新常態(tài)下物業(yè)管理在北京新型農(nóng)村社區(qū)的作用及發(fā)展

郭冰

[摘要]物業(yè)管理在新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)發(fā)展中一直發(fā)揮著重要作用，新型農(nóng)村社區(qū)實施有效的物業(yè)管理，有助于解決影響新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的諸多問題，既拓寬就業(yè)渠道，又帶動經(jīng)濟發(fā)展；既改善了農(nóng)村治安維護社會穩(wěn)定，又促進新型農(nóng)村社區(qū)良好社會風(fēng)尚的形成?！靶鲁B(tài)”下新農(nóng)村建設(shè)進入新階段，為鞏固既有成果，文章對物業(yè)管理在北京新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展提出建議，讓農(nóng)民真正享受新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的成果，并進一步挖掘農(nóng)村物業(yè)管理市場價值。

[關(guān)鍵詞]新常態(tài)；物業(yè)管理；新型農(nóng)村社區(qū)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201726180

1背景

當(dāng)前我國社會經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，經(jīng)濟增長速度將由高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，新經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)。“新常態(tài)”下新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)進入了新階段，更注重為農(nóng)村居民提供與城鎮(zhèn)居民均等的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)均等化發(fā)展。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、人文、環(huán)境、服務(wù)和管理的綜合功能，在改善新農(nóng)村居民生活環(huán)境、拓寬就業(yè)、維護社會穩(wěn)定、提高文化素養(yǎng)等方面，具有獨特的優(yōu)勢，已成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，而新農(nóng)村物業(yè)管理還在探索中發(fā)展。

2010年以來，北京新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)成果顯著，其中物業(yè)管理也發(fā)揮了舉足輕重的作用。北京城鄉(xiāng)接合部地區(qū)668個村莊，根據(jù)城中村、平原村、山區(qū)林地村、特色產(chǎn)業(yè)專業(yè)村等五種形態(tài)，全面實行社區(qū)化管理，累計投入專項資金20多億元，建設(shè)完善新型農(nóng)村社區(qū)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施等工程。新農(nóng)村政策的推行，讓農(nóng)民們“上樓”過起了城里人的生活。2014年6月，門頭溝軍莊鎮(zhèn)東楊坨村開始接受北京天合立信物業(yè)公司進村管理，村委會則負責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)公司的工作。經(jīng)過幾年發(fā)展，不僅使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村環(huán)境清潔有序，農(nóng)村社區(qū)物業(yè)使用效率得到提高，鄰里物業(yè)糾紛也有所緩解，同時還帶動農(nóng)村物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、特色化將成為北京新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的新方向。

2物業(yè)管理在新農(nóng)村建設(shè)中的作用

21物業(yè)管理促進新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，有助于解決影響新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的諸多問題

社區(qū)建設(shè)是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的載體和組成部分，社區(qū)建設(shè)中的許多內(nèi)容需要依托物業(yè)管理服務(wù)來進行。

很多新型農(nóng)村社區(qū)管理由于先天條件不足，起點較低，存在諸多需要解決問題。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)行政管理部門的認識不一致，職責(zé)分工不明確，房屋沒有專項維修資金、缺少專業(yè)隊伍管理，全靠村集體經(jīng)濟支撐、村委會代管。村集體貼錢管理小區(qū)，村民們頗有微詞。如果沒有專業(yè)管理和資金保障，新型農(nóng)村社區(qū)的很多公共設(shè)施，特別是電梯、消防、二次供水等設(shè)施持續(xù)使用會出問題。

