住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)探析

田燕

【摘 要】當(dāng)前住房公積金的繳費(fèi)越來(lái)越普及，而人們生活、工作、活動(dòng)范圍不斷擴(kuò)大、商業(yè)貸款的門(mén)檻卻越來(lái)越高，這也使得更多人開(kāi)始關(guān)注公積金業(yè)務(wù)，尤其是異地貸款的需求更顯得迫在眉睫。但總體而言，住房公積金的異地貸款業(yè)務(wù)屬于新生事物，因此應(yīng)在冷靜分析后實(shí)施，從而合理規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)，充分體現(xiàn)其便民、利民的特點(diǎn)。文章中分析了住房公積金異地貸款需求產(chǎn)生的基本必要性，并針對(duì)其存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，指出了相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；異地貸款；風(fēng)險(xiǎn)及管理對(duì)策

一、住房公積金異地貸款產(chǎn)生的原因

住房公積金的異地貸款業(yè)務(wù)擴(kuò)大了公積金的使用范圍，屬于惠民便民的政策，具備較多優(yōu)勢(shì)，且之所以會(huì)產(chǎn)生此種要求，主要由以下原因引起。

首先，開(kāi)展住房公積金的異地貸款業(yè)務(wù)可以提升住房公積金的使用效率，雖然最新數(shù)據(jù)顯示全國(guó)住房公積金使用率已達(dá)70%，但全國(guó)還有119個(gè)城市資金使用率低于50%，資金使用率很不平衡。如果可以打破原有貸款的局限性，在全省甚至是全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展公積金貸款業(yè)務(wù)，則必然會(huì)提升其使用效率。

其次，開(kāi)展公積金異地貸款業(yè)務(wù)可以保障繳存人的選擇權(quán)利，實(shí)行異地貸款業(yè)務(wù)突破了地域限制，也解決了職工住房公積金繳存地與購(gòu)房地不在同一城市的問(wèn)題，為繳存人提供了更大的選擇空間，從而保障繳存人即使在異地也享有住房公積金權(quán)益。

再次，核心城市的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而在城市內(nèi)暫居的消費(fèi)客戶(hù)對(duì)住房的需求也在不斷提升，最終會(huì)發(fā)展為兩種趨勢(shì)，一是到核心城市的邊緣地區(qū)買(mǎi)房，另一種是在城市租房，到家鄉(xiāng)買(mǎi)房。由此看出，如果不實(shí)行異地貸款業(yè)務(wù)，此部分中低收入群體將無(wú)法享受公積金的貸款優(yōu)惠政策，也無(wú)法體現(xiàn)住房公積金的互助性。

最后，實(shí)行住房公積金的異地貸款業(yè)務(wù)屬于制度創(chuàng)新工作，相較將私人公積金賬戶(hù)資金使用至公共保障性住房項(xiàng)目而言，利用公積金貸款支持保障住房，實(shí)行異地貸款業(yè)務(wù)，更容易得到公眾的理解與接納，實(shí)現(xiàn)了資源的合理配置。

二、住房公積金異地貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）貸款風(fēng)險(xiǎn)

