• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    中國海外商業(yè)物業(yè)投資需注意的問題與優(yōu)化途徑

    2017-11-03 21:14:54張德春
    對外經(jīng)貿(mào)實務(wù) 2017年10期
    關(guān)鍵詞:海外投資優(yōu)化途徑注意問題

    張德春

    摘 要:近年來,中國投資者紛紛拓展海外市場,開始在海外進行商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模投資。雖然現(xiàn)階段取得了較好的投資成果,但在具體投資過程中仍面臨著海外商業(yè)物業(yè)稅目多、物業(yè)面積計算方法不統(tǒng)一及中介誠信缺失等諸多問題。由此,本文首先分析了中國海外商業(yè)物業(yè)投資現(xiàn)狀,隨后深入探究了投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)需注意的問題,最后提出了相應(yīng)的優(yōu)化途徑。

    關(guān)鍵詞:海外投資;商業(yè)物業(yè);注意問題;優(yōu)化途徑

    近幾年,在投資海外市場中,海外地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)物業(yè)逐漸進入國內(nèi)投資者視野,并獲得大規(guī)模投資。從海外商業(yè)物業(yè)投資類型來看,主要包括辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)和休閑娛樂物業(yè)四種類型。2017年前5月對外商業(yè)物業(yè)投資達202億美元,同比增長65%。但是,在拓展海外市場過程中,中國投資者逐漸發(fā)現(xiàn)海外商業(yè)物業(yè)投資,仍需注意很多問題。因此,認真系統(tǒng)地梳理海外商業(yè)物業(yè)投資需注意的問題,對擴大海外商業(yè)物業(yè)投資具有重要的參考與借鑒意義。

    一、中國海外商業(yè)物業(yè)投資現(xiàn)狀

    (一)投資規(guī)模增長迅速

    近年來,與國內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場欠佳的狀況相比,海外商業(yè)物業(yè)投資需求旺盛,中國投資呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。據(jù)世邦魏理仕報告顯示,2011-2016年,中國資本投資海外商業(yè)物業(yè)的年復(fù)合增長率高達70%,2016年投資總額為294億美元,2017年前5月投資總額已經(jīng)超過200億美元。此外,由于發(fā)達國家經(jīng)濟開始復(fù)蘇,刺激經(jīng)濟增長的政策頻頻出臺,國外市場對國際資本投資非常歡迎。在此背景下,國外各大城市持續(xù)吸引中國資本投資本國商業(yè)物業(yè),中國內(nèi)地企業(yè)紛紛順應(yīng)外國經(jīng)濟發(fā)展趨勢,積極拓展海外物業(yè)市場,增加商業(yè)物業(yè)投資數(shù)量與規(guī)模。據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2017年上半年,中國投資海外商業(yè)物業(yè)千萬美元以上項目數(shù)量也已經(jīng)超過540個,較去年同期增長約為16.8%??梢?,目前,中國企業(yè)投資海外商業(yè)物業(yè)規(guī)模不斷在增加,且呈現(xiàn)出發(fā)展迅速狀態(tài)。

    (二)投資主體呈現(xiàn)多元化趨勢

    隨著國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大,眾多企業(yè)紛紛在海外尋求資產(chǎn)增值項目,商業(yè)物業(yè)投資受到中國投資者的普遍青睞。五年前,中國投資海外商業(yè)物業(yè)的主體主要是中國主權(quán)基金和大型保險公司。但近年來,隨著國內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場受經(jīng)濟增長減速的影響,收益空間越來越小,加之國外商業(yè)物業(yè)投資限制較少,且法律規(guī)定相對寬松,房地產(chǎn)企業(yè)及其他非物業(yè)企業(yè)開始進軍海外商業(yè)物業(yè)市場。目前,已形成中國主權(quán)基金、大型保險公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其他企業(yè)或個人多元投資主體并存的局面。據(jù)環(huán)球投資網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2016年,在海外商業(yè)物業(yè)投資中,保險公司投資占比35%,地產(chǎn)商占比27%,中國主權(quán)基金占比16%。在我國商業(yè)物業(yè)投資主體越來越呈現(xiàn)出多元化趨勢的背景下,將推動海外商業(yè)物業(yè)投資更加快速發(fā)展。

    (三)發(fā)達國家或門戶城市是投資主要區(qū)域

    當(dāng)前,我國對海外商業(yè)物業(yè)投資不斷擴大,歐洲、美國、澳大利亞和加拿大已成為主要投資國家。從具體城市來看,主要集中于門戶城市,如倫敦、紐約、洛杉磯、渥太華、華盛頓、悉尼、墨爾本、巴黎、柏林及哥本哈根等。根據(jù)萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年我國海外商業(yè)物業(yè)投資中,紐約的投資資金最大,約為67.2億美元左右,悉尼和墨爾本緊隨其后,合計中國商業(yè)物業(yè)投資約45.4億美元以上。倫敦也是中國投資者投資商業(yè)物業(yè)的重要城市,2016年累計投資額超過34.6億美元。而在發(fā)展中國家的投資較少,據(jù)商務(wù)部不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前,中國投資者僅在亞洲部分國家開展少量的物業(yè)投資項目,如2016年,在越南、柬埔寨、老撾等國家投資商業(yè)物業(yè)資金合計僅為6.4億美元左右。由此看出,中國海外物業(yè)投資主要集中在發(fā)達國家,以及大型門戶城市,而發(fā)展中國家的投資相對較少。

