房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策淺析

楊學(xué)軍

[摘要]有了經(jīng)濟的發(fā)展，人民的生活水平才能提高。在進入新世紀(jì)后，我國市場經(jīng)濟的發(fā)展得到了大幅的提升，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，促進其平穩(wěn)有序地發(fā)展至關(guān)重要?；诖?，文章立足于房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動影響因素，探討相應(yīng)的規(guī)避措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；投資政策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201722085

經(jīng)濟制度對經(jīng)濟的發(fā)展起著決定性的作用，我國經(jīng)濟體制改革取得的重大成效，集中表現(xiàn)在市場經(jīng)濟的繁榮方面，而市場經(jīng)濟的繁榮，則進一步加快了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。但是與宏觀經(jīng)濟一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的時候，其往往會出現(xiàn)周期性波動式的趨勢，必須要采取各種措施將波動控制在合理的范圍內(nèi)，才能夠保障我國社會經(jīng)濟的發(fā)展。

1房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定的重要性分析

11是國民經(jīng)濟中不可分割的部分

在我國，目前房地產(chǎn)市場投資逐漸成為居民最重要的投資保值手段，受其他市場風(fēng)險較大的影響，房地產(chǎn)成為最主要的投資產(chǎn)品，也正因如此，房地產(chǎn)才能依靠相關(guān)政策，吸納人們的目光，從而成為影響經(jīng)濟總產(chǎn)出的因素之一。從現(xiàn)今整體的房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)跟人民的生活水平產(chǎn)生了直接的關(guān)系，成為經(jīng)濟發(fā)展中不可缺少的部分。換句話說，房地產(chǎn)市場很大程度上左右著人們的投資及生活，構(gòu)成了國民經(jīng)濟中的一個重要環(huán)節(jié)。

12房地產(chǎn)發(fā)展對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)既然是國民經(jīng)濟中的重要組成部分，其在社會發(fā)展中，自然而然也就影響著其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)諸如金融行業(yè)、材料行業(yè)及建筑行業(yè)等，都與房地產(chǎn)有著至關(guān)緊要的聯(lián)系，這些行業(yè)同房地產(chǎn)行業(yè)一起影響著國民經(jīng)濟的增長與發(fā)展。只是對于國民經(jīng)濟增長來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟占據(jù)著主要的地位，其本身屬于中流砥柱。當(dāng)然，房地產(chǎn)在日趨壯大的過程中形成了其固有的產(chǎn)業(yè)鏈，通過多方聯(lián)系，促進其余相關(guān)領(lǐng)域在市場上的發(fā)展與進步。

2當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特點及制約因素

21房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特點

縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，進入新世紀(jì)后，其已漸入佳境，步入一個“新常態(tài)”當(dāng)中，跨入了新的發(fā)展階段與時期。其主要表現(xiàn)在以下兩點：首先，紅利高增長局面難以為繼；其次，結(jié)構(gòu)性分化日益嚴重。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟的過熱發(fā)展，造成了涌入行業(yè)的規(guī)模過大，使得市場相對飽和，并且，受到中國城市經(jīng)濟發(fā)展的影響，一線城市的聚集程度尤為密集，部分城市甚至供不應(yīng)求，因此尚有較大的市場空間，而眾多中小城市則面臨需求乏力、庫存高企等嚴峻形勢，市場短期內(nèi)難以改善，最終使得紅利高增長態(tài)勢受到挑戰(zhàn)；另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分化，受到國情的影響，目前我國房地產(chǎn)剛需及改善型住宅行情看漲。在國內(nèi)，眾多高樓建起，其中很多卻無人居住，但是民眾卻有較大的住房需求。之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是由于房價過高，普通民眾無法支付過高的房費。長此以往，則會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破裂，并且給國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來嚴重威脅。

22當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的制約因素

（1）土地開發(fā)經(jīng)營。土地是房地產(chǎn)發(fā)展中的重要部分，甚至可以說，土地因素決定了房地產(chǎn)開發(fā)的生死命脈，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素中，土地開發(fā)經(jīng)營居首位。就現(xiàn)階段而言，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化的特點，各個機構(gòu)和部門云集于該產(chǎn)業(yè)中，比如國土資源部門、購房者、開發(fā)商，甚至銷售商。在這些主體里面，擁有土地資源的一級市場和二級市場極大地影響到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的波動，如果再進行細分，一級市場的決定權(quán)掌握在房地產(chǎn)政策制定者的手里，其對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響性較大。相對而言，二級市場只是在房地產(chǎn)發(fā)展的整個趨勢中進行一定幅度的波動，遠遠不及一級市場的影響性大。

