淺析住房公積金貸款保證金制度的建立和完善

高寧

摘 要：近年來，隨著國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定與發(fā)展相關(guān)政策的影響，各地樓市升溫，職工對(duì)住房的剛性和改善性需求加大，對(duì)住房公積金貸款的需求不斷攀升，防范風(fēng)險(xiǎn)、完善住房公積金個(gè)人貸款制度成為現(xiàn)階段住房公積金管理工作的重點(diǎn)，保證金制度的建立和完善，逐步成為住房公積金人的關(guān)注點(diǎn)，本文對(duì)此進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：住房公積金；個(gè)人貸款；保證金制度；防范風(fēng)險(xiǎn)

建立和完善住房公積金制度是我國(guó)社會(huì)保障體系—住房保障的重要組成部分，具有鮮明的互助性、政策性和社會(huì)性，住房公積金已成為廣大工薪階層和城鎮(zhèn)中低收入家庭實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”的重要資金來源。隨著住房公積金個(gè)人貸款量的逐漸走高及逾期率的上升，面對(duì)住房公積金預(yù)售商品房發(fā)放的個(gè)人貸款而設(shè)立的保證金制度，成為防范和化解資金風(fēng)險(xiǎn)、減少逾期率，保障廣大繳存人利益的重要手段。

一、住房公積金個(gè)人貸款保證金的含義

住房公積金貸款是指住房公積金管理機(jī)構(gòu)以住房公積金歸集余額為基本資金來源，委托金融機(jī)構(gòu)向符合條件的住房公積金繳存人員發(fā)放的長(zhǎng)期、低息住房消費(fèi)貸款。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《貸款通則》規(guī)定，為規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。住房公積金個(gè)人貸款有三種擔(dān)保方式，即抵押、質(zhì)押和保證，其中，抵押擔(dān)保就是借款人以購買的房屋價(jià)值作擔(dān)保，與住房公積金管理機(jī)構(gòu)或受委托金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押擔(dān)保合同，依法辦理抵押登記。如借款人購買的商品房為預(yù)售房，也就是期房，為了保證抵押的合法、有效和充足，就必須要求借款人辦理預(yù)抵押權(quán)屬證明，并同時(shí)要求與住房公積金管理機(jī)構(gòu)合作的房地產(chǎn)公司提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保，向住房公積金管理機(jī)構(gòu)繳納一定比例的貸款保證金，以落實(shí)商品房預(yù)售住房公積金貸款階段性擔(dān)保責(zé)任。

二、住房公積金貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金制度是一項(xiàng)惠民保民生的制度，已深入人心，現(xiàn)階段各地都在破解繳存建制的瓶頸，向非公企業(yè)拓展，同時(shí)也在探討制定靈活就業(yè)人員繳存住房公積金的辦法，住房公積金制度覆蓋面在不斷擴(kuò)大，住房公積金的優(yōu)惠政策向進(jìn)城務(wù)工人員、自由職業(yè)者等中低收入人群傾斜，并惠及更廣泛的群眾。目前，住房公積金貸款以其利率低、手續(xù)便捷、放款高效等優(yōu)勢(shì)，成為繳存住房公積金的人員辦理個(gè)人住房貸款的首選。但是，在住房公積金個(gè)人住房貸款迅猛發(fā)展的同時(shí)，隨之而來的資金風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的種類增多、范圍加大。主要有：政策法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、制度管理風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。因此，防范風(fēng)險(xiǎn)、保證資金的安全以及資金的保值增值，是所有公積金人應(yīng)盡的職責(zé)。

三、住房公積金個(gè)人貸款保證金制度的建立

為了預(yù)防和化解住房公積金個(gè)人貸款預(yù)抵押權(quán)屬證明產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，就是建立住房公積金個(gè)人貸款保證金制度，由合作準(zhǔn)入的開發(fā)企業(yè)提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保保證，在商品房在建期間到竣工驗(yàn)收期間，實(shí)行階段性擔(dān)保，及時(shí)履行擔(dān)保職責(zé)，對(duì)逾期3期以上或已經(jīng)出現(xiàn)的呆壞賬，實(shí)行扣劃保證金以彌補(bǔ)可能發(fā)生的貸款損失，維護(hù)廣大繳存人員的利益。保證金制度的建立一是解決了借款人購買預(yù)售商品房在抵押登記時(shí)，辦理的是預(yù)抵押權(quán)屬證明，在此后貸款發(fā)放的數(shù)年內(nèi)房屋他項(xiàng)權(quán)屬證明仍遲遲辦不到位的情況，以敦促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；二是一定程度上防范了開發(fā)企業(yè)因主觀違規(guī)或因資金鏈斷裂、籌資困難等原因，出現(xiàn)樓盤無法按期竣工或爛尾的情況時(shí)，保證金作為補(bǔ)償資金，減少住房公積金貸款的損失；三是作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的保證，在逐項(xiàng)清理、檢查樓盤建設(shè)情況、銷售管理和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析的同時(shí)，查找風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并在隱患發(fā)生的前期，采取凍結(jié)或扣劃保證金，果斷處置，減少或化解資金和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、住房公積金個(gè)人貸款保證金現(xiàn)有的管理模式