    (四)辦公物業(yè)和酒店物業(yè)投資比例較大

    在海外物業(yè)投資中,住宅開發(fā)遠不及辦公物業(yè)和酒店物業(yè)的回報率同時,辦公物業(yè)和酒店物業(yè)能夠規(guī)避國外諸多法規(guī)政策的限制。并且,近幾年,國際旅游不斷受到國內(nèi)居民的熱捧,海外酒店物業(yè)市場需求也更加擴大,國內(nèi)投資者重視程度更持續(xù)增加。在此背景下,中國投資者對海外酒店物業(yè)和辦公物業(yè)特別青睞。據(jù)萊坊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年,投資海外物業(yè)的中國資金中,海外辦公樓物業(yè)投資額超過122億美元,占比45%左右;投資酒店物業(yè)超過103億美元,占比38%以上;投資商貿(mào)物業(yè)和休閑娛樂物業(yè)資金合計約為46億美元,占比僅為17%左右。可見,近年來我國在海外商業(yè)物業(yè)投資中,辦公物業(yè)以及酒店物業(yè)投資比例極大。

    二、中國海外商業(yè)物業(yè)投資需注意的問題

    (一) 商業(yè)物業(yè)政策以及投資回報率

    中國投資者海外商業(yè)物業(yè)投資時,面臨無法及時掌握商業(yè)物業(yè)政策變動以及投資回報率等問題。例如,目前澳大利亞與加拿大等國家,非本國居民物業(yè)投資可以享受到銀行按揭貸款利率與本地居民相同待遇,貸款政策非常優(yōu)惠與寬松。塞浦路斯規(guī)定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元以上的物業(yè)產(chǎn)業(yè),即可獲得該國永久居留權(quán),又能夠享受本國公民待遇。但是我國商業(yè)物業(yè)投資商對這些了解甚少,選擇在這些國家投資的商業(yè)物業(yè)投資商占整個投資比不足10%,應(yīng)該在充分了解清楚這些優(yōu)惠政策以后,相應(yīng)的加大投資。此外,中國商業(yè)物業(yè)海外投資過程中,需要深入了解投資回報率。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報告顯示,2016年全球商業(yè)物業(yè)投資熱門城市中,悉尼、洛杉磯與舊金山的寫字樓物業(yè)投資回報率較高,分別為5.62%、5.02%與4.7%。而歐洲的柏林、杜塞爾多夫和法蘭克福等城市的寫字樓收益率均在4.1%左右。倫敦寫字樓投資回報率則更低,為2.9%。而在亞洲城市中,越南的胡志明市與河內(nèi)市,以收益9.3%和9%成為全球最高收益率的城市,但較高的收益率必然潛藏較高的投資風(fēng)險。因此,在投資海外商業(yè)物業(yè)時,要清楚國外商業(yè)物業(yè)政策、投資回報率以及面臨的風(fēng)險,這樣才能使投資更加合理。

    (二)海外商業(yè)物業(yè)稅費類目及稅率

    近年來,中國商業(yè)物業(yè)海外投資活動不斷增強,對中外經(jīng)貿(mào)往來的規(guī)?;l(fā)展提供了契機,但在此過程中仍需注意許多問題,尤其需要注意物業(yè)投資稅費方面問題。如英國的商業(yè)物業(yè)稅費類目繁多,主要包括印花稅、增值稅、市政物業(yè)稅、個人所得稅、資本利得稅5種稅費。其中,資本利得稅為18%和28%兩個梯度,市政物業(yè)稅額每年在900-3000英鎊之間。而法國的稅收系統(tǒng)以復(fù)雜性、高稅率以及極高的行政成本著稱。如果購買5年以內(nèi)的法國商業(yè)物業(yè)則需繳納19.6%的增值稅,且在持有期間,每年仍需繳納居住稅和房產(chǎn)稅,二者最高的稅率分別為43%和33%。此外,以個人名義購買法國商業(yè)物業(yè)時,還要繳0.5%-1.8%富人稅。南非作為發(fā)展中國家的商業(yè)物業(yè)稅費也較高,如購買1000平米的商業(yè)物業(yè),每年需繳納3000蘭特的物業(yè)稅,還有一些其他的稅費。如2014年,上海證大集團在南非約翰內(nèi)斯堡建設(shè)的南非沐德坊新城的物業(yè)投資項目,由于沒有對商業(yè)物業(yè)后期稅費進行充分調(diào)研了解,導(dǎo)致投資成本增加,投資收益減少。因此,中國投資者在投資海外商業(yè)物業(yè)時,要格外注意投資國的稅費類目及對應(yīng)的稅率,避免這些問題導(dǎo)致投資收益降低。

    (三)商業(yè)物業(yè)地理位置的選擇

    投資海外商業(yè)物業(yè),尤其是發(fā)達的資本主義國家或地區(qū)的物業(yè),即可獲得物業(yè)永久產(chǎn)權(quán)。所以,中國投資者可以較少關(guān)心商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán),而對所投資商業(yè)物業(yè)的盈利能力及未來升值空間需要格外重視。因此,中國投資者要注意選擇商業(yè)物業(yè)地理位置的問題。目前國外的一、二線城市始終是商業(yè)物業(yè)布局的首選區(qū)域,但是不同的城市、不同的區(qū)縣卻有著不同的差別,并且有些城市不適合商業(yè)物業(yè)投資。舉例來說,美國紐約一直是中國投資商業(yè)物業(yè)最重要的城市,但不同的區(qū)域適合不同商業(yè)物業(yè)投資。若投資酒店和寫字樓物業(yè),則應(yīng)選擇繁華的曼哈頓;若投資休閑娛樂物業(yè),則因選擇饒舌樂和嘻哈文化氛圍濃重的布朗克斯區(qū);若投資商貿(mào)物業(yè),則應(yīng)選擇具有人口優(yōu)勢的皇后區(qū)。但是,如果在布朗克斯區(qū)和皇后區(qū)投資酒店,則不會帶來較大的收益。如在這兩個區(qū)域投資酒店的中國投資者,2016年的現(xiàn)金凈回報率平均僅在3%-4%之間??梢钥闯?,選擇商業(yè)物業(yè)位置時,要注意地理位置的選擇,避免選擇不合理的區(qū)域,產(chǎn)生不必要的投資風(fēng)險,進而導(dǎo)致無法獲得較高的收益。