北京市政府為加快推進新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與管理，成立專門機構(gòu)，明確農(nóng)村政企分開、政府公共服務(wù)和居民自治管理分開，各村鎮(zhèn)根據(jù)不同形態(tài)社區(qū)采取不同的物業(yè)管理服務(wù)模式，出臺相關(guān)政策與臨時指導(dǎo)文件，在新型農(nóng)村社區(qū)按照城市小區(qū)標(biāo)準配備物業(yè)管理用房，建立住宅專項維修資金，全面實施物業(yè)管理。對符合條件的社區(qū)，可以選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，各鎮(zhèn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本核算進行補貼。物業(yè)服務(wù)不僅為村民解決后顧之憂，還能為村民房屋保值增值，帶來直接的經(jīng)濟效益。

22物業(yè)管理拓寬就業(yè)渠道，帶動經(jīng)濟發(fā)展

當(dāng)前新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)人員大多來自社區(qū)村民，土地流轉(zhuǎn)后，不再種地，部分村民通過招聘參與物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)了社區(qū)村民就近就業(yè)，減輕了政府壓力，增加了村民收入，促進家庭穩(wěn)定、社會和諧。

針對社區(qū)物業(yè)管理人員文化程度和職業(yè)技能水平較低，沒有培訓(xùn)和相關(guān)證書的情況，北京市農(nóng)委會同市勞動保障局、市財政局、市教委等部門先后出臺了相關(guān)意見和辦法，一名農(nóng)民市級財政補貼培訓(xùn)費200元，農(nóng)民可以免費參加電工、焊工、家政等各類培訓(xùn)，獲得職業(yè)技能證書后就業(yè)，避免了一些農(nóng)民上樓入住新型社區(qū)后，收入不見增長而生活成本增加的困擾。

物業(yè)管理不但有利于解決村民就業(yè)，對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長也有重要作用。據(jù)估算，在房屋七十年的使用過程中，物業(yè)管理對公共設(shè)備設(shè)施維護及房屋修繕的費用與購房費的支出比例為 13∶1，物業(yè)服務(wù)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟總值將越來越多，新農(nóng)村物業(yè)的市場價值會越來越顯現(xiàn)。

23物業(yè)管理有利于維護新型農(nóng)村社區(qū)穩(wěn)定，改善農(nóng)村治安問題

新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)和推進使農(nóng)民的生活環(huán)境大大改善，生活質(zhì)量有了很大的提高。但由于城郊新型農(nóng)村社區(qū)生活成本相對較低，流動人口多；社區(qū)村民之間，村民與村干部之間因為各種原因發(fā)生矛盾產(chǎn)生糾紛繁多，常引發(fā)治安或刑事案件，給社區(qū)治安帶來一定隱患，影響社區(qū)和諧穩(wěn)定。如大興區(qū)推廣實施村莊社區(qū)化物業(yè)管理以來，村莊刑事發(fā)案數(shù)與2008—2010年三年同期平均刑事發(fā)案數(shù)相比下降了25%，群眾安全感由原來的483%提升到965%。

物業(yè)管理企業(yè)對于維護農(nóng)村治安和社區(qū)秩序具有積極作用。通過協(xié)助村干部加強社會治安綜合治理和安全監(jiān)管工作，做好矛盾糾紛排查調(diào)處及安全保衛(wèi)工作，協(xié)助公安派出所對外來人口登記，最大限度地降低社會矛盾，積極預(yù)防、妥善處理矛盾糾紛。另外，物業(yè)建立長久有效的治安防范體系，落實安保責(zé)任，規(guī)范安保制度，布置安防系統(tǒng)設(shè)備，實現(xiàn)24 小時監(jiān)控值班，定時保安巡視、進出口有門崗值班，規(guī)范停車管理，保障和維護好社區(qū)村民生命財產(chǎn)安全，提升村民安全感和滿意度。

24物業(yè)管理社區(qū)文化活動，有利于提高村民文化素養(yǎng)