（2）房產(chǎn)開發(fā)資金。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，房產(chǎn)開發(fā)投資將起到至關(guān)重要的作用，總體來說，開發(fā)資金的到位與否是決定房地產(chǎn)項目能否進行的重要因素，如果房地產(chǎn)項目不能如期開展，則會對小范圍的房地產(chǎn)經(jīng)濟造成一定的波動，如果這種小的波動積少成多，便會對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生波動。首先，從房地產(chǎn)的發(fā)展要素上來說，開發(fā)資金是不可或缺的先決條件，更是投資者投資的主要去向。因此，投資波動將與國民收入相互影響和制約。其次，開發(fā)資金主要需要通過貸款投向和貸款規(guī)模等方式獲得，所以資金因素將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和速度受到影響。房地產(chǎn)作為資金需求量及吸收量都較大的產(chǎn)業(yè)，如果在開發(fā)資金上出現(xiàn)問題，將對其開發(fā)過程產(chǎn)生重大影響。

（3）市場經(jīng)濟發(fā)展。近年來，我國進行了市場體制改革的推進，以至于房地產(chǎn)市場的供需矛盾問題變得越發(fā)突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動受到影響。而隨著供需量的不斷變化，這種波動開始呈現(xiàn)周期性變化。此外，由于擁有巨大的利潤空間，房地產(chǎn)市場在近年來得到了較多關(guān)注。在這種情況下，房地產(chǎn)市場在短時間內(nèi)涌入了大量資金，以至于房價不斷上漲。而該現(xiàn)象的出現(xiàn)，則導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展違背了市場規(guī)律，并且給投資者帶來較大的回報。在高額回報的刺激下，更多的投資者將進入房地產(chǎn)市場，從而形成虛假的繁榮發(fā)展景象，并且導(dǎo)致房地產(chǎn)市場匯聚的風(fēng)險越來越多。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的有效預(yù)防措施

31優(yōu)化房地產(chǎn)投資政策

為了能夠保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時候，必須要重視以下幾個經(jīng)濟現(xiàn)象。首先，房地產(chǎn)波動因素受到開發(fā)資金的影響，而開發(fā)資金很大程度上掌握在投資主體的手里，所以，要想遏制房地產(chǎn)市場的波動，還需進行投資政策的制定，優(yōu)化投資主體結(jié)構(gòu)。其次，必須注意對投資規(guī)模的把控，市場往往具有滯后性和盲目性的固有弱點，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，當(dāng)然也不能任其自由發(fā)展，需要進行宏觀調(diào)控，而進行宏觀調(diào)控的主要目的就是最大限度地讓房地產(chǎn)的投資規(guī)模符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，與宏觀經(jīng)濟的市場規(guī)模匹配。最后，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。要想房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，對投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化必不可少，如何保證投資結(jié)構(gòu)的合理性又是一個亟待解決的問題。通過相關(guān)理論的研究，保證投資結(jié)構(gòu)的合理性需要從整個宏觀經(jīng)濟入手，并且在市場調(diào)研與準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)之上，科學(xué)地判斷投資結(jié)構(gòu)的合理性。

32規(guī)范房地產(chǎn)土地市場

必須不斷地規(guī)范土地市場，加強政府土地批租管理工作。首先，強化開發(fā)項目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目時所需要的資金和時間非常多，具有投資大、周期長的特點，這些特點伴隨著一定的經(jīng)營風(fēng)險，所以，為了進一步規(guī)避風(fēng)險將風(fēng)險發(fā)生的概率降到最低，在企業(yè)自身強化項目可行性的同時，政府也要加強領(lǐng)導(dǎo)，嚴格把關(guān)土地的批租管理。其次，供需影響價格，規(guī)范房地產(chǎn)土地市場，必須要對價格進行科學(xué)的調(diào)控，尤其是針對當(dāng)今一線城市人口大量涌入，房價上漲的情況，更需要嚴格把關(guān)。

33提升市場調(diào)查力度

必須要不斷地提高市場調(diào)查力度，才能夠明確市場定位，一般情況來講，投資主體結(jié)構(gòu)會對未來市場周期的發(fā)展帶來較大的作用和價值，目前我國一部分企業(yè)存在著職責(zé)不明確以及風(fēng)險防范機制不健全等問題。必須要關(guān)注和重視房地產(chǎn)投資規(guī)模，讓投資規(guī)模能夠適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展，保障比重的合理性。必須要建設(shè)理性的投資結(jié)構(gòu)，意識到市場定位和市場調(diào)研的重要性，并且以市場需求作為基礎(chǔ)來建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。

4結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的波動逐漸成為國民的熱點關(guān)注話題，房地產(chǎn)營銷管理者要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟相互聯(lián)系，不斷了解經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)涵，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟影響因素，從而制定經(jīng)濟發(fā)展策略，全方面發(fā)展經(jīng)濟。

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