    (四)國外商業(yè)物業(yè)面積計算方式

    中國投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)時,需注意海外商業(yè)物業(yè)面積計算方式。如美國的商業(yè)物業(yè)面積是以使用面積來計算,而不是以建筑面積計算,使用面積是以建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)使用的凈面積和為準(zhǔn)。澳大利亞與美國相似,商業(yè)物業(yè)按照使用面積計算。但值得注意的是,澳大利亞在計算商業(yè)物業(yè)面積時,不計算垂直高度低于2米的平層房屋和地下室、跨房屋通道和出戶設(shè)施及樓頂?shù)脑O(shè)備設(shè)施。再以德國為例,德國商業(yè)物業(yè)交易面積一般為實際利用面積,而將墻壁、走廊、電梯間等面積排除在外。而國內(nèi)商業(yè)物業(yè)面積則是按建筑面積計算,不僅包括室內(nèi)面積,還包括墻壁、樓道、電梯間等空間的平面面積??梢钥闯?,國內(nèi)、外商業(yè)物業(yè)面積計算存在較大差異,這就要求中國投資者在考慮海外商業(yè)物業(yè)投資時,不僅要考慮商業(yè)物業(yè)價格及位置,還要注意物業(yè)面積計算方式,以確保獲得商業(yè)物業(yè)本身面積、車庫面積及其他面積的準(zhǔn)確數(shù)字,避免因計算方式差異導(dǎo)致投資失誤。

    (五)商業(yè)物業(yè)海外中介機構(gòu)

    隨著我國商業(yè)物業(yè)海外投資者經(jīng)濟實力的增強,一些企業(yè)與個人投資商為了提高投資效率,選擇海外中介機構(gòu),開展其商業(yè)物業(yè)投資活動。但是值得注意的是,某些國外商業(yè)物業(yè)投資領(lǐng)域的部分中介存在誠信缺失問題。具體來說,部分海外物業(yè)中介機構(gòu)為了推銷商業(yè)物業(yè)項目,宣傳過程中故意隱瞞投資收益或政策狀況。例如,2016年,葡萄牙從事商業(yè)物業(yè)投資業(yè)務(wù)的REMAX中介公司,對眾多他國中小投資者或個人進行商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)宣傳時,過度宣傳葡萄牙資產(chǎn)收益方面的信息,而對不利于投資者的政策則較少明示。其中包括葡萄牙政府規(guī)定外國投資者只有購買超過50萬歐元的商業(yè)物業(yè),且個人通過葡萄牙語A2考試,才可獲得該國永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)的這一政策。并且,由于上述原因,中國順誠(00531-HK)附屬公司因受到單方面的不利引導(dǎo),沒辦法只購買小面積商業(yè)物業(yè),最終也無法獲得該國永久物業(yè)產(chǎn)權(quán)。由此可知,目前中國投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)時,輕易信任物業(yè)中介的推銷宣傳,導(dǎo)致投資失誤,帶來不必要的損失。

    三、推動中國海外商業(yè)物業(yè)投資的優(yōu)化途徑

    (一)建立海外商業(yè)物業(yè)投資信息共享機制

    目前,中國在海外進行商業(yè)物業(yè)投資中,仍以單獨企業(yè)或個人進行置業(yè),投資所獲得的信息資源不能在行業(yè)中共享,尤其是一些對投資收益及風(fēng)險的信息無法及時傳遞給意向投資者。因此,中國應(yīng)通過海外投資行業(yè)協(xié)會或海外商業(yè)物業(yè)投資組織,建立海外商業(yè)物業(yè)投資信息共享機制,為增加海外商業(yè)物業(yè)投資收益、降低投資風(fēng)險提供基礎(chǔ)保障。具體而言,投資者之間可以將海外商業(yè)物業(yè)政策、物業(yè)稅目稅率、物業(yè)面積計算方式等基本信息進行共享。同時,可以分享目標(biāo)國商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)驗,及一些海外中介機構(gòu)誠信問題等方面的信息。投資者之間還可以對不同國家、不同區(qū)域的不同物業(yè)類別,進行投資收益率、投資風(fēng)險進行充分交流溝通,減少意向投資者盲目投資現(xiàn)象發(fā)生。在此基礎(chǔ)上,各投資商之間應(yīng)加快形成海外商業(yè)物業(yè)投資信息共享機制,降低資源信息獲取成本,減少中國投資者海外商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險。

    (二)健全海外投資保險體系,保障投資者合法權(quán)益

    海外投資保險制系是一種政府保證,保險人不僅有政府機構(gòu)性質(zhì),又與政府商業(yè)物業(yè)投資保證協(xié)定聯(lián)系緊密。因此,我國應(yīng)借鑒國外的保險經(jīng)驗,持續(xù)健全海外投資保險體系,更好的維護在海外進行商業(yè)物業(yè)投資者的合法權(quán)益。并且,促使中國保險審批和業(yè)務(wù)經(jīng)營機構(gòu)升級,即由“合一”模式轉(zhuǎn)向“分離制”模式。在項目審批方面,應(yīng)有效發(fā)揮各國家對海外商業(yè)物業(yè)投資的綜合作用,包括商務(wù)部的監(jiān)管與指導(dǎo)作用、財政部門的支持作用和外交部的外事關(guān)系協(xié)調(diào)作用等,構(gòu)建完善的商業(yè)物業(yè)投資保險體系,減少額外人力、物力資源方面的浪費。在投資保險種類設(shè)置方面,應(yīng)在多個層面進行設(shè)置。除了國內(nèi)物業(yè)建造保險、物業(yè)保證保險、物業(yè)租售保險和物業(yè)日常經(jīng)營管理保險之外,還應(yīng)擴充營業(yè)中斷保險、并購限制保險等保險種類,提升我國對中國投資者海外投資商業(yè)物業(yè)的保障能力。