“新常態(tài)”下，文化建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展同樣重要。社區(qū)文化建設(shè)在城鎮(zhèn)化進程中起到越來越重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)通過策劃新穎的活動項目，運用宣傳、教育、娛樂等多種形式，培育村民和流動人口的社區(qū)意識，更新觀念、提高素質(zhì)，引領(lǐng)村民形成良好社會風(fēng)尚。北京懷柔區(qū)湯河口鎮(zhèn)新地村在村中60多塊墻面上建起了文化墻，書寫詩詞、名人畫像、弟子規(guī)圖畫、愛國英雄、尊老愛幼圖畫等，倡導(dǎo)新農(nóng)村鄉(xiāng)風(fēng)文明新風(fēng)尚。色彩繽紛的文化墻也成了新村亮麗的人文風(fēng)景線。endprint

3推進新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理再提升的建議

從北京市實施物業(yè)管理的農(nóng)村社區(qū)反饋看，物業(yè)化管理符合農(nóng)村發(fā)展的實際和新農(nóng)村建設(shè)的要求，可大大提升社區(qū)管理水平和農(nóng)民生活質(zhì)量，讓農(nóng)民真正享受到與城市居民一樣的待遇，提升新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平也勢在必行。

31新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理要提前謀劃

有相當(dāng)一部分人認為物業(yè)管理是房屋建成后，在使用過程中的日常維護和管理。隨著物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這種理念已不能與時俱進了。在新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過程中，對物業(yè)管理的需求和依賴越來越強，為提升物業(yè)管理能力和工作質(zhì)量，根據(jù)目前物業(yè)管理取得顯著效果的成熟經(jīng)驗，在新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過程中，應(yīng)提早謀劃物業(yè)管理工作，提前參與。這對于提升社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量、減少物業(yè)糾紛、保障村民權(quán)益有積極作用。

新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)提前參與不同于城市社區(qū)物業(yè)提前介入，在新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過程中，請物業(yè)管理專業(yè)化團隊提前參與，對社區(qū)未來的發(fā)展提出建設(shè)性的意見，做好引導(dǎo)與開發(fā)，提前培養(yǎng)專業(yè)化團隊。2013年被北京市新農(nóng)村委員會定為市級新型農(nóng)村社區(qū)示范村的平谷西古新農(nóng)村，也是中國養(yǎng)老示范基地。規(guī)劃四個大區(qū)：以道教文化和燈彩藝術(shù)為特色的文化區(qū)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)區(qū)、新民居住宅區(qū)。物業(yè)管理在規(guī)劃階段進入，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展和建成使用都有更長遠的意義。

另外，現(xiàn)代物業(yè)管理制度向廣大農(nóng)村地區(qū)推廣，會面臨很多由農(nóng)村具體情況引發(fā)的新問題，如物業(yè)費收繳。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該早做準備，有必要通過前期調(diào)查，盡可能多地發(fā)現(xiàn)這些可能出現(xiàn)的問題，并提出相應(yīng)解決方案，防患于未然。

32推行新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理市場化

新農(nóng)村物業(yè)管理市場化是指突破農(nóng)村社區(qū)自給自足和內(nèi)部交換為主的物業(yè)管理初級階段模式，經(jīng)過公開市場過程，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不是被動地接受物業(yè)管理單位的管理和服務(wù)。在選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)過程中，建議重點關(guān)注物業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理方案、投標(biāo)報價、企業(yè)信譽、管理業(yè)績等條件，綜合評判，確保最終選定服務(wù)收費合理、專業(yè)技術(shù)力量較強、管理行為規(guī)范、信譽良好的物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)公司。這樣，總體服務(wù)質(zhì)量必然有保障，不僅節(jié)省村民物業(yè)服務(wù)費用，也會減少物業(yè)管理爭議。

物業(yè)管理收費不是福利性服務(wù)，新農(nóng)村物業(yè)管理必須盡快擺脫收費難問題。新型農(nóng)村社區(qū)受經(jīng)濟來源、傳統(tǒng)觀念、傳統(tǒng)文化、消費習(xí)慣的影響，入住后，部分村民不愿意交納物業(yè)費和公攤電費等，影響物業(yè)管理的正常運營，從而影響社區(qū)的生活質(zhì)量。某種意義上講，免費、廉價、低值的服務(wù)，對新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理是一種損害，無助于新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)長久、可持續(xù)發(fā)展。在“新常態(tài)”下，物業(yè)管理消費，是“花錢買服務(wù)”、物業(yè)保值增值，享受社區(qū)建設(shè)成果。