一方面是貸前調(diào)查工作不完善，例如，我現(xiàn)工作所在公積金中心的異地貸款，貸款人信息僅憑一張“異地貸款職工住房公積金繳存使用證明”來(lái)測(cè)算發(fā)放貸款，以致無(wú)法有效區(qū)分異地貸款購(gòu)房的性質(zhì)，分不清是自住還是投資，這也一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)性的購(gòu)房者。同時(shí)，各地區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息并不聯(lián)網(wǎng)，因此，在異地貸款購(gòu)房時(shí)根本無(wú)法區(qū)分是否為首套住房，而實(shí)際上，多數(shù)并非首套購(gòu)房，因無(wú)法有效核實(shí)，從而按首套住房處理，這也使得很多投機(jī)人員鉆了空子，沒(méi)有發(fā)揮貸款業(yè)務(wù)的公平性。另一方面是貸后管理不完善，由于異地購(gòu)房者的戶(hù)籍不在貸款地，這也增加了貸后管理的難度，首先是購(gòu)房人并不穩(wěn)定，且其因工作關(guān)系很可能會(huì)換動(dòng)工作單位，或因突發(fā)事件離職外出，以致查無(wú)此人。其次是還款存在很大的不確定性，購(gòu)房人在異地發(fā)生購(gòu)房行為，但工作卻在繳存地，心理方面很容易產(chǎn)生放任不管的意識(shí)，加上銀行不需要承擔(dān)公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不重視貸款的收回與催收工作，這樣極易增大了貸款風(fēng)險(xiǎn)。最后是貸款管理較為松散，發(fā)生異地購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)后，而發(fā)放貸款的公積金管理中心信息數(shù)據(jù)庫(kù)中又沒(méi)有借款人信息，因此還需到繳存地公積金管理中心進(jìn)行調(diào)查，而期間若出現(xiàn)差錯(cuò)很容易出現(xiàn)管理漏洞，以致貸款逾期，在增加貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也增加了管理成本。

（二）資金風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金異地貸款固然可以提高中小城市的住房公積金使用率，但對(duì)省會(huì)、大城市卻會(huì)帶來(lái)很大的資金壓力，特別是一些交通便利、環(huán)境較好的旅游城市。全國(guó)性的異地貸款放開(kāi)的話，可能帶來(lái)這些城市住房公積金貸款申請(qǐng)量的井噴。而大城市普遍資金使用率都較高，在本城市職工貸款申請(qǐng)都無(wú)法滿足的情況下，如何滿足其他城市職工的貸款申請(qǐng)？

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

如果在全國(guó)推廣，有可能促成一些大城市購(gòu)房外需增加，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。從目前的情況來(lái)看，中小城市的職工到省會(huì)城市、大城市買(mǎi)房的數(shù)量遠(yuǎn)大于大城市的職工至戶(hù)籍地城市買(mǎi)房的數(shù)量。該政策放開(kāi)后，更多的人會(huì)選擇在大城市購(gòu)房，而這些購(gòu)房卻不是剛性需求，擾亂了大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

三、住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)的管理對(duì)策

全國(guó)的公積金管理中心并未實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，若放貸中心與繳存地沒(méi)有協(xié)調(diào)配合，則必然會(huì)增大異地貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由此，住房公積金管理中心在開(kāi)展業(yè)務(wù)的同時(shí)還應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的管理對(duì)策。

（一）系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

推進(jìn)住房公積金異地貸款首先要加快改造升級(jí)信息系統(tǒng)，全國(guó)各住房公積金管理中心之間進(jìn)行系統(tǒng)性聯(lián)網(wǎng)，從而做好異地貸款人的資格審查工作，而并非僅憑繳存使用證明等書(shū)面資料進(jìn)行確認(rèn)，提升了申請(qǐng)人的真實(shí)性，可以有效調(diào)查申請(qǐng)人的身份、繳存行為以及單位信息等。

（二）貸款審查標(biāo)準(zhǔn)保持一致

實(shí)行住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，各城市應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一可行的貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，最好可以形成全國(guó)通用的貸款操作規(guī)范章程。當(dāng)前，各城市內(nèi)的住房公積金管理中心的貸款審查制度并不統(tǒng)一，征信判斷標(biāo)準(zhǔn)存在差異，這也的使得部分職工在本地符合貸款條件，但異地卻不符合，增大了貸款難度。由此，各地區(qū)的公積金管理中心應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一的審查標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行同一套管理制度。