    (三)按投資進度管理費用,確保資金流動性安全

    商業(yè)物業(yè)海外投資的順利開展,需要對投資費用進行科學(xué)、合理、有效的管理,以此保證物業(yè)投資安全。對于首次進行商業(yè)物業(yè)投資者而言,尤其注意按照投資進度,合理管理商業(yè)物業(yè)投資費用。投資者還應(yīng)了解全部涉及購買和持有商業(yè)物業(yè)成本的信息。并且,海外商業(yè)物業(yè)投資者可以考慮尋求熟悉物業(yè)投資的專業(yè)會計師援助,提高投資資金的管理水平。與此同時,海外商業(yè)物業(yè)投資者應(yīng)先了解清楚自身權(quán)益、負債及收益狀況、處理突發(fā)事件的能力,降低投資成本。例如,管理長期的空租期及降低意外的維護成本等,以此應(yīng)付諸如利率提高、土地稅、保險、維修和監(jiān)管費等一系列商務(wù)物業(yè)所需的費用。此外,投資商應(yīng)將保留的投資費用存入貸款對沖賬戶之中,以此降低貸款等負債比例,并在需要該資金時,能過做到隨時支取。同時,投資者應(yīng)該對潛在的海外商業(yè)物業(yè)投資資金環(huán)節(jié)面臨的各種障礙,進行科學(xué)分析,做好防范措施和應(yīng)急預(yù)案,確保投資資金的安全流動??傮w言之,投資商應(yīng)適當(dāng)?shù)凸劳顿Y收入與高估投資費用,留存充足的流動性資金,保證海外商業(yè)物業(yè)投資順利安全進行。

    (四)加強內(nèi)控與市場分析,降低商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險

    中國投資者在海外投資商業(yè)物業(yè)時,重點關(guān)注內(nèi)部管理與外部環(huán)境兩種風(fēng)險。注意國外投資決策、收益預(yù)測和資金管理等內(nèi)部管理風(fēng)險,以及國外投資目標(biāo)國的經(jīng)濟環(huán)境與政策制度風(fēng)險等外部環(huán)境風(fēng)險。針對內(nèi)部管理風(fēng)險,中國投資者應(yīng)根據(jù)國外復(fù)雜的投資環(huán)境,有針對性的進行投資分析,了解清楚海外投資對象的運營以及收益狀況,并科學(xué)決策。對于海外投資對象收益好、利潤高與口碑良好的商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域,包括酒店物業(yè)與寫字樓物業(yè),我國投資者可以選擇將主要資金投入于該領(lǐng)域。而對于海外投資收益一般的商貿(mào)、休閑物業(yè),我國投資者應(yīng)選擇少量投資,試運營,根據(jù)實際運營狀況,及時調(diào)整投資策略。而對于外部環(huán)境風(fēng)險,中國投資者應(yīng)及時測評國際投資環(huán)境,并掌握國外整體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢以及商業(yè)物業(yè)相關(guān)政策制度變動狀況,將商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險降到最低。具體來說,投資商應(yīng)提前獲得更多國外投資環(huán)境與投資項目的市場信息,選擇合理的區(qū)位、投資項目等,降低商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險。

    (五)合理加大亞洲商業(yè)物業(yè)市場投資規(guī)模

    近幾年,中國受到發(fā)達國家和地區(qū)商業(yè)物業(yè)投資稅目繁多、稅率較高、投資收益率較低等問題的影響,在這些區(qū)域的投資收益逐漸降低。對此,中國投資商應(yīng)抓住亞洲新興市場的投資收益率高的機會,加大該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)投資規(guī)模。并且,中國投資商應(yīng)順應(yīng)目前亞洲資本流動呈現(xiàn)出“外流上升、流入下降、內(nèi)流激增”趨勢,選擇在亞洲區(qū)域進行投資。尤其是應(yīng)重視越南、泰國、柬埔寨與印度尼西亞等“一帶一路”東南亞國家投資機會,并逐漸將投資重心轉(zhuǎn)移過來。以馬來西亞為例,中國投資商應(yīng)利用該國擁有龐大的華人社區(qū),經(jīng)濟環(huán)境良好條件,積極開展商業(yè)物業(yè)投資活動。與此同時,中國投資商應(yīng)抓住馬來西亞政府正在積極推行促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃,陸續(xù)出臺投資優(yōu)惠政策,并鼓勵外國投資者前來投資置業(yè)機會,中國投資者不斷擴大對該國的商業(yè)物業(yè)投資。整體而言,中國投資者應(yīng)重視亞洲等新興市場的發(fā)展前景,積極拓展新的商業(yè)物業(yè)投資區(qū)域,逐步加大對這些區(qū)域的投資,以促進海外物業(yè)投資長遠發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]鐘愷琳.經(jīng)濟全球化背景下的投資與置業(yè)新機會[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2016(12):40-42.

    [2]戴德梁行.2016年中國境外地產(chǎn)投資報告[J].城市住宅,2017(2):74-75.