目前，大部分住房公積金管理機(jī)構(gòu)管理貸款保證金采用銀行發(fā)放貸款的模式，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下開立賬戶，每發(fā)放一筆住房公積金個(gè)人貸款，即直接扣劃一定比例的保證金入該專戶，保證金和其所產(chǎn)生的收益均歸該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，此種方法利弊參半。有利的一面是銀行代替中心操作，減少了中心員工的任務(wù)和工作量，弊端是近期多個(gè)住房公積金管理中心已發(fā)生了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金問題出現(xiàn)違約，法院在凍結(jié)資金時(shí)，將屬于中心的個(gè)人貸款保證金一并凍結(jié)，致使中心出現(xiàn)貸款損失，無法化解；也有部分中心如江西省曾出臺(tái)《住房公積金貸款擔(dān)保保證金管理辦法》中明確表示了，保證金歸住房公積金中心所有，所取得的利差收入等納入住房公積金業(yè)務(wù)收入，統(tǒng)一核算，年終并入增值收益，參加分配。

滁州市住房公積金管理中心對(duì)保證金的管理，按《擔(dān)保法》要求應(yīng)特定并占有，因此在我公積金中心的名下設(shè)立保證金專戶，以各合作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱設(shè)立子賬戶，分戶核算保證金，并學(xué)習(xí)江蘇省鎮(zhèn)江市住房公積金中心的劃扣保證金創(chuàng)新模式，實(shí)行樓盤貸款量總量控制，集中扣劃、批量歸還。這種對(duì)保證金管理的模式，一定程度上減輕了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，也杜絕了開發(fā)企業(yè)將貸款保證金轉(zhuǎn)嫁到借款人頭上的現(xiàn)象。

五、防范風(fēng)險(xiǎn)、完善住房公積金個(gè)人貸款保證金制度的建議

一是完善合作房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的準(zhǔn)入制度。強(qiáng)化住房公積金貸前調(diào)查，重點(diǎn)核實(shí)合作房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、“五證”完備情況、財(cái)務(wù)狀況、資金來源、項(xiàng)目進(jìn)度及預(yù)售情況等，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，從源頭防范資金和系統(tǒng)性的安全。二是完善準(zhǔn)入房地產(chǎn)企業(yè)繳納貸款保證金制度。簽訂擔(dān)保協(xié)議，明確其應(yīng)承擔(dān)的階段性連帶擔(dān)保的責(zé)任和義務(wù)，確立在未移交正式抵押權(quán)屬證明期間，劃扣保證金支付逾期及未還款情況，彌補(bǔ)或減少可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)。三是完善貸后管理和保證金歸還制度。跟蹤準(zhǔn)入房地產(chǎn)企業(yè)情況、財(cái)務(wù)狀況、施工進(jìn)度、交房情況、合同履行情況、預(yù)抵押轉(zhuǎn)正式抵押比例等，在發(fā)現(xiàn)存在資金、工程等問題時(shí)，劃扣保證金并保留追索權(quán)；對(duì)于誠信度高且按期辦理移交正式抵押權(quán)屬證明的企業(yè)，可按貸款余額的一定比例退還保證金，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)同時(shí)也保證了中心資金的安全。

住房公積金個(gè)人貸款保證金制度是住房公積金個(gè)人貸款的衍生品，全國(guó)各住房公積金中心在管理保證金方面不盡相同，至今沒有形成統(tǒng)一的規(guī)范和制度，這就需要我們?cè)谌粘９ぷ髦虚L(zhǎng)期深入研究、探索和實(shí)踐，經(jīng)過總結(jié)和歸納，完善其制度體系、核算標(biāo)準(zhǔn)，讓保證金制度在防范資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房公積金制度更好地服務(wù)民生改善，使廣大繳存人實(shí)現(xiàn)“住有所居”發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)

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