（三）貸前嚴(yán)格審查、貸后及時(shí)有效管理

在貸款之前，公積金管理中心應(yīng)嚴(yán)格審查申貸人異地購(gòu)房的意圖，加強(qiáng)與借款人“面談、面簽”，做到認(rèn)真調(diào)查。同時(shí)，還應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的異地貸款管理部門(mén)，做好貸前審查工作，確保購(gòu)房人、樓盤(pán)、交易行為、價(jià)格的真實(shí)性，以防出現(xiàn)造假騙貸行為。其次發(fā)放貸款的中心與繳存中心應(yīng)加強(qiáng)配合，隨時(shí)更新借款人的信息。同時(shí)發(fā)揮好受托銀行的作用，及時(shí)掌握借款方向并追蹤貸款的實(shí)際還款情況，并建立完善的信息預(yù)警平臺(tái)，確保抵押物品的安全性。如發(fā)生逾期貸款應(yīng)及時(shí)利用經(jīng)濟(jì)性、行政性的干預(yù)措施進(jìn)行催繳。仍不償還的要利用法律手段依法追繳拒絕償還貸款的人員，確保貸款資金的安全性。endprint

（四）切實(shí)解決資金流動(dòng)性不暢的問(wèn)題

放開(kāi)異地貸款帶來(lái)最主要的問(wèn)題就是資金流動(dòng)性的問(wèn)題。流動(dòng)性的問(wèn)題能解決好，能收到事半功倍的效果。一是可以提升管理層次，進(jìn)行機(jī)構(gòu)升格，將現(xiàn)行的由設(shè)區(qū)城市管理升格為省市雙重管理，以省為主，省級(jí)設(shè)住房公積金管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內(nèi)的住房公積金。這種方式能有效盤(pán)活省內(nèi)資金流動(dòng)性，解決本省內(nèi)省會(huì)及大城市的資金問(wèn)題；二是資金使用率較高的城市要積極開(kāi)展“公轉(zhuǎn)商”、“組合貸款”業(yè)務(wù)，緩解資金壓力；三是可以考慮借鑒金融業(yè)的同業(yè)拆借模式，盤(pán)活全國(guó)的住房公積金資金流動(dòng)。目前全國(guó)的住房公積金資金使用的特點(diǎn)是大型城市、東南沿海、較發(fā)達(dá)的中部地區(qū)資金使用率高，而西北、西南地區(qū)資金使用率低。如西北、西南地區(qū)的資金能通過(guò)同業(yè)拆借的方式進(jìn)入到資金使用率高的地區(qū)，資金使用率高的地區(qū)緩解了資金緊張，資金使用率低的地區(qū)又獲得了收益，一舉兩得。

（五）強(qiáng)化兩中心的協(xié)調(diào)配合

防止住房公積金異地貸款成為大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)亞健康發(fā)展的“催化針”。異地貸款政策是為了刺激剛性需求，讓更多的中低收入群體居者有其屋，所以應(yīng)該對(duì)投資性、投機(jī)性購(gòu)房說(shuō)“NO”。特別是一些大城市，本來(lái)就存在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況，如果還放開(kāi)住房公積金異地貸款，豈不“火上澆油”。所以對(duì)于大城市的異地購(gòu)房需求，應(yīng)該分類(lèi)指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化貸款政策，切實(shí)保障中低收入階層的剛性需求，對(duì)投資性、投機(jī)性購(gòu)房貸款申請(qǐng)說(shuō)不。

四、結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，隨著社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也加快了發(fā)展步伐，人民的生活幸福指數(shù)的得到了大幅度提升，且核心城市的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)也不斷展現(xiàn)。而隨著戶(hù)籍以及投資政策的松動(dòng)，更多人才開(kāi)始進(jìn)入核心城市，且在購(gòu)房方面產(chǎn)生了更多的選擇與要求，由此住房公積金的異地貸款業(yè)務(wù)得到了更多人的關(guān)注。同時(shí)，住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)具備便民、降低貸款風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)，具備十分良好的發(fā)展前景。推進(jìn)異地貸款是大勢(shì)所趨、群眾所盼！

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