    [3]袁撫忠.商業(yè)類物業(yè)應(yīng)處理好管理、收費和服務(wù)的關(guān)系[J].中外企業(yè)家,2015(20):2-4.

    [4]陳幽泓.海外地區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律研究之四——美國統(tǒng)一公寓大廈法[J].住宅與房地產(chǎn),2014(12):52-54.

    [5][8]世邦魏理仕.聚焦海外:中國資本崛起之路[J].住宅與房地產(chǎn),2015(8)::48-55.

    [6]袁洲,何倫志.中國房企海外地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、風(fēng)險及規(guī)避措施[J].對外經(jīng)貿(mào)實務(wù),2016(7):82-85.

    猜你喜歡
    海外投資優(yōu)化途徑注意問題
    高校行政人員的績效管理及其優(yōu)化途徑
    東方教育(2016年6期)2017-01-16 19:50:10
    事業(yè)單位檔案管理工作優(yōu)化途徑分析
    科技傳播(2016年16期)2017-01-03 22:24:29
    市場經(jīng)濟下的城鄉(xiāng)規(guī)劃資源配置優(yōu)化途徑
    新戰(zhàn)略下我國海外投資法律制度體系的完善
    商情(2016年43期)2016-12-23 13:15:54
    科學(xué)運用信息技術(shù) 提高物理教學(xué)質(zhì)量
    新課程背景下小學(xué)語文課堂提問的技巧
    手球運動及其訓(xùn)練中應(yīng)注意的問題
    中國企業(yè)海外投資風(fēng)險的防范及化解
    中國市場(2016年36期)2016-10-19 04:12:15
    合作學(xué)習(xí)在初中地理教學(xué)中的應(yīng)用
    考試周刊(2016年77期)2016-10-09 11:48:17
    商業(yè)銀行對外投資戰(zhàn)略動因與路徑選擇
    人民論壇(2016年2期)2016-02-24 12:32:21
    亚洲国产av新网站| 久久婷婷成人综合色麻豆| xxxhd国产人妻xxx| 一本色道久久久久久精品综合| 美女主播在线视频| 最近最新免费中文字幕在线| 狠狠狠狠99中文字幕| 99精国产麻豆久久婷婷| 每晚都被弄得嗷嗷叫到高潮| 一本一本久久a久久精品综合妖精| 1024视频免费在线观看| 亚洲熟妇熟女久久| 国产不卡av网站在线观看| 久久久久久久大尺度免费视频| 我要看黄色一级片免费的| 99九九在线精品视频| 男男h啪啪无遮挡| 亚洲 欧美一区二区三区| 黄色a级毛片大全视频| 天堂8中文在线网| 黄片播放在线免费| 亚洲情色 制服丝袜| 国产在线精品亚洲第一网站| av一本久久久久| 黑人欧美特级aaaaaa片| 色视频在线一区二区三区| 色视频在线一区二区三区| 青青草视频在线视频观看| 天堂8中文在线网| 精品少妇久久久久久888优播| 狂野欧美激情性xxxx| 亚洲七黄色美女视频| 精品人妻1区二区| 亚洲av成人一区二区三| 国产麻豆69| 亚洲精品粉嫩美女一区| 999久久久精品免费观看国产| 国产精品一区二区在线不卡| 欧美成狂野欧美在线观看| 日韩欧美一区二区三区在线观看 | 国产精品久久久久久精品古装| 黄色怎么调成土黄色| 如日韩欧美国产精品一区二区三区| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 亚洲一区中文字幕在线| 黑人猛操日本美女一级片| 嫁个100分男人电影在线观看| 丝袜人妻中文字幕| 国产av又大| 亚洲人成伊人成综合网2020| 中文字幕色久视频| 男女高潮啪啪啪动态图| 欧美久久黑人一区二区| 我的亚洲天堂| 91九色精品人成在线观看| 欧美激情久久久久久爽电影 | 亚洲中文字幕日韩| 亚洲 国产 在线| 日韩欧美国产一区二区入口| 欧美精品高潮呻吟av久久| 一进一出好大好爽视频| 一二三四社区在线视频社区8| av有码第一页| 国产精品.久久久| 久久国产精品大桥未久av| 母亲3免费完整高清在线观看| 最新的欧美精品一区二区| 大型黄色视频在线免费观看| av电影中文网址| 热99国产精品久久久久久7| 成年人午夜在线观看视频| 一二三四在线观看免费中文在| 丰满饥渴人妻一区二区三| www.自偷自拍.com| 精品一区二区三卡| 一个人免费看片子| 日韩欧美一区视频在线观看| 午夜福利一区二区在线看| 午夜福利,免费看| 女性生殖器流出的白浆| 国产成人精品在线电影| 捣出白浆h1v1| 欧美av亚洲av综合av国产av| 女性被躁到高潮视频| 黄片播放在线免费| 99久久精品国产亚洲精品| 久久免费观看电影| 他把我摸到了高潮在线观看 | 捣出白浆h1v1| 亚洲精品在线观看二区| 国产精品久久久久成人av| 亚洲免费av在线视频| 日韩欧美免费精品| 日韩精品免费视频一区二区三区| 成人亚洲精品一区在线观看| 欧美 日韩 精品 国产| 亚洲av成人一区二区三| 久久久久视频综合| av超薄肉色丝袜交足视频| 久久毛片免费看一区二区三区| 亚洲精品在线观看二区| 在线观看一区二区三区激情| 另类亚洲欧美激情| 一本一本久久a久久精品综合妖精| 亚洲精品粉嫩美女一区| 欧美日韩亚洲综合一区二区三区_| 男女之事视频高清在线观看| 汤姆久久久久久久影院中文字幕| 