)值。

因此，通過(guò)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和大數(shù)據(jù)相結(jié)合的數(shù)據(jù)體系，來(lái)輔助引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，充分考慮到了現(xiàn)有的農(nóng)地制度格局，把握了市場(chǎng)行情信息，兼顧了各方利益，具有必要性和現(xiàn)實(shí)可行性。本研究主要是基于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和農(nóng)地流轉(zhuǎn)大數(shù)據(jù)結(jié)合（以土流網(wǎng)為主），具體數(shù)據(jù)如表1所示。

3 農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格分析框架

土地價(jià)值是土地價(jià)格形成的基礎(chǔ)，價(jià)值評(píng)估是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)順利流轉(zhuǎn)的重要保障。傳統(tǒng)一般采用資產(chǎn)評(píng)估方法，通過(guò)建立一套評(píng)價(jià)指標(biāo)，確定指標(biāo)權(quán)重，合成最終的指標(biāo)價(jià)值。這種方法簡(jiǎn)單實(shí)用，但指標(biāo)獲取難度大，有些指標(biāo)只能采用經(jīng)驗(yàn)值，因此評(píng)價(jià)結(jié)果能能否真實(shí)反映土地價(jià)值仍然存疑。

本研究認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)價(jià)值是確定未來(lái)價(jià)值的依據(jù)。應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，采用機(jī)器學(xué)習(xí)方法，通過(guò)已有流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)建立土地流轉(zhuǎn)價(jià)格與土地流轉(zhuǎn)方式、土地自然屬性、社會(huì)屬性的關(guān)系框架，預(yù)測(cè)未來(lái)土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格，為政府、企業(yè)、農(nóng)戶三方搭建一體的價(jià)格分析平臺(tái)（參見(jiàn)圖1）。

圖1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格分析框架

3.1 農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系

采用機(jī)器學(xué)習(xí)中的誤差反向傳播網(wǎng)絡(luò)(BP模型)進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格的評(píng)估。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型是一種多層結(jié)構(gòu)的映射網(wǎng)絡(luò)，它是目前應(yīng)用最為廣泛的一種人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)， 在各門學(xué)科領(lǐng)域中都具有極其重要的實(shí)用價(jià)值，其學(xué)習(xí)能力和容錯(cuò)能力對(duì)于具有不確定性模式識(shí)別具有獨(dú)到之處[7]。具體方案如下：

表1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格分析數(shù)據(jù)

(1)通過(guò)已有樣點(diǎn)地價(jià)的農(nóng)地及其影響因素，構(gòu)建地價(jià)及其影響因素分值之間的映射關(guān)系；

(2)將無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)的農(nóng)地影響因素分值帶入已經(jīng)構(gòu)建好的映射關(guān)系中，從而得到無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)農(nóng)地的價(jià)格。

實(shí)現(xiàn)上述評(píng)估思想主要解決兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：要對(duì)地價(jià)及其影響因子分值之間的映射關(guān)系進(jìn)行精確模擬，但它們之間的關(guān)系像是一個(gè)“黑箱”，其內(nèi)部蘊(yùn)含的規(guī)律仍未掌握，對(duì)其精確的模擬會(huì)很困難；然后通過(guò)構(gòu)建好的模型進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，整體評(píng)估流程如圖2所示。

圖2 BP模型評(píng)估流程圖

3.2 農(nóng)地價(jià)格評(píng)估因素選擇

影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的因素主要有一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。這些因素是相互作用的，而不是獨(dú)立存在的。本次研究選取的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素主要有三類：土地區(qū)位狀況、土地質(zhì)量狀況、土地流轉(zhuǎn)限制條件。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格與這些因素之間存在某種函數(shù)關(guān)系：

土地流轉(zhuǎn)價(jià)格= f (土地區(qū)位，土地質(zhì)量，土地流轉(zhuǎn)限制條件)

農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價(jià)格評(píng)估指標(biāo)體系如圖3所示。

3.3 數(shù)據(jù)預(yù)處理

本研究中采用的樣本數(shù)據(jù)是土流網(wǎng)中各土地交易中心已成交的農(nóng)地案例。對(duì)采集的樣本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的指標(biāo)進(jìn)行量化（表2）。

對(duì)量化以后的指標(biāo)進(jìn)行歸一化處理。為了充分發(fā)揮BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測(cè)功能，保證其輸出精度，以提高神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的泛化能力(即對(duì)未來(lái)學(xué)習(xí)數(shù)據(jù)的正確應(yīng)答能力)， 一般可將各輸入量歸一化到[0，1]區(qū)間， 但Sigmoid函數(shù)在[0，0.1]和[0.9，1]區(qū)間內(nèi)變化極為緩慢，不利于特征提取， 為此將各輸入量歸一化至[0.1，0.9]之間。

圖3 農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估指標(biāo)體系

表2 農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估因素

其中，X'i、Xi分別是實(shí)況值和標(biāo)準(zhǔn)化值，S1=(9xmin-xmax)/8，S2=(9xmax-xmin)/8，xmax、xmin為各樣本向量中的最大值和最小值。

3.4 人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)確定

根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)采用三層（輸入層、隱藏層、輸出層）神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型：