新常態(tài)促使新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)觀念更新，通過注重市場在社會經(jīng)濟發(fā)展中的決定性作用，可以引導(dǎo)市場行為和社會心理預(yù)期。新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理推行市場化模式，企業(yè)化運營，是提高物業(yè)管理總體服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，切實可行，不僅有迫切的現(xiàn)實必要性，也是長效管理的必然趨勢。

33堅持新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化

在北京新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理實踐中，也有些物業(yè)管理公司前期服務(wù)表現(xiàn)較好，但隨著時間的推移，服務(wù)質(zhì)量越來越差，究其原因，與新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理尚不規(guī)范有關(guān)。如何扭轉(zhuǎn)服務(wù)質(zhì)量下降的狀況，如何規(guī)范新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)迫在眉睫。

目前北京市新型農(nóng)村社區(qū)已基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，其物業(yè)管理模式雖不同于城市，但可借鑒城市現(xiàn)代物業(yè)管理制度，從長遠發(fā)展看，提高農(nóng)村物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范化是農(nóng)村物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路。

新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化，主要包括小區(qū)文明建設(shè)、業(yè)主（居民）自治管理和綜合服務(wù)規(guī)范、重要事務(wù)決策規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，房屋安全管理、治安消防秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生維護、綠化養(yǎng)護、重要信息公開等。培養(yǎng)農(nóng)民“自己家園自己管”的意識，建立了包括業(yè)主（村民）、社區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府（街道辦事處）、行業(yè)主管部門在內(nèi)的物業(yè)管理評價體系。

隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的逐步規(guī)范，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量必然水到渠成，穩(wěn)步提升，并能始終如一保持高水準不變樣。

34新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理特色化

物業(yè)管理服務(wù)能力的體現(xiàn)，不只在于提供所謂高檔奢華服務(wù)，而在于提供恰當(dāng)?shù)姆?wù)。新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理更加注重以村民為核心，以需求為導(dǎo)向的切實可行的特色化的物業(yè)管理方案。根據(jù)新型農(nóng)村社區(qū)相對獨立的特點，建立24 小時應(yīng)急服務(wù)機制和專項措施。依照“以人為本”的人文精神，推出了老人護理、學(xué)生學(xué)習(xí)、兒童看護、送洗衣、代送代收快遞等針對性較強的特約服務(wù)。

隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷發(fā)展，農(nóng)民也逐步形成資產(chǎn)統(tǒng)籌管理增值升值意識。在新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司有著與村民距離近，聯(lián)系緊密的天然優(yōu)勢，建議物業(yè)公司拓展資產(chǎn)經(jīng)營能力，逐步成為村民資產(chǎn)經(jīng)營的合作伙伴。物業(yè)管理公司可以適時開展房屋租賃、農(nóng)產(chǎn)品統(tǒng)一銷售等多種經(jīng)營活動。物業(yè)管理公司在“保姆”“管家”的位置上的提升，可以與社區(qū)村民共贏，農(nóng)民獲得了預(yù)期收益，物業(yè)服務(wù)公司也可取得經(jīng)濟效益。

在“新常態(tài)”下，新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的新階段，現(xiàn)代物業(yè)管理從城市逐步延伸到農(nóng)村，也不應(yīng)僅局限于農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理，對于農(nóng)村大量存在而且是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物質(zhì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備等農(nóng)村公共資源，更應(yīng)該引入物業(yè)管理模式，以降低使用成本，提高農(nóng)村公共資源的使用壽命和利用效率?，F(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展過程中將大有可為。

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