成人手机av| a级毛片在线看网站| 国产黄色免费在线视频| 青草久久国产| 成年人黄色毛片网站| 别揉我奶头~嗯~啊~动态视频| 亚洲熟女精品中文字幕| 国产成人免费观看mmmm| 18在线观看网站| 亚洲av欧美aⅴ国产| 亚洲一码二码三码区别大吗| 男女之事视频高清在线观看| 99国产精品一区二区蜜桃av | 午夜福利欧美成人| 国产高清激情床上av| 久久精品aⅴ一区二区三区四区| 美女高潮喷水抽搐中文字幕| 老汉色av国产亚洲站长工具| 欧美日本中文国产一区发布| 五月开心婷婷网| 国产精品一区二区在线观看99| 一个人免费在线观看的高清视频| 日韩熟女老妇一区二区性免费视频| 日韩视频一区二区在线观看| 亚洲七黄色美女视频| 老鸭窝网址在线观看| 后天国语完整版免费观看| 欧美日韩福利视频一区二区| 操出白浆在线播放| 无人区码免费观看不卡 | 黑人操中国人逼视频| 丰满少妇做爰视频| 国产精品1区2区在线观看. | av天堂久久9| 真人做人爱边吃奶动态| 日韩免费高清中文字幕av| 黑人巨大精品欧美一区二区mp4| 久久久久久免费高清国产稀缺| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃| 免费黄频网站在线观看国产| 两个人免费观看高清视频| 国产欧美亚洲国产| 亚洲av第一区精品v没综合| 精品福利永久在线观看| 一区在线观看完整版| 777米奇影视久久| 黄色a级毛片大全视频| 精品高清国产在线一区| 亚洲专区字幕在线| 一区二区三区激情视频| 在线观看免费视频日本深夜| 咕卡用的链子| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 国产精品亚洲av一区麻豆| 日韩大码丰满熟妇| 国产有黄有色有爽视频| 久久天堂一区二区三区四区| 女人高潮潮喷娇喘18禁视频| 一级a爱视频在线免费观看| 天天躁日日躁夜夜躁夜夜| 久久青草综合色| 91大片在线观看| 桃花免费在线播放| 国产av又大| 日韩大码丰满熟妇| 大型av网站在线播放| 久久天躁狠狠躁夜夜2o2o| 老司机午夜十八禁免费视频| 丰满迷人的少妇在线观看| 精品久久久精品久久久| 欧美 日韩 精品 国产| 在线观看免费视频网站a站| 欧美日韩中文字幕国产精品一区二区三区 | 精品熟女少妇八av免费久了| 亚洲伊人久久精品综合| 精品一区二区三区av网在线观看 | 成年动漫av网址| a级片在线免费高清观看视频| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 亚洲av国产av综合av卡| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 午夜福利乱码中文字幕| 国产一区二区三区在线臀色熟女 | 亚洲国产欧美日韩在线播放| 国产高清激情床上av| videosex国产| 欧美精品一区二区免费开放| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看 | 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 亚洲欧美一区二区三区黑人| 久久香蕉激情| 777米奇影视久久| 亚洲av片天天在线观看| 亚洲中文字幕日韩| 波多野结衣av一区二区av| 捣出白浆h1v1| 久久免费观看电影| 精品熟女少妇八av免费久了| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 一边摸一边做爽爽视频免费| 啦啦啦免费观看视频1| 在线天堂中文资源库| 最新的欧美精品一区二区| 制服人妻中文乱码| 搡老熟女国产l中国老女人| 一级黄色大片毛片| 丁香六月天网| 亚洲熟妇熟女久久| 国产成人精品久久二区二区91| e午夜精品久久久久久久| 亚洲精品av麻豆狂野| 国产精品免费视频内射| 国产精品久久久av美女十八| 波多野结衣av一区二区av| 国产精品.久久久| 欧美日韩视频精品一区| 丰满人妻熟妇乱又伦精品不卡| av电影中文网址| 韩国精品一区二区三区| 国产真人三级小视频在线观看| 女性生殖器流出的白浆| 欧美日韩福利视频一区二区| 久久99热这里只频精品6学生| 五月天丁香电影| 色婷婷久久久亚洲欧美| 亚洲一区中文字幕在线| 午夜视频精品福利| 他把我摸到了高潮在线观看 | 丰满少妇做爰视频| 久久精品国产a三级三级三级| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 老鸭窝网址在线观看| 精品午夜福利视频在线观看一区 | 亚洲av成人不卡在线观看播放网| 日韩欧美一区二区三区在线观看 | 乱人伦中国视频| 90打野战视频偷拍视频| 日韩大码丰满熟妇| 欧美大码av| 天堂俺去俺来也www色官网| 久9热在线精品视频| 丰满人妻熟妇乱又伦精品不卡| 97人妻天天添夜夜摸| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 交换朋友夫妻互换小说| 自拍欧美九色日韩亚洲蝌蚪91| 超碰成人久久| 日韩制服丝袜自拍偷拍| 成年人免费黄色播放视频| 久久久久国内视频| 中文字幕色久视频| 大片免费播放器 马上看| 免费日韩欧美在线观看| 天天躁夜夜躁狠狠躁躁| 国产精品二区激情视频| 一区二区三区精品91| 国产麻豆69| 久久久久精品国产欧美久久久| 亚洲成人手机| 黄色视频在线播放观看不卡| 亚洲国产看品久久| 亚洲七黄色美女视频| 