第一層，輸入層。把區(qū)片綜合地價(jià)的各個(gè)影響因素作為輸入向量， X=(x1，x2，x3… …)， 來(lái)反映征土地價(jià)格的三個(gè)核心影響因素：土地區(qū)位狀況、土地質(zhì)量狀況、土地流轉(zhuǎn)限制條件， 在評(píng)估之前對(duì)各序列進(jìn)行無(wú)量綱化處理。

第二層， 隱藏層。實(shí)現(xiàn)各因素對(duì)各指標(biāo)的隸屬度[7]。根據(jù)評(píng)估指標(biāo)體系的設(shè)立， 擬將隱藏層節(jié)點(diǎn)分別設(shè)為1～30個(gè)，逐一測(cè)試， 根據(jù)結(jié)果觀測(cè)可確定最為理想的隱藏層節(jié)點(diǎn)個(gè)數(shù)。隱藏層有：

f(χ)=1(1+е-x)；f'(χ)=f(χ)|1-f(χ) (2)

第三層， 輸出層。按照隱藏層公式的計(jì)算，得到輸出結(jié)果Cj， 有成功評(píng)估結(jié)果即希望輸出結(jié)果yj。根據(jù)δ算法規(guī)則：第K個(gè)學(xué)習(xí)模式的希望輸出和實(shí)際輸出的偏差為σKj=(yKj-CKj)，（j=1,2,3,4...），調(diào)整權(quán)系數(shù)ω， 調(diào)整量為Δωj=δηxj。

式中： δ為比例系數(shù)， 即學(xué)習(xí)率， 在計(jì)算中設(shè)置為一較小的數(shù)[0，10]， 在網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練中以不引起振蕩和能保證較好的精度為前提，逐步提高η值，直到認(rèn)為達(dá)到滿意的訓(xùn)練速度為止。

4 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)和大數(shù)據(jù)的結(jié)合，采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘，根據(jù)現(xiàn)狀的土地流轉(zhuǎn)方式與價(jià)格，建立地塊流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算方程，可以完善農(nóng)村土地交易價(jià)格評(píng)估體系。該套方法主要用于指導(dǎo)農(nóng)地交易，針對(duì)不同方式的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)建立科學(xué)的價(jià)格評(píng)估體系，合理評(píng)估農(nóng)地的資產(chǎn)價(jià)值。該方法對(duì)于推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估理論體系建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

但在現(xiàn)階段，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記仍有5年的過(guò)渡期，同時(shí)，農(nóng)業(yè)部現(xiàn)在登記的是統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，未對(duì)承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分別進(jìn)行登記。因此，研究仍然存在著對(duì)象不明確，對(duì)象稀缺和不完整的問(wèn)題。如何在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估體系的進(jìn)一步完善，仍是下一步需要關(guān)注的重點(diǎn)。

[1]丁璞,朱玉碧．農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及模式分析[J]．安徽農(nóng)學(xué)通報(bào),2008,14(3)：6-8．

[2]倪紹祥,秦昆,蔣建軍,等．農(nóng)耕地地價(jià)評(píng)估方法的探討：以南京市六合縣玉帶鄉(xiāng)為例[J]．地理學(xué)報(bào), 1999(2)：116-124．

[3]趙梓琰,邱道持,王靜,等．農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估研究進(jìn)展[J]．中國(guó)土地科學(xué),2013(7)：86-92．

[4]高艷梅,湯惠君,張效軍,等．基于產(chǎn)權(quán)價(jià)值的區(qū)域農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格研究：以廣州市為例[J]．華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2012(2)：58-63．

[5]黃云,束平,郭斌．農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記整合思路[J]．中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì),2016(4)：64-67

[6]王愛(ài)國(guó)．不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的思考：以重慶市耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為例[J]．理論觀察,2016(2)：71-72．

[7]黃宜華．大數(shù)據(jù)機(jī)器學(xué)習(xí)系統(tǒng)研究進(jìn)展[J]．大數(shù)據(jù),2015(1)：35-54．

Thoughts on Perfecting the Evaluation System of Farmland Circulation Price—Based on unified registration data of immovable property

GU Jirong1, FENG Yicong2, LIU Yin1, FANG Conggang3,4, LAN Jingzhi4
(1.The Faculty Geography Resource Science, Sichuan Normal University, Chengdu 610101, China; 2. Information Center, Sichuan Provincial Land and Resources Department, Chengdu 610072, China; 3. Chengdu Land and Resources Information Center, Chengdu Sichuan 610094,China; 4. Chinese Academy of Land and Resource Economics, Beijing 101149)

China's rural land circulation market has just started, and a mature rural land price evaluation system has not been formed yet. Unified immovable property registration can solve the problem of lack of land data support to a certain extent. Through the integration of previous departments' scattered registration data, improve the ownership certification system of rural land property right, and build a unified and systematic database. Through the combination of immovable property data and big data, artificial neural network is used to carry out data mining. According to the present mode and price of land circulation, the calculation equation of land circulation price can be established to evaluate the asset value of farmland reasonably, and the price evaluation system of rural land transaction can be improved as well.

farmland circulation price; unified registration of immovable property; evaluation system

F407.1；F062.1

A

1672-6995（2017）10-0041-04

2017-04-07；

2017-04-18

四川省國(guó)土資源廳科技項(xiàng)目“基于大數(shù)據(jù)技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息挖掘與決策支持機(jī)制研究” (201707)

辜寄蓉（1968－），女，四川省成都市人，四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，理學(xué)博士，主要從事地理信息系統(tǒng)理論與應(yīng)用研究。