欧美成人免费av一区二区三区 | 老司机福利观看| 我要看黄色一级片免费的| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久| 国产亚洲精品久久久久5区| 热99re8久久精品国产| 亚洲午夜理论影院| 日韩成人在线观看一区二区三区| 黄频高清免费视频| av又黄又爽大尺度在线免费看| 咕卡用的链子| 十八禁高潮呻吟视频| 男女之事视频高清在线观看| 99久久国产精品久久久| 美国免费a级毛片| 精品亚洲成a人片在线观看| 国产亚洲精品久久久久5区| 国产成人免费观看mmmm| 免费在线观看视频国产中文字幕亚洲| 国产精品影院久久| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 亚洲国产欧美在线一区| 久久精品亚洲精品国产色婷小说| 国产真人三级小视频在线观看| 这个男人来自地球电影免费观看| 欧美久久黑人一区二区| 老司机靠b影院| 色94色欧美一区二区| 99热网站在线观看| 国产单亲对白刺激| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 精品国产一区二区三区四区第35| 母亲3免费完整高清在线观看| 最近最新中文字幕大全电影3 | 国产精品偷伦视频观看了| 亚洲精品久久午夜乱码| 男人舔女人的私密视频| 美女高潮到喷水免费观看| tocl精华| 啦啦啦在线免费观看视频4| 自线自在国产av| 日韩欧美免费精品| 可以免费在线观看a视频的电影网站| 国产在视频线精品| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久| 天堂中文最新版在线下载| 黑人猛操日本美女一级片| 另类精品久久| 女性生殖器流出的白浆| 两人在一起打扑克的视频| 女性被躁到高潮视频| 国产免费av片在线观看野外av| 免费人妻精品一区二区三区视频| 91老司机精品| 国产欧美日韩一区二区三区在线| 国内毛片毛片毛片毛片毛片| 国产男女内射视频| 精品一区二区三区视频在线观看免费 | av天堂在线播放| 欧美在线一区亚洲| 91大片在线观看| 女性被躁到高潮视频| 亚洲精品一二三| 香蕉国产在线看| 亚洲情色 制服丝袜| 日韩免费av在线播放| 精品国产乱码久久久久久男人| 高清av免费在线| 另类精品久久| 国产精品自产拍在线观看55亚洲 | 国产成人啪精品午夜网站| 亚洲中文字幕日韩| 久久精品人人爽人人爽视色| 久久精品国产99精品国产亚洲性色 | 久9热在线精品视频| 91九色精品人成在线观看| 欧美黑人精品巨大| 亚洲人成电影观看| 亚洲av片天天在线观看| 国产真人三级小视频在线观看| 日韩大码丰满熟妇| 丝袜美足系列| avwww免费| 国产熟女午夜一区二区三区| 美女福利国产在线| 久久国产精品男人的天堂亚洲| av网站免费在线观看视频| 99精品在免费线老司机午夜| 天天躁狠狠躁夜夜躁狠狠躁| 一边摸一边抽搐一进一小说 | 国产成+人综合+亚洲专区| 国产精品久久久人人做人人爽| 操出白浆在线播放| 欧美人与性动交α欧美软件| 午夜福利,免费看| 精品久久久久久电影网| 水蜜桃什么品种好| 欧美激情极品国产一区二区三区| 777米奇影视久久| 悠悠久久av| 久久精品国产亚洲av高清一级| 亚洲国产中文字幕在线视频| 美女视频免费永久观看网站| 俄罗斯特黄特色一大片| 欧美中文综合在线视频| 精品国产亚洲在线| 国产精品一区二区在线观看99| 欧美另类亚洲清纯唯美| 丝袜在线中文字幕| 国产有黄有色有爽视频| 久久ye,这里只有精品| 午夜精品国产一区二区电影| 亚洲黑人精品在线| 人人妻人人添人人爽欧美一区卜| 男女午夜视频在线观看| 99riav亚洲国产免费| 99久久99久久久精品蜜桃| 欧美变态另类bdsm刘玥| 精品一区二区三区四区五区乱码| 黄色成人免费大全| 精品少妇黑人巨大在线播放| 国产成人欧美在线观看 | 少妇粗大呻吟视频| 免费观看av网站的网址| 黑人猛操日本美女一级片| 久久久久久久国产电影| 欧美在线一区亚洲| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 黄片小视频在线播放| 亚洲成国产人片在线观看| 侵犯人妻中文字幕一二三四区| 亚洲第一青青草原| 首页视频小说图片口味搜索| 婷婷成人精品国产| 亚洲av第一区精品v没综合| 黄色a级毛片大全视频| 国产在线观看jvid| 日韩有码中文字幕| 国产精品99久久99久久久不卡| 黄色视频,在线免费观看| 我的亚洲天堂| 久久精品国产亚洲av香蕉五月 | 首页视频小说图片口味搜索| 久久久久久久大尺度免费视频| 最近最新中文字幕大全免费视频| 啦啦啦在线免费观看视频4| 成年动漫av网址| 黄色片一级片一级黄色片| 亚洲欧美精品综合一区二区三区| 黑丝袜美女国产一区| xxxhd国产人妻xxx| 国产主播在线观看一区二区| 性少妇av在线| 美女国产高潮福利片在线看| av有码第一页| 高清在线国产一区| 亚洲少妇的诱惑av| 高清毛片免费观看视频网站 | 一二三四社区在线视频社区8| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片| 成人av一区二区三区在线看| 热99国产精品久久久久久7| 亚洲一码二码三码区别大吗| 成人影院久久| 国产成人系列免费观看| 高清毛片免费观看视频网站 | 黄片小视频在线播放| 久久久久国产一级毛片高清牌| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 视频在线观看一区二区三区| 一区二区三区国产精品乱码| www.999成人在线观看| 高清在线国产一区| 久久久久久人人人人人| 国产有黄有色有爽视频| 我的亚洲天堂| 一区二区日韩欧美中文字幕| 亚洲国产av影院在线观看| 动漫黄色视频在线观看| 69av精品久久久久久 | 国产一区二区激情短视频| 一级毛片电影观看| 国产在线观看jvid| bbb黄色大片| 日本黄色视频三级网站网址 | 午夜福利在线观看吧| 中文字幕精品免费在线观看视频| 亚洲精品粉嫩美女一区| 黄色丝袜av网址大全| 国产xxxxx性猛交| 极品人妻少妇av视频| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 久久99一区二区三区| 王馨瑶露胸无遮挡在线观看| 欧美激情极品国产一区二区三区| 成人影院久久| 国产真人三级小视频在线观看| 热99re8久久精品国产| 亚洲成人免费电影在线观看| 男女之事视频高清在线观看| 一区二区三区国产精品乱码| 欧美老熟妇乱子伦牲交| 午夜激情久久久久久久| 十八禁高潮呻吟视频| av福利片在线| 12—13女人毛片做爰片一| 这个男人来自地球电影免费观看| 久久精品亚洲熟妇少妇任你| 国产一区二区三区在线臀色熟女 | 99国产综合亚洲精品| 国产av国产精品国产| 国产免费av片在线观看野外av| 亚洲国产欧美在线一区| 99国产极品粉嫩在线观看| 男人操女人黄网站| 在线观看66精品国产| 国产精品久久久久久人妻精品电影 | 亚洲熟女毛片儿| a级毛片在线看网站| 国产成+人综合+亚洲专区| 日韩熟女老妇一区二区性免费视频| 国产精品一区二区在线不卡| 另类亚洲欧美激情| av又黄又爽大尺度在线免费看| 国产亚洲精品第一综合不卡| 最黄视频免费看| 搡老熟女国产l中国老女人| 国产在线视频一区二区| 欧美久久黑人一区二区| 久热这里只有精品99| 在线av久久热| 午夜视频精品福利| 成人手机av| 亚洲成人免费电影在线观看| 中国美女看黄片| 97人妻天天添夜夜摸| 性色av乱码一区二区三区2| 久久精品国产99精品国产亚洲性色 | √禁漫天堂资源中文www| 国产又爽黄色视频| 国产一区二区在线观看av| 亚洲国产成人一精品久久久| 欧美成狂野欧美在线观看| 亚洲成人免费电影在线观看| 亚洲一区二区三区欧美精品| 成人永久免费在线观看视频 | 美女福利国产在线| 国产精品九九99| 国产成人欧美在线观看 | 另类精品久久| 桃红色精品国产亚洲av| 一级a爱视频在线免费观看| 精品福利永久在线观看| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 满18在线观看网站| 一边摸一边抽搐一进一出视频| 一夜夜www| 国产精品熟女久久久久浪| 一夜夜www| av不卡在线播放| 天堂中文最新版在线下载| 高清欧美精品videossex| 亚洲七黄色美女视频| 色婷婷久久久亚洲欧美| 亚洲国产精品一区二区三区在线| av不卡在线播放| 99国产精品一区二区蜜桃av | 亚洲专区国产一区二区| 亚洲一区二区三区欧美精品| 精品福利观看| 久久免费观看电影| 国产精品一区二区精品视频观看| 亚洲黑人精品在线| 黄色视频在线播放观看不卡| 亚洲精华国产精华精| 一级a爱视频在线免费观看| 男女边摸边吃奶| 天堂俺去俺来也www色官网| 汤姆久久久久久久影院中文字幕| 亚洲成人免费电影在线观看| 久久天躁狠狠躁夜夜2o2o| 国产精品98久久久久久宅男小说| av超薄肉色丝袜交足视频| 亚洲精品成人av观看孕妇| 青草久久国产| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 精品国产乱码久久久久久小说| 伊人久久大香线蕉亚洲五| 老司机午夜十八禁免费视频| av天堂在线播放| 久久久久久亚洲精品国产蜜桃av| 十八禁高潮呻吟视频| 成年女人毛片免费观看观看9 | 久久精品亚洲精品国产色婷小说| 国产xxxxx性猛交| 中国美女看黄片| 精品久久久久久久毛片微露脸| 午夜福利视频精品| 国产男女超爽视频在线观看| 我要看黄色一级片免费的| 啪啪无遮挡十八禁网站| 在线观看66精品国产| 免费人妻精品一区二区三区视频| 国产精品1区2区在线观看. | 亚洲av日韩精品久久久久久密| 9191精品国产免费久久| 久久人妻熟女aⅴ| 国产精品久久久久成人av| 精品福利永久在线观看| 亚洲熟女毛片儿| 午夜精品久久久久久毛片777| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃| 国产精品一区二区在线不卡| 18禁美女被吸乳视频| 久久久久久人人人人人| 高清在线国产一区| 五月开心婷婷网| 黄色成人免费大全| 十分钟在线观看高清视频www| 久久久久精品人妻al黑| av免费在线观看网站| 国产区一区二久久| 美女高潮喷水抽搐中文字幕| 美女国产高潮福利片在线看| 精品久久久久久电影网| 亚洲久久久国产精品| 在线 av 中文字幕| 国产精品秋霞免费鲁丝片| 1024香蕉在线观看| 热99国产精品久久久久久7| bbb黄色大片| 国产伦理片在线播放av一区| 久久精品亚洲熟妇少妇任你| 无人区码免费观看不卡 | 精品卡一卡二卡四卡免费| 91国产中文字幕| 一区福利在线观看| 在线观看舔阴道视频| 国产熟女午夜一区二区三区| 在线永久观看黄色视频| 欧美性长视频在线观看| 国产成人一区二区三区免费视频网站| 午夜福利,免费看| 欧美日韩av久久| 日韩大片免费观看网站|